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跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝

新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。【閱讀原文】

 

美國稅改法案實施 房地產投資市場迎新契機

2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》。22日上午總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整，2018年1月份正式開始實施。本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響，各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。北美土地專家和頓將深入探討。【閱讀原文】

 

從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向

中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡，再從而推斷美國的城市擴張版圖。【閱讀原文】

 

最後通牒！CRS或引發美國房地產投資新高潮

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照國家稅務總局公布的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有60天左右。在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！【閱讀原文】

 

特朗普稅改框架文件出台 助力美國房地產市場

據《紐約時報》報道，美國總統特朗普公布了最新的稅改框架文件。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載一遇、美國史上規模最大的稅改”。本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓集團從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。【閱讀原文】

 

颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈，足見它作為一個年輕而充滿活力的國際城市的實力。本文旨於分享休斯頓持續吸引大量人口的原因，各個充滿活力的產業發展，以及房地產市場的最新動向。【閱讀原文】

 

飛速發展的休斯頓——從不辜負火箭的盛名

每當提及休斯頓的火箭，體育迷們可能會首先想到備受歡迎的籃球隊休斯頓火箭隊，而太空愛好者們或許會馬上想到休斯頓著名的美國國家航空航天局太空中心。休斯頓大都會區不僅有航天火箭及火箭隊，更有火箭般的飛速發展，房地產市場火熱，銷售急速上升。這座活力無限的城市從未辜負火箭的盛名。【閱讀原文】

 

科羅拉多泉——備受矚目的火熱房地產市場

科羅拉多泉是科羅拉多州的第二大城市，被評為2017年第一季度最多潛在房屋買家希望遷入的城市首位。無論在經濟發展、就業機會、貸款利率、房屋建築活動等方面，科羅拉多泉均有出色的表現，房地產市場因而不斷加溫。【閱讀原文】

 

2017年美國房地產市場將持續升溫 

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。今期專欄為你帶來美國市場趨勢的幾項預測。【閱讀原文】

 

英國脫歐 美國土地資產將吸引大量外國資金湧入

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，我會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

 

千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

 

洞悉美國城市發展方向  搶占美國房產創富先機

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

千禧一代成購房主力軍 刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。1 這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。2

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。3主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。 減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。4 此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。5 未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。4

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。6另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。7相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。8

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。9在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。1

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

  1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
  2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
  3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
  4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
  5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
  6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
  7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
  8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
  9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

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洞悉美國城市發展方向 搶占美國房產創富先機

前瞻性土地收購策略，就是在城市發展步伐到達前，策略性收購具發展潛力的土地。隨著城市向外發展，透過更改土地用途並配合政府基建與交通網絡發展，城外土地的價值預期將相應上升。這項策略並非新生事物，美國商人John Jacob Astor就曾借助這項策略成為美國第一位千萬富豪。自1799年起，Astor開始在紐約購買大片土地，並在當時的城市邊界以外積極購買越來越多具發展潛力的農地。

“假如我的人生可以重來，並預知當前我所掌握的信息，在資金允許的情況下，我會買下曼哈頓島的每一寸土地。” —— John Jacob Astor，1834年5月4日

前瞻性土地收購策略幾乎適用於所有城市。上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區。

上海的陸家嘴由90年代的郊區發展成今日繁榮的浦東新區

放諸美國，據統計，90%的美國人居住在郊區，僅有10%生活在城市中心地帶。全國住宅建築商協會近期的調查同樣表明，只有小部分買家（不到十二分之一）青睞於城市中心位置置業。隨著千禧一代（於1982至2003年間出世的人群）年齡的增長，他們中大部分將步入結婚生子的人生階段，有置業的需求。郊區的房價相對容易負擔，住房空間大，且接近市區主要交通設施，因此受千禧一代青睞。事實上在美國，越是高密度的住宅區，居住兒童的比例就越低。就房型而言，80%的美國人希望住在獨棟別墅。

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？

土地發展需求持續

據哈佛大學住房研究聯合中心預計，從2015至2025年間，美國新增家庭數量將達1,320萬戶，未來十年每年需要約8.1億平方米土地，以開發建設獨棟別墅住宅區。如果考慮到移民和其他人口增長因素，該土地需求還有可能增加到約12.1億平方米以上。再加上城市中心地帶房價的日益上漲，購房者將搬遷至城市郊區，購買相對容易負擔的住房。在某些城市，市中心每平方英尺的房屋價格相當於郊區的三倍。為了滿足這一需求，土地投資者和開發商必須相應增加城外優質土地的收購。

加拿大亞爾伯達省愛民頓市遠景圖

篩選具發展潛力的土地

一個城市長期穩定的就業及人口增長，關鍵在於多元化的經濟、健康發展的產業以及促進增長的法律法規。地方政府未來城市發展方向則是選擇合適土地的另一個重要因素；是否臨近現有和將來的交通及公共服務設施，包括供水、排污、電力以及暴雨水處理設施，是確定城市未來發展路線模式的主要考量因素。 

收購“合適”的土地

配備專業且經驗豐富的開發團隊對土地收購工作是極其重要的。要收購“合適”的土地，全面徹底的地區及土地項目調研是非常關鍵的一環，譬如考察項目未來發展制約因素，像土地相關用途、環境和地理問題等，均有可能影響土地可開發密度。此外，對新建住宅的需求將推動土地的需求，這就需要對家庭組建活動展開調研，包括分析歷史和未來數據資料。而供應總是跟隨需求而動，因此在城市發展浪潮到達之前，愈早收購土地項目，其價值也將愈高。

以現金進行大規模收購

一般來說，只有資金充裕的個人或機構才有能力進行大規模土地收購，而且土地是一項尋求長遠回報而非快進快出的的投資工具。事實證明，房地產的價值長遠來看會提升，而土地投資則需要有閑置現金。

規模方面，大面積的土地有利於吸引未來開發活動，在分區方面也更有優勢。大規模的綜合規劃社區在未來土地用途規劃方面會有更大的靈活性，可實現具有完善配套設施的社區概念規劃，由此提升開發的整體經濟效益。

總括來說，前瞻性土地投資能為投資者帶來長遠穩健的房地產投資機遇，並實現財富保值的目標。

近來有很多海外朋友和投資者詢問如何在澳洲做地產開發：會有多大的風險和多大的回報率；是否比較容易有好的收益；是否比較容易獲得政府的批復；整個周期會有多長；會有哪些陷阱；究竟需要多少資金？澳洲盛達文地產希望藉著為居外專欄撰文，可以幫助大家對現在的市場狀況有一個更清晰的了解。【閱讀原文】

 

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