Tag: 美国房地产投资

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝

新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。【閱讀原文】

 

美國稅改法案實施 房地產投資市場迎新契機

2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》。22日上午總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整，2018年1月份正式開始實施。本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響，各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。北美土地專家和頓將深入探討。【閱讀原文】

 

從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向

中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡，再從而推斷美國的城市擴張版圖。【閱讀原文】

 

最後通牒！CRS或引發美國房地產投資新高潮

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照國家稅務總局公布的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有60天左右。在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！【閱讀原文】

 

特朗普稅改框架文件出台 助力美國房地產市場

據《紐約時報》報道，美國總統特朗普公布了最新的稅改框架文件。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載一遇、美國史上規模最大的稅改”。本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓集團從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。【閱讀原文】

 

颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈，足見它作為一個年輕而充滿活力的國際城市的實力。本文旨於分享休斯頓持續吸引大量人口的原因，各個充滿活力的產業發展，以及房地產市場的最新動向。【閱讀原文】

 

飛速發展的休斯頓——從不辜負火箭的盛名

每當提及休斯頓的火箭，體育迷們可能會首先想到備受歡迎的籃球隊休斯頓火箭隊，而太空愛好者們或許會馬上想到休斯頓著名的美國國家航空航天局太空中心。休斯頓大都會區不僅有航天火箭及火箭隊，更有火箭般的飛速發展，房地產市場火熱，銷售急速上升。這座活力無限的城市從未辜負火箭的盛名。【閱讀原文】

 

科羅拉多泉——備受矚目的火熱房地產市場

科羅拉多泉是科羅拉多州的第二大城市，被評為2017年第一季度最多潛在房屋買家希望遷入的城市首位。無論在經濟發展、就業機會、貸款利率、房屋建築活動等方面，科羅拉多泉均有出色的表現，房地產市場因而不斷加溫。【閱讀原文】

 

2017年美國房地產市場將持續升溫 

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。今期專欄為你帶來美國市場趨勢的幾項預測。【閱讀原文】

 

英國脫歐 美國土地資產將吸引大量外國資金湧入

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，我會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

 

千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

 

洞悉美國城市發展方向  搶占美國房產創富先機

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

Anthony Tam開啟您的紐約房地產之旅 | 美國

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皇後區和布魯克林區成為紐約買房人新寵

像2016年年底一樣，2017年的我們依然活在政治不確定性的陰影裡，究竟這會如何影響紐約市的房地產市場？關於最新通過的稅收法案的問題會帶來多大影響呢？道格拉斯·艾利曼的2017年第四季度市場報告顯示，紐約曼哈頓的平均銷售價格首次在過去7個季度裡跌破了200萬美元，這也是過去六年內銷售量最差的季度。而曼哈頓的房東們面臨更多來自布魯克林和皇後區的競爭。【閱讀原文】

 

紐約為何一直這麼美？

眾所周知，紐約不但是美國第一大城市，而且也是多種行業的首都。真所謂羅馬不是一日建成，紐約今天的成績得來不易。如果您在過去十年裡游覽過紐約的話，您可要重新認識這座美麗的大都會，因為房地產的發展改變了城市的面貌。一起透視不一樣的紐約，看看紐約房地產的發展對社會的影響。【閱讀原文：（上）、（下）】

 

紐約買房過戶費用是如何計算的？

在紐約置業，有很多購房者對過戶時所繳的費用都大吃一驚，尤其是來自國外的投資客。紐約的過戶費用往往比起其它洲都比較高，可是每個人還得乖乖的承擔這些費用。有很多購買新房的投資客所付的費用更高，到底這些費用是可避免的嗎？首先，讓我們來了解一下購房有哪些費用和如何計算的。【閱讀原文】

 

紐約市房價和租賃市場的最新指數

美國俗語說：“投資房產，地段代表一切”。在紐約市，我們擁有世界上最好的設施 – 從公園和文化景點到快速的交通和首要的購物天堂。考慮到這一點，TOWN分享了位置報告，最新的數據合並旨在讓您保持最新，並確保您做出最明智的決定。【閱讀原文】

 

