2016美國投資看點:你的機會在哪裡?

時光如梭,2016年第一季度已悄然而過,4月份也過去一半,回顧過去幾個月,若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯,互相影響,接下來的三個季度裡, 投資者應如何看准大局穩健投資呢?

2015年12月16日,美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點,聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間,這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期,在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時,也開啟了市場的第一波下跌行情,好在之後有所反彈。但是新年伊始,油價便率先開始發難,在伊朗拒不減產的高調言論下,油價一搓再搓,屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳,更是為虛弱的股市火上澆油,以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈,這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機,可是謠言終究是謠言,當市場對這些信息免疫之後,新一輪的下跌再次來臨,並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解,一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳,能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元,創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際,反彈卻來了,而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日,三大股指紛紛扭虧為盈,油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢?大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情,使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因,美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資,總額約達90億美元,緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外,美聯儲的暫緩加息,耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之,過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措,不知接下來的投資方向應進行如何調整,下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向,關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看,今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動,其實並非美國經濟不好,而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋, 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策,歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松,美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值,更何況加息呢?結果一定會使美元強上加強,美元走強後進出口行業會遭受重挫,還會降低海外對於石油的需求量,這都是美聯儲所不願看到的,所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息,那麼大盤還有持續上漲的空間,股票市場則還有投資的機會,大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面,美國的各項數據表現強勁,當屬一家獨大。非農數據,通貨膨脹,GDP數據都在按部就班的超預期發展,其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌,雖然美國股市會下跌,但加息後可以看多美元,美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金,黃金與美元的走勢息息相關,而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌,反之,美元跌、黃金漲,但是當遇到危機時刻,或者市場避險情緒高昂時,美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀,以紐約曼哈頓為例,新屋銷量年增61%,僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩, 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加,千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下, 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道, 自從2012年以來, 在全美100個大都會區,買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升,對於普通收入的首購族來說,支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看,隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等,對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面,4月17日舉行的多哈會議將會極其重要,但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突,伊朗同意凍產的可能性微乎其微,伊朗曾多次表態,在產量達到制裁之前的水平時,不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音,便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下,石油的價格不是重點,市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額,再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面,頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌,沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利,成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看,這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主,而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效,但如果油價能保持在現有水准,一年之後,低效的產商便會降低至20%﹣30%。技術進步是一種趨勢,沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力,市場份額是命脈所在,中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌,應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測, 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外, 越來越向其它領域來將其投資多元化, 分散風險,瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中, 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家,其公司主要勘探石油和天然氣,而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報,有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略,中國是進口石油大國,對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況,根據標准普爾提供的數據,2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元,而今天S&P 500的價格為2075美元,上漲28%。股價上漲當然是多多益善,但是股價上漲,卻未能帶來相應的回報,這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年,相當於投資人多付出了450美元,但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率為24.5,而2013年6月為17.8,同樣上漲了37%。事實上,2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴,已經高於了平均數值13%,現在的市盈率更是高於歷史平均的55%,距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看,風險不僅沒能消除,反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面,來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7%,屬於最巔峰的時期,為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩,目前數字為6.8%。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩,這一定會波及影響美國企業的利潤,當這些利潤下滑反映在年報、季報時,股價就會做出相應的反應,然後蔓延至股市。

總之,目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態,若不加息,繼續鴿派,那麼問題還會被暫時掩蓋住,股市、黃金還有上漲機會;如選擇加息,那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身,不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

 

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美國 | 資深分析師Sidney Shauy剖析美國房産市場

為什麼比起股票投資,精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇(第二部分)

在本文的第一部分,我介紹了經濟獨立的概念,解釋了為何在達到這一相同目的,精選房地產投資組合可能優於股票或債券組成的投資組合。在本文的第二部分,我將討論如何實現這一目標。最終你就會明白,為什麼你必須將管理投資的重要角色委托給房地產投資專家。【閱讀原文

 

為什麼比起股票投資,精選房產投資是實現經濟獨立更好的選擇(第一部分)

經濟獨立是世界各地最勤勉的人們共同的黃金夢。在美國,聰明人實現經濟獨立最傳統的方式是購買股票,然而股票的積累模式存在嚴重的缺陷。房地產就不同了:你將可以依靠房地產投資組合產生的淨租金生活,不需要出售房產套取現金。一連兩期,讓我告訴你如何采用正確的分析方法和工具,通過房地產投資實現偉大穩定的經濟獨立。【閱讀原文

 

