Tag: 美国房贷

對任何有意買房子的人而言，最基本的問題就是：我該買何種價位的房子？ 我能負擔多少貸款？銀行同意的貸款額度？

換個方式來說，你衡量了利率、貸款標准及自備訂金後得出自身能負擔的金額，剩余部分，​​銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。 

許多購屋族傾向使用”速求法”，利用線上網站的計算功能來估算。當然，輸入了薪資、日常花費及信用額度，你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而，速求法只是粗略估算。實際上，你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標准。 

以下三大秘訣能夠更准確的判斷你是否符合特定項目的貸款條件：

貸款秘訣1：債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基准，並借此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付：

• 每月房貸支出；
• 其他債務：信用卡、車貸、學貸等。 

  如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款，相對地，就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據統計分析，認為負擔高的人准時還款的機率較低。

  舉例來說，你每月稅後薪資為六千美金，每月房貸為三千美金，債務比即高達50%。因此，大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

  1. 房貸相關支出：

• 本金、利率、房屋稅及房屋保險；
• 社區規費：含清潔費、管理費等；
• 其他額外項目：例如水災保險及其他外加保險。

  2. 整體債務比例：比起房貸債務比，整體債務比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務總支出是$2460，則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%，你通常會被常規貸款拒絕，少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2：選擇貸款項目

對新買家來說，貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言，美國有四種常見的貸款項目：

1. 常規貸款：借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國政府贊助之企業）。因次級投資風險較高，此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標准。
2. Federal Housing Administration（FHA）：由美國政府贊助，專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說，首購族及歷史信用較差的人適用此方案。
3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration（VA）：由美國退伍軍人管理局所提供，幫助現役及退役軍人申請貸款。
4. US Department of Agriculture（USDA）：又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家，由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市，希望透過優惠措施，活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上，FHA貸​​款只需要買家負擔3.5％的頭期款。 FHA的放款標准也比常規貸款來得寬松，盡管DHI超過50%，若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好，仍有機會申請到款項。然而，為了避免次級房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後，甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項目仍是貸款額度最高，並且會涵蓋支付訂金。 

注：一般國外買家並不適用以上提及之貸款方式。若有意於美國購屋，需聯絡房地產經紀人，透過他們尋找合適的借貸銀行。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用於常規貸款。

高貸款金額可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力

貸款秘訣3：系統自動化審核貸款

一般大眾也許不太了解，貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美擁有，另一個為Desktop Underwriter（DU）隸屬於Fannie Mae房利美。審核結果可分為：同意、拒絕及或許同意。

綜合而言，兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。 

進行方式為銀行受理買家的貸款申請，將相關資料輸入LP及DU系統，兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至​​包含過去貸款歷史做整體的考量，最終判斷出貸款同意與否。 

系統化審核的好處在於，系統會自動比較買家的正負面記錄，通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬松，許多DTI（債務薪資比例）高達45-50%的申請者，仍有可能通過審查。盡管房利美官方的標准是低於41%。

有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目，幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記，買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負擔的。 

其他重點：

1. 收入：買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外，買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費，這些額外項目都可提報為收入，只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外，中老年的申請者，兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。 

2. 信用分數：信用分數占了很重要的角色。有些借貸方不願意借款給信用分數低於640-680的申請者。就算接受了，借貸方也有可能向買家征收高額的額外費用，盡管LP及DU認定申請者通過審核。注意：市面上有許多計算信用分數的網站和機構，但唯一官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高，都未必可完全信賴。

3. 手續費：千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域，手續費範圍可能占房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費，作為提升買家購屋的誘因。好消息是，房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額，而FHA的容許範圍是3-6%。 

現在你應該對於房屋貸款有了基本認知及初步概念。盡管貸款金額高，可減輕買家壓力，但最終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額，應考慮自己的支付能力作為最後決定。身為債務及資產的所有人，你應該將所有未發生的支出都納入考慮，例如孩子未來的大學貸款或是婚禮​​支出。最後建議－貸款額度最終決策取決於你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。

