為什麼法國房地產價格跌不下去?

在全球的很多國家,受經濟危機的影響,房地產價格連續三年持續下降。利率的下降很大程度上也可以解釋這場危機。但是法國卻是這場地產危機的幸存者。

法國的房地產價格僅在2008年經濟危機剛開始時有小幅下降,但是自2010年起,價格已經開始反彈。相比歐洲的其它國家,比如意大利、葡萄牙、愛爾蘭等國,以及美國,房地產價格下降及其明顯,在20%到40%左右。

要知道的是在經濟危機前的2000年至2007年,全球房地產價格一直在飛速上漲。所以我們今天就來分析一下,是什麼原因導致了當年的大“熊市”可以瞬間變成如今的房產泡沫?最根本的問題之一就是經濟危機後利率的下降。自2000年初起,法國房地產的價格開始飛增。相較於法國家庭收入的增長,房價已增長接近70%。在這段時間,利率的下降直接和間接的導致了房價飆升。舉個簡單的例子,在1965年至2000年期間只需貸款15年即可買到的房子,在2007年已經需貸款33年才能買到手。還款期限的拉長也更加降低了貸款的門檻,讓貸款變得更容易,最終成為2008年次貸危機爆發的主要原因。

沒有法式的“次貸危機”

2008年的次貸危機導致全球彙率達到歷史最低,因此上述問題在法國也開始產生。利率低,就更加吸引個人貸款買房。法國著名房地產經濟專家Jacques Friggit是這樣解釋這一下現像的:“新的通貨膨脹問題產生,更標志著法國的住房價格相較於其它國家已經高出很多了。”法國銀行越來越少的進行資本市場的借貸,而不像其它國家仍然不斷放貸。另外,法國銀行在放貸時極其看重借款人的實際收入,這樣就可以很好的避免次貸危機的爆發。最後,法國並沒有像葡萄牙、愛爾蘭等國的過度房產建設,因為在法國從買地皮到建設,國家控制的非常嚴格,需要幾百道審批程序。因此開發商很難可以“輕松”的開始一個項目的建設。這樣一來在法國就很難找到‘爛尾樓’了。”

穩定的“租賃市場”保障房產價值

在2000至2007年期間,通貨膨脹在租金收入上的體現就更加明顯。自2008年以來,房地產業投資也被它的主要競爭對手──證券所助推。因為2008年的股市崩盤,讓很多很多個人投資者從股市撤資,轉投房地產,他們中的大多數選擇了包租型房產投資。結果就是,歐美經濟崩盤的時候,法國的租賃性房產投資市場卻始終保持穩定,幾乎未出現波動。這種穩定主要體現在以下幾個地區和類型:城市租賃要好於鄉村,公寓要好於別墅,小戶型要好於大戶型及豪宅等等,符合這種類型的房產在2008年不僅未貶值,價格反而有所上漲。當然,法國房產保值還有以下幾方面的因素:房產開發建設不足,求永遠大於供,所以一個新開發的樓盤剛開工就開搶在法國房產市場是很常見的;外國買家的大量進入,需求更多;以及完善的公眾住房補貼制度,交易量的不斷上漲讓通貨膨脹對房價以及租金收益的影響都不大。

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