中國建商海外淘金 錢進東南亞 | 海外

中國建商近年來積極走出去,東南亞成為中國建商的首選,包括碧桂園、富力、綠地集團等大陸建商也都瞄准馬來西亞,展開投資布局計畫,其中最受矚目的就是碧桂園在馬來西亞的“森林城市”規畫案,十分轟動。同時,中交房地產、中國港灣工程與中國路橋工程等集團也盯上新加坡,展開插旗動作,另外,包括柬埔寨印尼等地也都有中國建商的足跡。

2016年中國建商紛紛出海。以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表,通過收購酒店、辦公大樓與當地機構合作買地開發,投資地產等,足跡遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。其中以“產城一體化”和“立體化綠色智慧城市”為宣傳口號的碧桂園“森林城市”一度成為市場關注焦點。

不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅
不少中國建商海外布局,都盯上新加坡,展開插旗動作。圖為新加坡市區外的一些政府組屋及私人住宅

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風險更高 熱潮難延續

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,中國海外買房團與開發商們的東南亞熱潮可能會持續到2017年上半年。對應中國中央強力打房,更有機會誘發中國投資客更大力轉向海外買房,估計熱度可延燒到2017年上半年。

不過,中原地產市場研究部總監張大偉認為,這股熱潮很難形成更大規模也難以持續,因為相對歐美、澳洲等成熟市場,東南亞投資的政治、金融、法律等環境風險都是更高的。他說,對於東南亞來說,不具備投資目的地首選的可能性。因為畢竟它的社會經濟發展還不如中國。選擇在東南亞投資還不如在中國非限購城市購買物業,反而更有保值的可能性。

3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典
3月6日,馬來西亞總理納吉布(左二)出席碧桂園“森林城市”全球開放盛典

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資本管制 建案傳停售

盡管如此,中國海外買房團依然湧向東南亞等地,尤其在馬來西亞,碧桂園在馬來西亞近資2500億人民幣,在當地填出全球最大的人工島,面積達13.86平方公裡,約等於半個中國澳門,估計開發年限長達20年,也將成為中國建商在海外最大的建案計畫。

不過,這項大投資計畫最近卻因中國資本管制而出現警訊,據側面消息傳出,該建案已停止銷售,因而引發中國投資客的恐慌,碧桂園方面也出面澄清,主要是升級改造,與外彙管制無關。這項規畫當初打出投資移民優惠,曾吸引不少大陸投資客關愛眼神。

目前真實原因仍待確認,但該項目停售將並非海外房產項目中的個案。2016年建商紛紛出海,在境外開發出地產項目後,主要客層還是以中國投資客為主。可是,2017年以來,個人外彙監管封堵漏洞,資金難以流向海外,出海建商或將普遍面臨銷售上的困難。

(據中時電子報)

EB-B投資移民或漲價80萬 加強監管

兩名美國國會參議員牽頭於6月3日(週三)晚上提出一項法案,要求對近來被揭存在巨大黑幕的EB-5投資移民專案加強監管,並提高申請門檻。 

美國投資移民門檻提到80萬

據ABC新聞報導,該法案由參院司法委員會主席、來自愛荷華州的共和黨人格拉斯利(Charles Grassley)及來自佛蒙特州的民主黨人利希(Patrick Leahy)提出。兩人表示,儘管EB-5投資移民專案在創造就業方面起到了一定作用,但他們指出,這一移民專案已成為一塊磁鐵,吸引那些尋求繞開傳統移民程式審查的申請者們。

格拉斯利說,國家安全因此多次受到威脅。他們提出的新法案將加強對投資移民的監管,確保更高的可靠性和透明度,防止欺詐,並把國家安全作為更優先考慮的事項。

利希在週三晚發佈的一份聲明中稱,EB-5投資移民專案“面臨一些挑戰,但我還沒見到這一專案本身存在的哪個缺陷是無法修補的。”

報導指出,所謂“區域中心”是EB-5投資移民專案出現問題的中心。這些“區域中心”都是個人管理,專為配對外國投資人和美國企業家及開發商成立,以幫助前者通過投資獲得綠卡。

一份2013年2月的國安部內部報告中列出了41起對這種區域中心進行的調查,對諸多EB-5投資移民專案的調查罪名包括間諜、欺詐、販毒等等。

檔指出,其中一家區域中心從中國投資方那裏籌得款項,用於對包括聖地牙哥FBI總部大樓等聯邦政府建築進行投資。國安部內部報告認為,這對國家安全產生威脅,因為“中國投資人將能見到FBI的藍圖或資訊。”

