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法國 | 買新房送親人可減稅？2015法國房產稅新變化

2015年的財政法在房地產稅務方面引進了許多改變，政府想借這些新的措施來振興法國房地產業。有些措施對個人不利，但其他很多措施對個人投資者有利。譬如在出租房投資方面，皮內爾(Pinel)法比杜弗洛(Duflot)法更寬鬆。

出租房投資

按杜弗洛法買下新房出租的投資人，在出租期上有更多的選擇，以前只設唯一的9年租期，今後可有6年、9年或12年的選擇，相應按比例享受的減稅優惠分別為購置新房金額的12%、18%和21%。另外，在承諾出租的第一段出租期結束之後，投資者還可繼續再多出租3年。

投資者擔心如果把房產租給自己的子女將不能享受上述減稅優惠。但皮內爾法消除了這個疑慮。投資者可以把房產租給自己的子女和父母而不喪失減稅優惠。條件是承租住房的子女的稅務獨立，不再屬於父母的納稅戶口。

2015年的財政法在房地產稅務方面引進了許多改變，政府想借這些新的措施來振興法國房地產業

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購買新房贈與親人享受減稅

在2016年底之前購買新房贈與自己家庭成員可享受減稅。法國人可透過這個方式贈予子女和自己的父母最多10萬歐元而不必繳納贈予稅。也可贈予自己的兄弟姐妹最多4.5萬歐元和任何其他人3.5萬歐元。捐贈人必須預先購買本人希望贈予的新房(公寓房或獨立房屋)，其建築執照必須在2014年9月和 2016年底之間簽發。但其中，法國房產交易稅是不可避免的。

如果贈予建築用地，也可享受同樣的優惠，條件是4年內要在贈予的土地上建房。這項減稅可暫時與現行傳統的贈予行為減稅優惠併合使用，每名捐贈人的捐贈上限為10萬歐元。

在住房市場緊張地帶擁有一套第二住宅的房主，其居住稅(TAXE D’HABITATION)可能被加重徵收，可能高達20%。

售讓建築土地升值享受特殊減稅

自2015年元旦起，在2015年底以前，地主持有22年之後將一塊建築用地出售時，土地升值將完全免稅，持有土地30年之後出售時，還一併免繳普遍化社會捐金(CSG)。此外，在今年年底以前，所有的房地產所有人在升值方面可享受特殊的30%的計稅毛收入減稅(abattement)。

地方稅大幅上漲

但同時，地方稅卻跟著大幅上漲。自今年元旦以來，位於住房緊張地帶的建築用地地稅大漲25%，另外還要加上定額稅的上漲，每平方米增加5歐元(從2017年起，增達每平方米10歐元)。

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（據新浪海外地產）

巴黎高端房產：找到屬於你的黃金地段 | 海外

中國買家正在湧向有著光之城之稱的巴黎，成為豪華地產市場上的生力軍。

這世界上沒有比巴黎更懷舊的地方了：哥特式建築、觀賞性極佳的噴泉、穿越塞納河的鍍金走廊……這一切交織在一起使整個城市與過去有著脫不開的聯系。似乎這種懷舊情懷也適用於現在的投資者們的情緒。奧朗德總統上任以來征收高額”富人稅”，一度惡評如潮。但法國政府的2015年預算中，提出了一些受歡迎的舉措，比如進一步減少對外國人征收的資本利得稅。從輿論對預算的評析來看，以往對稅收政策的負面看法已經有所改觀。

買家國籍呈現多元化

最新的全國房地產聯合會（FNAIM）的數據也顯示，法國的資產將在高價居民住宅市場上表現不俗。在法蘭西島上，包括巴黎在內，現存的公寓銷售量在2015年第三與第四季度同比上漲了21%。與此同時，根據法國公證人指數（Indice Notaire Insee），巴黎的高端房產在過去的12個月裡上漲了15%。

來自Dauphine Immo的Iris Tang說：“中東和新加坡的買家逐漸活躍起來，而中國買家則占了市場份額的8.3%，成為法國第二大公寓買家群體，緊隨占市場份額17.6%的意大利買家。”

在巴黎市的上塞納、塞納-聖但尼、馬恩河谷這三個地區中，中國買家所占比例最大，公寓購買比重達19.9%，獨立房屋購買比重占16.9%。一般來說，城市中心的臨時住所的投資金額在300萬歐元，但一些買家正尋找更大的房產投資目標，一般在2500萬歐元到4000萬歐元不等。

想買小型公寓的人會發現有的財政政策還是很誘人的，金融專家西蒙·康恩說：“對於要買房的家庭來說，目前各家銀行的貸款額是很有競爭力的，根據你個人的資金狀況和房屋的評估，你甚至可能借到相當於房產總價值80%的貸款。”

受外國買家青睞的街區

和一些首都城市，尤其是倫敦相比，巴黎的另一個競爭力還在於擁有能夠使人負擔得起的房價。平均價格為12,000歐元一平方米，和三年前的價格基本持平。而第6、7、8區和第16區依然是受外國買家青睞的地點，而第2區正成為最受歡迎的區域。據萊坊國際證實，稀有的新開發區因為國際需求的上升也賣得很好。

而在時尚街區的南部，沿著塞納河畔——塞納奧賽碼頭（Quai d’Orsay）、阿納托利法朗士碼頭（Quai Anatole France）、白求恩碼頭（Quai de Bethune）和圖爾奈碼頭等等，這些地段都有實力來競爭巴黎最昂貴地段的標簽。至於最頂級的兩條街，自然是蒙田大道（Avenue Montaigne）和香榭麗舍大街（Avenue des Champs Élysees）。

巴黎豪宅欣賞

在令人向往的第7區，有一個頗引人矚目的精品工程——格勒納勒街140號（140 Rue De Grenelle）：17套具有歷史性的住宅正在翻修中，將成為這座城市中最享有聲譽的地段之一。

巴黎格勒納勒街140號的大樓外觀

除了獨有的私人花園，這片開發區有著長達300年歷史，其族譜可以追溯到1724年，由耐亞牟替亞公爵（Duke of Noirmoutier）設立。今天在這片區域建立起的房子包含了時下的多種房型，聯排別墅、單層公寓、復式公寓和莊園豪宅，還有24小時的門房服務與保安，囊括了現代生活的方方面面。

巴黎格勒納勒街140號橫向延伸的客廳

由法國建築師Thierry Despont擔任室內設計師。Thierry曾因設計酒店Paris Ritz Hotel而名聲斐然。在格勒納勒街140號的設計中考慮到了最大化地利用空間及燈光效果，還進行了豪華的拋光處理。有一室到五室的不同選擇。每一套住宅都有其獨特的設計，從橫向延伸的客廳到非常寬大的主臥套房和酒窖。所有的房子都有四人花園和安全的地下車庫，還有內部直接通向每戶的電梯或樓梯。起價950萬歐元。

馬德裡和巴塞羅那是西班牙的最大的都市和政治、經濟中心，高管、企業家、高科技人才和來大城市追夢的金領白領紛紛在這兩座大都市彙集，使這裡成為了富人們的天堂。在馬德裡和巴塞羅那投資和生活，究竟如何選擇區分呢？西班牙國家級媒體《機密報》發表文章，使得我們可以理性地對這兩大城市的“貴族區”和“平民區”區分一窺究竟。【閱讀原文】

勞拉·漢特森專欄全集：

資深地產編輯Laura深度解讀海外高端地產的投資之道

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法國買房選區看最新數據：巴黎房價暴漲20年！

在1995年至2015年之間，巴黎舊房每平方米的價格從2000歐元增長至8000歐元，增幅達到頂峰。根據巴黎公證處公布的房價走勢來看，20年內房價在不斷變化，但是幾乎從未下跌過。這種趨勢在最近幾個月表現也十分顯著。根據近期簽訂的房產購買意向書來看，公證員預期巴黎房價走勢在2015年11月之前將從2015年7月的平均7980歐元/平房米升至8060歐元/平房米。

