房价走势 – Page 3

硬脫歐幾成定局，英國房產投資者如何應對？

英國新首相鮑裡斯發誓要在10月31日帶領英國脫歐，無論是否達成協議，都要離開歐盟。

對許多買家/投資者來說，目前最關注的問題無疑是：無協議脫歐對英國樓市究竟意味著什麼？

雖然沒人能精准預測未來房價走勢如何，但對於購房者的一些常見問題，英國各大專業機構給出了自己的觀點。

常見問題1：應該現在買還是等到脫歐之後？

在英國的大部分地區，尤其是倫敦和英格蘭東南，房價的漲幅已經出現下滑。對此，房產專家的共識是，政治和經濟的不確定性導致潛在買家的觀望，但是長期的房產短缺阻止了房價的急劇下滑。

有跡像表明，如果你能現在買，就應該買了，這也是為了省錢。

雖然一些買家在英國脫歐明朗前猶豫不決，這可能會導致需求被壓抑，從而進一步壓抑房價，但是倫敦通勤帶的自住剛需房產價格，並未因此而大幅下滑。

房屋中介Cheffins的Mark Peck表示，即使最近的氛圍表示無協議脫歐幾率大增，房產需求依舊強勁，這也有助於支撐房價。

薪資漲幅跑贏通脹

實際薪資保持穩定

如果出現無協議脫歐，利率和就業水平將成為影響市場的真正原因。如果這兩個指標並沒受到影響，市場的房屋需求依舊強勁，他補充道。

房屋中介Jackson-Stops的主席Nick Leeming表示：“一旦英國確定何時離開歐盟，我們預計待售房產量和活動和水平均會有所增加，明年房價可能會小幅上漲。由於房產幾無空置，待售房產有限，現在正是討價還價買房的好時機。”

EY Item Club的首相經濟顧問Howard Archer表示，盡管脫歐帶來不確定性，但房屋供應短缺，英國央行可能繼續維持歷史低位的利率會繼續支撐房價。

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常見問題2：房價走勢如何？

英國皇家特許測量師學會（Rics）去年預測，2019年英國房價增長將陷入停滯，但供不應求的基本面將阻止“徹底下跌”。

今年房價增長確實出現放緩；Nationwide的最新數據顯示，截止7月的一年中英國房價僅上漲了0.3%，其中英格蘭東南和倫敦地區出現下滑，威爾士和Midlands強勢增長。因此中和了全國的平均值。

第一太平戴維斯預測，2019年英國房價增長為零，如果英國在今年3月完成了有協議脫歐，增長預計為1.5%。

Strutt & Parker的Stephanie McMahon提出了更為樂觀的預期，最好可以迎來2%的增長，但也存在下滑5%的風險。

但是第一太平戴維斯和Strutt & Parker均認為中期房價仍將走強。第一太平戴維斯住宅研究部的負責人Lucian Cook表示：“假設無協議脫歐會導致利率繼續保持低位，那麼貸款可負擔能力會得到支撐。”

“反過來說，這能為房價的中期增長提供更多動力。問題是家庭對未來的財務狀況是否充滿信心以釋放這種潛力。”

McMahon表示：“我們預計2020年會出現反彈，但持續的政治和經濟波動可能會延長價格及交易水平低迷的周期。”

常見問題3：倫敦會比英國其他地區跌得更狠嗎？

2016年脫歐公投以來，倫敦房產受到的壓力最大。據國家統計局的數據，僅去年一年，倫敦房產的均價就縮水了約2萬英鎊。

專家表示，無論是否脫歐，市場對倫敦市中心豪宅價格過高的現像進行了修正。

“倫敦樓市的瘋狂時代隨著豪宅印花稅的到來調整，許多豪宅出現了小幅下滑。”Zoopla的Richard Donnell表示。“2010到2016年，倫敦房價飆升，現在價格回歸理性。”

但第一太平戴維斯的Cook認為倫敦房價會回彈。“倫敦市中心可能是交易活動反彈的市場之一，海外買家會趁著‘’的低迷英鎊彙率抄底買進。”