川普年代第一份的紐約房地產業績報告

時光飛逝，我們已度過了2017年第一季度也是川普上任的第一個年代。在來自不同的第一季度市場報告顯示整個城市的轉售市場強勁。選舉前的需求大增，然後轉售增長，這是兩年來最大的上漲。這一上升導致整個曼哈頓市場回暖，總銷售額增長了百分之五。如果您有意想置入新房今年可是個好時機。【閱讀原文】

 

到底紐約的高收入租客選擇住哪裡？

曼哈頓一直是全美最昂貴租金的榜首，租賃市場平均租金為4,146美元/月。為了能夠支付這平均租金，曼哈頓租房者的收入需要超過$ 150,000 /年。實際上有多少租客有這樣的經濟實力住在紐約最受歡迎的區呢？通常，賺取更多錢的人更有可能是業主，可是在曼哈頓，高收入租客的數量遠遠超過高收入業主的數量！【閱讀原文】

 

人民幣出走中國 資金繼續湧入紐約

許多中國人民都深信人民幣將來會持續的貶值，這鼓勵了他們把財富轉換成美元。而紐約房地產也成為他們海外資產的避風港和主要的投資項目，促使紐約豪華公寓的價格推高到歷史最高水平。今年的高端市場已經放緩了一點，許多中國買家希望能夠乘此機會投資紐約房地產。【閱讀原文】

 

投資紐約期房要怎麼買？了解美國新房“投機”的利與弊

期房或樓花，就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資，不是每個人都適合。【閱讀原文】

 

紐約房地產熱潮又卷土重來？

美國房地產的繼續蓬勃發展，許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心，所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高，比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題，今期專欄我也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文】

 

紐約房地產市場已泡沫化了嗎？

今年，大家一直在談論紐約房地產市場會否泡沫化，但是綜合了各方面的報告，在2016年第一季度，紐約的房地產熱潮依然持續，曼哈頓的房地產更已達到了最高紀錄。在過去幾個月裡受到許多負評的陰影之下，數據證明了市場還是保持著平穩的狀態。不管買房或租房，紐約永遠是一個有市有價的國際大都會。【閱讀原文】

 

在紐約買房就可以長期入讀紐約的公立學校嗎？

近年來，有很多父母都想把小孩送到美國接受優質的教育。孩子的未來對許多投資房地產的父母來說是一個重要課題，他們都以選擇好學區為首要條件，但如何遇到一個好的學校呢？或這和房地產有什麼關系呢？外國人能否就讀美國（中小學）公立學校嗎？今期專欄我們來深入探討紐約學區房。【閱讀原文】

 

跟著紐約市公共交通規劃來預測房地產

在最近這幾年裡，我們可以看到紐約市的公共交通設施方面有很大的進展，這些項目包括：第二大道地鐵線、世界貿易中心交通樞紐、賓州火車站、來往布魯克林及皇後區的電車和拉瓜迪亞機場。這些大型的項目不但將給社會制造就業機會而且也改變了城市風貌，我們同時也可利用這些項目來評估未來房地產的趨勢。【閱讀原文】

 

追逐中國人的足跡 了解一個由市民打造的紐約市

在紐約，37％的人口是在國外出生的。紐約大學弗曼中心發布了來自10個國家的紐約客分布圖，可見紐約移民人口都分布在五大區，這些新移民都會聚集在各地建立自己的小社區。另外，2015年中國投資者在美國已超越了加拿大成為最大的購房群體，紐約有很多開發商都在項目設計的細節方面都傾向亞洲人的喜好。【閱讀原文】

 

如果你多年前在紐約投資了房地產，你知道你的投資增值了多少嗎？ 

紐約最新的市場報告已出來了，紐約的銷售價格已在2015年第四季度創下了歷史新高。在曼哈頓的平均房價較上季增長了12％，已達$1,948,221美元。展望2016年，雖然美國經濟增長仍面臨諸多不確定性，但其經濟基本面仍優於大多數主要經濟體，內生增長動力強勁，將繼續穩健增長。一起來分析步步高升的紐約房地產。【閱讀原文】

 

從天際線看出紐約房地產在2016年的動向

在過去這幾年裡，我們可以看到紐約的天際線出現很大的變化，這些摩天大樓改變了紐約的城市風貌，也為投資者在2016年提供了很多在期房上的選擇和機會。紐約房地產一直以來都是熱門的話題，讓我們一起從紐約的天際線來探索紐約房地產未來的發展和動向。 【閱讀原文】

