Tag: 悉尼房地产市场

專家稱悉尼房市將成紐約模式 租住為主

紐約目前物業擁有率為30%，而未來悉尼也會如此

一名地產專家表示悉尼房地產市場將向紐約模式發展，即公寓住宅成為常態。房價過高購房難以實現，因此大部分人只能選擇在悉尼租房，除非選擇在偏遠區域買房。

Domain首席經濟學家Andrew Wilson在4月28日的房地產研討會上表示，悉尼的公寓及獨立屋住宅房價目前已達高位，首次置業者難以負擔，因此在未來幾年住房需求將惡化。目前悉尼房地產市場供應短缺已久。

Wilson表示房地產熱潮使得房市入門門檻顯著上升，且悉尼住房租金也在不斷快速上漲，這個趨勢不可阻擋。目前房地產市場矯正階段不會帶來大規模的新置業買家。雖然澳洲各首府城市首次置業買家數量都在不斷上升，但只有悉尼沒有，因為悉尼價格太高。

Wilson 稱紐約、倫敦及巴黎等「全球城市」都是這種發展模式，物業擁有率下降，永久租用流行。

紐約目前物業擁有率為30%，而未來悉尼也會如此。

Wilson 還警告稱任何現存的房地產稅務政策調整都會使得購房者買房難度增加，包括工黨的廢除已建物業負扣稅政策。

任何新政策都會限制房地產公寓，使得售價及租金上漲。

Wilson認為解決方案為減少在城市郊外新建住宅，因為其價格高且需求低，同時應在靠近CBD的區域以及交通便利區域增加公寓供應。

但Wilson還表示為解決悉尼房地產市場價格可負擔問題，政府需要鼓勵買家到區域集鎮購房，那些地區房價相對悉尼十分便宜。他表示問題不在於新建更多住房，而是新建住房不能滿足基礎赤字。

政府需要鼓勵買家到悉尼盆地以外區域，在附近的Orange、Wagga、Bathurst，以及Newcastle等區域中心，居民可以體驗不同的生活方式，中位房價也只到45萬澳元。但最關鍵問題在與，如何在這些區域居住，但在悉尼工作。

（據澳洲新快網）

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高端市場再掀浪潮：悉尼空中別墅熱賣

澳大利亞雖然比大多數亞太經合組織國家更好地應對了全球金融危機，但這對於高端地產市場並沒有什麽幫助。在停滯近十年後，高端空中別墅市場開始復興，2015年有6筆超過9百萬的買賣成交，總金額達7302萬澳元。

高端市場再掀浪潮：悉尼空中別墅熱賣

大多數本地購房者的心態是“未雨綢繆”，因此整個2009和2010年度都沒有超過9百萬的成交記錄。就在這段時期之前，也就是2008年9月，雷曼兄弟宣布破產，動蕩波及世界，然後2009年S&P/ASX200指數跌到3120點低谷。 與此同時，澳元也開始高漲，在2008年7月漲到1澳元兌換97美分，然後在2008年11月又跌到62美分。在2010年澳元再次和美元平起平坐並在2011年7月漲到1.10美元，然後從2012年5月份開始，持續下跌，目前維持在70美分出頭壹點。

購買悉尼高端豪華住宅的意向有所增加，其中壹半賣給了海外買家。很顯然，澳元的下跌是致使對悉尼豪華地產需求量增加的最關鍵因素，且大多數買家來自中國。不管政府政策如何，中方進壹步的投資不僅無法避免，甚至可以說是必須的，即便整個過程不可能順順當當。

每當我討論外國購房者購買悉尼豪華地產的動機時，就會聽到的許多相似的觀點，例如政府民主穩定、工作環境安全、法制健全、學校優良、風景優美、空氣清潔和氣候宜人等，當然金融回報也是其中之壹。

作者

Michael Lowdon

Director,Ray White Residential Sydney CBD

+61 400 203 630

 

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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悉尼買房存兩成首付要14年