在美國投資房產的重要依據:升值空間與租金收益一樣重要

想要在美國高房價的城市買到升值潛力較大的房產,必須有正確的引導、詳細的分析與評估房屋的升值空間與市值,特別是升值空間。作為分析師,我非常認真地對待升值空間問題。我認為升值空間與租金收益一樣重要。投資者如果能有專業人士的建議就將更有可能成功投資。【閱讀原文

 

現在還是投資美國房產的好時機嗎?為什麼?(第二部分)

本期,我將用與上期迥然不同的視角來分析現今的美國房產市場。將考查美國宏觀經濟情況,比如雇用率和信用度,這是兩個決定房屋購買力的關鍵指標。房屋購買力又揭示了美國普通大眾的購房需求水平。【閱讀全文

 

現在還是投資美國房產的好時機嗎?為什麼?(第一部分)

相信現在面對高昂的美國房價,投資者的心中一定會有疑問:“美國房產出現泡沫了嗎?”;“美國房產還能不能投資?”本期,我將根據美國股市下的相對價格來分析美國房產是否還可以繼續投資。【閱讀全文

 

美國股市動盪 富豪躲進房市

在這個有史以來最為動盪的夏天,出於對中國經濟的擔心,許多股票市場的跌幅達到20%以上,直接跌入熊市。瑞銀(UBS)報告指出,雖然聯准會(Fed)決定不升息,股市依然走低。面對這種情況,富豪投資人紛紛將資金撤離股市,轉向房市。

美國股市動盪 富豪轉向房市

財經頻道CNBC報導,所謂高淨值資產投資人(High Net Worth investor)指的是投資額達到100萬元的有錢人,他們對短線不感興趣,但也對目前的動盪形勢感到懼怕,因此將房市視為資金避風港。

幾十年來,房地產一直深是高淨值資產投資人偏愛,而且全球房價目前也正節節攀升。雖然數據顯示,倫敦房價今年有所降溫,但房市仍然是這些富裕人士的一個避險之處。

瑞銀主管史邁爾斯(Simon Smiles)三年前就表示,他的客戶主要考慮投資美國房地產。他現在發現,這些富豪正在把目光轉向歐洲,但是主要目標仍然是房地產。史邁爾斯說:「富豪投資者的眼光不僅放在英國,而是整個歐洲大陸。中等富豪希望買入住宅或寫字樓,而大富豪則在尋找炫耀性資產,如豪華酒店或酒店連鎖。」

史邁爾斯表示,自從最近市場動盪以來,他的客戶數量急劇增多,不過這些投資者大多將此次拋售看做買入的機會。史邁爾斯說:「有趣的是,我和客戶經常會轉而討論買入機會在哪裡,因而這些富豪正在尋求追加投資,而不是撤資。

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(據世界新聞網報導)

升息在即? 美國房市成有錢人的避風港

美國聯准會七月底曾表示,因就業市場及房市好轉,指標利率近乎零的非常時期快要結束,若經濟如預期般一直改善,最快九月就會升息,美國失業率八月降至五.一%,似乎說明升息確鑿。G20會議聚焦美國聯准會升息可能對全球經濟帶來的壓力,美國其他經濟數據是否也如此支持升息?

美國房產

一般認為,升息將使美國企業的資金成本攀高,不利其經濟復甦。但其實美國升息後,新興的經濟體為了避險,資金將大舉衝向美國,提供美國民間和政府資金需求。在此趨勢下,美國資金充沛,長期利率可望持穩,美元對新興國家貨幣將持續走強。而台幣在央行總裁彭淮南操作下,對美元僅下跌二%,在亞洲仍是強勢貨幣,但以中國台灣目前的經濟景氣恐怕無法長期維持,鴻海、台積電等大企業都在囤積美元。

美國房市需求增加,使新建住宅銷售較去年增加一八.一%,政府發放的建築許可增加三○%,新住宅開工數上升二六.六%,住宅完工數上升二二.二%,建商的信心水準回覆到六十分(五十為基準),顯示房地產市場信心充足。七月成屋銷售升至八年半來高點,新屋開工也攀升至二○○七年十月來高點,都為房市成長動能正蓄勢待發提供佐證。

S&P/Case Shiller房價指數顯示,美國二十座大城市六月房價比一年前上漲五%,全美房價則成長四.五%,展露房市回溫步調加快的跡象。租金市場平均上漲六.二%,房屋空置率亦由去年第二季七.四%下降至六.八%。

