Tag: 美国房地产市场

對於那些打算在新年買房的人來說，2016年可謂是不可錯過的最佳時機。為什麼？

2016年要在美國買房的原因 你知道嗎

美國買房6大原因：

原因1：利率仍處於歷史低點

儘管在任何時刻都有可能攀升，但這仍然是一個事實，即住房貸款利率還處於歷史低位，30年期固定貸款利率仍徘徊在4%左右。

原因2：租金飛漲

對於購房者來說非常幸運的是，租金一直在不停地漲，漲，漲！2015年35個大房地產市場中的20個租金都超過了房價。Rent.com的租賃市場報告顯示，在過去12個月裡，88%的業主提高了租房價格，預計2016年將上漲8%。

原因3：房價穩定

這是過去幾年中節節攀升的房價首次趨於穩定，恢復到一個公平的競爭環境中，即使在激烈的市場，買家也可與賣家討價還價。

原因4：首付不再成為難題

也許阻止租房者成為購房者的最大障礙是支付首付。如今，由於出台了更多幫助購房者的方案，讓這一問題迎刃而解。例如，兩房宣佈首付款從原來的5%降至3%，信用分數可低至620。

理由5：抵押貸款保險

對於只打算投放20%以下首付款的購房者，需要購買貸款保險。解決為一問題的方法是從美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)貸款，它的好處是首付只需3.5%，信用評分低至580，同時抵押貸款餘額的費率從1.35%一路下滑至0.85%，這意味如果購房者以這種方式獲得首付資金，每月的按揭將會顯著降低。

聯邦住房管理局預計，下調年保費37%將會帶來25萬首次購房者入市。那麼，它為什麼不成為購房的因素之一呢？

原因6：可獲得較大的稅收減免

稅法繼續向房主傾斜，所以你不僅購買了一個生活的居所，它還是一個讓你獲得減稅的地方！最重要的是，除非貸款超過100萬，否則房主不必支付所付貸款的全部月息，同時房主們還可獲得與住房有關的費用和房產稅的減免。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

根據美國「地產追蹤」(RealtyTrac)網站在12月24日發佈的《2016年平價租房分析報告》（2016 Rental Affordability Analysis），在全美最難付得起租金的城市排名中， 按照租金佔工資的百分比劃分，檀香山（Honolulu）拔得頭籌，成為全美租金最高城市，首都華盛頓DC位居第二。

2016全美租金最高城市 檀香山最貴 華盛頓第二

這項報告還發現，華盛頓DC的房屋租金佔租客平均工資的60％以上，而全國同項比例約為37％。美國各大城市的租金，每年以3.6％的平均速度上漲，而工資的年增長率僅為2.6％。這種發展步調，需要人們將更多收入花費在租房上。

儘管租金呈上升趨勢，但仍然趕不上房屋成交價格5％的年增長速度。「地產追蹤」副總裁布基斯特（Daren Blomquist）稱，租金雖在上漲，但買房並不一定比租房划算。布基斯特表示，「租金增長速度超過了工資的增長速度，租房也變得越來越難以負擔。但是，如果租客想要自己買房，這會是一個非常艱難的過渡，因為房價漲得比租金還快。」

經該報告分析的全美郡縣中，在58％的郡，買房比租房更便宜。布基斯特建議該區域的居民如果考慮買房，應該儘早作出決定，以免房價繼續上漲超出負擔能力。布基斯特還預測，2016年房屋成交價格可能會上漲更多。

關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。

（互聯網資訊綜合整理）

近幾個月以來，美國房地產市場整體需求和銷量較去年明顯增長。不過，分析人士指出，目前，美國仍然將低利率作為一味「良藥」刺激經濟和實現房地產市場的復甦。低利率「療效」不斷顯現，但持續時間越長，帶來的副作用也會越來越明顯。

美國房地產市場回暖正成為當地經濟以及股票市場的動力來源。近日，據媒體報導，美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加利福尼亞現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。

分析：美國地產市場的另類繁榮的重要因素

查看更多美國精品房源

一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國際金融報》記者，她和丈夫準備乘機購買他們的第二套房產，「趕上這股樓市逐步繁榮的潮流」。

多位業內人士也對記者證實，新房銷售狀況良好，建築商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之後最快的速度建造新房。

不過，紐約房地產經紀人Linda告訴《國際金融報》記者，最近，她發現一個較為奇特的現象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀或者已經退休的老夫妻。

「生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購買大房型。」Linda告訴記者，這個月以來，她已經接待了5對這樣的夫妻，Linda笑言她的「運氣」很特別。