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常見問題4：租金會怎麼走？

稅收改革和監管嚴重打擊了英國“買房出租”市場，2016年以來已經有數以千計的房東離場。因此，無論脫歐以何種方式收場，房東撤離將對租賃市場帶來最大的影響。

倫敦的租金不斷刷新歷史高位，這都是由強勁的住房需求和匱乏的房產儲備導致的。今年4月，Rightmove報告稱倫敦市的租金要價一年就上漲了8.2%，創歷史最高紀錄，將月平均租金推高到了£2,093。

常見問題5：印花稅會改革嗎？

脫歐可能會對英國房產市場帶來的一個影響就是印花稅。

首相鮑裡斯·約翰遜表示考慮對印花稅進行一系列改革，包括大幅提高印花稅的起征點，從現在的12.5萬鎊提高至50萬鎊，並降低價值超過150萬鎊部分的印花稅稅率，從目前的12%降至7%。

同時他還表示同意考慮更加大膽的改革措施：將買方繳納印花稅改為由賣方繳納。

據房產機構第一太平戴維斯的分析，基於2018/19的數據，約翰遜的稅改方案可在購房印花稅方面惠及超過30萬名買家。再加上已經享受了印花稅減免的交易，意味著去年總共有651,500筆交易免除了印花稅。

相當於英格蘭和北愛爾蘭地區71%的房產交易可以免除印花稅。

第一太平戴維斯預計，如果將印花稅免稅門檻提高到50萬鎊，英國財政部將減少約四分之一的印花稅收入，即21.58億英鎊。

新的印花稅改革將促進首次購房者的購買力。目前，首次購房者購買價值30萬鎊或以下的房產可免交印花稅。購買價值在30萬-50萬鎊之間的房產，其中30萬鎊以下的部分可以免稅。

而現有的印花稅阻礙了人們搬家，因為對現有業主來說這筆費用通常超過2萬英鎊。

Leeming表示，盡管英國脫歐急需市場的再次繁榮，但約翰遜必須優先考慮印花稅。

首次購房者印花稅稅率

現有業主印花稅稅率

投資出租房或度假房產的印花稅稅率

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來源：新浪財經—英國房產周刊　（綜合整理自BBC、FT等，圖片源自網絡）
責編：Zoe Chan

一圖看懂全球主要國家樓市“熱度”：多國已涼美國也在懸崖邊？

除了日常的柴米油鹽以外，全世界的人民還有一個共同的關注點：房價。而且由於房價的特殊性，往往有大量的數據可供進一步分析。

德銀分析師Michael Hsueh將房價、銷售量（作為需求的先行指標），住宅投資和按揭水平（作為資產流動性的先行指標），揭示了G10國家目前和未來房地產行業的走勢。

特別要說明的是，由於各個國家取得數據的起始年份不同，所以能夠反映出的資產熱度周期也有不同。

**G10國家居住房產市場熱圖**（來源：德銀、Haver Analytics、Bloomberg）

Hsueh指出，澳大利亞、瑞典和加拿大樓市正處於顯著的減速階段，同時這些國家過去幾年更為嚴厲的宏觀審慎政策也使得房價進一步承壓。例如澳大利亞多州自2015年7月開始出台了一系列針對外國投資者的附加稅以限制外國炒房團，一年以後房價見頂開始了滑坡。

同時，從一系列公寓和獨棟房屋的數據中，Hsueh也觀察到瑞士房屋銷售價格達到了1998年以來的低點。

**瑞士房屋銷售價格達到了1998年以來的新低**（來源：德銀、Haver Analytics）

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而被“接力唱空”的美國樓市的確也出現了減速的早期征兆，但Huseh也表示，事態最終會如何發展還要取決於後續的應對措施能否緩和衰退的嚴重性。例如提高信貸質量、供給側控制以及降低抵押物強制執行率等。

