美國 | 貸款申請三大要訣 掌握易如反掌!

對任何有意買房子的人而言,最基本的問題就是:我該買何種價位的房子? 我能負擔多少貸款?銀行同意的貸款額度?

換個方式來說,你衡量了利率、貸款標准及自備訂金後得出自身能負擔的金額,剩余部分,​​銀行會考量你的薪水、債務及信用來決定你的貸款額度。 

許多購屋族傾向使用”速求法”,利用線上網站的計算功能來估算。當然,輸入了薪資、日常花費及信用額度,你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而,速求法只是粗略估算。實際上,你得到的貸款額度仍取決於不同借貸方的評斷標准。 

以下三大秘訣能夠更准確的判斷你是否符合特定項目的貸款條件:

貸款秘訣1:債務/薪資比例 Debt-to-Income Ration(DTI)

借貸方通常會透過債務除以薪資的比例當做基准,並借此判斷你的還款能力。主要是要確認你的薪資能夠支付:

  • 每月房貸支出;
  • 其他債務:信用卡、車貸、學貸等。 

    如果你每月薪資有極高的百分比要拿來負擔各種貸款,相對地,就會壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據統計分析,認為負擔高的人准時還款的機率較低。

    舉例來說,你每月稅後薪資為六千美金,每月房貸為三千美金,債務比即高達50%。因此,大部分借貸方都會希望你降低以下兩種債務比。

    1. 房貸相關支出:

  • 本金、利率、房屋稅及房屋保險;
  • 社區規費:含清潔費、管理費等;
  • 其他額外項目:例如水災保險及其他外加保險。

    2. 整體債務比例:比起房貸債務比,整體債務比例更為重要。延伸上述例子,每月薪資為六千元,房貸加其他債務總支出是$2460,則DTI為41%。這個比例對大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過了50%,你通常會被常規貸款拒絕,少數人可透過FHA申請到款項。

貸款秘訣2:選擇貸款項目

對新買家來說,貸款項目的選擇將會影響到還款能力。總體而言,美國有四種常見的貸款項目:

  1. 常規貸款:借款人的房貸會被銀行轉賣給美國境內最大的債務投資公司-Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美(由美國政府贊助之企業)。因次級投資風險較高,此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴格的審核標准。
  2. Federal Housing Administration(FHA):由美國政府贊助,專門針對無法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來說,首購族及歷史信用較差的人適用此方案。
  3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration(VA):由美國退伍軍人管理局所提供,幫助現役及退役軍人申請貸款。
  4. US Department of Agriculture(USDA):又名鄉村開發貸款。此項貸款是為了鼓勵在鄉村及小城鎮的買家,由於此類地區地方銀行的貸款額度通常低於大城市,希望透過優惠措施,活絡地方房產市場。

若買家的信用分數達到580點以上,FHA貸​​款只需要買家負擔3.5%的頭期款。 FHA的放款標准也比常規貸款來得寬松,盡管DHI超過50%,若就業狀況、信用分數、帳戶存款及其他資產表現良好,仍有機會申請到款項。然而,為了避免次級房貸悲劇重演,近期FHA提高了抵押貸款保險費的要求。

FHA提高後,甚至會高於常規貸款所要求的金額。而一般對於符合鄉村開發貸款及軍人貸款的買家而言,此兩類項目仍是貸款額度最高,並且會涵蓋支付訂金。 

注:一般國外買家並不適用以上提及之貸款方式。若有意於美國購屋,需聯絡房地產經紀人,透過他們尋找合適的借貸銀行。若國外買家持有美國護照、綠卡及H1B工作簽證則適用於常規貸款。

高貸款金額可減輕買家壓力,但最終仍須考慮自身的還款能力

貸款秘訣3:系統自動化審核貸款

一般大眾也許不太了解,貸款申請的成功與否大多是透過兩大系統的審核。其一為Loan Prospector(LP)由Freddie Mac房地美擁有,另一個為Desktop Underwriter(DU)隸屬於Fannie Mae房利美。審核結果可分為:同意、拒絕及或許同意。

綜合而言,兩大貸款機構供給了美國房地產市場大量的貸款金額。兩者線上申請系統也被眾多銀行及貸款機構所使用。就算是由政府機構背書的FHA、VA及USDA都還是會參考這兩大系統的審核結果。 

進行方式為銀行受理買家的貸款申請,將相關資料輸入LP及DU系統,兩大系統會經由統計結果來判斷申請人的財務狀況、信用額度、收入、資產甚至​​包含過去貸款歷史做整體的考量,最終判斷出貸款同意與否。 

系統化審核的好處在於,系統會自動比較買家的正負面記錄,通常正向分數可以補償負面扣分。因此系統審核會比人工審查來的寬松,許多DTI(債務薪資比例)高達45-50%的申請者,仍有可能通過審查。盡管房利美官方的標准是低於41%。

有技巧的貸款機構甚至會透過微調你個人記錄的項目,幫助你通過系統審核。例如利用信用卡申請提高信用分數或是透過其他項目拉高收入總和。但切記,買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負擔的。 

其他重點:

1. 收入:買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外,買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養費及孩童扶養費,這些額外項目都可提報為收入,只要能提出證明佐證以上費用都是穩定且持續的收入。另外,中老年的申請者,兩大系統也接受社會福利津貼、退休金及傷殘補助等特殊項目。 

2. 信用分數:信用分數占了很重要的角色。有些借貸方不願意借款給信用分數低於640-680的申請者。就算接受了,借貸方也有可能向買家征收高額的額外費用,盡管LP及DU認定申請者通過審核。注意:市面上有許多計算信用分數的網站和機構,但唯一官方認證的自動審核機構是FICO。其他機構不論名氣及權威性再高,都未必可完全信賴。

3. 手續費:千萬不能忘記手續費。依照房屋的所在區域,手續費範圍可能占房屋總價的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會代為支付手續費,作為提升買家購屋的誘因。好消息是,房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額,而FHA的容許範圍是3-6%。 

現在你應該對於房屋貸款有了基本認知及初步概念。盡管貸款金額高,可減輕買家壓力,但最終仍須考慮自身的還款能力。切記不要因為銀行可提供高額貸款就開心接受全額,應考慮自己的支付能力作為最後決定。身為債務及資產的所有人,你應該將所有未發生的支出都納入考慮,例如孩子未來的大學貸款或是婚禮​​支出。最後建議-貸款額度最終決策取決於你及借貸方共同認定可行的每月還款金額。

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