這或許並不是Linda的「運氣」問題。據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

「如果說美國樓市將迎來一場繁榮，而這樣的繁榮似乎並非由年輕人推動的。」舊金山房 地產獨立經紀人John Davis對《國際金融報》記者表示，這算是一場「另類」繁榮。現在業內都在擔憂這只是美國房地產市場的「暫時」繁榮，因為新家戶數量的增加對房地產業是 非常重要的指標，而購買者的年齡階段對於房地產市場潛能的釋放，以及未來發展有著極為重要的意義。

更有分析人士直言，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，美國房地產市場的復甦不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

新房銷量火爆

從今年8月份開始，美國新房銷售達到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個美國房地產銷售市場所佔比重不大，但對拉動經濟仍有重要作用

2015年9月，美國成屋銷售折年數達到555萬套，是國際金融危機發生以來的最高水平。由於房屋銷售持續回暖，美國新屋開工量也持續增加，2015年第二季度以來，美國新屋開工折年數穩定在115萬套左右，是國際金融危機後新屋開工量最低時的兩倍左右。

加利福尼亞經紀人協會（CAR）對外發佈的2016年加利福尼亞房產市場預測報告指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的「爆買」現狀將會延續至 2016 年。據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而 這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。「在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣、中央山谷區以及聖貝納迪諾地區，房屋需求量將會保持強勁增長態勢。這些地區倉儲、運輸及製造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲」。

「但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量會受到買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制。」Kutzkey補充稱。

「美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。」分析人士指出，儘管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處於歷史新低水平線上。　相關數據顯示，美國的房價相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位於加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經濟學家 Leslie ton-Young表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬鬆的跡象表明，政府正在致力於引導當地經濟發展與就業增長。

南加州地產託管總經理Jeff Lee告訴《國際金融報》記者，如今加州當地的房產租金回報率在5%左右，並且每年房產還會有3%左右的升值空間。「這對於投資者來說，是非常穩定的回報率」。而這樣的回報率也吸引著很多海外投資者，這也給美國樓市繁榮增添了新的力量。

買家年齡漸長

與2008年房地產市場蕭條之前不同，目前美國房地產買家的年齡變得越來越大，同時對房屋面積的需求也更大。

然而，步入復甦階段的美國房地產市場卻出現了一個奇特的現象。

據記者瞭解，在美國經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復甦，就業率上揚，市場預期這些年輕人會成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但事情的發展卻並沒有符合市場預期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年新家戶的增長主力並不在這些年輕人身上。

根據人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但2008年金融海嘯後，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復甦，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，今年第二季度新家戶數仍保持持續增加的趨勢，新增了48萬戶。

相關媒體報導稱，柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量研究指出，新家戶數量增長最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，佔全部新家戶數的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。

《國際金融報》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產工作人員後獲悉，隨著美國各地房價的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長。

「近期，我經常為一些退休老人服務，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。」一位紐約的房地產公司銷售人員對記者說。

那麼，如今為何老年人成為了新房購買群體的主力？

根據美國兩黨政策中心的研究，有高達7800萬名「嬰兒潮」世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。主要原 因是這些「嬰兒潮」老人希望和親友住得靠近，並且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

也因為如此，有不少建築商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建築商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋。「可以說，購房買家的年齡偏向於老齡化是美國如今的社會問題，當然，這也是美國房地產市場未來發展的趨勢。」John 認為。

對此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加。當然，也有可能房屋的價格太昂貴嚇到年輕人，另一個重要原因是晚婚。

「不過，對房地產業來講，25至34歲的這塊『大餅』仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來樓市的巨大需求及營建商機。」Kolko說。

復甦基礎不穩

住房購買力指數與利率水平高度相關，一旦美聯儲開始加息，則必然帶來住房購買力指數的下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退

目前，各界普遍對美國房地產市場復甦持樂觀態度，但有觀點指出，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，可以發現，美國房地產市場的復甦越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，國際金融危機發生後，美國房價出現了大幅回落，美國新建住房銷售中間價由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯儲大幅降低利率並實行量化寬鬆政策，從2010 年起，美國房價開始企穩回升，2010年到 2013年，美國新建住房銷售中間價漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美國新建住房銷售中間價為26.89萬美元/套，已超過國際金融危機發生前的房價水平。2014年，美國新建住房銷售中間價繼續上漲 5.47％，達到28.36萬美元/套。