國防部官員此前表示,移民局只能在證實某個區域中心不再能促進經濟增長時才有權將其關停,而不能因為有關國土安全的擔憂而這麼做。

週三提出的那項法案試圖解決上述問題。大大擴展國安部官員的權力,讓他們能有權就可能存在的欺詐或國安擔憂調查區域中心,並在認為它們確實會危害調查人員或國家安全時將其關閉。立法提議,通過由區域中心自己掏錢設立的專項基金為這些增加的監督買單。

法案提議,將EB-5專案的投資門檻從現行的50萬美元提至80萬美元。

 

這項提案還要求對區域中心工作人員加強審查,對投資移民申請人也加強背景審查和篩選。

 

利希表示,相信在EB-5專案於今年下半年過期之前推動這項立法,對於修復這一專案十分重要。

美國房地産市場信心重振 成中國投資人重要目的地

房地産業是國民經濟的重要部分,同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地産市場主要依據市場規律運行,市場化程度很高,相關環節基本由市場供求操縱。

縱觀美國近五十年的房地産市場,其住宅價格除周期性波動外,一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年,但每次跌漲大致相當。換句話說,美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中,市場規律作用明顯。

美國房地産在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中,市場規律作用明顯

物業推薦:美國房産新項目

當然,即便市場化程度很高,美國政府對房地産業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域,美國政府歷來把確保普通民衆買得起房作爲施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。

利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加,地産開發商的利潤空間隨即受到擠壓;同時,美國有50個州開徵房産稅,稅率一般爲1%至3%,住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同,在美國買房需要事先聲明房屋用途,因爲“住”和“租”二者的貸款利率不同(對于買賣雙方而言,任何違規行爲後果都十分嚴重);針對房屋購買和出售時的差價,徵收房地産增值稅;同時實行退稅政策,鼓勵開發商建設廉價房,爲低收入者提供住房。

以美國在2008年經濟危機中的表現爲例:2009年2月,奧巴馬政府出臺了一項高達730億美元的房地産市場救助計劃,目的是避免900萬房主的房 屋被拍賣。同時,政府還特別爲房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金,用來激活房産購買和貸款。此外,政府配套出臺了一系列政策性調整,用 以包括保護消費者、减少銀行高管薪資、提升銀行準備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。

該計劃主要力圖達到四方面內容:

一,提高美國家庭的“清償力”,放寬按揭貸款再融資限制,幫助信用好的房主獲得“再融資”便利,减少大部分家庭的月供支出;

二,鼓勵房貸機構减“月供”,保障普通家庭穩定。具體措施包括减少房貸相關支出在家庭收入中的比例,儘量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋,提供債務重組機會,降低家庭月供支出,同時防止投機者利用政府救助牟利;

三,支持房利美和房地美,通過維持較低按揭利率水平,鼓勵中産階級家庭繼續購房,提振市場信心;

四,將那些信譽差的房屋購買者、地産貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。

可以看出,幫助低收入的美國家庭走出債務困境,渡過難關,開發真正有需要的市場源頭,扼制擠壓房地産泡沫是政府調控的核心,事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力,美國房地産市場逐漸穩定回暖,到2012年終于露出曙光,開始復蘇。時至今日,美國房地産市場信心重振,已成爲中國投資人的重要目的地。

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別急著投資 先來瞭解申請澳洲188簽證的各項條件

188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類:

  • 188A 商業創新(Business Innovation )
  • 188B商業投資(Investor)
  • 188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求,他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點:

  • 年齡
  • 從商時間或投資經歷
  • 英語能力
  • 淨資產
  • 公司營業額
  • 學歷

雖然分數越高越好,但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函,在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著,如果想今後居住在悉尼,那麼在提交提名意向書後,需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後,一旦獲得了州政府擔保,州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函 。

對於英語能力,澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數,只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以,即使沒有任何英語能力,依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員,副申請人也是如此。

188A188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月,其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間,吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備,並提交所有必需的文件以完成申請,也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證,並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容:

188A商業創新

申請人需滿足以下最低要求:

  • 淨資產至少達到80萬澳元
  • 在申請日之前的4年內,在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
  • 4年的2年,澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人,同時,也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計劃書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後,所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前,需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求:

  • 淨資產達到225萬澳元
  • 將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
  • 在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人,必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資,澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的,每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起,所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲,投資人也可以經營企業,雖然並不一定非要這樣做。

另外,在4年臨時簽證的有效期內,必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

(註:以上2類簽證,都必須先滿足最低65分)

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品,投資期至少為4年。只什麼是合規投資?從廣義上講包括以下投資:

  • 政府債券
  • 某些投資於澳大利亞的管理基金
  • 直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內,需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金,但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人,並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下,往往是其配偶會與孩子定居在澳洲,而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為,投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息,再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證,現在知道應該做了吧。