雖然美國經濟好轉,太快升息卻不見得是好事。此決策應為長期性,而非在嘗試後又降息。對於升息的不確定感已經開始反映在美股,九月初美國股市三大指數全數下挫。股市若大跌,經濟增長情勢將褪色。

以目前美股震盪走勢,房地產表現相對穩健,新興市場湧入美國避險資金多在美國購置房地產。據美國房地產經紀人協會NAR統計,外國買家共投資一○四○億美元購買美國房地產。美元存款利率高,金融市場成熟透明,且資產的安全性高,難怪會是目前全球經濟震盪下有錢人的避風港。

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(據今日新聞網報導)

2015上半年舊金山灣區房屋庫存量再減少 房價增7%

轉眼間2015年已經過半,上半年舊金山灣區的房市也發生了不小的變化,但發展態勢一片大好!如果你對灣區的房子感興趣,不妨跟著居外一起來看看,興許能找到良機呢。

美國舊金山房產

上半年舊金山房地產市場發生的變化:

變化一:庫存量將比去年再次減少

通常情況下,庫存少,意味著房地產價格將上漲。此外,灣區臨近硅谷,這裡聚集了世界上最強的企業,自然也吸引了來自世界各地的人才,預計灣區房地產市場將會持續火熱。

大公司一般提供房租補助。新員工在買房前一般先租房,這會推動租金上漲,引誘投資者購房。

從去年開始,美國股市就一片飄綠(美國股市綠色代表股價上漲、紅色代表股價下挫),即使不自己炒股的朋友,拿著公司分的股票(RSU 或ESPP)也是輕鬆搭乘順風車!大公司的股票上漲,也讓有錢人的數量大幅增加。這將促使房屋需求遠超過目前的庫存量。

變化二:高密度建房將更多

灣區土地的有限,可謂是寸土寸金,導致房地產開發商想在一塊土地上建更多的房子。因此,連排屋(Townhouses)將是開發商投資最多的房型,而且現在不少的Townhouse都修成了三層,這正是最大限度得利用土地面積。

聖塔克拉拉縣所屬的摩根山(Morgan Hill)、吉爾瑞(Gilory)、聖荷西市中心、南聖荷西(South San Jose)、聖塔克拉拉和桑尼維爾等市,都會有新的連排屋出現。獨棟房還會有,但可能沒有院子。

在繁華的城市想擁有一棟帶院子的獨棟房需要付出更大的成本;但在稍微偏遠地區購房,還可以滿足自己的願望,如硅谷偏南的愛瑪頓(Almaden),或往東灣尋房。

中國央行宣布降息 美股和美國房市走強

中國人民銀行2月28日突然宣布降息,自3月1日一起下調金融機構貸款和存款基準利率,一年期貸款基準利率下調0.25%個百分點。美國金融專家表示,此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路,美國則是最好的登陸點,也將預示南加房地產和美國股市將再度走強。人民幣貶值也不會影響中國遊客赴美消費的熱情。

中國人民銀行2月28日突然宣布降息,美國金融專家表示,此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路,美國則是最好的登陸點,也將預示南加房地產和美國股市將再度走強

金融專家林日昇表示,其實28日的降息並不突然,是這兩年來中國金融政策的延續,很多金融機構都對此有預期,只是28日宣布而已。自去年開始,中國央行已經開始讓人民幣貶值,打破近七年來人民幣只升不降的神話,也減少中國央行的壓力。

過去幾年,幾乎所有金融機構均認為人民幣會持續升值,給中國央行帶來巨大壓力。美國有的銀行還開展人民幣增值儲蓄業務,人民幣貶值後,這些業務均出現虧損。人民幣相對貶值,不但澆滅了國際金融炒家的炒作,也是對中國國內經濟的回應。因為自習近平上任後開始反腐,導致中國國內消費不振,人民幣貶值,銀行銀根放鬆後,不但可以增加出口,給中國低迷的消費找出路,也可以刺激國內消費,尤其是房地產消費,保證房地產市場不會崩潰。

林日昇說,人民幣相對貶值後,中國國內的資本將尋求國外出路,美國是最好的選擇。他說,美元現在持續走強,利息豐厚,世界各國的資金均湧向美國,對美元及美國經濟的預期都很好,所以近幾年來,大量的中國資本到美國投資,買樓買地,私人則辦投資移民,他預計情形還將至少持續兩至三年。尤其是南加,是很多中資的目的地,所以他預計,南加近兩三年內房市還將繼續升溫。而由於中國反腐等因素影響,很多隱形富豪的資金也需要迅速轉移出中國,所以也會有大量資金流入美國,更促成南加房市升溫,尤其是高級住宅和商業地產的走強。此外,美國國內的經濟形勢越來越好,以及近期超低的房貸利率,也讓美國國內的人對住房的需求增加,也促進房地產升值。