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來源：WEEX
責編：Zoe Chan

澳洲房價持續下滑15個月是時候抄底了嗎？

根據國際清算銀行的統計，在過去50多年裡，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。

但自2018年以來，情況發生了明顯的變化，根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平台居外網提供的數據顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，由於受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。

澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期，那麼當地房產還值得投資嗎？

購房政策收緊導致房價跳水

2008年金融危機之後，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升，2011年～2017年，每年平均漲幅約8～9%。以房價最高的悉尼為例，當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元（最新彙率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。

為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策，比如提高首付標准和貸款審批門檻。此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對像。

據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投資者的限制也最多。

在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75％提高被到了2％。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。

一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65％。

外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

同時，澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7％，僅為4622套，創下2001年以來最低值。

2019年：抄底？還是觀望？

惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱，2019年澳大利亞房產將進一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅或達到兩位數。不過，考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。

今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，澳大利亞房市持續低迷，全國住宅均價環比下跌1.0%，較2017年10月最高時回調了6.1%。

持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）。他認為房價還會進一步下跌，直至2020年，比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤，因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策，並非加息或經濟衰退所引發，而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。

事實上，面對持續下降的房價，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消對提高貸款標准的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制，並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的”。澳洲聯儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發出警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經濟造成負面影響。

此外，盡管當地房價暫時沒有回暖的跡像，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。

巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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其他的利好因素還包括，根據澳洲聯儲預計，2018年、2019年的經濟增長率都在3％以上，高於2017年的2.2％。同時，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標准浮動利率為5.3％，平均折現浮動利率為4.55％，基本與2017年同期持平。

羅雪欣對第一財經記者表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。

她認為，由於受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動，積累已久的需求就會迅速爆發。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

2018西班牙二手房上漲8.4% 馬德裏大區房價最貴

在整個2018年期間，西班牙的二手房的價格有所上漲，過去12個月裏價格整體上漲8.4％達到1.720歐元/平方米。其中，拉斯帕爾馬斯大加那利島Las Palmas de Gran Canaria（21.1％）和馬德裏Madrid （17％）的價格漲幅最大，塔拉戈納Tarragona的跌幅最大（-10.9％）。

根據idealista的頭領Fernando Encinar所說，“今年的二手房的價格壹直呈上漲趨勢但是在2018年的最後幾個月，增長已經放緩，在某些情況下，已經扭轉了趨勢並且有所下降。在大加那利島和馬德裏顯著增長（分別為21.1％和17％），第四季度的變化分別為2.9％和0.3％。巴塞羅那首都雖然以正增長收盤，但在上壹季度結束時，其待售房屋的價格下降“。

對於Encinar來說，2018年是房貸交易正常化的壹年，盡管有來自AJD稅和之後壹些與貸款相關條件的影響，房貸新生效的法的不確定性等。預計到2019年初，銀行不會在價格上有所調整，但價格會持續上漲，受到該行業激烈競爭的限制。

至於銷售數據，經理表示:”我們在今年的銷售量超過500.000套房屋的情況下比2017年的460.000套更高，但我們也不得不談論最近幾個月的放緩。這種放緩將持續整個2019年，伴隨著價格的緩和以及發現最佳的市場點來進行貸款。”

西班牙各大自治區

今年有13個自治區的價格上漲。馬德裏的增幅最大，業主要求他們的住房價格比壹年前增加20,2％。其次是加那利群島（19,9％），巴利阿裏群島（15,8％），拉裏奧哈（11,4％）和加泰羅尼亞（10,7％）的增加。另壹方面是埃斯特雷馬杜拉（-1,4％），坎塔布裏亞（-1,2％），阿斯圖裏亞斯（-0,5％）和穆爾西亞（-0,4％）的下降。

馬德裏大區是最昂貴的，其面積為3.059歐元/平方米。其次是巴利阿裏群島（2.863歐元/平方米），Euskadi（2.562歐元/平方米）和加泰羅尼亞（2.304歐元/平方米）。另外，我們發現卡斯蒂利亞- 拉曼查（914歐元/平方米），埃斯特雷馬杜拉（919歐元/平方米）和穆爾西亞（1.015歐元/平方米），是最經濟的社區。

