Tag: 房贷利率

儘管法國人在經濟不景氣中迎來了新的一年，法國的富裕階層仍在爲投資生財而發愁：2015年究竟該把錢投向何處？是人奉保險、國債還是股票或是樓市？《費加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份。

推薦房屋：法國7臥6衛歷史建築改造的房産

從目前情况來看，10年期國債（OAT）的收益率只有0.6%，人壽保險的收益率介于2.5%和3%之間。與這些投資産品相比，房地産是“風險收益比”最佳的投資産品。目前的房貸利率在2.5%上下，可以購置質量不錯的房地産。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部貸款利息，甚至還可以還點本。另一個好消息是利率近期不僅不會上調，反而會降。

行家指出，以歐洲央行現在實行的政策，利率會一直很低，可能還會再降。今後數月可能會降到2%以下。

另一個有利投資的因素是房價在下跌。外省大多數城市都跌了。法國房地産聯合會（Fnaim）主席布埃指出，房價已回落到2007年的水平。

謹慎投資方能成功

儘管形勢有利，但投資人還得謹慎：

• 若投資套房，得偏重靠近交通、學校和商店等有利因素；

• 若選擇市中心，寧願購置大學生和年輕夫婦青睞的小面積套房；

• 若是郊區住宅區，得偏重適宜家庭居住的大面積套房或獨立房屋；

• 若投資商鋪，位置是成功投資的關鍵。市口好，店鋪就不會空很久。同時也要核實客源區質量。

新房出租有新優惠

2014年9月1日生效的皮內爾法（Pinel）與杜弗洛法（Duflot）相比吸引力顯然更大。因爲儘管主要條件相似，但更加靈活。例如，出租承諾可以是6年、9年或12年，享受的减稅幅度也與此成正比：相當于投資額的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减稅優惠）。專家建議投資人最大化享受法律的靈活性，先承諾出租6年，然後視情况，再作出3年承諾。

皮內爾法的另一個特點是投資人可以將房屋出租給直系尊親屬或直系卑親屬，同樣可以享受减稅優惠。皮內爾法重新調整了區域劃分。一些大城市，如裏爾、裏昂、馬賽，從B1區晋升爲A區，這樣房租從原先的每平米10歐元提高到12.42歐元，與市場水平相符。

投資服務型寓所

享受服務型住宅的優惠，但又不致遭遇風險（如經營者倒閉），投資“二手”寓所（旅游、學生、老年人等公寓），可以做到這點。雖然您享受不到减稅優惠，但購買價可享受20%到30%的减價，幷可享受帶家具出租者的稅務優惠。再者不會有不利的意外。不過，買之前要弄清寓所的建築年代和狀况，因爲可能會有工程。

翻修舊房合理避稅

2014年，一套新房的均價約每平米5000歐元，舊房是3500歐元。舊房投資平均收益率是稅前4%到6%。

翻修舊房可以减稅。這個優惠不在避稅優惠上限範圍（每年一萬歐元）內。因爲在出租型舊房裏施工可以給您産生“地産赤字”（déficit foncier）。您可以在施工當年從您的總收入中刨除，金額最多可减1.07萬歐元，餘下的赤字可在接下來的10年裏從地産收入中减去。

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在經濟持續不景氣的形勢下，法國的舊房價格日漸縮水。曾長期頂住經濟危機的巴黎房市終於扛不住了。（法國房價多少錢）？

曾長期頂住經濟危機的巴黎房市終於扛不住了

據《世界報》報導，最新數據顯示，2014年末季度，巴黎舊房平米均價跌破8000歐元（56912人民幣），至7960歐元（約56627.44人民幣元）。2012年6、7月，這個參照數曾攀升至8440歐元。