 

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典 | 美國

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2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（公寓）

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動，最後一篇介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）的公寓。太浩湖迎來一個精彩的滑雪季，因此預計太浩湖地區第一季度的銷售情況將保持強勁。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——太浩湖/特拉基（獨棟房產）

第四季度，太浩湖/特拉基地區的房產活動仍然保持了強勁的勢頭，整體的銷售量達到15年來的最高水平。旺盛的需求量導致房產儲量的變動，全年的房產儲量持續下降。在太浩湖地區，對豪華房產的需求尤其強烈，是去年的兩倍之多。100萬美元以下的房產價格增長穩定，而價格較高的房產通常會以低於要價的價格出售。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪谷

索諾瑪谷第四季度的情況可以總結為一句話：“虎頭蛇尾”。10月與11月的成交量可觀——與2015年同期的成交數量與價格點類似。但是與2015年相比，12月的銷量與新簽合同的數量都有所減少。是總統大選對房地產活動造成了影響，還僅僅是比以往更加明顯的季節性下滑，只有時間才能告訴我們答案。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——索諾瑪縣

受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——中半島

太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。中半島的房價略有下滑，房產儲量也減少。【閱讀原文】

 

2016年第四季度舊金山灣區房地產報告——硅谷（獨棟房產）

太平洋聯合地產簡要總結灣區各個地區在2016年第四季度的房地產交易活動，本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷的獨棟房產。經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一

投資美國豪宅，是你長期財富保值之選！| 美國

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盡管目前全球市場波動，不過對於致力於長期財富積累的國際投資者而言，美國房地產仍然是一個可靠的投資選擇。據路透社最近發布的一篇文章指出，高端投資者鐘愛豪華房地產，這種類型的資產在其投資組合通常占比60%。

豪宅相比其他資產有幾個優點，對精明投資者非常具有吸引力：

一、豪華房地產價格的增長速度於通貨膨脹

實物資產，尤其是那些供不應求的豪華房地產，升值非常快，即使是在通脹時期，短期投資的購買力下降，房地產資產投資也可保護投資組合的損失。

二、如果遺產規劃做得妥善，豪華房地產可以代代相傳

因為房地產往往會隨著時間的推移升值，家族財富從而保留甚至增多。

三、隨著你的投資增加你的財富，你可以享受豐收的成果

房地產是一個多方面投資，不僅作為投資組合一部分積累財富。豪宅既可以自住也可以作為度假房，或出租以增加投資回報。

如何從豪華房地產投資得到最佳回報？

想要從你的投資中得到最好的回報，豪華房地產應該有一些特性。這些屬性將確保房地產保持高需求，升值，經濟衰退後迅速反彈。

一、位置，位置，位置

位置仍然是購買豪華房地產第一要素。外觀不好還可以翻新，但不能憑空添加海景或紐約公園大道（Park Avenue）的尊貴地址。如格林威治（Greenwich）、康涅狄格 （Connecticut）、阿斯彭（Aspen）、科羅拉多州（Colorado）和佛羅裡達州棕櫚灘（Palm Beach, Florida）等頂級奢侈生活區房地產價格持續上漲，就是因為位置有如此高需求。

美國任何你想要去的地方幾乎都有可投資的豪華房地產。一旦你敲定你想要購買房產的地理區域，找一位經驗豐富的，在該地已經運營多年的高端豪華房地產經紀人。他們將為你確定最好的、最適合長期投資的社區。

二、注重不能改變的特點

令人印像深刻的山頂視野或寧靜的海濱位置比主臥的壁紙更重要。若是晚上無法見到，奢華的戶外露台一點用都沒。房產很容易通過擴大規模、裝修或翻新提升價格，但是如果房產坐落在當地機場的飛行路徑或臨近個不安全的街區，這樣的投資或將是竹籃打水一場空。

三、理解你的裝修喜好

如今流動性緊縮，要價和售價之間的差距拉大，如果你願意購買需要一些翻新的房產，這會是理想的投資，肯定會隨著時間的推移增加價格。

如果你找到一套房產，位置有利且願意翻新，甚至定制重建，品味和設計水平等於或略優於其他附近的房子，升值會很快。奢侈房產投資者渴望獨特性，但要注意裝修必須兼顧功能，吸引大範圍的高端買家，最大限度地提高你的投資。