但是法國房地產方面的法律專家表示，巴黎各個區的房價增長並不平衡。公證員解釋到：最熱門的區域增長比最富有的區域增長要快；另外，之前房價最便宜的區域在近期有接近四倍的增幅，之前房價最貴的區域有接近三倍的增幅。

盡管如此，在巴黎的富人區，如16區投資房產仍然比在19區要值得。因為16區的房產價格基數更高，起點更高，您可以獲得接近10000歐元/平房米的收益，而類似於19區的區域只有接近4500歐元/平房米。

最好的區域價格已經接近頂點

公證員指出，壹些傳統的富人區（如1區至8區），房產價格始終居高不下，但是不會超過壹定的最高價格區間。因為如果超過這個區間，價格過高，那麽房產的維護和持有費用也會相應提高很多，讓人們望而卻步。相反，在最便宜的壹些區域，購房者的大量資本進入會間接導致房價的下降：比如在巴黎最便宜的區分4年之內的房價始終維持在平均6000歐元/平房米。

如下圖所示，我們以壹室公寓為例，可以對比壹下2012年至2015年巴黎各區房價的變化。我們可以看到以下八個富人區在2013年1月時，房價仍在10000歐元/平房米以上，但是到2015年1月，只有四個區仍然在10000歐元/平房米。

巴黎富人區的房價變化

以下圖表列舉了巴黎非富人區的房價變化，我們可以各更清楚地意識到，這些地區的房產價格變化很小，尤其是與傳統富人區相比。

巴黎非富人區的房價變化

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為什麼法國房地產價格跌不下去？

在全球的很多國家，受經濟危機的影響，房地產價格連續三年持續下降。利率的下降很大程度上也可以解釋這場危機。但是法國卻是這場地產危機的幸存者。

法國的房地產價格僅在2008年經濟危機剛開始時有小幅下降，但是自2010年起，價格已經開始反彈。相比歐洲的其它國家，比如意大利、葡萄牙、愛爾蘭等國，以及美國，房地產價格下降及其明顯，在20%到40%左右。

要知道的是在經濟危機前的2000年至2007年，全球房地產價格一直在飛速上漲。所以我們今天就來分析一下，是什麼原因導致了當年的大“熊市”可以瞬間變成如今的房產泡沫？最根本的問題之一就是經濟危機後利率的下降。自2000年初起，法國房地產的價格開始飛增。相較於法國家庭收入的增長，房價已增長接近70%。在這段時間，利率的下降直接和間接的導致了房價飆升。舉個簡單的例子，在1965年至2000年期間只需貸款15年即可買到的房子，在2007年已經需貸款33年才能買到手。還款期限的拉長也更加降低了貸款的門檻，讓貸款變得更容易，最終成為2008年次貸危機爆發的主要原因。

沒有法式的“次貸危機”

2008年的次貸危機導致全球彙率達到歷史最低，因此上述問題在法國也開始產生。利率低，就更加吸引個人貸款買房。法國著名房地產經濟專家Jacques Friggit是這樣解釋這一下現像的：“新的通貨膨脹問題產生，更標志著法國的住房價格相較於其它國家已經高出很多了。”法國銀行越來越少的進行資本市場的借貸，而不像其它國家仍然不斷放貸。另外，法國銀行在放貸時極其看重借款人的實際收入，這樣就可以很好的避免次貸危機的爆發。最後，法國並沒有像葡萄牙、愛爾蘭等國的過度房產建設，因為在法國從買地皮到建設，國家控制的非常嚴格，需要幾百道審批程序。因此開發商很難可以“輕松”的開始一個項目的建設。這樣一來在法國就很難找到‘爛尾樓’了。”

