北美房产 – juwai

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

有危有機：疫情肆虐下，在美國房地產市場裡穩中求勝

新冠疫情本身並不等同於金融危機，而央行對此的應對措施也非常強而有力。如果疫情在四月末達到頂峰，那麼從現在開始只需再等待三至四個月情況將會恢復正常，中國恰是一個能迅速控制疫情並逐漸恢復生產的例子。最重要的是，我們不要逃避資產規劃和管理，要有長遠的目光作長線規劃。【閱讀原文】

美國稅改法案實施房地產投資市場迎新契機

2017年12月20日，美國參議院及眾議院陸續投票通過了《減稅與就業法案》。22日上午總統特朗普正式簽署確認，法案就此落定。這版長達500頁的稅改方案是美國三十年以來最大規模的稅務調整，2018年1月份正式開始實施。本次美國稅改將對經濟格局產生重要、深遠的影響，各行各業都受其波動。其中，法案中直接涉及的房貸利息減免額的調整將直接影響房地產行業。北美土地專家和頓將深入探討。【閱讀原文】

從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向

中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡，再從而推斷美國的城市擴張版圖。【閱讀原文】

最後通牒！CRS或引發美國房地產投資新高潮

還剩兩個月，留給高淨值人士的時間不多了！按照國家稅務總局公布的時間表，距離包括銀行在內的金融機構對存量個人高淨值賬戶進行摸排工作的截止時間——2017月12月31日，還有60天左右。在這個火燒眉毛點關鍵節點，對於高淨值人士來說，還有什麼可以合法由合理的方式可以規避自己的財產流失呢？答案是：美國房地產！【閱讀原文】

特朗普稅改框架文件出台助力美國房地產市場

據《紐約時報》報道，美國總統特朗普公布了最新的稅改框架文件。此次稅改是美國自1986年以來進行的首次全面稅改，被稱為“千載一遇、美國史上規模最大的稅改”。本次特朗普提出的稅改政策將無疑會增強美國房地產的投資價值。和頓集團從稅改框架的各個方面進行分析，逐個解讀出本次稅改對於房地產行業發展的各大推動意義。【閱讀原文】

颶風後的休斯頓——永不停歇的活力城市

八月份颶風哈維吹襲休斯頓，導致短期銷售下滑，但休斯頓的住房市場在9月份迅速反彈，足見它作為一個年輕而充滿活力的國際城市的實力。本文旨於分享休斯頓持續吸引大量人口的原因，各個充滿活力的產業發展，以及房地產市場的最新動向。【閱讀原文】

飛速發展的休斯頓——從不辜負火箭的盛名

每當提及休斯頓的火箭，體育迷們可能會首先想到備受歡迎的籃球隊休斯頓火箭隊，而太空愛好者們或許會馬上想到休斯頓著名的美國國家航空航天局太空中心。休斯頓大都會區不僅有航天火箭及火箭隊，更有火箭般的飛速發展，房地產市場火熱，銷售急速上升。這座活力無限的城市從未辜負火箭的盛名。【閱讀原文】

科羅拉多泉——備受矚目的火熱房地產市場

科羅拉多泉是科羅拉多州的第二大城市，被評為2017年第一季度最多潛在房屋買家希望遷入的城市首位。無論在經濟發展、就業機會、貸款利率、房屋建築活動等方面，科羅拉多泉均有出色的表現，房地產市場因而不斷加溫。【閱讀原文】

2017年美國房地產市場將持續升溫

2017年人民幣一路貶值，進一步刺激了中國高淨值人士及投資機構的海外資產部署。在各類海外投資產品中，美國地產投資備受投資者追捧，不但擁有強勢美元貨幣作為支撐，而且在持續復蘇的市場基礎上，產生安全穩健的投資回報。今期專欄為你帶來美國市場趨勢的幾項預測。【閱讀原文】

英國脫歐美國土地資產將吸引大量外國資金湧入

英國脫歐的余波觸發全球經濟動蕩。由於英國與歐盟的新關系例如關稅問題等需要重新談判，因此脫歐對英國經濟的長期影響仍不確定，這將可能導致流入英國的外國直接投資明顯減弱。今期專欄，我會剖析美國房地產在眾多不確定因素中成為資產避險絕佳工具的種種原因。【閱讀原文】

千禧一代成購房主力軍刺激美國房市場持續增長

作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。【閱讀原文】

洞悉美國城市發展方向搶占美國房產創富先機

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

夠貴!舊金山豪宅價格上漲14.3%霸佔全球市場NO.1

美國房產市場中的豪宅市場一直是不容忽視的一塊區域，尤其是近年來紐約的豪宅市場更是不斷賣出高價位。這正說明只要房子好，再貴也有人要！

美國房產市場的豪宅市場同樣受到全球房地產業界的關注，萊坊國際房地產顧問公司（TheKnight Frank）發佈了新一季《全球豪宅指數》報告顯示，2015年第一季度，全球35個城市豪宅指數平均上升3.9%，總體來說全球豪宅市場表現持續超越普通住宅市場。