搜索房產時，當地豪華房地產經紀人所具備的專門知識和經驗是你最大的資產。花時間去找一個你覺得合適的當地代表。他們將是你的伙伴，為你找到適合你的豪華房地產投資，獲得長期財富保值。

四、提前知道你打算如何使用這套房產

你是一直住在這套房產，還是作為旅行工作時的第二居所？還是你計劃作為度假房租出去？是將其視為一個長期投資，還是想翻新轉售獲利？提前確認這些問題的答案可以大大增加你的投資回報。

向代理了解房產時，記得問他們有關你打算如何使用房產的問題。如果你希望作為當地的永久居民，你會對附近的學校、當地的商店和餐館感興趣。如果你只是部分時間居住當地，保安將會是最先考量。房產若作為度假投資需要其他特點，如靠近假期活動項目，如滑雪或海洋度假村等。高端豪華房地產投資方方面面都很重要，你要權衡每個方面的重要性，這就取決於你打算如何使用這套房產。

原文由Malte的合作伙伴瑪麗·盧·塔特希爾（Mary Lu Tuthill）撰寫。瑪麗·盧·塔特希爾是一位洛杉磯西區豪華房地產的經紀人，是布倫特伍德（Brentwood）房地產市場的專家。她的聯系方式是office@marylututhill.com。

 

Luxury Presence CEO Malte Kramer專欄全集

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到美國購房的簡單步驟一到十 | 美國

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國際市場上對美國房產需求一向最為強勁，尤其是現在英國房產受其退歐影響、加拿大房產遭其政府部門強力控制而冷卻的情況下。市場預期，2017年美國經濟發展勢頭良好，房產投資前景更為樂觀。目前投資者面臨的最大問題是在美國購房需要哪些步驟，如何來實現？

  1. 確定購房優先考慮要素

在看房前列好對房屋要求的優先順序，會省去很多時間和精力，讓您的購房經歷愉悅輕松。列出購房時優先考慮的三個必備要素、三個可忽略要素。想好什麼對你來說是最重要的：是價格、過戶進度、臥室數量、區域位置或是其他？

  1. 確保資金到位

在看房選房之前確保您的購房資金已到位。了解清楚資金流轉及轉賬到美國所需時間。要了解任何形式的轉賬或外幣兌換的費用，哪一種手續費更優惠。如果您需要貸款買房，則要確定是在國內貸款、在國際銀行貸款抑或是委托貸款經紀人。如果你決定在美國貸款，則需咨詢房產經紀人，他們會向你推薦貸款銀行。

  1. 選經紀人

選經紀人可通過有過購房經驗的朋友或家人推薦，或者上網選擇。網上選經紀人需注意以下幾點：

  • 必須有地產執照
  • 在您中意的購房區域業績及口碑良好。

在購房時有許多細枝末節需要注意，如購房時如何抽簽、房屋景觀、住房協會規則、相關費用、學區、超市位置及房屋的實際價值等等，因此要找的經紀人不僅要經驗豐富、可靠，還要對當地房產業有深入的了解。

  1. 向經紀人清楚地表述你的需求

一個優秀的經紀人會詳細了解你的購房需求。告訴他們你所需房屋的特點、你的經濟狀況以及可能會延遲簽約的限制因素。你的積極配合可協助他們盡快幫您找到適合的房屋。

  1. 選房、看房

一旦經紀人在腦海中對你所需房屋有了清晰的概念之後，他們會根據你的要求發送房源供你預選，預選之後根據你的喜好進行篩選。看中之後，國外購房者可在網上查看房源，或去實地查看，或要經紀人帶你“VR”看房（現場拍攝或者錄制）。

  1. 提供報價

看中合適的房源之後，你需要和經紀人合作，制定有利的報價。經紀人在准備報價合約方面很專業。他們會根據自己對當前市場的了解、區域情況、他們與賣方及其他房產經紀人的關系幫你制定出一個合適的報價。報價和約包括以下幾項內容：購房定金（誠意金）、過戶文件的監管機構、進行房產檢查所需時間、簽約時間。

