根據國際清算銀行的統計，在過去50多年裡，澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲周期，沒有出現過連續三年的下跌。
但自2018年以來，情況發生了明顯的變化，根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平台居外網提供的數據顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時表示，由於受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。
澳大利亞房地產市場正在經歷罕見的回調期，那麼當地房產還值得投資嗎？
購房政策收緊導致房價跳水
2008年金融危機之後，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升，2011年～2017年，每年平均漲幅約8～9%。以房價最高的悉尼為例，當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元（最新彙率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。
為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策，比如提高首付標准和貸款審批門檻。此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對像。
據澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投資者的限制也最多。
在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75％提高被到了2％。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。
一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65％。
外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公布的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。
同時，澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7％，僅為4622套，創下2001年以來最低值。
2019年：抄底？還是觀望？
惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發布的2019全球房地產展望報告中稱，2019年澳大利亞房產將進一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅或達到兩位數。不過，考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。
今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公布的最新數據顯示，澳大利亞房市持續低迷，全國住宅均價環比下跌1.0%，較2017年10月最高時回調了6.1%。
持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）。他認為房價還會進一步下跌，直至2020年，比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤，因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策，並非加息或經濟衰退所引發，而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。
事實上，面對持續下降的房價，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消對提高貸款標准的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制，並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的”。澳洲聯儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發出警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經濟造成負面影響。
此外，盡管當地房價暫時沒有回暖的跡像，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。
巴蘭加魯一號（One Barangaroo）皇冠住宅（Crown Residences）標志著澳大利亞首批完全整合型六星級酒店品牌住宅已隆重登場，將悉尼歌劇院和海港大橋組成的開闊美景與全新六星級皇冠度假酒店的奢華空間完美地結合到了一起，為澳大利亞和國際頂級住宅物業樹立了新的標杆。
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其他的利好因素還包括，根據澳洲聯儲預計，2018年、2019年的經濟增長率都在3％以上，高於2017年的2.2％。同時，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標准浮動利率為5.3％，平均折現浮動利率為4.55％，基本與2017年同期持平。
羅雪欣對第一財經記者表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，盡管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。
她認為，由於受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所松動，積累已久的需求就會迅速爆發。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan