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過去幾年，中國富人已在紐約曼哈頓的奢華高樓大廈購買投資性房產或臨時住所。不過隨後，壹些中國買家已開始向東拓展，在長島投資，他們湧向北海岸（North Shore）黃金海岸（Gold Coast）的昂貴房產。

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據《紐約時報》（New York Times）報道，壹些中國買家將資金投向他們視為低風險投資的房產，而另壹些則尋求壹處顯示身份地位的住房。當然還有壹些人則是因為子女在長島教育水平頗高的學校求學，他們購買房產長期居住。

中國買家在紐約長島掀起購買浪潮

長島郊區並不是唯壹壹處對中國購房者具有巨大吸引力的地方。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）數據顯示，在全美至少46個州的房地產市場中，中國購買者不是第壹大海外購房群體就是第二大購買群體。

在紐約，頭條新聞總是聚焦，中國富人花費巨資在類似卡內基57號（One 57）這樣奢華的公寓購房上。然而，他們也在長島地區的高端房市掀起購買浪潮。納蘇縣（Nassau County）研究報告指出，2013年1月1日至2015年1月30日之間達成的136筆房地產交易中，37筆交易買主來自中國，在總交易中占比27%。該數據還不包括目前正在商談的交易。

中國買家湧向紐約東部的原因眾多，包括相對便宜的房價、教育水平較高的公立學校，以及該地區距離法拉盛（Flushing）、皇後區（Queens）和曼哈頓（Manhattan）華裔社區較近。從該地區前往海濱方便且空氣清新。

美國房產成中國富人“保險箱” 

丹尼爾·蓋爾·蘇富比國際物業（Daniel Gale Sotheby’s International Realty）經紀人安德魯·吳（Andrew Wu，音譯）對此表示，紐約市是壹座到處是高樓大廈的城市，與北京、上海很像。長島則有清新的空氣，居民較少，還位於海邊。“在中國擁有壹處房產是壹回事，但如果妳在美國的濱海區擁有壹座海景別墅，那麽這是身份的象征。”他說。

眾多房地產經紀人認為，中國人善於利用來自網絡或其它來源的信息，是非常精明的生意人。“中國人總是擔心自己的資金會壹夜之間消失。很多中國人將美國的房產視為‘保險箱’，誰也拿不走。” 蘇富比國際物業的銷售人員丹尼爾·常（Daniel Chang，音譯）說。

雖然中國買家大批湧入正在改變長島北岸各城鎮的外貌，但這是壹個比較平穩的改變過程。紐約州大頸鎮（Great Neck, N.Y.）利曼地產公司（Douglas Elliman）經紀人珍妮弗•羅（Jennifer Lo，音譯）稱，大頸鎮曾經是中東猶太人的聚集地，但很多中國人來到這裏，他們必須保持歡迎的態度。

不過，有些時候也會出現壹些小誤解。2014年，壹個中國家庭購買了壹處五居室的房產。交易壹達成，新房主就將鑰匙交給羅女士，並要求她幫著照看房產。

“他們告訴我，他們會回中國，兩年之內不回來美國。我問他們：那房子怎麽辦？花園怎麽辦？這個家庭的女主人建議我可以把草地改成水泥地，或改成籃球場。我只能向他們解釋，在長島，事情不是這麽解決的。”羅女士說。

當這個中國家庭回中國以後，羅女士幫他們找到壹個租客，保留了花園。

中國購房者“壹切為了子女”

壹大部分中國買家移居長島則是被這裏的公立學校所吸引，希望子女在這裏上學。羅女士表示，很多中國人希望子女獲得美國教育。中國的競爭很激烈，不管是富家子弟還是窮人家子女，進入小學都存在競爭。

在長島，中文學校已如雨後春筍壹般出現，在壹些公立學區中，超過壹半的學生是亞裔。這些亞裔學生有來自華裔家庭本土出生的學生，也有海外出生，後來移居美國的華裔學生。

特麗薩·王（Theresa Wang，音譯）來自成都市，她希望躲避成都的霧霾，也希望自己4歲的女兒甜甜（Tian Tian，音譯）獲得美國教育。王女士2013年在長島老維斯伯瑞（Old Westbury）購買了壹處房產。就像很多在長島購房的中國家庭壹樣，王女士的丈夫在中國工作，時不時來美國看妻女。