通常在成交之前買賣雙方會有一到兩輪的討價還價過程。

  1. 盡職調查

一旦合約簽訂，接下來就要開始進行盡職調查及等待過戶了。盡職調查一般包括以下幾點：

  • 實地查看房屋狀況及翻修需求
  • 出具一份正式的房屋估價報告
  • 檢查房屋產權史及目前產權歸屬
  • 做地界勘查調查報告
  • 購買保險
  • 查看房主協會規則，如有需要進行申請成為協會會員
  • 提供銀行貸款所需文件
  1. 交易管理及過戶協調

經紀人在這個階段會協助你與有關各方協調，促使交易順利達成。這些工作包括：協助最終文件的簽訂及在您方便的時間安排過戶。需要注意的是，這些文件時效性很強，簽訂後必須及時准確送還以確保及時付款及備案。你可參加當地的合約簽署會，通常設在律師處或保險公司辦公室。你也可選擇在本國或者在國外旅行時簽署。經紀人會協助你完成整個流程。

  1. 簽字過戶

過戶時買方或其貸款機構付購房款，買賣雙方簽署過戶文件。買主拿到鑰匙與產權證明。產權證及貸款抵押文件由過戶中介報送政府備案。

  1. 喬遷入住

您可選擇合適的時間入住。經紀人會向你提供當地的室內設計師、水、電、煤氣等公用事業單位及搬家公司、門房服務的電話給您，確保您入住順利。

原文由Malte的合作伙伴Anne Hogan Perry撰寫。Anne Hogan Perry是一名夏威夷地產經紀人，專門從事高端房產銷售。尤其是在檀香山市場，她是專家。另外，Anne Hogan Perry還是Coldwell Banker國際不動產國際集團的首1%精英成員之一，也是2007年以來夏威夷前100強經紀人。

在紐約有眾多的房地產律師，他們的收費從800美金到3500美金不等。大家有可能覺得律師抓到籃裡都是菜，然而，我們今天講以下三個真實故事，讓大家從中了解，好的律師應該是怎樣的。【閱讀原文】

 

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美國 | 中國對美國房產投資年比降低 開始大量退出美國房產？

據有關消息稱，中方對美國房產的投資量年比下降，這將意味著美國房產銷售狀況變差，中國買家似乎開始大量退出美國房產。

「住宅市場，特別是那些價格在250萬至300萬美元間的房產都受到了來自中國的影響。」身為紐約一家房產公司經紀人的王表示，「你必須降低價格，不然會很難銷售出去。」

據彭博社網站27日報導，他不是唯一感受到境外投資對美國房地產市場的熱情正在下降的人。據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的一份年度研究報告指出，截止到3月份，去年一年時間裡，中國買家對美房產投資自2011年來首次下降，從一年前同期的286億美元降到了273億美元。中國買家購買的房產數量也從34327個單位減至29195個。

中方對美國房產的投資量年比下降，這將意味著美國房產銷售狀況變差，中國買家似乎開始大量退出美國房產

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「一些控制資本外流的舉措影響了對中國買家的銷售狀況。」這份報告的首席作者、美國房產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯•云（Lawrence Yun）說道。

去年8月，人民幣對美元匯率降到5年來的新低。中國政府開始加強對外流資本的控制。種種舉措也收到了一定的成效，在去年12月份達到1080億美元的頂峰後，中國外匯儲備外流得到了控制。今年4月份，外匯儲備重新開始回升。

「很多中國買家在美國都是現金支付，因為他們既沒有信用歷史，也沒有這裡的收入證明，因此很難從銀行獲得房屋貸款。」大衛•王說道。

上文提到的報告中還指出，美國房產市場的中國買家有71%是完全使用現金。與之形成鮮明對比的是印度買家，他們中僅有7%完全使用現金。

中國對美房產投資減少的原因還有其經濟增速的放緩以及人民幣的弱勢表現。

截至3月份，比起一年前，目前美國房產的現房銷售中間價上漲了6%，但是如果以中國貨幣來衡量，價格就要貴10%（據勞倫斯估算）。而對於中國買家鍾愛的紐約和加州房產來說，價格就要更為昂貴。

雖然來自中國的購買狂潮已經在某種程度上減弱，「但是我們的報告顯示，比起其他國際買家，中國買家的購買力依然最強」。勞倫斯表示：「中國經濟去年增長幅度高於6%，雖然比起之前慢了很多，但是比起其他國家來說依然算是個驚人的幅度。」

目前對美房產投資中，中國依然高居榜首，是第二名加拿大的近三倍。另外，該報告還指出，中國買家開始傾向於購買更為昂貴的房產。他們的平均購買價格比起一年前上漲了12.6%，達到93.6615萬美元，而國際買家整體購房價格的平均價為47.7462萬美元。

「這一現象說明那些真正富有的人仍然有投資的能力。」勞倫斯說道，「比起其他國際買家，中國買家的特徵相當鮮明。比如歐洲買家的購買力跟他們的財務狀況息息相關。而中國買家很大程度上將對美房產的投資當作一種保護資產的手段。」

相關資訊：哪涼快去哪兒！全美最適宜夏季避暑的十大城市

（據僑報網）

 

美國 | 中國在美房地產投資現狀及購房群體分析

中國人到美國買房早已不是什麽新鮮事，而且這種買房的熱情也是只增不減。2015年，中國買家投入到美國房產中的購房金額已經達到286億美元，較2009年漲了6倍；中國的個人投資者已經超過加拿大，成為購買美國房產最多的外國買家，占整個美國房地產銷售額度的16%。本期，居外網就從中國對美投資大背景、中國在美房地產投資現狀及購房群體分析等宏觀角度談壹談國人在美國的房產投資偏好。

壹、踐行“走出去”戰略 2015年中國對美投資增幅逾60%

隨著中國經濟加速轉型升級，中國企業全球化能力不斷提升，中國資本正從投資能源和礦業等自然資源轉向投資高科技，農業和房地產領域；從國企投資為主到私有資本愈加成為壹股重要的力量；從投資發展中國家轉向投資高門檻的歐美發達國家。

而作為全球最大經濟體，美國無疑將成為中國企業跨境投資最值得關註的國家之壹。美中總商會近期發布的《2015在美中資企業年度商業調查報告》及《2015白皮書》顯示，中國對美投資增長迅猛，14年至15年漲幅高達60.1%。能源和勞動力成本的上升使中國企業更青睞赴美投資。

此外，政府鼓勵企業“走出去”，並推出壹系列利好政策，也是中國對美投資駛入發展快車道的重要因素。商務部提高境外投資便利化水平，簡化了境外投資行政體系，從許可制簡化至註冊和申請制；發改委大幅下放境外投資項目管理權限。

中國1991-2015年的對外直接投資額 2014年全球對外直接投資額 中國2005—2015年在美國的直接對外投資額變化

 

2014年,中國對外直接投資流動總額從2000年的約10億美元增長到1160億美元，其中約181億美元流入美國。2015年,中國對外直接投資流動總額為1180億美元,約 223億美元流入美國。不過，雖然中國的投資額在美國過去幾年的外國直接投資比中有著較高的占有率，但它也僅僅占了美國2014年對外投資總額2413億美元中的7.5%。

二、2015年中國人在美購置房產花了286億 成美國房產的最大買家

中國對外投資在過去十年裏飛速增長，資本流入壹系列行業和國家。房地產壹直是最有針對性的行業之壹，而美國近年來壹直是中國對外投資的主要目標。與其他全球投資者壹樣，中國的國有企業、私人企業和個人都被美國的房地產所吸引，因為其誘人的投資回報潛力、數不勝數的投資機會、穩定的經濟和房地產市場、牢固的產權基礎和成熟的市場規模。還有壹些金融動機以外的投資者，特別是中國的個人，他們尋求美國房產的購買路徑，為他們的孩子提供居住和教育機會。

2015年全球各國在美國的商業地產收購量占比 2015年全球各國在美國的住宅房產收購量占比

 

中國是美國政府支持的住房抵押貸款證券發行企業的最大持有者，中國公民也是美國住宅的最大買家。現在，中國已經躍居美國商業地產的外國投資者的前幾名。中國對美國商業地產的收購價格從2010年的5億8500萬美元飆升至2015年的85億美元，復合年增長率達70%。2015年，中國成為美國商業地產收購量的第三大外資來源國，僅次於加拿大和新加坡，與挪威並列。自2010年以來，中國購買的商業物業金額累計達到約171億美元。