西班牙各省份

2017年期間有40個省的價格呈上漲趨勢，其價格增幅最大的是在聖克魯斯特內裏費（22％），其次是馬德裏（20,2％），拉斯帕爾馬斯（17,9％）和註冊的巴利阿裏群島（15,8％）。超過10％以上的還有巴塞羅那（11,9％），拉裏奧哈（11,4％）和馬拉加（11,1％）。特魯埃爾，下降最顯著（-4,6％）。其次卡塞雷斯（-3,9％）和昆卡（-2,3％）。

最昂貴省份的排名由馬德裏領先為3.059歐元/平方米，其次是巴利阿裏群島（2.863歐元/平方米）和巴塞羅那（2.848歐元/平方米）。之後是Guipúzcoa（2.825歐元/平方米）和Vizcaya（2.580歐元/平方米）。

托萊多是最經濟省（783歐元/平方米），隨後阿維拉（810歐元/平方米）和昆卡（851歐元/平方米）。

首府

有46個首府都保持積極的價格。LasPalmas de Gran Canaria增長了21,1％。隨後是馬德裏（17％），瓦倫西亞（16,4％）和馬拉加（15,3％）的增長。在巴塞羅那，他們只上漲了1,4％。相比之下，塔拉戈納大部分已減少（-10,9％），其次是奧維耶多（-0,7％）和卡塞雷斯（-0,4％）。

聖塞瓦斯蒂安是最貴的（4403歐元/平方米），其次是巴塞羅那（4344歐元/平方米）和馬德裏（3844歐元/平方米）。帕爾馬每平方米為2.963歐元。另外，我們發現阿維拉的價格更經濟，為952歐元/ 平方米的價格，接著萊裏達（957歐元/平方米），是唯壹壹個低於1.000歐以下的。

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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參考來源：伯納烏資本
排版：KYRA WANG

澳大利亞首府城市房價走勢預測：明年趨穩，2020年迎來上

知名房地產研究機構都門（Domain Group）日前發布的最新研究預測顯示，澳大利亞房價持續下跌的狀況將在2019年趨於穩定，之後進入溫和上漲階段。

都門的價格模型模擬了各首府城市未來2年的房價中位數走勢。這一模型預計，全澳單元屋（Unit）的價格在2019年增長2%，2020年增長3%。

該機構經濟學家特倫特·威爾特（Trent Wiltshire）表示，由於穩定的人口增長、低失業率和低利率，到2020年，全澳房價將得以鞏固。

“我們認為市場將在2019年自行修正，然後轉變為2020年適度增長的周期，”威爾特先生稱。

都門同時警告，這一預測也存在不確定性，如貸款利率上升過快、人口增長低於預期、投資者被迫拋售，以及中國經濟下行等。

悉尼和墨爾本的房價出現了1980年代以來的最大跌幅。過去4周，悉尼有超過1,100套房屋流拍，威爾特認為，對於正在考慮買房的人來說，現階段存在一定議價空間。

悉尼

首府城市中，悉尼目前獨立屋（House）中位數較2017年6月的最高點120萬澳幣（約600萬人民幣）跌去約8%。都門預測，直至2019年中期，悉尼獨立屋中位數都將維持目前100萬澳幣（約500萬人民幣）上下，並在之後的2020年上漲4%。

悉尼公寓（Apartments）的情況則不容樂觀，模型顯示，悉尼公寓價格將繼續下跌3%，2019年出現一定回漲，到2020年增長5%。

悉尼近郊的農場，占地約28公頃（70英畝），帶有5臥5衛的獨立屋，是業余農業愛好者不想錯過的家園。現僅售214萬澳元（約¥ 1,091萬）。
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墨爾本

