紐約的公寓和他們的繳稅方式

紐約是一個國際化的大都市,許多人對這座城市充滿著嚮往,從而,紐約就成為了全球人的一個夢。留學生把這裡作為進入世界頂級大學的驛站;投資者把這裡視為「淘金地」。多年來,很多來紐約投資房產的中國投資者人數逐漸增多,不過我發現,國內投資者對於紐約公寓的類型並不瞭解。在這期專欄中,我想為投資者介紹一下紐約公寓。

紐約的公寓分為2種,一種叫co-op(股份合作公寓),一種叫condo(就是平常的產權公寓)。

紐約公寓-股份合作公寓

Coop(股份合作公寓)是由一個股份公司擁有的公寓,一棟樓就是一個公寓。業主買的不是某個產權,他們實際上擁有的是這個公司的股份,並且擁有這個公司給予的長期「租賃使用權」。

購買co-op的股東根據其股份的多少支付公寓的房地產稅,物業費來維持持有成本。股東擁有的公寓大小和樓層由股份的數額來決定。公寓購買者需通過co-op董事會審批,背景,工作,學歷,報稅,財產等(一般情況下,外國人的購買申請被通過的機率不高)。大部分co-op要求股份持有人把co-op作為他們的主要居所,有些不允許出租,但是大部分也允許1~2年轉租,但是承租人必須要通過董事會批准。大部分上東區的第五大道和公園達到的傳統富人區都是co-op。

condo

Condo(產權公寓)購買的是特定公寓單位的獨立產權,和一般商品房一樣。業主需要承擔公寓每年的房產稅(real estate tax)以及物業管理稅(common Charge)。購買者需要向管理委員會提交申請,並且提供財務狀況。一般這個申請時間比co-op要短很多,並且允許外國人買。可以隨便出租,非常方便。新建的公寓樓為了方便買賣都是condo。

Sponsor unit是指新房(一手房交易),開發商賣的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因為sponsor unit是從開發商手裡購買,所以轉讓費和雙方的律師費都會由買房者承擔。買新樓盤者,往往會要求多支付Working Capital Contribution, 大樓會讓新住戶多交付2~3個月的物業費作為集體開支和支付大樓管理員的房間。

由於co-op 和condo的產權性質不同,co-op的產權屬於它的公司,condo的產權屬於個人,那麼,屬於個人產權的房子condo,為了不動產產權保險需自己購買產權保險(title insurance)。

Co-op的地稅和物業稅都是個人交給co-op,並由coop代繳。codon物業費交給物業公司,稅需有買家交給政府,稅可以3月一交,6月一交,或者1年一交。如果中國投資者不居住在美國,可以直接通過美國政府網站付地稅。

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紐約資深經紀Lucy. Luo 盤點曼哈頓房產投資

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