大舉進軍商業地產投資是中國進入美國的壹個關鍵部分，但也只是其中壹部分而已。與其他公司主導投資活動的行業不同，房地產則是通過收購住宅為個人投資者提供機會。中國對美國住宅物業的購買金額迅速增加，從2010年的112億美元增長到2015的286億美元，年增長率達20%。2015年，中國超過加拿大、意大利、墨西哥和英國，成為美國住宅購買的最大外資來源。2010至2015年間，中國公民在美國購買的房屋總值達930億美元。

三、去美國買房的都是哪些中國人？北上廣壹線城市最“土豪”

對於中國的部分高財富值人群，近年來配置海外資產已經成為他們資產投資的必要選項，移民、教育以及近期的人民幣貶值等原因，都促使越來越多的高凈值人群把海外投資提上了日程。

而事實上，富豪人群早在10年前就完成了移民，現在投資移民的最大群體則是中產階層。商業人士是選擇投資移民的主要群體，企業家選擇投資移民在中國已十分常見。這些私營企業老板，個體經營者和企業高層管理人員所組成的中產階層，構成了中國海外投資移民的主力，這種趨勢將更加明顯。

2016年1-5月中國30個省市買家美國詢盤量百分比

 

數據顯示，2016年1-5月份，中國30個省市的買家在對美國詢盤量的百分比中，北京占比最高，達到20.9%，排名第二的則是廣東，占比13.8%，而上海則以13.5%的占比量排在第三位。

北上廣三個壹線城市的意向買家占比達48.2%，幾乎占近壹半的數量。而緊隨三個壹線城市後面的是位於長三角地區、經濟發達的江蘇省和浙江省，分別以6.9%和5.3%位列第四名和第五名。而經濟欠發達、位於西北地區的寧夏和新疆兩個自治區則較少人問詢美國房產，詢盤量僅0.2%，排在最末端。

從居外研究的這份數據中不難發現，國內去美國的意向購房人群主要集中在我國經濟發達的壹、二線城市，這些城市集中了中國的高凈值人群。胡潤研究院最新的壹份白皮書顯示，中國高凈值人士的海外投資日益增加，他們表示，平均願意投入507萬人民幣用於海外置業，其中58%的人購置的物業主要用於自住，27%的人是為了投資，另有5%的人表示買房是為了度假時使用。

 

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千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。1 這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。2

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。3主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。 減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。4 此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。5 未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。4

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。6另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。7相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。8

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。9在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。1

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

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洞悉美國城市發展方向 搶占美國房產創富先機

前瞻性土地收購策略，就是在城市發展步伐到達前，策略性收購具發展潛力的土地。隨著城市向外發展，透過更改土地用途並配合政府基建與交通網絡發展，城外土地的價值預期將相應上升。這項策略並非新生事物，美國商人John Jacob Astor就曾借助這項策略成為美國第一位千萬富豪。自1799年起，Astor開始在紐約購買大片土地，並在當時的城市邊界以外積極購買越來越多具發展潛力的農地。

“假如我的人生可以重來，並預知當前我所掌握的信息，在資金允許的情況下，我會買下曼哈頓島的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收購策略幾乎適用於所有城市。上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區。

上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區

放諸美國，據統計，90%的美國人居住在郊區，僅有10%生活在城市中心地帶。全國住宅建築商協會近期的調查同樣表明，只有小部分買家（不到十二分之一）青睞於城市中心位置置業。隨著千禧一代（於1982至2003年間出世的人群）年齡的增長，他們中大部分將步入結婚生子的人生階段，有置業的需求。郊區的房價相對容易負擔，住房空間大，且接近市區主要交通設施，因此受千禧一代青睞。事實上在美國，越是高密度的住宅區，居住兒童的比例就越低。就房型而言，80%的美國人希望住在獨棟別墅。

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？

土地發展需求持續

據哈佛大學住房研究聯合中心預計，從2015至2025年間，美國新增家庭數量將達1,320萬戶，未來十年每年需要約8.1億平方米土地，以開發建設獨棟別墅住宅區。如果考慮到移民和其他人口增長因素，該土地需求還有可能增加到約12.1億平方米以上。再加上城市中心地帶房價的日益上漲，購房者將搬遷至城市郊區，購買相對容易負擔的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋價格相當於郊區的三倍。為了滿足這一需求，土地投資者和開發商必須相應增加城外優質土地的收購。