最新研究發現，首置業者若想進入悉尼房地產市場，必須先爬過首付這座“珠穆朗瑪峰”。

金融對比網站Mozo.com.au的數據顯示，領著普通薪水的年輕買家，要想在悉尼購買1間中等價位的房子，存夠兩成首付平均要花14年，比全國平均的10年還要長4年。

Mozo的總監拉蒙德（Kirsty Lamond）稱，由於市場不斷升溫，悉尼買家存錢買第一套房子變得遙遙無期。

“悉尼房價增速遠超過收入，一整代悉尼人可能都會被高價擠出市場。”

根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼的房價中值在上一財年增長了16.6%，3年內飆升近40%，如今是90萬左右。而澳大利亞統計局（ABS）的統計顯示，新州的平均收入在過去12個月只增長了5%。

低利率可能減輕了還貸的壓力，但也令存錢買第一套房變得更難。Mortgage Choice的發言人Jessica Darnbrough說，首置業者不一定要買中等價位的房子，但應該留心更加廉價的房子。

西太銀行的住房產權事務負責人伊凡斯（Melanie Evans）稱，首置業者應該想想自己能買得起什麼樣的房子，將重點放在自己能控制的事情上，例如個人財務，而非利率。

悉尼房價增速遠超過收入

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存首付需時：

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悉尼房價折扣最大的城區在哪裡？

悉尼房地產市場正在蓬勃發展，但賣家不一定能夠事事如願。來自Domain集團的最新數據顯示，悉尼有5個區的很多賣家仍需降價打折才能賣得出房子。

在截至2015年5月的一年內，悉尼豪華市場沃克呂茲（Vaucluse）等城區的打折出售現像最常見，它們的最終售價都低於上市時的叫價。
 
沃克呂茲通過私人交易的房產平均價格下跌了8.7%，其次是莫納谷（Mona Vale），降價幅度是6.7%。同期歐田磨（Ultimo）、莫斯曼（Mosman）和阿瓦隆（Avalon）的平均房價都有6.6%的價格折扣。
 
Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，歐田磨的公寓賣家很多，他們可能會競爭買家。
 
其他折扣城區都是聲望較高的郵區。
 
“在500萬以上的價格區間內，尤其是在1000萬至2000萬的範圍內，無法實現金融危機前的價格水平。無疑，真正的優勢在於中低端房地產市場。”韋森說。
 
悉尼豪宅市場的打折出售現像最常見
 
例如東部的沃克呂茲，4月份New South Head Road的一間房子以259萬賣出，但賣家2月份掛牌時的期望價是275萬。
 
東部城區的中介庫普斯（Alison Coopes）稱，高端城區無法實現往日高價的原因之一是，全球金融危機以來，澳洲的經商成本上升，而利潤卻下跌。
 
盡管要打折出售，但Domain集團的數據顯示，這5個城區的房價在這1年內都有增長，其中沃克呂茲的增幅最大，達到26%。
 

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悉尼房價升值最猛的10個區 西部占8個

如果你想用最少的錢在悉尼買到升至潛力最大的房子，那麼就往西部走。這是悉尼房地產市場的最新增長數據發出的一條強烈建議，這對於買房自住和買房投資的人都將是一種鼓舞。

據Domain集團報道，悉尼價格在55萬至60萬的房子中，房價中值增幅最大的10個地方有8個都在西部，其余2個在西南部。
 
一馬當先的是藍山（Blue Mountains）的Valley Heights，12個月的增幅高達32.6%，其次是Windsor（29%）和Lalor Park（28.7%）。
 
Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱“外郊區增長強勁，主要是因為他們有價格優勢。人們意識到，現在在悉尼買房買的是地段，他們越來越看好西部和西南部這些他們買得起的地區。”
 
“澳洲房產投資者也瞄准了這些地區，因為它們的回報率超過4%，而且資本增長前景也相當有吸引力。受這些需求推動，房價當然一路上揚。”
 
住房承受力現已升級為政治討論熱點，第一季度悉尼房價中值是91.4萬，預測4周後公布的第二季度數據會更加驚人。報道稱人們現在似乎選擇往西搬遷，而非遵循財長何基（Joe Hockey）的建議去找份高薪的好工作。
 