墨爾本的房價已持續動蕩12個月之久，在今年下跌9%後，都門預計明年墨爾本房價繼續下降約1%，2020年將增長約4%。

2017年9月，墨爾本獨立屋中位數達到91萬澳幣（約455萬人民幣）的高點，預計2019年中將下降到80萬澳幣（約400萬人民幣），與2016年底的價格持平。

墨爾本單元屋的價格，今年下跌了2%，預計2019年和2020年將分別增長1%。

布裡斯班

布裡斯班的房價今年下跌了約6%。但由於新房開發減少和人口的強勁增長，都門預計布裡斯班的獨立屋中位數在2019年將上漲4％，2020年上漲5％。這也使布裡斯班成為未來澳大利亞房價增長最快的市場之一。

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阿德萊德

報告顯示，與其他州相比，南澳房市今年表現良好。都門預計，未來2年，阿德萊德房價將繼續穩步上漲，獨立屋和單元屋的價格在2019和2020年都將有2%的上漲。

珀斯

由於礦業低迷，珀斯獨立屋的價格自2014年的61.6萬澳幣（約308萬人民幣）已下降了13%，其中今年下降了5%。都門預計，隨著西澳經濟和人口增長，2019年，珀斯獨立屋價格將增長5％，2020年將再增長3％，增速超越其他地區。

2018年，珀斯單元屋下降約6%，都門預計2019年和2020年將分別增長約2%。

霍巴特

塔斯馬尼亞首府霍巴特房價在2018年逆勢增長了12％，目前霍巴特獨立屋價格已比2016年高出40%。但都門預計，未來兩年霍巴特的房價增長將放緩至2%。

堪培拉

得益於低失業率和強勁的人口增長，2018年，首都堪培拉的房價增長了約2%，未來兩年預計將保持4%增速。堪培拉單元屋的價格存在不確定性，都門預計其漲幅將低於獨立屋。

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來源：中金在線
責編：Zoe Chan

澳大利亞房價走勢預測

過去半年對於澳洲來說是動蕩不安的6個月，盡管澳洲央行對現金利率仍然維持不變，但澳大利亞房價走勢卻開始趨於平穩。壹份對今年上半年房產市場的分析顯示，悉尼西部的公寓的價格遭遇了“慘敗”，而霍巴特地區的別墅價格卻大幅增長。

由於成本上升而房價下跌，以及壹些地區供過於求侵蝕了市場情緒，悉尼西部壹些房產倒賣的銷售價反而低於購入價。房地產估值公司Herron Todd White（HTW）的發言人表示：達爾文和珀斯的房價仍在繼續掙紮，隨著借款人拖欠還款增加，許多持有房產的貸款人不得驚喜再出售的拍賣。

墨爾本的房價曾壹度遙遙領先，現在也開始跑不動了，反觀阿德萊德大有後來居上之勢，只是起點較低。

HTW的房產評估專家已開始對各地市場進行評估，並提供了壹些關於今年下半年走勢的預測。

HTW的住宅業務主管托馬斯先生（Shaun Thomas）說：四年前在悉尼CBD西北約36公裏的Parramatta，當時買家購買的樓花公寓大大約花了67萬元，如今售價只有63萬元左右。

在全國壹些優質的地區仍然有壹些熱點區域，那裏有著名的海港景觀、靠近市中心以及可享受所有的便利設施，特別是良好的交通和學校。

托馬斯先生卻認為隨著交易量的下滑、銷售周期延長以及價格下降，整體市場已經降溫。

住宅價格在過去三個月內已下跌逾1%，自去年7月房價達到峰值以來，悉尼住宅已連續下滑超過4%。在西部的部分地區，跌幅甚至接近7%。

但即使拍賣和清盤率恢復到長期60%的平均水平，由於悉尼內城區壹些地方坐擁全球總價最高的房產，它們仍能保持良好的表現。

“我們處在房地產周期的不同階段，”托馬斯先生說。“壹些優質和較差的房產之間仍是有對比的。”