雖然美國房價持續攀升，但從美國房地產市場運行的主要指標觀察，美國房地產市 場復甦的基礎並不穩固。數據顯示，美國新屋銷售量和開工量雖然持續增加，但並未恢復到次貸危機之前的正常水平。2012年以來，隨著美國房價漲幅加大和待 售房數量處於低位，美國新屋開工量開始持續增加。2015年以來，雖然美國新屋開工量繼續保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機發生前的長期均 值水平低20％以上。

「在房屋供應量有限、房價上升的情形之下，美國的家庭收入卻增長緩慢，這顯然難以支撐持續上漲的房價。」分析人士指出。2010年以來，美國房價開始緩慢回升，房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國房價漲幅持續加大，美國的房價收入比快速攀升。

有數據顯示，2008年，美國全部住戶家庭收入中位數為50303美元，金融危機發生後，美國全部住戶家庭收入中位數在2009年和2010年連續兩 年出現下降。從2011年開始，美國的家庭收入出現恢復性增長，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國全部住戶收入中位數同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低於同期房價漲幅。由於家庭收入增長緩慢，意味著持續攀升的房價缺乏堅實的基礎。

「目前，加州房地產市場的繁榮一定程度上是由於低利率政策的推動，這樣的政策背後其實有很多不確定性，因為一旦美聯儲開始加息，則推動房價持續快速上漲的動力將會消退。」分析人士稱。

記者瞭解到，美國住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低於4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低於4％。由於利率大幅降低，購房人的支付能力在短期內顯著提高，美國住房購買力綜合指數由危機前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點210。

需要適時轉向

以房價收入比衡量，目前美國的房地產市場已出現較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機發生前相比仍存在一些顯著差異

因此，業內觀點認為，隨著美國住房價格的持續上漲，在表面繁榮背後，美國房地產市場風險開始增大，持續復甦的難度也顯著加大。

按房價和收入的中間價計算，2014年，美國新建住房銷售中間價為28.36萬美元/套，當年美國全部住戶家庭收入中位數為53657美元，房價收入比為5.29倍，已超過次貸危機爆發前美國房價處於高位時的房價收入比，處於1967年以來的最高水平。

按房價和收入的平均價計算，2014年，美國新建住房銷售平均價為34.34萬美元，當年美國全部住戶家庭收入平均數為75738美元，房價收入比為 4.53倍，僅略低於2004年至2007年的水平，而顯著高於美國房價收入比長期均值水平3.67倍。這意味著美國樓市有房價泡沫化的風險。

鄧郁松指出，從歷史上看，日本

房地産業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地産市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。

縱觀美國近五十年的房地産市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。

美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯

物業推薦：美國房産新項目

當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地産業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域，美國政府歷來把確保普通民衆買得起房作爲施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地産開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開徵房産稅，稅率一般爲1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因爲“住”和“租”二者的貸款利率不同（對于買賣雙方而言，任何違規行爲後果都十分嚴重）；針對房屋購買和出售時的差價，徵收房地産增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，爲低收入者提供住房。

以美國在2008年經濟危機中的表現爲例：2009年2月，奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地産市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房 屋被拍賣。同時，政府還特別爲房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房産購買和貸款。此外，政府配套出臺了一系列政策性調整，用 以包括保護消費者、减少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容：

一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，减少大部分家庭的月供支出；

二，鼓勵房貸機構减“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括减少房貸相關支出在家庭收入中的比例，儘量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；

三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中産階級家庭繼續購房，提振市場信心；

四，將那些信譽差的房屋購買者、地産貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地産泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地産市場逐漸穩定回暖，到2012年終于露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地産市場信心重振，已成爲中國投資人的重要目的地。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房産投資獨家專業解讀

 

最新數據顯示，美國房地產市場進入14年以來最穩健的時期。

雖然，當曼哈頓的壹個停車位要價13.6萬美元，對中產階級而言，舊金山能夠負擔得起的房屋僅15%時，很容易引人憂思，房地產泡沫是不是近在咫尺。但大部分美國擁房者沒有什麽好擔心的。

研究報告顯示，美國房地產市場進入自2001年以來的最佳時期

總部設於俄亥俄州哥倫布市的美國全國保險公司進行的調查顯示，美國國內住房市場環境目前為2001年以來最好，沒有理由擔心全國性的衰退，而泡沫破裂更無此壹說。

美國全國首席經濟學家波森(David Berson)表示，在首批公布的數據中，全國健康房地產市場的領先指標2014年第四季度上漲至109.8，該數據高於100表示產業健康發展。該指數使用373個帶動房地產市場的統計城區的當地數據。包括改善就業的措施，人口統計以及抵押市場。