地產中介Starr Partners的執行長Doug Driscoll稱：“西悉尼可以提供優越的生活方式和公交設施。越來越多人發現當地有很多良好的基礎設施。”
 
韋森說最困難的是，尤其對於首置業者，前10大城區中很多以前價格在40萬區間的房子現在都超過了50萬。
 
悉尼租金回報率超過4%，資本增長前景也相當有吸引力
 
截至4月份半年內悉尼房價增幅較去年同期最大的10個區：
 
  • Valley Heights：32.6%（中值57萬）
  • Windsor：29% （中值60萬）
  • Lalor Park：28.7%（中值57.9萬）
  • Lurnea：27.8%（中值57.5萬）
  • Claremont Meadows：23.8%（中值56.2萬）
  • Emu Plains：23%（中值58.5萬）
  • Dean Park：22.5%（中值55.1萬）
  • Blacktown：21.4%（中值58.4萬）
  • Glenfield：19.4%（中值58.5萬）
  • St Clair：19%（中值56.1萬）

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匯豐銀行：明年利率上調 悉尼房市熱降溫

匯豐銀行首席經濟學家布魯克山姆

悉尼房地產市場連續保持的兩位數價格增漲趨勢，可能會在明年逐漸平緩。匯豐銀行首席經濟學家布魯克山姆（Paul Bloxham）說，他預計澳大利亞央行將在2016年上調基准利率，這將逐漸降溫悉尼的房地產市場。他說：“悉尼房價一直保持著不可持續的發展步伐。房屋購買者必須要謹慎，因為在某個時候會出現盤整的情況。”

彙豐銀行預測，悉尼房價將在2016年持平，而不是下跌。布魯克山姆說：“悉尼房價上漲得越快，就越有可能盤整和更正。但這並不是說，有泡沫，泡沫要破了。”根據CoreLogic RP Data的房屋價值指數，悉尼房價在2014年上漲幅度高達12.4%。而2015年的最初幾個月以來，價格持續飆升，僅僅在3月份一個月房價就上漲了3%。

有不少經濟學家預測，央行可能會在2015年晚些時候繼續降息，屆時房價應該還會繼續上漲。但布魯克山姆說，央行從歷史低位繼續降息，能夠幫助提振疲弱的經濟，不過會導致悉尼和墨爾本房地產市場繼續升溫。他說，另一個提振經濟增長的替代措施，在於聯邦政府將預算脫赤的計劃推遲到2016-2017財年，屆時經濟可能會有所復蘇。

他說：“去年政府曾經在礦業繁榮終結的時候試圖緊縮財政政策。當澳洲經濟增長停滯，這不是緊縮財政政策的好時機。”他說，自己對於政府從此前的錯誤中吸取教訓很有信心。去年在宣布財政政策緊縮後，消費者信心和零售業數據一片慘淡。他補充說，今年應該不會再重復歷史了。

匯豐銀行預測明年的經濟增長速度將達到3%，而大宗商品價格將在2015年繼續下跌。

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2015悉尼房市繁榮再現 獨立屋房價去年大漲14%

悉尼內西區Birchgrove一幢別墅以560萬元售出

最新數據顯示，悉尼獨立房的房價在過去的一年裡大漲14%，因此2015年伊始也將迎來悉尼房地產市場的一片繁榮景像。

前一年，悉尼房地產的增幅達到15%以上，Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）說，這一數據確認了悉尼房地產市場的“超高速運轉”，而全澳其它地區的房市，還處於第二梯隊。

《悉尼晨鋒報》報道稱，威爾森說大部分的上漲都出現在去年12月份這一季度，“悉尼的房市繁榮將持續，獨幢屋的中值價位上漲4.1%，這是季度數據的當年內最強表現。”

