上期在居外網我已經對此題目進行了一些分析，（詳細請見http://www.juwai.com/news87803.htm）。本期我將繼續深入分析這個問題。現在列出一些因素來思考美國房價有沒有泡沫，現在是否是房産投資的好時機。在上篇的第一部分，我比較了紐約曼哈頓公寓價格指數和美國股市標普500指數。我們看到了沒有真正的泡沫迹象。這篇文章中，我們將以迥然不同的角度來探討這個問題。我們將考查美國宏觀經濟情况，比如雇用率和信用度，這是兩個决定房屋購買力的關鍵指標。房屋購買力又揭示了美國普通大衆的購房需求水平。
要獲得正確的觀察視角，就要深入觀察房産危機前和房産危機後的情况。下圖揭示了美國失業率在2006年末的房産危機前達到最低的4.4%。危機爆發後，失業率在2009年末達到10%的峰值。之後由于政府刺激政策，失業率開始逐步回落。到2014年7月，失業率回落至6.2%的水平。因此，與危機期相比，仍然有一定的餘地。
表一：美國失業率
現在來看看美國房産按揭量變化（请見表二）。在危機爆發後銀行爲了保證按揭的質量，對申請采用了更加嚴厲的審核標準，很多按揭因此被拒。房産按揭量隨著危機的持續不斷滑落。住房市場回暖後，按揭量又不斷上升，但幷未達到危機前的水平。
表二：美國房産按揭量走勢
以上兩個指標都揭示了總體情况。與危機前比較，危機階段按揭合格購房人數下降幅度很大，同時更多的人對工作穩定性産生恐懼心理。而這些結果沒有說明美國房産市場處于泡沫水平。
即使住宅價格普遍回升，供應量相對較低可能是由于需求的回升。來自美國國內和海外的投資活動在住宅價格回升開始後迅猛增長。但是來自本土居民的購房需求增長依然緩慢。
表三：美國30年按揭利率變化
這導致了危機爆發後按揭利率持續下降。美國中央銀行不斷降低利率以刺激經濟。這使得按揭利率跳水。理論上，低按揭利率可以刺激購房需求走强，要比刺激帶來的實際購房需求更强。
總之，通過所有的分析，我相信當前狀况下的美國房産市場存有泡沫的可能性很小。實際上，大多數分析師都持有認同這個結論。這明顯說明儘管目前房産價格上升，但仍然是很好的投資時機。但是投資者應該明白：幷非所有的房産都能成爲好的投資品。全美各地的房産回升過程差异很大，基本面要作爲比以往重要得多的考慮因素。明智的投資者要小心謹慎地與能够辨別投資好時機幷獨立于任何機構、不帶偏見的市場研究專家一起合作，進行投資决策。
更多市場研究將持續發布。敬請期待！
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