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點擊了解在美國建造新房的那些事

大眾一般認為在美國買房，美國買房最低首付須達房屋總價兩成，但真是如此嗎？

事實上，只要準備3.5%左右或什至不需給付任何金額，就有可能買一棟全新的房屋。根據Wells Fargo富國銀行2014年六月份抽查2017位成人所進行的問卷調查，將近四成受訪者認為買房應該要準備將近20%首付款。然而富國銀行紐澤西州薩默維爾分行的房貸經理榮恩。索齊奧表示：“事實上，根本不需要準備這麽高的金額。”

兩成首付款的說法究因於首購族及於2008次級房貸風暴中房屋遭到法拍的人們，根據其個人購屋經驗產生出的結論。

道明銀行紐澤西州櫻桃山分行房貸經理麥爾坎。何倫斯坦也認為3.5-5%首付就足夠。而低額首付款不僅限於二手屋，就算購買新建案也適用於此規則。

即使你手頭上沒有20％的首付，你也可能很快購置到新居——事實上，買房可能只需要低至3.5％的首付。

到底該如何判定需要準備的首付金額呢？取決於貸款類型及房屋性質。

常規貸款

根據房利美及房地美規定，一般是以417,000美元作為標準，低於此金額只需準備5%，高於此金額則須將首付款提高至10%左右。索齊奧補充：“市場上，大多貸款機構針對超額貸款，會要求10%左右的金額。”但實際上，低額度的首付款也會被市場認可，因為房利美及房地美將會推出3%首付的方案。

聯邦低息貸款（Federal Housing Administration）

由美國政府背書的聯邦低息貸款規定首付款須達到房屋總價的3.5%，若以總價25萬美金的房產來說，買家僅需準備8750美元。

軍人貸款及鄉村開發貸款

軍人貸款適用於退伍軍人及現役軍人。鄉村開發貸款則是為了活絡鄉下小鎮的房產交易所設計。整體而言，以上提及四種貸款方式都可以接受買家透過親人贈與的方式取得首付款。部分建商也願意在合理範圍內，盡量降低首付款的金額。

住房抵押保險

為了保障貸款銀行，低首付款通常伴隨的住房抵押保險或是針對補助所產生的額外費用。額外費用通常會提前征收，但可以涵蓋在貸款總金額內或是透過繳付較高的利率來取得。

聯邦低息貸款需擔負住房抵押保險，軍人貸款則須繳交額​​外費用。常規貸款需持續繳交住房抵押保險直到買家付清20%總款項。買家若沒有足夠現金或是不願意購買住房抵押保險則無法獲得貸款。

客制化新屋

新屋及二手屋的首付款要求一般來說是相同的。但有兩種例外情形，第一就是客制化新屋。

由建商大量建造的新建案通常不會被認定為客制化新屋，盡管買家可以針對個人需求與建商溝通房屋裝潢及隔間。

真正的客制化新屋定義為買家自行購入土地並雇請建商及建築師來建造房屋。在此情況下，貸款銀行會希望買家能自行支付較高比例的首付款，因為房屋根本還不存在。

何倫斯坦提到：“客制化新屋的買家需要申請建築貸款而非房屋貸款，因此首付款的規定與一般房屋不同。”

獨立產權的新建公寓

第二個例外狀況為各戶擁有獨立產權的新建公寓。買家需要支付多少額度的首付款取決於借款方要求、貸款項目、房產所在地及預售成交戶的比例。

佛洛裏達羅森塔爾及拉斯維加斯兩地就要求高額的首付款比例。位於此兩地的貸款銀行通常會要求買家自備較高額的首付款並希望新建公寓預售出大部分單位。

取得資格

實際上，買家並不需要自備高額首付款或建商根本不要求首付款。最好的方式還是貸款銀行洽談了解詳細狀況。皮爾斯強調：“大部分買家都過度擔心，認為自己無法取得足夠貸款來買屋。只要去趟銀行，買家絕對會驚喜地發現自己根本完全符合貸款標準。”

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美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

美國“兩房”下調房貸首付比例，美國房市2015年將繼續復蘇。推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”

勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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