與以往不同的是，本季度報告新增3個城市，使該指數追蹤到了全球35個城市的豪宅市場表現，但各豪宅市場表現水平不一，舊金山、溫哥華和悉尼表現不俗，排名攀升。其中，美國舊金山在去年3月到今年3月期間，豪宅價格攀升最快，位居全球最火豪宅市場首位。

萊坊報告還顯示，那些擁有強勁高科技行業、或新富豪湧入、或屬於外國投資熱點的城市，豪宅價格增長幅度較大。以下是全球最火的10大豪宅市場（豪宅價格增長是指自2014年3月到2015年3月期間的幅度）。

豪宅價格增長是指自2014年3月到2015年3月期間的幅度

1、舊金山，美國價格上漲14.3%

因為高新技術產業資金的湧入，使得該市房價中位數推高至超過100萬美元。在舊金山擁有豪宅的人遇到了好時機，在萊坊報告中，豪宅價格去年同比上揚14.3%，名列全球最火豪宅榜首。

2、班加羅爾，印度價格上漲13.6%

班加羅爾吸引了大量高科技富豪，作為印度硅谷，這座800萬人口的繁華城市，成為國際IT公司和本土IT公司的聚集地。目前，更多的資金湧入班加羅爾。萊坊預計，超高淨值人士數量（財富超過3千萬美元）將在未來十年內增加一倍以上。

3、邁阿密，美國價格上漲12.2%

大量來自拉美國家的資金推動了邁阿密豪宅市場。國內買家也健康增長。越來越多年輕的專業人士在邁阿密搶購渡假屋。萊坊國際住宅研究部合夥人凱特‧埃弗雷特 – 阿倫（Kate Everett-Allen）表示，那些政治動盪國家（如委內瑞拉）的富裕買家推動了邁阿密房地產的需求。

4、溫哥華，加拿大價格上漲11.8%

溫哥華最昂貴居住區聚集著大量外國資金。海外買家在該市擁有的公寓數量位居加拿大首位，特別是中國買家的興趣依然高漲，從而促使當地人呼籲，採取一些措施阻止外國投資。

5、雅加達，印度尼西亞價格上漲11.2%

財富在印尼首都迅速蔓延。在過去四年，越來越多超級富豪在雅加達購買豪宅。萊坊預計，未來十年，雅加達超高淨值的個人數量將飆升148%。雅加達還是東南亞國家中，一個資源豐富、擁有經濟潛力、以及年輕人口增長的城市。

6、特拉維夫，以色列價格上漲：10.2%

特拉維夫市區和郊區有很多充滿活力的新創公司，以及跨國公司如谷歌和微軟也在該地區設有大型研發機構。因為本土和國際買家的需求，特拉維夫房地產價格在過去五年翻了一番。它也是萊坊名單上第三個受益於蓬勃發展高科技產業的城市。在房源供應有限的人口稠密城市中，該市房價增長超過以色列其他地區。

7、東京，日本價格上漲：8.1%

日元疲弱吸引了很多國外買家在日本首都置業，這些買家認為這種投資的潛在回報是有前途的。埃弗雷特 – 阿倫說，投資者出租物業，回報可能會相當高。

8、都柏林，愛爾蘭價格上漲8%

愛爾蘭曾在歐元區危機期間受到衝擊，但目前已經擺脫了危機。根據國際貨幣基金組織（IMF）數據，該國預計今年經濟有3.9%的增長，高出預測的兩倍以上。

經濟的增長吸引了投資，教育則是另一大動力。埃弗雷特 – 阿倫說：「很多富裕的亞洲和美國家庭都在考慮送孩子在都柏林上大學或其他學校，他們將在這個城市購買物業。」

9、洛杉磯，美國價格上漲8%

洛杉磯是加州第二個城市進入最火豪宅市場前10名。萊坊稱，該市市場信心正在加強，銷售也節節攀升。萊坊預計洛杉磯，特別是貝弗利山房產價格將強勁增長，只略遜於舊金山。

10、悉尼，澳大利亞價格上漲7.4%

悉尼是港口城市，其低利率、房源供應短缺和外國投資者的強烈興趣，保持該市房地產價格的活力。近年來，澳大利亞也受益於礦業繁榮，創造出新的財富，有助於刺激房價。高端住房房主在笑的同時，也造成悉尼房價對很多普通購房者來說遙不可及。

截至今年3月，北美和澳大利亞的豪宅價格去年同比分別上升8.4%和7.3%。美國房產市場中的豪宅市場增長最為亮麗，舊金山、邁阿密和洛杉磯豪宅價格分別按年上升14.3%、12.2%和8.0%，但紐約豪華公寓價格卻更加便宜。

綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

上海綠地集團（Greenland Group）近年在美國東西兩岸高達71億美元的房地產投資案備受各界矚目，綠地美國子公司負責人張伊琲28日在綠地進軍北美的首個投資項目，即洛杉磯市中心商業區混合用途的「大都會開發案」（Metropolis）推出展示廳之際，她指出，綠地替洛杉磯創造了1萬5000個工作機會，該項包括酒店的開發案，預計未來將持續創造工作機會。

綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

綠地是中國500強企業。大都會開發案位於洛市中心商業區8街和9街間，一塊介於法蘭西斯柯街及110號高速公路間的6.3英畝土地上。該開發案第一期工程去年7月動工，包括高檔酒店及起價至少50萬元起，擁有308個單位的豪華住宅公寓，預計明年底完工，張伊琲說目前預售情形良好。第二期工程包括兩棟豪華公寓大樓，已於今年初動工，預計2017、2018年相繼完工。據悉，該開發案是洛市境內目前最大的土地開發案。

張伊琲說，大都會項目沿著110號高速公路開發，將成為洛杉磯市區新的天際線暨新地標，該工程明後年相繼完成後，可望將洛杉磯市中心及LA Live串連起來，同時將金融商務區、娛樂區等連結起來。洛市市中心過去三年快速崛起，在洛市上班的人逐漸地希望住在附近，在住屋供不應求下，並吸引更多投資客願意回到市中心開發建設。

她說，綠地集團在中國大陸已有20多年經驗，這些經驗是在改革開放後快速積累，以致大都會開發案目前興建的四棟高樓大廈，就佔了全球超高樓的其中四棟。綠地並希望將國內建設的能力帶出來，該公司目前在海外投資遍及四大洲，主要選擇有潛力發展的城市，這也是綠地選擇洛杉磯，及斥資56億元向紐約地產開發商Forest City購買布魯克林「太平洋公園」公寓大樓開發案70%股權之因。

張伊琲說，大都會開發案是綠地百分之百的自主投資，希望在美國將綠地的品牌建立起來。大都會開發案佔據了洛市一條街區，落成後包括一排零售店面，希望打造一個生活機制健全的城中之城。綠地所以在洛杉磯成立營銷中心，就是希望展現在洛杉磯紮根的決心。與早年日本商人投資美國房市是在高點進場，一旦房市下滑，自然受到嚴重衝擊的經營方式完全不同。綠地的模式是先與城市建立一個共同願景，即希望與城市一起建設，然後將資源對接起來，中西合用，共享繁榮。

針對中資企業來美投資該抱持什麼態度的提問？張伊琲說，就是必須有彈性，持續的學習及適應，及尋求不斷的融合。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

中國富豪最愛投資北美房產洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

上海胡潤研究院27日發佈的《中國海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪中國高淨值人群表示，在未來有海外投資需求，而地產成為他們最熱衷的海外投資標的，佔比超過四成，美國則是其海外置業的絕對首選，佔60%。

中國富豪最愛投資北美房產洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

海外置業日益升溫北美地區尤其熱門

報告顯示，隨著中國國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫，北美地區尤其熱門，美加兩國佔比超過80%。

具體來看，美國是受訪中國富豪海外置業的絕對首選，佔60%；其次是加拿大，佔22%；歐洲排名第三，佔7%；澳洲排名第四，佔4%。

而洛杉磯、舊金山和溫哥華是最受青睞的海外置業城市的前三名，前十大最受歡迎的海外置業地中有7個城市源自北美。

另據真實資本分析公司(RealCapitalAnalytics)的數據顯示，2014年，中國投資者購買了136億美元的海外房地產項目；2013年為153億美元，而2012年時僅為54億美元。

最近兩年多，中國投資者在美收購了多個房地產項目。以下幾個案例備受關注：

2013年6月，中國知名地產商張欣家族收購了位於紐約曼哈頓中城的通用汽車大樓20%的股權，據稱通用汽車大樓也是美國最值錢的辦公樓之一。

2013年10月，中國房地產開發商綠地集團斥資50億美元收購紐約布魯克林區一大型公共租賃房項目的70%股權，這也是紐約近20年來最大的房地產單體開發項目，該項目已於2014年12月正式破土動工。

2014年10月，中國安邦保險集團以19.5億美元的天價收購紐約華爾道夫酒店，創下美國酒店業史上最高成交價記錄。

2014年底，中國銀行被爆斥資近6億美元買下紐約曼哈頓中城的28層大樓「布賴恩特公園7號」。

八成受訪者稱未來有海外投資需求

據胡潤研究院數據，中國（大陸）個人總資產超1000萬元人民幣（下同）的高淨值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高淨值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高淨值人群約1.7萬人。

在這些富豪裡，高達80%的受訪者表示未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資（企業及個人）經驗。除了地產外，固定收益產品和股票是他們海外投資的前三標的。

調查顯示，資產配置/分散風險是高淨值人群海外投資的最主要原因，佔比19.8％。而子女教育是富豪海外投資的第二大原因，佔19.4%。

去年11月胡潤研究院發佈的《2014海外教育特別報告》顯示，不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。同時帶動了海外置業的需求。

因此，近一半富豪選擇在學區附近進行置業，23%選擇華人區。選擇獨棟別墅作為3年內的海外置業類型的最多，佔38%。