他預測，2015年悉尼房價將上漲7%至10%。目前，悉尼房屋的中值價位是873,786元，公寓的均價上漲10.4%至597,668元。

一些區域的獨幢屋上漲幅度去年最大，比如上北岸地區和西北區，房價大漲21.8%。

位於伊士活的Anthony Tress First National公司發言人安東尼（Anthony Jasperizza）說，亞洲投資者在他的區域比例占到65%。“還有很多移居國外的人士，回到澳大利亞，西北鐵路對於西北地區的房市造成了很大影響。”

內西區也是表現強勁的一個區域，獨幢屋房價上漲18%。來自於Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）說，去年是強勢上漲的一年，他在2014年9月實現了最高的拍賣率。一幢位於Brichgrove的五房水邊別墅，以560萬元澳元售出。

他還以376萬澳元出售了附近一套沒有車位的三房公寓。“我們在較高端市場上的銷售數據不錯，因此也影響了獨幢屋的中值價位。”“價格在200萬左右的公寓，主要是被西北和北岸地區的空巢老人買走。”

戈登說，這對於2015年初來說是個好跡像。“我們有很多房產在長周末給人參觀，看房者多達50人以上。我們覺得供給不足。”

數據還顯示，東區和悉尼內區的獨幢屋房價僅僅上漲了7.8%。不過當地房地產中介表示，個別房屋的表現還是十分耀眼。

威爾森說，在悉尼大部分漲幅較高的獨幢屋，一般價格位於100萬至200萬之間。較高價位的獨幢屋，房價大約上漲了10%。

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2015年悉尼房價井噴後要熄火了 外圍房市受捧

Lhuede一家從內西悉尼郊區Homebush遷至北岸Chatswood更大的新居

悉尼高房價將於2015年出現回落，專家預測房價將於上半年急漲後漸趨平緩。CPM調研公司預料，悉尼本年總體房價增長在5%至7%之間。而BIS Shrapnel和 CommSec早前也預測增幅接近7%。相比之下，悉尼房價在2014年大增12.4%。

CPM總經理伊勒巴拉（Sam Elbanna）表示，低利率將緩衝悉尼房價高增長。他也鼓勵買家出手入市，盡管悉尼住房中位價格如今高達73.05萬元。“由於全澳失業率如今超過6%，關於是否進一步降息的辯論更加激烈。”伊勒巴拉說。他也指出住房供應短缺令市場上出現大量買家，進一步推升房價增幅。

BIS Shrapnel分析師齊格馬裡斯（Angie Zigomanis）表示，2015年上半年的強勢房地產活動將進一步推升房價，但隨著2015年接近尾聲，悉尼房地產市場將失去增長動力。“住房需求依然存在，但供求關系漸趨平衡。租金回報率降低導致許多投資者把目光注視投向悉尼以外的地區。”

預料房強勢的地區將是基建設施日趨完善的地方，例如悉尼西南區和西北區。這些地方正在建造全新的火車軌道樞紐以及百格麗灣機場（Badgerys Creek Airport）的配套基建設施。

房價較低的市場也將取得好表現，尤其是交通完善的、可負擔性強的區域。“買家依然喜歡物美價廉的房子。房子質量和地段左右他們的購房選擇。但如果房子價格合適，他們會在質量和地段方面做出讓步。” 伊勒巴拉說。

利物浦（Liverpool）

利物浦早已是新州首置者的頭號置業地段，因為房價可負擔性較強。由於大批建築工人湧入利物浦，從事百格麗灣機場的配套設施建造工作，這裡的祝福需求量將會提升。

住房中位價56萬元

卡姆登（Camden）

由於大批工人參與建設西南鐵路連線（South West Rail Link），這裡的住房需求也出現上漲。澳洲統計局（ABS）預測，強勁的人口增幅意味著卡姆登將於未來20年內建造10萬所房屋。

住房中位價48.2萬元

彭裡斯（Penrith）

被擠出內城區房地產市場的買家將會前往彭裡斯置業，因為這裡的基建設施正日益完善，而賣家早已因為需求增長而獲利。本地賣家特納夫婦（Turners）在彭裡斯買入一套住在3年後放盤並獲利23%。

住房中位價44.10萬元

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