王女士的房產位於在全美享有盛譽的傑利科聯合自由學區（Jericho Union Free School District）。《美國新聞和世界報道》（U.S. News & World Report）數據顯示，該學區的高中在紐約州排名第13名。

蘇富比國際物業的經理芭芭拉·坎迪（Barbara Candee）表示，最近有壹處待售的房產，3對中國夫妻來看房，他們所知道的英語單詞只有壹個，即“傑利科學區”。“這是壹個賣點。”她說。

雖然王女士希望能夠居住在傑利科學區，但她也認為，對於自己和女兒來說，這個房產太大了。王女士的房屋面積超過7000平方英尺（約合650平方米），配備6個臥室；房屋外還有1個網球場和1個遊泳池。她也購買了壹些家具，為客廳的壁爐上搭配了壹張獵狗的油畫，在家庭多媒體娛樂室中安裝了高檔的視聽設備（她從來沒用過）。

“我第壹次看房就喜歡這個房子，但這對我們來說太大了。”王女士說。她希望能夠居住提供24小時保安的封閉式社區中，房屋面積大約為5000平方英尺（約合464平方米），這種房屋更易於打理。

中國買家在乎幸運數字

房屋的定價也需要斟酌，對中國人來說，數字“3”、“6”、“8”代表好運。“我們在沙點地區（Sands Point）有壹處待售房產，定價368萬美元。”吳女士說。選擇被認為是好運的房屋價格是吸引中國買家的壹種手段。

在綠野地區（Green Fields），中國風水是設計房屋的指導原則，這裏的房產售價都在500萬美元以上。例如，房地產開發商雷蒙德·哈凱米安（Raymond Hakimian）表示，中國房屋需要朝南，保證日照充足；房屋大門不能對著樓梯。

哈凱米安講述了壹對中國夫妻看房的經歷。“他們對看房有種著迷的情緒。他們帶著子女來看房，隨後這對夫妻的父親還帶著指南者來看房，碰巧這座房產朝北。雖然他們願意支付全價，但他們還是告訴我，這個房子朝向錯了。”他說。最終哈凱米安為他們重新建造了房子。

利曼地產公司在綠野地區（Green Fields）的地產經紀人羅伯塔·福伊爾施泰因（Roberta Feuerstein）也表示：“我們采取的營銷策略非常註重中國買家。”

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美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

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勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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加州矽谷是美國高科技產業的重鎮，高薪技術人員高密度地進駐，推使矽谷成為全國最昂貴的房地產市場之壹。

美國房地產網站Property Shark的數據專員最近根據2014年房屋銷售的平均價格，編制了矽谷最昂貴的郵政編碼排名。結果可謂毫無新意，聖馬刁縣（San Mateo）的阿瑟頓鎮（Atherton）以390萬美元的中位房價霸占榜首。

好幾位高科技巨頭富豪都在這裏購置了房產，包括微軟聯合創始人保羅•艾倫（Paul Allen）丶谷歌董事長埃裏克•施密特（Eric Schmidt），以及惠普CEO梅格•惠特曼（Meg Whitman），連臉書COO雪莉•桑德伯格（Sheryl Sandberg）在去年搬到附近城鎮門洛帕克（Menlo Park）的新居之前也是住在阿瑟頓。

完整的Property Shark矽谷郵政編碼排名見下列圖表：

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美元價值的升高將導致多種結果，其中之一就是美國投資者的國際購買力上升。美國經濟復蘇愈發强勁，這也使得消費者信心提升，美國投資者或將開始大規模收購海外房地産資産。毫無疑問，這一策略將産生高度機會主義因素，尤其是在不動産投資信托主導該策略的情况下。據世邦魏理仕近期對全球房地産收益的相關結構研究，投資策略中有玄機。

世邦魏理仕從 MSCI IPD城市數據庫中抽取了26個城市進行樣本調查，依托摩根士丹利資本國際世界指數（MSCI world index）總回報數據作爲全球地産市場代表。受全球化影響，假設存在著一種强勁的共同因素，正在驅動全球各城市地産市場的回報，那麽租賃慣例、規劃限制、自然地理因素、發展階段和産業結構等便可視爲變量，這些變量也意味著各城市個體受到“共同因素”影響的程度各有不同。回歸到2000年至2013年期間全球房地産市場各城市的總回報率，代表著各城市方差的R平方值如下表所示：