加拿大亞爾伯達省愛民頓市遠景圖

篩選具發展潛力的土地

一個城市長期穩定的就業及人口增長，關鍵在於多元化的經濟、健康發展的產業以及促進增長的法律法規。地方政府未來城市發展方向則是選擇合適土地的另一個重要因素；是否臨近現有和將來的交通及公共服務設施，包括供水、排污、電力以及暴雨水處理設施，是確定城市未來發展路線模式的主要考量因素。 

收購“合適”的土地

配備專業且經驗豐富的開發團隊對土地收購工作是極其重要的。要收購“合適”的土地，全面徹底的地區及土地項目調研是非常關鍵的一環，譬如考察項目未來發展制約因素，像土地相關用途、環境和地理問題等，均有可能影響土地可開發密度。此外，對新建住宅的需求將推動土地的需求，這就需要對家庭組建活動展開調研，包括分析歷史和未來數據資料。而供應總是跟隨需求而動，因此在城市發展浪潮到達之前，愈早收購土地項目，其價值也將愈高。

以現金進行大規模收購

一般來說，只有資金充裕的個人或機構才有能力進行大規模土地收購，而且土地是一項尋求長遠回報而非快進快出的的投資工具。事實證明，房地產的價值長遠來看會提升，而土地投資則需要有閑置現金。

規模方面，大面積的土地有利於吸引未來開發活動，在分區方面也更有優勢。大規模的綜合規劃社區在未來土地用途規劃方面會有更大的靈活性，可實現具有完善配套設施的社區概念規劃，由此提升開發的整體經濟效益。

總括來說，前瞻性土地投資能為投資者帶來長遠穩健的房地產投資機遇，並實現財富保值的目標。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛達文地產希望藉著為居外專欄撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

 

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美國房地產投資者對EB-5項目的關鍵考慮因素

近年來，越來越多人對EB-5投資綠卡感興趣。這個項目推出的目的是為美國創造更多的就業機會。尤其是在紐約市，EB-5項目一直受房地產項目歡迎。

美國EB-5投資移民門檻要求

在EB-5項目中，投資者必須投資至少50萬美元或100萬美元到美國業務或項目，投資金額的多少取決於其能夠為該地區創造多少就業機會。每位投資者投資的美國業務或項目必須創造至少十個全職工作。

作為回報，投資者及其家庭將獲得綠卡。許多投資者想要獲得綠卡的動機是為他們的孩子，這些孩子通常在美國學習，並打算留在美國。著名房地產開發項目，如位於皇後區法拉盛（Flushing） 哈德遜園區（Hudson Yards ）和富頓廣場一號（One Fulton Square）都已接收EB-5投資資金。

實現地產商和投資者的雙贏

最近，EB-5項目越來越受房地產開發商歡迎。為什麼？因為房地產開發商發現EB-5資金可作為其資金來源。房地產開發商貸款利率低，只要開發商有足夠的時間等待EB-5資金進入。

投資者傾向於投資房地產開發項目，因為這樣，他們減少對現金流的依賴（如投資餐館）。此外，房地產項目是有形資產，投資者能夠親身到訪現場視察，獲取該項目的評估以及對開發商進行盡職調查。

 EB-5項目的監管和審核條件

EB-5項目的要求之一就是進入美國的資金的來源必須通過審核。例如，如果一個投資者的資金是來自於他的工作或是儲蓄，那麼需要開具工資的證明、銀行財務報表和納稅申報表。如果投資者是將賣房獲得的資金當做EB-5資金，那麼他需要開具買賣房產的證明。

投資者需要記住其本國以及移民目的國都可能存在監管或其他條件，這點很重要。例如，中國限制個人賬戶每年向外轉移的外彙金額。因此，中國投資者將需要采取額外的步驟將資金轉移到朋友和家人，後者接著將這些資金轉換成美元，並將其轉換到國外賬戶。這個額外的步驟可能會耗費時間，雇佣熟知這些步驟的律師非常關鍵，這些律師們將從頭到尾，盡可能有效地指導投資者。

（原文由Kai的合作伙伴Christine Wong撰寫）

 

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