大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外網邀請，故在網站開闢專欄。我會在專欄中與大家分享房産市場新聞、我的個人觀點、對其他專家觀點的評論、以及我對美國房市的技術性分 析。我講的最多的是紐約和邁阿密。當然我也會講到美國和全球經濟對包括房市投資在內的各種投資的影響。之所以不局限在房市投資，是因爲當今世界萬事都是互 相關聯的。希望大家希望我的專欄。
首先，我想要談一談越來越多的人都關心的一個問題。很多中國和其他海外買家都在美國購房，美國房市也越來越熱。最近我和很多房産分析師經常會被問到：“美國，特別是紐約的曼哈頓房市已經出現泡沫了嗎？”前幾年，沒人會想到這種問題，但是現在美國房市整體復蘇，這樣的疑問也漸漸有了幾分道理。這個問題的答案十分重要，因爲這關係到下一個問題的答案——“現在該不該投資？會不會爲時已晚？”
從分析師的眼光看，是否存在泡沫是很難判斷的，因爲只有在發生不良狀况以後泡沫才會顯現。很多人可能開始覺得有泡沫，因爲房價上升速度很快，供應不足。但是不能因此就說房市有泡沫。從實際情况來看，投資者希望能提前知曉這個問題的答案，在房市出現任何波動之前做出明智的抉擇。所以答案是什麽？我們以美國最熱門的房市之一紐約曼哈頓爲例。
我們從兩個角度來分析曼哈頓：相對價格行爲和經濟背景分析。兩個角度都很重要，要全面分析才能有全面的瞭解。在本文中，我首先根據美國股市下的相對價格行爲。在後續的文章我會繼續討論該問題。
Streeteasy地産網站公寓市場指數(2000-2014)
2008年三月是一個高峰值，此後曼哈頓公寓價格指數下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然後經過了4年，到2013年12月，才回到危機之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新數據），該指數相較于危機之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。
现在來對比一下美國股市價格指數。見下圖（數據2）
2014年7月6日的一周 標普500指數
將危機之後美國股市和曼哈頓公寓價格進行對比，我們可以看到兩個圖形狀差不多，但是也有一些重要的差別。首先可以看到股市和房市之間有一個時間差。股市的反應很迅速，房市就有一些延遲，所以有一個時間差。這樣一來，股市可以反應房市在幾個月之後的動態（不是百分百正確，但是大體上符合）。股市自2007年10月開始就一路下跌，但是紐約房市直到2008年3月才開始下跌，相差5個月。還有一點就是股市和房市基本上都是通過4年才恢復到危機前的水平：股市到2013年4月才恢復，紐約房市到2013年12月才恢復，時間差是9個月。
如果把股市作爲房市的風向標，那麽我們可以推斷曼哈頓的房市還有很大的上升機會，當然不是說因爲泡沫而上升。事實上，曼哈頓房市是美國發展最好的房市之一。整個美國的房市和股市指數對比來看，房市幷沒有出現泡沫，投資美國房市還有很多上升空間。
我接下來的文章還會詳細討論這一問題，下一篇講的是經濟背景分析。敬請期待！
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