穩定的“租賃市場”保障房產價值

在2000至2007年期間，通貨膨脹在租金收入上的體現就更加明顯。自2008年以來，房地產業投資也被它的主要競爭對手──證券所助推。因為2008年的股市崩盤，讓很多很多個人投資者從股市撤資，轉投房地產，他們中的大多數選擇了包租型房產投資。結果就是，歐美經濟崩盤的時候，法國的租賃性房產投資市場卻始終保持穩定，幾乎未出現波動。這種穩定主要體現在以下幾個地區和類型：城市租賃要好於鄉村，公寓要好於別墅，小戶型要好於大戶型及豪宅等等，符合這種類型的房產在2008年不僅未貶值，價格反而有所上漲。當然，法國房產保值還有以下幾方面的因素：房產開發建設不足，求永遠大於供，所以一個新開發的樓盤剛開工就開搶在法國房產市場是很常見的；外國買家的大量進入，需求更多；以及完善的公眾住房補貼制度，交易量的不斷上漲讓通貨膨脹對房價以及租金收益的影響都不大。

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歐洲陷“房屋供應危機” 法國情況愈發嚴重

據法國媒體6月1日報道與在法居民住房需求量大幅增加的趨勢持相反方向，法國住房供應量自2007年以來便持續呈現著壹種令人擔憂的顯著下降趨勢。

事實上，隨著法國政府2011年實行住房建設減降計劃之始，法國房地產市場就面臨著越來越大的壓力。2007年時，法國以每1000名居民中513人擁有住房的比例在歐洲範圍內成為人均住房率最高的國家。2009年，法國人均住房率稍微下滑，達至每1000名居民中有509人擁有住房，在歐洲範圍內名列前三。但在2015年Housing Europe（歐洲公共房屋、社會房屋及合作房屋機構）公布的最新統計中，法國排位則趨於墊底，每1000名居民中僅有423人擁有住房。即使對於在21世紀初並未經歷住房建設熱潮的德國來說，其在2015年的最新統計中人均住房率還達到了每1000名居民中有506人擁有住房，排位列在法國之上。

歐洲陷“房屋供應危機” 法國情況愈發嚴重

該項調查還表明：2007年至2014年之間，法國在新房建設上的各項指標均有所縮減，特別在數量方面上甚至是減少了13.3萬間的新房建設指標。而這與法國政府曾做出的每年增設50萬間新房的預計目標顯然是不相符的。

社會方面的房屋供應量極度缺少

據Housing Europe機構的研究人員表示，法國在人均住房率方面的下跌狀況令他們十分擔憂：“現如今在法國，因經濟拮據或其他自身原因而被迫趕出家門無家可歸或寄住他處的流浪漢隊伍正在逐步壯大，所以可以說，法國在社會方面的房屋需求量是十分巨大的。我們擔心，這種房屋供應量緊張情況會影響整個社會的安定情況。”

據住房慈善機構皮埃爾神父基金會（Abb Pierre Foundation ）方面的消息稱，法國缺乏住房的情況至少會涉及人口量80萬人，其中包括壹部分擁有體面工作並賺有適當工資的人群。對此，來自法國國際經濟研究中心（CEPII）的經濟學家托馬斯·格耶比納也表示了贊同：“法國房屋供應量縮減的現狀會讓80萬人口止步於屬於自己的家門之外。這80萬人中會包括10萬的流浪人口、15萬的集中安置人口、15萬至30萬的人口借助於親戚家以及30萬的人口寄住在根本不能算作舒適的家的地方。”

2015投资法国房产正当时——房价下跌、贷率降至最低水平

儘管法國人在經濟不景氣中迎來了新的一年，法國的富裕階層仍在爲投資生財而發愁：2015年究竟該把錢投向何處？是人奉保險、國債還是股票或是樓市？《費加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份。

加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份

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從目前情况來看，10年期國債（OAT）的收益率只有0.6%，人壽保險的收益率介于2.5%和3%之間。與這些投資産品相比，房地産是“風險收益比”最佳的投資産品。目前的房貸利率在2.5%上下，可以購置質量不錯的房地産。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部貸款利息，甚至還可以還點本。另一個好消息是利率近期不僅不會上調，反而會降。