行家預計，巴黎房價還有下行空間，2015年4月會續跌至7840歐元。

從全國來講，2014年底同一時期舊套房價同比下降了2.2%。

巴黎的降幅是2.1%，30個月累計降了6%。儘管如此，巴黎房市的首次購房者還是十分稀少。

地產信貸銀行的償還能力表（Capacim）顯示，截至2013年第2季度，只有10%的非房主巴黎家庭有財力購買一套家庭住房。

須知2004年以來，巴黎房價翻了一倍，今天的降幅只能是微不足道的慰藉。

跌幅最高達兩位數

巴黎傳統的平民區的抗跌能力最強，這些區進行了重大改造，「城市紳士化」已初見端倪。

自2012年房價衝到峰巔以來，巴黎第10區只下跌了4.3%，18區跌了3.1%，19區跌了2.5%，20區跌了3.2%，都是小意思。

近30個月的跌價更多地衝擊的是富人區，即16區（-6.6%）和7區（-9.9%），以及最貴的6區（13.4%）。

遠郊近郊跟著跌

步首都之後塵，巴黎近郊三省房價微跌了1.1%。但各市差異很大。像馬恩河谷省（Val-de-Marne）的克雷代伊（Créteil）和 Saint-Maur-des-Fossés，或上塞納省（Hauts-de-Seine）的Levallois-Perret，降幅高達6%。

反之相對貧困的有些城市繼續在漲，Rosny-sous-Bois（年升1.7%）或塞納-聖德尼省（Seine-Saint-Denis）的蒙特勒伊（Montreuil，+2.8%）。

遠郊四省，單元套房下跌3%，獨立房屋下跌1%。但有些城市跌幅達兩位數，如南郊埃松省（Essonne）的Palaiseau和西北郊瓦茲河谷省（Val-d’Oise）的Cergy-Pontoise，跌幅都達11%。

外省的跌幅加速，一年下降2.3%。

2015年房市展望

業內人士估計，2015年房價還要下跌，幅度介於0%和3%。公證人甚至預測巴黎和大巴黎地區跌幅可能超過5%。

行家預測交易量在74萬筆左右，雖稍好於2014年（71.7萬筆），但比起2005年（83萬筆）則相差甚遠。

行家指出，巴黎和法國大多數大城市現在買主與賣主的比例是一對一，只要這種情況不變，房價就會下跌。如今造訪房地產經紀公司的法國人依然不少，與房屋相關的計劃不少，但真正落實的沒幾個。關鍵是信心已不復存在。公證人證實，買家猶豫不決，促使賣主在價格上讓步。

另一個趨勢是，房貸利率雖然很低，但銀行放貸條件並不寬鬆，往往要求貸款人有15%到20%的首付，而且不希望還貸期超過20年。

法國房市商機無限，這一點外國人看得很準，特別是美國人和英國人。因匯率關係，他們的購買力提高了很多。今年元月倫敦的「法蘭西房地產秀」，法國公證人的展台給擠得水洩不通。美元與歐元相比，購買力提高了30%到35%，促使美國人對法國的房地產興趣大增。2014年，外國人在法國購置的房產數創下紀錄。也許，巴黎的樓市要靠外國人來挽救。

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儘管法國人在經濟不景氣中迎來了新的一年，法國的富裕階層仍在爲投資生財而發愁：2015年究竟該把錢投向何處？是人壽保險、國債還是股票或是樓市？《費加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房産市場正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份。

從目前情况來看，10年期國債（OAT）的收益率只有0.6%，人壽保險的收益率介于2.5%和3%之間。與這些投資産品相比，房地産是“風險收益 比”最佳的投資産品。目前的房貸利率在2.5%上下，可以購置質量不錯的房地産。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部貸款利息，甚至還可以還點本。另一個好消息是利率近期不僅不會上調，反而會降。

行家指出，以歐洲央行現在實行的政策，利率會一直很低，可能還會再降。今後數月可能會降到2%以下。

另一個有利投資的因素是房價在下跌。外省大多數城市都跌了。法國房地産聯合會（Fnaim）主席布埃指出，房價已回落到2007年的水平。

謹慎投資方能成功

儘管形勢有利，但投資人還得謹慎。若要投資套房，您得偏重靠近交通、學校和商店等有利因素。若選擇市中心，寧願購置大學生和年輕夫婦青睞的小面積套房。如是郊區住宅區，您就得偏重適宜家庭居住的大面積套房或獨立房屋。

若是投資商鋪，位置是成功投資的關鍵。市口好，店鋪就不會空很久。同時也要核實客源區質量。

新房出租有新優惠

2014年9月1日生效的皮內爾法（Pinel）與杜弗洛法（Duflot）相比吸引力顯然更大。因爲儘管主要條件相似，但更加靈活。例如，出租承諾可以是6年、9年或12年，享受的减稅幅度也與此成正比：相當于投資額的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减稅優惠）。專家建議投資人最大化享受法律的靈活性，先承諾出租6年，然後視情况，再做出3年承諾。