洛杉磯加大安德森經濟預測中心經濟學家俞偉雄表示,中國去年就開始人民幣貶值進程,但因為人民幣並不是靠市場變化,是政策調控,所以他認為人民幣未來貶值的幅度並不大。他說,現在美元是全世界最強硬的貨幣,不但相對於人民幣在升值,相對於歐元等其他貨幣也在升值,這對於美國出口將造成影響,加州的農產品和工業品出口將會疲軟,但他認為,人民幣貶值幅度不大,這並不會影響中國遊客赴美旅遊購物的熱情,南加的華人商圈並不為此而擔心。

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現在還是投資美國房市的好時機嗎?爲什麽?(第一部分)

 

大家好!我是西德尼·肖伊(Sidney Shauy),受居外網邀請,故在網站開闢專欄。我會在專欄中與大家分享房産市場新聞、我的個人觀點、對其他專家觀點的評論、以及我對美國房市的技術性分 析。我講的最多的是紐約和邁阿密。當然我也會講到美國和全球經濟對包括房市投資在內的各種投資的影響。之所以不局限在房市投資,是因爲當今世界萬事都是互 相關聯的。希望大家希望我的專欄。

首先,我想要談一談越來越多的人都關心的一個問題。很多中國和其他海外買家都在美國購房,美國房市也越來越熱。最近我和很多房産分析師經常會被問到:“美國,特別是紐約的曼哈頓房市已經出現泡沫了嗎?”前幾年,沒人會想到這種問題,但是現在美國房市整體復蘇,這樣的疑問也漸漸有了幾分道理。這個問題的答案十分重要,因爲這關係到下一個問題的答案——“現在該不該投資?會不會爲時已晚?”

從分析師的眼光看,是否存在泡沫是很難判斷的,因爲只有在發生不良狀况以後泡沫才會顯現。很多人可能開始覺得有泡沫,因爲房價上升速度很快,供應不足。但是不能因此就說房市有泡沫。從實際情况來看,投資者希望能提前知曉這個問題的答案,在房市出現任何波動之前做出明智的抉擇。所以答案是什麽?我們以美國最熱門的房市之一紐約曼哈頓爲例。

我們從兩個角度來分析曼哈頓:相對價格行爲和經濟背景分析。兩個角度都很重要,要全面分析才能有全面的瞭解。在本文中,我首先根據美國股市下的相對價格行爲。在後續的文章我會繼續討論該問題。

Streeteasy地産網站公寓市場指數(2000-2014)

2008年三月是一個高峰值,此後曼哈頓公寓價格指數下降了18.2%,到2009年11月降到了最低值。然後經過了4年,到2013年12月,才回到危機之前的水平。截止到2014年6月(至今能得到的最新數據),該指數相較于危機之前有所上升,比2009年的最低值高出30.5%。

现在來對比一下美國股市價格指數。見下圖(數據2)

2014年7月6日的一周    標普500指數

將危機之後美國股市和曼哈頓公寓價格進行對比,我們可以看到兩個圖形狀差不多,但是也有一些重要的差別。首先可以看到股市和房市之間有一個時間差。股市的反應很迅速,房市就有一些延遲,所以有一個時間差。這樣一來,股市可以反應房市在幾個月之後的動態(不是百分百正確,但是大體上符合)。股市自2007年10月開始就一路下跌,但是紐約房市直到2008年3月才開始下跌,相差5個月。還有一點就是股市和房市基本上都是通過4年才恢復到危機前的水平:股市到2013年4月才恢復,紐約房市到2013年12月才恢復,時間差是9個月。

如果把股市作爲房市的風向標,那麽我們可以推斷曼哈頓的房市還有很大的上升機會,當然不是說因爲泡沫而上升。事實上,曼哈頓房市是美國發展最好的房市之一。整個美國的房市和股市指數對比來看,房市幷沒有出現泡沫,投資美國房市還有很多上升空間。

我接下來的文章還會詳細討論這一問題,下一篇講的是經濟背景分析。敬請期待!

Sidney.Shauy專欄全集

Sidney剖析美國房産市場

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