26個城市的R平方值的平均數爲0.48，這表明全球共同因素是所有這些樣本城市房地産市場回報的重要動力。表中回報方差低于0.4的城市相對較少。有趣的是，在這14年裏，休斯敦、達拉斯、約翰內斯堡和開普敦這些資源型城市受總體經濟趨勢的影響最小。慕尼黑和柏林等德國城市，以及日本東京的房地産市場，則在這10年左右的時間裏呈現了獨立走勢。從經濟角度詮釋，德日經濟通常是聯繫在一起的，出口對于這兩個經濟體意義重大。在此期間這兩個經濟體的反周期表現或與中國的經濟發展趨勢相關，也可能與德日各自的銀行業穩定性有關。

上述數據調查和時間段也暗示著我們或許正在承受著大金融危機帶來的具體影響。列表中不少城市都受到了全球市場總體走勢的强烈影響，都柏林、馬德裏、巴塞羅那、鹿特丹和紐約無不如此，這些城市均受到了金融危機的强烈打擊。而作爲終極國際都會的倫敦則非常接近樣本均值。

世邦魏理仕檢查了各方差等式的餘值，以辨識非全球性的共同因素。研究結果顯示，當移除了全球因素，各地還存在著高度的地方相關係數。這一結果幷不意外。美國 各城市相互緊密關聯，而歐洲城市群也是如此。在區域範圍內，地理位置似未影響次級相關係數的强度，舉個例子，北歐城市與南歐城市仍高度相關。這暗示了美國 機構和企業或有强烈動機去持有歐洲的房地産資産，反之亦然。另一方面，不少城市似乎想要擺脫這種次級聯繫。英國倫敦就與歐洲和美國關聯薄弱，日本東京也 是如此。這似乎也在某種程度上解釋了爲什麽這兩大城市有著如此大規模且流動性强的不動産投資市場。另一種次級聯繫模式以斯堪的納維亞區域的北歐城市爲代表，這些北歐城市相互緊密關聯。南非城市則與澳大利亞有著次級聯繫。

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外國投資者不再滿足於出高價購買美國標誌性地產，而是越來越多地從壹開始就參與開發項目，希望這些項目成為下壹個洛克菲勒中心(Rockefeller Center)或克萊斯勒大廈(Chrysler Building)。

日本地產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士稱，公司上月完成了為投資額14億美元的曼哈頓寫字樓開發項目55 Hudson Yards融資的交易。三井不動產斥資2.59億美元向美國公司Related Cos.購買了這塊地皮92%的股權，這是該公司進壹步進軍美國房市相關舉措的壹部分。

這體現了紐約和美國其他主要城市地產開發環境的變化。幾十年來，美國地產開發市場壹直由當地地產大亨、退休基金和私募股權公司主導。而如今許多最著名的大樓開發項目有了外國開發商的身影，中東主權財富基金和亞洲投資者也加入了投資行列。與美國傳統投資者相比，這些外國投資者開價更高，因為他們正在尋求更大的投資回報和新的擴張市場。

有關開發資金來源方面的數據很難統計，但美國商業地產的外商投資整體規模確實是增加了。

調研公司Real Capital Analytics數據顯示，總的來看，2014年外國投資者總共購買了450億美元的美國商業地產，僅次於2007年的470億美元。

綠地集團正在籌集大筆資金，準備在布魯克林區投資50億美元開發公寓樓。

在洛杉磯市中心，控制大韓航空公司(Korean Air)的韓國趙氏家族正在興建壹幢酒店及商務大廈，希望成為密西西比河以西最高的建築。與此同時，總部設在上海的綠地集團(Greenland Holding Group Co.)正斥資14億美元在其附近大興土木，動工建設美國某開發商上世紀80年代構思的建築物。

在舊金山，中國泛海控股股份有限公司(Oceanwide Real Estate Group Co., 簡稱：泛海控股)上個月曾宣稱，打算買下壹個地塊興建壹座辦公樓，並誓言建成舊金山的第二高樓。此外，在西雅圖，也有多個亞洲投資機構買下了土地用於開發建築。