皮內爾法的另一個特點是投資人可以將房屋出租給直系尊親屬或直系卑親屬，同樣可以享受减稅優惠。皮內爾法重新調整了區域劃分。一些大城市，如裏爾、裏昂、馬賽，從B1區晋升爲A區，這樣房租從原先的每平米10歐元提高到12.42歐元，與市場水平相符。

投資服務型寓所

享受服務型住宅的優惠，但又不致遭遇風險（如經營者倒閉），投資“二手”寓所（旅游、學生、老年人等公寓），可以做到這點。雖然您享受不到减稅優惠，但購買價可享受20%到30%的减價，幷可享受帶家具出租者的稅務優惠。再者不會有不利的意外。不過，買之前要弄清寓所的建築年代和狀况，因爲可能會有工程。

翻修舊房合理避稅

2014年，一套新房的均價約每平米5000歐元，舊房是3500歐元。舊房投資平均收益率是稅前4%到6%。

翻修舊房可以减稅。這個優惠不在避稅優惠上限範圍（每年一萬歐元）內。因爲在出租型舊房裏施工可以給您産生“地産赤字”（déficit foncier）。您可以在施工當年從您的總收入中刨除，金額最多可减1.07萬歐元，餘下的赤字可在接下來的10年裏從地産收入中减去。

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歐洲央行23日亮出了貨幣政策的大炮：量化寬鬆（QE），向歐元區經濟起碼注資1.14萬億歐元。此舉對老百姓的錢袋會有哪些具體影響呢？

對購買力的衝擊較小

法新社報道，歐洲央行贖買主權債券和其它資産等于大印鈔票，將現錢注入歐元區經濟，應使歐元區物價回升，去年12月物價下跌了0.2%。

因此超市的物價可能變貴，但消費品應不會大幅回升。

一位經濟學家淡然指出，央行重點是防止歐洲陷入通貨緊縮，而不是促使消費價上漲。

他表示，央行的舉措是想向家庭和企業顯示避免通貨緊縮的决心，鼓勵他們消費。反之，假如消費者預測價格會下跌，推遲采購，企業就會减産和降低工資，從而進一步遏制消費以及諸如此類的後果。

大量贖買歐洲主權債券也使歐元貶值。進口産品自然會更貴，如可可、汽車、電視機和其它智能手機，還有石油。鑒于近來石油價格大幅下跌，這對燃油零售價的影響微乎其微。

旅游：歐元區比其它地區便宜

23日歐洲央行一宣布量化寬鬆政策後，歐元與美元的匯率立馬跌至11年來最低水平。行家指出，歐洲統一貨幣相對于所有外幣的貶值是“明顯而持久的”。

因此，歐洲人若在申根空間之外旅游將更貴。西班牙俱樂部主席概括說，最好是到法國和歐洲旅游，到科西嘉和藍色海岸去的人將更多。

房貸更便宜

量化寬鬆政策導致主權債券需求激增，這使本已降至歷史最低水平的主權債券的收益率進一步下降。而法國10年期主權債券收益率是確定銀行提供的房貸利率的基礎。

因此，購房的籌資條件變得極其有利。已經貸到款的人可以利用銀行之間的競爭，重新談判他們的房貸。

儲蓄本利息更低

儲蓄本利息是以銀行間拆借利率爲參照指數確定的。當歐洲央行顯得很通融時，銀行間的拆借利率就降低。

A種儲蓄本屬￿例外。這個法國人偏愛的儲蓄産品的利息是政府根據通脹率確定的。經濟部已宣布打算2月1日起將這個利息維持在1%的歷史低水平。

修改人壽保險合同

歐洲央行的量化寬鬆政策對人壽保險産品來說是把雙刃劍。後者由歐元基金儲蓄（Fonds Euros）和單位賬戶基金（Fonds en unite de compte）組成。

歐元基金爲法國人偏愛，因爲其收益有保障。可這種基金大量投資主權債券，這種投資安全可靠，可如今收益極低。

單位賬戶基金的數量很少，一般投資在股票上。行家估計，由于主權債券吸引力减少，今後數月投資人將重返股票市場。因此現在是修改其人壽保險合同的好時機。

股市波動更大

歐洲央行的注資還會進一步刺激全球股市，但最好注重中期投資。

使印鈔機快速運轉的危險是促使投機泡沫膨脹，長期看會産生負面效應。當現金大量流淌之時，投資者會反應過度，因此股票市場就會大起大落。