行家指出，以歐洲央行現在實行的政策，利率會一直很低，可能還會再降。今後數月可能會降到2%以下。

另一個有利投資的因素是房價在下跌。外省大多數城市都跌了。法國房地産聯合會（Fnaim）主席布埃指出，房價已回落到2007年的水平。

謹慎投資方能成功

儘管形勢有利，但投資人還得謹慎：

若投資套房，得偏重靠近交通、學校和商店等有利因素；

若選擇市中心，寧願購置大學生和年輕夫婦青睞的小面積套房；

若是郊區住宅區，得偏重適宜家庭居住的大面積套房或獨立房屋；

若投資商鋪，位置是成功投資的關鍵。市口好，店鋪就不會空很久。同時也要核實客源區質量。

新房出租有新優惠

2014年9月1日生效的皮內爾法（Pinel）與杜弗洛法（Duflot）相比吸引力顯然更大。因爲儘管主要條件相似，但更加靈活。例如，出租承諾可以是6年、9年或12年，享受的减稅幅度也與此成正比：相當于投資額的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减稅優惠）。專家建議投資人最大化享受法律的靈活性，先承諾出租6年，然後視情况，再作出3年承諾。

皮內爾法的另一個特點是投資人可以將房屋出租給直系尊親屬或直系卑親屬，同樣可以享受减稅優惠。皮內爾法重新調整了區域劃分。一些大城市，如裏爾、裏昂、馬賽，從B1區晋升爲A區，這樣房租從原先的每平米10歐元提高到12.42歐元，與市場水平相符。

投資服務型寓所

享受服務型住宅的優惠，但又不致遭遇風險（如經營者倒閉），投資“二手”寓所（旅游、學生、老年人等公寓），可以做到這點。雖然您享受不到减稅優惠，但購買價可享受20%到30%的减價，幷可享受帶家具出租者的稅務優惠。再者不會有不利的意外。不過，買之前要弄清寓所的建築年代和狀况，因爲可能會有工程。

翻修舊房合理避稅

2014年，一套新房的均價約每平米5000歐元，舊房是3500歐元。舊房投資平均收益率是稅前4%到6%。

翻修舊房可以减稅。這個優惠不在避稅優惠上限範圍（每年一萬歐元）內。因爲在出租型舊房裏施工可以給您産生“地産赤字”（déficit foncier）。您可以在施工當年從您的總收入中刨除，金額最多可减1.07萬歐元，餘下的赤字可在接下來的10年裏從地産收入中减去。

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2014法國房地産銷量年末大幅攀升私房投資爲主要資金來源

法國房地産促銷商的新房銷量2014年最後一季度大幅回升，這令人對今年的復蘇抱有很大希望。促銷商認爲政府的政策已初見成效。

法新社報道稱，據房地産促銷商聯合會（FPI）11日提供的數據顯示，去年最後3個月，新房單套銷量一年上升了14.6%，而整棟銷量一年上升11.7%。

法國房地産促銷商的新房銷量2014年最後一季度大幅回升

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反之，服務型公寓房銷量下降了14.1%。

這一時期銷售了3.3551萬套住房，增加了12.5%，其中對投資人的銷量猛增了21.7%，而對私人購房者的銷量只溫和回升了8.2%。

年底銷量的回升抵消了頭9個月的降幅，這樣2014年以幾乎銷量穩定（-0.3%）收關，共銷售了10.2819萬套新房。

去年最後3個月幾乎半數新房（44%）是賣給投資者（3.3609萬套）的。這表明皮內爾[（Pinel，即前杜弗洛（Duflot）]稅務措施修改後一些條款有了鬆動，這使投資人“恢復了信心”。

房地産促銷商聯合會主席派耶爾回顧說：“近15年裏，30%的市區私房是投資者提供資金來源的。”

聯合會認爲，這種“微弱的好轉令人産生很大希望。可是要使2015年由初見成效變爲大見成效，還需要地方行政單位真正投入給予支持。”

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