房價順勢上漲的時候很多人都自誇自己的英明的投資決定，房價下跌的時候卻是壹片悲觀論調充斥。巴菲特先生說過：只有在潮水退去的時候才知道誰在裸泳。所以只有在房價下跌的時候，才能凸顯出真正的優秀投資者來。如果房價不斷上漲，將會出現更多的投機者，他們短期套利能力不可小覷，但獲利之後迅速撤退也是投機者的最愛。反倒是真正的價值投資者能夠堅守住市場短期的起伏，才能穿越牛熊市之後，獲得真正的投資收益。每壹個堅守市場的投資者都在看多市場，而那些看空市場的人註定獲得的是壹地雞毛。

美國房價走勢2018最新消息

下面是美國房價走勢2018最新消息：

舊金山灣區

舊金山灣區都市圈的房價中位數為$1128300，同比上漲了8.9%，與上月相比上漲了5.1%。預計舊金山灣區都市圈未來壹年的增速為8.1%。

洛杉磯

洛杉磯都市圈的房價中位數為$625600，同比上漲了7.5% ，與上月相比則環比上漲了1.7%。預計洛杉磯都市圈未來壹年的增速為6.5%。

紐約

紐約都市圈的房價中位數為$429400，同比上漲了7.4%，與上月相比則環比上漲了2.7%。預計紐約都市圈未來壹年的增速為2.3%。曼哈頓地區相較於其他城市房屋價格較高，房價中位數為$1441000。

西雅圖

西雅圖都市圈的房價中位數為$463800，同比上漲了12.3%，與上月相比則環比上漲了2.8%。預計西雅圖都市圈未來壹年的增速為4.9%。

達拉斯

達拉斯-沃斯堡都市圈的房價中位數為$280000，同比上漲了5.7%，與上月相比上漲了0.7%。預計達拉斯-沃斯堡都市圈未來壹年的增速為5.6%。

最近高盛發布的壹份經濟報告重點討論了幾個今年重要的問題。

1、經濟復蘇的平均增長率保持在2.2%以上

預計實際GDP增長率在2018年將達到2.6%，稍微高於2017年。預期經濟將保持持續健康的增長，其依據主要有當前的經濟增勢強勁、來自於良好的金融環境持續不斷的有利刺激、財政政策的適度提振三個原因。

2、失業率會降至3.5％

預計明年需求增長將放緩。原因之壹是我們認為，持續的周期性擴張將推動經濟超越其長期產能。最明顯的跡象很可能就是，失業率會進壹步大幅降低，失業率到今年底失業率會降至3.5%左右，這是自1960年代末以來的前所未見的情況。

3、獨棟屋房價會進壹步上漲

住房市場在2018年將面臨壹系列挑戰。首先涉及稅收政策，標準扣除額的增加將打動更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這無疑增加了償還抵押貸款的邊際成本。

然後我們預計，10年期美國國債收益率和較長期的抵押貸款利率在2018年將上升約50個基點。未來幾年的加息可能會對美國國內需求造成壹定程度的影響。

最後我們仍預計房地產市場將繼續復蘇，至少在核心的獨棟住宅領域是這樣的。最大的原因就是供需平衡的持續緊縮。房屋空置率在過去壹年內大幅下降，目前正處在2001年以來的歷史最低水平。實行這種緊縮政策的壹個重要原因是住房擁有率的反彈。人口和周期性因素可能在未來幾年內會使住房擁有率平均每年提高0.4個百分點。這相當於每年大概有50萬戶左右的需求向所有者轉變。

4、美聯儲加息

美聯儲自己的預測仍然是三次加息，這比市場預測的已經多了壹次。但我們覺得即使是這樣的預測也很保守，部分原因是因為我們認為失業率將會大幅降低。我們的預測是四次加息，就是自2016年底後的每季度壹次的緊縮政策的延續。

總歸自2016年初以來，美國經濟增長大幅提速的主要原因是金融環境的改善，為經濟復蘇提供了更為積極的推動力。經濟增長在2018年仍將遠遠高於平均水平。

美國當前的經濟復蘇勢頭強勁，主要是因為獲得了大量利好的財政政策的加持，而且減稅和相關支出為美股等關鍵經濟指標提供了支持。此外美國的勞動力市場逐漸改善，預計美國的失業率到年底將降至3.5%。