沒有比紐約更吸引外國開發商駐足的地方了：綠地集團正在籌集大筆資金，準備在布魯克林區投資50億美元開發公寓樓；壹個新加坡投資機構謀劃在現代藝術博物館(Museum of Modern Art)附近興建1,050英尺（合320米）高的大廈；上文提到的三井不動產項目以南不遠處，壹座大廈拔地而起，科威特某主權財富基金是主要投資方。跨過哈德遜河、來到對岸的新澤西州，這裏有壹個中國開發商正籌建新澤西州最高的建築物。

房地產行業高管稱，主權財富基金和外國退休基金正在增持房地產資產，因為低利率環境限制了債券的收益率。被認為是安全的固定收益投資（例如10年期美國國債）年收益率通常不到2%，而同時租賃狀況良好的寫字樓通常會帶來每年4%-5%的投資回報。開發項目則通常瞄準的是至少7%或8%的平均年回報率。

外國投資者過去幾年裏激進出手，導致壹些人懷疑，鑒於房地產開發本質是高風險的，這些投資者是否對自己的押註過於樂觀了。

而歷經了多次滑坡的本地參與者則更加保守。

房地產研究公司Situs RERC的總裁Ken Riggs稱，外國投資者的做法比本地投資者更加放縱。然而Riggs稱，他們認為，鑒於替代品——租賃狀況良好的現有建築——比成功的開發項目的回報率低得多，因此值得冒險。

與此同時，許多專門從事地產開發的海外企業正尋求在本土市場之外實現多元化發展，其中壹些企業的本土市場（比如中國）正在放緩，因而有意投資美國房地產市場。而綠地集團在2013年買下洛杉磯市中心地產，並同意收購紐約布魯克林壹個50億美元項目的70%股權，這些高調的動作也吸引來其他開發商對美國市場的興趣。

房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯(Stephen Collins)為海外投資者提供有關美國房地產的咨詢服務。他說，隨著壹些此類交易的出現，許多亞洲投資者開始越發樂於在美國投資地產項目，他們認為，相比於倫敦等城市，美國有著更多的投資機遇。他說，這其中有壹些從眾心理。

而如果投資環境出現變化，這壹趨勢有可能會發生逆轉。資深的房地產行業高管或許會記得，上世紀80年代日本投資者大舉湧入美國樓市，標誌性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年買下了紐約市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但隨著市場在90年代陷入低迷，許多投資者在低價拋售了地產後離場。

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根據紐約州長葛謨14日公布的一項17億元全面性寬減計畫，紐約屋主支付的房產稅最高可能減少2000元，而租客也可節省多達750元。

葛謨在霍夫斯徹大學 (Hofstra University)演講時說，物業稅(property tax)減免將是他第二任州長任期開始時的最優先預算項目，正如他在首任時一樣。

他宣稱：「倘若紐約成為全國的稅都，長遠來說是沒有前途的。」

他說：「年輕人為甚麼要出走？是因稅重。企業為甚麼要撤離？也因稅重。」

在葛謨的房產減稅計畫中，共有130萬個業主合資格獲減房產稅，紐約市占了20萬9000個。

這些退稅將根據收入而定，業主的收入上限是25萬元，租戶的收入上限是15萬元。

屋主支付的房產稅若超過收入6%，便有資格獲得減稅。

紐約市的屋主估計平均可獲減免房產稅872元。

紐約市郊長島納蘇郡的房產稅比其他地方高得多，因而房產稅平均可望減少1208元。

全州約有100萬名年收入不到15萬元的租戶，其中紐約市的租戶將有資格獲房產稅寬減多達750元，州內其餘地方的租戶將有資格獲寬減最多500元。

葛謨說，他與共和黨領導的州參議會和民主黨掌控的州眾議會磋商預算時，將會致力推行減稅計畫。

他說，他在第一任期內把房產稅的年度增幅上限定為2%，及後凍結房產稅率，這次的計畫是延續他第一任州長的減稅行動。

他說：「這次將會是首次實際減稅。」

葛謨去年亦提出退稅給租戶，但被州議會攔阻。

葛謨說，這項計劃可能「分階段」實施，可能需時超過一年。

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