而在預測市場泡沫化水平時，全國保險公司的數據就值得壹觀。該公司此前即對2005年泡沫破裂提出了準確的信號，遠比2006年到達峰值的標準普爾/Case Shiller指數要來得早。而數據顯示，房地產市場可能今年並沒有猛漲，這就更加使美國人日子過得舒坦。

波森表示，有許多市場增長得比人們希望的慢，但這就意味著發展是可持續的，他們是對的，這是普遍真理。如何房價維持低速增長，那麽在短時間內也就無法積累起過渡的供需失衡引發未來泡沫破滅的隱憂，這其實才是最理想的房地產市場格局。

基於上述假設，報告顯示，匹茲堡、克利夫蘭與費城被列為健康城市之首。最末尾的是北達科塔州首府俾斯麥。雖然，俾斯麥當地市場蓬勃發展大部分歸功於良好的經濟基礎。不過，該地區人口稀少的狀況和支柱產業石油開采的不景氣，都使得當地房價難以進壹步上漲。

目前，波森唯壹擔心的狀況在於，房價繼續大幅上漲而使大多數人供不起房子。自從經濟擴張以來，工資上漲停滯不前成了美國經濟發展中的壹根刺，但最新數據顯示薪酬增長已經達到自2009年金融海嘯風波逐漸平息後的平均水平。

而很容易看出，房地產市場發展之所以趨於穩定，而不是大幅飆升的原因，正是因為民眾收入並沒有大幅盡收眼底。但波森表示，由於2014年下半年全美就業水平穩步上升，薪酬水平很快會水漲船高，並料將帶動房價走強。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。

中國人民銀行2月28日突然宣布降息，自3月1日一起下調金融機構貸款和存款基準利率，一年期貸款基準利率下調0.25%個百分點。美國金融專家表示，此舉將再度刺激中國國內資金到國外尋求出路，美國則是最好的登陸點，也將預示南加房地產和美國股市將再度走強。人民幣貶值也不會影響中國遊客赴美消費的熱情。

金融專家林日昇表示，其實28日的降息並不突然，是這兩年來中國金融政策的延續，很多金融機構都對此有預期，只是28日宣布而已。自去年開始，中國央行已經開始讓人民幣貶值，打破近七年來人民幣只升不降的神話，也減少中國央行的壓力。

過去幾年，幾乎所有金融機構均認為人民幣會持續升值，給中國央行帶來巨大壓力。美國有的銀行還開展人民幣增值儲蓄業務，人民幣貶值後，這些業務均出現虧損。人民幣相對貶值，不但澆滅了國際金融炒家的炒作，也是對中國國內經濟的回應。因為自習近平上任後開始反腐，導致中國國內消費不振，人民幣貶值，銀行銀根放鬆後，不但可以增加出口，給中國低迷的消費找出路，也可以刺激國內消費，尤其是房地產消費，保證房地產市場不會崩潰。

林日昇說，人民幣相對貶值後，中國國內的資本將尋求國外出路，美國是最好的選擇。他說，美元現在持續走強，利息豐厚，世界各國的資金均湧向美國，對美元及美國經濟的預期都很好，所以近幾年來，大量的中國資本到美國投資，買樓買地，私人則辦投資移民，他預計情形還將至少持續兩至三年。尤其是南加，是很多中資的目的地，所以他預計，南加近兩三年內房市還將繼續升溫。而由於中國反腐等因素影響，很多隱形富豪的資金也需要迅速轉移出中國，所以也會有大量資金流入美國，更促成南加房市升溫，尤其是高級住宅和商業地產的走強。此外，美國國內的經濟形勢越來越好，以及近期超低的房貸利率，也讓美國國內的人對住房的需求增加，也促進房地產升值。

洛杉磯加大安德森經濟預測中心經濟學家俞偉雄表示，中國去年就開始人民幣貶值進程，但因為人民幣並不是靠市場變化，是政策調控，所以他認為人民幣未來貶值的幅度並不大。他說，現在美元是全世界最強硬的貨幣，不但相對於人民幣在升值，相對於歐元等其他貨幣也在升值，這對於美國出口將造成影響，加州的農產品和工業品出口將會疲軟，但他認為，人民幣貶值幅度不大，這並不會影響中國遊客赴美旅遊購物的熱情，南加的華人商圈並不為此而擔心。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，了解美國房產投資獨家專業解讀。