美國房價走勢2018最新動態

美國房價走勢2018最新動態。

01利率還將繼續上升

基準聯邦基金利率目前處於1%到1.25%之間。Zillow預計利率到2018年年底將在2%到2.25%之間，上升了大約100個基點。此外他還預計，標準30年期固定抵押貸款利率目前在3.7%上下，到2018年底可能上升到4.5%，不過對照歷史標準衡量來看依然非常低。

02房產市場依然非常堅挺

Aaron Terrazas認為，“美國房市強勢進入2018年，房市狀態比過去十年的任何時候都要堅挺。不過供應尚未跟上需求，尤其是新房建設腳步已經跟不上需求，這極大的推動了房價穩步上漲。盡管新房建設在2018年將有所增長，但庫存整體上很可能依然滿足不了市場。”日益增強的勞動力市場使很多租房者考慮進入購房市場，房屋所有率開始穩步升高。

CoreLogic首席經紀學家Frank Nothaft博士說：“房價的上漲對於房屋賣家們來說是個好消息，但是同時卻給買家們帶來不少麻煩。”

“越來越多的首次購房者發現低價房屋的庫存量非常有限，這導致了起步房(Starter Homes)的價格上漲很快，買家的負擔能力進壹步降低。 ”“如果新建房屋和保障性住房的庫存沒有大幅激增的話，房價處於壹個相對高水平增長的狀態近幾年還將在大多數市場中持續下去。”

03房價有望上漲6%

根據Zillow發布的2018年美國房產市場預測：2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將達到美國工資漲幅的兩倍還不止。

從地區看，中國買家熱衷的幾個美國房產市場的房價預計漲幅更大，比如聖荷西、西雅圖和洛杉磯。Zillow房產市場報告顯示聖何西在全國房價增長方面處於領先地位，自去年11月份以來上漲幅度在17.5％左右，西雅圖的房價漲幅約12％，華盛頓州和猶他州也都超過了10%，加州超過了7%。

根據CoreLogic提供的數據，華人所關心的幾個州未來壹年的房價增長預測如下：

加利福尼亞州預計增長8.4%；得克薩斯州預計增長2.1%；紐約州預計增長4.6%；佛羅裏達州預計增長6.3%；華盛頓州預計增長4.9%；新澤西州預計增長4.9%；馬薩諸塞州預計增長4.6%；伊利諾斯州預計增長4.7%。

加拿大樓市泡沫有多誇張？房價竟然比隔壁美國高50% | 加拿大

針對加拿大樓市風險的警告聲越來越高，那麼加國的程度到底多嚴重？不妨從與鄰居美國的對比中來了解一下。

加拿大按揭房產公司（CMHC）發布的數據顯示，加拿大新屋銷售價格實現兩個月連續上升，比去年同期大幅上漲。數據顯示，加拿大4月新屋平均售價為每戶751,881加元（約合559,123美元）。以加元計，同比上漲11%；以美元計，漲幅則較為緩和，為2.64%。

與此同時，美國房價則出現下滑。美國商務部人口普查局（US Census Bureau）數據顯示，美國4月新屋平均售價為每戶495,271加元（約合368,300美元）。按加元計，同比下滑0.49%；按美元計，同比下跌3%。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

由此得出，加拿大新屋平均售價比美國高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售價僅比美國高出36%。由此可見，加拿大和美國房地產市場之間的分化正在加劇。

如果考慮到兩國到經濟情況差異，房價這一差距則更不合常理。美國經濟處於復蘇狀態，且人口是加拿大的10倍，但土地面積少於加拿大；反觀加拿大，人口稀少且經濟狀況不穩定。

目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平，而美國地產泡沫破裂之前的住房自有率也差不多達到這個水平；目前房地產行業占加拿大GDP的12%，在美國地產泡沫時期，房地產也是經濟的主要驅動力之一。