Matthew Garvey專欄全集

Matthew Garvey剖析澳洲移民

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或訪問Four corners首頁http://www.4-corners.com.au/瞭解更多澳洲移民信息

188簽證對於很多中國投資人和企業家來說具有很大的吸引力。此類澳洲移民簽證分為三個子類:

  • 188A 商業創新(Business Innovation )
  • 188B商業投資(Investor)
  • 188C重大投資(Significant Investor)

所有188子類簽證都需要申請人滿足打分制系統下最低65分的要求。188C類簽證的申請人很容易滿足這一要求,他們只要在澳大利亞投資不少於500萬澳元就可直接獲得65分。188A和188B類簽證申請人可以從幾個方面累積獲得分數。下面是我列舉的幾個得分點:

  • 年齡
  • 從商時間或投資經歷
  • 英語能力
  • 淨資產
  • 公司營業額
  • 學歷

雖然分數越高越好,但是需要滿足最低65分的要求才有資格遞交簽證申請。澳大利亞商業和投資移民項目分為前期遞交移民意向書和後期邀請系統階段。這也讓澳大利亞邊境及移民部可以選擇最適合的申請人。一旦收到移民邀請函,在正式提交簽證申請還有60天的準備時間。

在整個簽證過程中還有最重要的一步——獲得州或市政府的擔保。這就意味著,如果想今後居住在悉尼,那麼在提交提名意向書後,需向新南威爾士州政府提交州政府擔保申請。然後,一旦獲得了州政府擔保,州或市政府會通知澳大利亞邊境及移民部發放邀請函 。          

對於英語能力,澳大利亞移民部也規定了最低要求。如果達不到最低分數,只需額外付費仍然可以申請此類簽證。所以,即使沒有任何英語能力,依然可以申請並獲得188類簽證。18週歲以上的家庭成員,副申請人也是如此。

188A188B簽證的審理時間為12-18個月。188C簽證審理時間為6-9個月,其目的是為了吸引更多重大投資人。澳大利亞邊境及移民部已承諾改善這些處理時間,吸引更多的商務人士和投資者。通過精心準備,並提交所有必需的文件以完成申請,也可以加快簽證的處理時間。

此三種簽證都為4年臨時簽證,並且以明確的途徑申請永居簽證。我會在今後的文章中進行討論。

以下為三種簽證類型的詳細內容:

澳洲188A的申請條件

申請人需滿足以下最低要求:

  • 淨資產至少達到80萬澳元
  • 在申請日之前的4年內,在澳洲境外擁有並經營公司至少達到2年
  • 4年的2年,澳大利亞境外企業每年的年營業額至少達到50萬澳元

這類簽證主要針對的是在澳大利亞尋找商機的人,同時,也適合希望在澳大利亞生活和工作的人群。可以通過成立新公司、購買企業或者投資公司股份來實現。另外。澳大利亞商業計畫書中對公司的業務描述與在中國的業務描述越接近越好。

假設今後,所從事的事業與遞交申請時所描述的不一樣。在改變之前,需要得到州或市政府的批准。

188B商業投資

申請人需滿足以下最低要求:

  • 淨資產達到225萬澳元
  • 將150萬澳元的資金用於購買澳大利亞州或領地政府債券至少4年時間
  • 在遞交申請前的5年中至少有1年的從商或投資經歷

此類簽證申請人,必須將資金用於購買4年政府債券。如果收回投資,澳大利亞邊境及移民部將接到通知並取消該簽證。

該項投資的回報率是有保證的,每半年投資者會收到相應的利息。債券利率是從投資當天算起,所以這是非常安全且可靠的投資。除了可以自由的生活在澳洲,投資人也可以經營企業,雖然並不一定非要這樣做。

另外,在4年臨時簽證的有效期內,必須實際居住在澳洲至少2年以符合申請永居簽證的要求。

(註:以上2類簽證,都必須先滿足最低65分)

188C重大投資

申請人必須擁有至少500萬澳元可以用於投資澳大利亞合規投資產品,投資期至少為4年。只什麼是合規投資?從廣義上講包括以下投資:

  • 政府債券
  • 某些投資於澳大利亞的管理基金
  • 直接投資於非上市的澳大利亞公司

在4年臨時簽證期限內,需累計在澳洲居住達160天才符合申請永居簽證的條件。

雖然188C簽證需要申請人投入大筆資金,但是它確實也給申請人帶來了靈活性。此類簽證適合在國內擁有公司的商人,並希望繼續在國內經營他們的事業。一般情況下,往往是其配偶會與孩子定居在澳洲,而他們則留在中國繼續經營企業。

我認為,投資人重要的是要真正瞭解每類簽證的詳細信息,再選擇最適合的。為了今後可以申請永居簽證,現在知道應該做了吧。

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