（據華爾街見聞）

英國 | 最新10月英國房市月報出爐：房市反彈直指脫歐前水平

2016年9-10月英國房市月報新鮮出爐。在過去的一個月中，全國範圍內房價增勢迅猛，平均價格已接近6月脫歐公投前均價。雖然房產成交數量仍小於去年同期，但整體趨勢正在逐步恢復。

圖1：2015年10月－2016年10月閱讀房價增減幅度對照

截至10月中旬，英格蘭威爾士總體平均房價為309,122英鎊，較上月同期上漲0.9%，即2,623英鎊，僅比脫歐公投前房價最高時段低0.4%（1,349英鎊）。Rightmove住房市場分析部主管Miles Shipside坦言，脫歐公投結果的揭曉以及常規的夏季房屋出售淡季，使得前兩個月房價和房產成交量均出現回落。英格蘭北部市場在沉寂兩周後迅速回暖；反觀南部市場由於房價門檻偏高以及脫歐後不確定性的存在使得房市恢復速度較慢，但自9月開始房價漲幅和成交量均出現大幅提升。

分區域來看，倫敦地區月度房價上漲幅度最大為2.4%，其次是英格蘭東部和西北地區，房價分別上升1%和0.8%；英格蘭東北和西南地區房價呈現，分別是-1.8%和-0.8%。總體而言，英格蘭威爾士這10個大區中本月有8個區域房價上漲，可見房產市場回復速度驚人。

圖2：英格蘭威爾士10大區域房價月度年度增長變化

不過在房產均價方面仍然是倫敦地區最高，英格蘭南部和東部次之，英格蘭西南和西米德蘭地區緊隨其後。並且到10月中旬為止，除英格蘭東北地區之外，英格蘭威爾士這10大區中9個地區房價與去年同期相比有所增長，漲幅區間在1.2%－7.6%，其中英格蘭東部表現最為搶眼，房價年漲幅達7.6%（代表地區有Hertfordshire，Bedfordshire，East Anglia，Essex）。

聚焦倫敦地區，截至月中倫敦地區平均房價為645,833英鎊，較上月相比上升2.4%，與去年同期相比增長了2.5%。32行政區中有8個行政區目前房價低於去年同期（詳情請見文章末尾完全版表格）。房價漲幅最大地區為中心肯辛頓切爾西區（Kensingtonand Chelsea），漲幅13.3%，但目前價格仍低於去年同期的250萬英鎊均價；其次是西倫敦豪斯洛區（Hounslow），漲幅8.9%。與上個月相比倫敦高價房產集中地肯辛頓，第二金融城區域，以及西南和北部3-4區近郊出現房價強勢反彈態勢。

圖3：倫敦地區2016年10月房價增長/下降幅度最大的行政區

10月房價出現下降的行政區主要集中在南部，例如蘭貝斯區（Lambeth），克羅伊登區（Croydon）和汪茲沃斯區（Wandsworth）。不過房價下降的地區本月普遍降幅都不是很大，在-1.8%到-3%之間。

圖4：過去1年中英國每月平均房屋出售速度（截至9月底）圖5：過去1年中倫敦地區每月平均房屋出售速度（截至9月底）

房屋出售時間方面，全國範圍內近期的平均時間為64天，“北多南少”的現狀依舊持續，倫敦地區上月房產出售速度仍為54天，為全國最快。另外Miles Shipside指出，過去一年中英格蘭南部新房供應量增加了16個百分點，購房者的選擇性得到提升，不過房產供求仍舊緊張，並且些熱門地段房產的售價已經遠遠高出其應有的價值，但咨詢者仍舊與日劇增。

圖6: 截至10月中旬英國房價5年內增長趨勢

由圖6數據，雖然近5年內房價短期內會有波動，但整體上仍然呈現上升趨勢。Halifax銀行上周的最新數據也表明房價大趨勢是在上升，不過和去年同期相比，房價可能還會位於低位一段時間。

以下為截至2016年10月15日倫敦32行政區房價趨勢概覽，供大家參考：

截至2016年10月15日倫敦32行政區房價趨勢概覽

（數據來源：Rightmove）

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