美國貸款買房無難事!外國買房者在紐約的融資選項 | 美國

Kai-Wong-700x190

與大眾的看法相反,我認為外國買房者或投資者有可能在美國獲得抵押貸款。無論外國人想在紐約市置購二房,還是想買房投資,還是想為孩子買房、等他們大學畢業後好有地方住,在美國都有很多融資選擇。以下將列出一些要想獲得融資的必要條件和要求。

搞清楚個人首付比例是必須的。不像美國公民的融資,如果外國買家想借200萬美元,他們的首付必須是40%;如果想貸500萬美元,首付必須是50%。通常,外國買家只可選擇可調整利率抵押貸款(即5/​​1 ARM或7/1 ARM),目前利率水平都在5%-6%。申請人將不需要有FICO或信用評分,也沒被要求前期存款至銀行。此外,資產必須抵押在國際認可的金融機構。

外國貸款申請者需要提供的證明文件與美國公民要提交的非常相似。申請者需提供兩年的收入證明,自己國家的納稅申報也能被接受。貸款人還需要申請者提供兩個月內的驗資證明,以分析借款人的流動資金狀況。此外,貸款人希望看到借款人年初至今的收入證據。申請者可以提供最近的工資單、注冊會計師信、資產損益表等。

正如前面所提到,FICO/信用評分不是必需的,但如果借款人建立了信用記錄,貸款人將想要獲得他們在美國的信用報告。如果美國信用不可用,則需要四個賣方參考放款人的證明。這些信件必須說明申請者成為客戶有多長時間,並解釋他們的信用評級(即賬單按時支付、客戶有良好的信譽)。信件必須有公司抬頭,並含能驗證細節的人的聯系方式。有了這些信息,貸款人會想看到一切資料都翻譯成英文,且相關金額轉換成美元。

以上是外國買家獲得融資最重要的因素和必需材料。貸款人可以要求更多的信息,但這些證明文件都是必需的。最重要的是,任何買家,無論是美國人還是外國人,貸款人能夠核實申請人的收入、資產和信用至關重要。證明文件及其提供方式正確,可成為被批准還是被拒絕的關鍵因數。

在紐約市買房是件非常令人興奮的事情,並且它能夠提供很多機會。與貸款人討論你的選擇,將自己放在最有利的位置,可成為能否買到理想房產的決定因素。

(原文由Kai的合作伙伴Scott Nadler撰寫)

 

紐約優質房產經紀Kai Wong專欄全集

Juwaicolumnist

如需咨詢或有疑問,歡迎隨時發郵件至:editorial@juwai.com,我們會盡快為您解答!

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

2016美國投資看點:你的機會在哪裡?

時光如梭,2016年第一季度已悄然而過,4月份也過去一半,回顧過去幾個月,若用驚心動魄一詞來形容市場表現毫不為過。經濟、貨幣、股市及石油之間彼此關聯,互相影響,接下來的三個季度裡, 投資者應如何看准大局穩健投資呢?

2015年12月16日,美聯儲宣布將聯邦基金利率提高25個基點,聯邦基金目標利率將維持在0.25%至0.50%之間,這標志著美國自2006年6月來正式開啟加息周期,在耶倫高調宣布2016年將會按部就班加息四次地同時,也開啟了市場的第一波下跌行情,好在之後有所反彈。但是新年伊始,油價便率先開始發難,在伊朗拒不減產的高調言論下,油價一搓再搓,屢創新低。隨後以銀行業為主的2015年第四季度財報表現不佳,更是為虛弱的股市火上澆油,以至創下了美國股市有史以來最差的開年記錄。好在之後在沙特與俄羅斯虛虛實實的凍產謠言中股價開始反彈,這也讓美國股市壓力倍減。

本以為會就此別過危機,可是謠言終究是謠言,當市場對這些信息免疫之後,新一輪的下跌再次來臨,並伴隨著大量石油能源公司的破產瓦解,一時間能源公司的債務違約問題風聲鶴唳,能源巨頭Chesapeake(CHK)的破產重組就是最好佐證。 2月11日油價一路跌至新低26.21美元,創下13年來的新低。

就在市場哀鴻遍野之際,反彈卻來了,而且是報復性且具有持續性的反彈。截至今日,三大股指紛紛扭虧為盈,油價重回40美元時代。究竟是什麼樣的原因促使這波上漲行情呢?大量的空頭回購形成了一種觸底反彈的行情,使得不少投資人逢低進入。期間銀行也是一個原因,美國能源公司在銀行的幫助下大舉承銷發放股票及債券集資,總額約達90億美元,緩解了很多危機公司的燃眉之急。另外,美聯儲的暫緩加息,耶倫出乎意外的鴿派發言更是推動股市上揚的直接因素。

總之,過去幾個月的行情確實讓不少投資人多少有些失措,不知接下來的投資方向應進行如何調整,下文將分析一下未來可能發生的幾種情況。

美股市場

若想知道股市的去向,關鍵還要看美聯儲的下一步動態。從美聯儲最近公布的“DOT PLOT”來看,今年加息已由四次削減到兩次。美聯儲之所以遲遲按兵不動,其實並非美國經濟不好,而是基於對全球經濟的擔憂。通俗點解釋, 歐洲、日本、中國等重要經濟體系都在紛紛的進行貨幣寬松政策,歐洲、日本甚至很有可能在現有負利率的基礎上再加大寬松,美聯儲不加息便已經等於美元較其它貨幣升值,更何況加息呢?結果一定會使美元強上加強,美元走強後進出口行業會遭受重挫,還會降低海外對於石油的需求量,這都是美聯儲所不願看到的,所以全球因素導致美聯儲暫緩加息步伐。因此若美聯儲繼續暫停加息,那麼大盤還有持續上漲的空間,股票市場則還有投資的機會,大宗商品類黃金也可作為投資對像。

另一方面,美國的各項數據表現強勁,當屬一家獨大。非農數據,通貨膨脹,GDP數據都在按部就班的超預期發展,其實已經具備了加息條件。所以當美聯儲繼續邁步加息時投資人也無需恐慌,雖然美國股市會下跌,但加息後可以看多美元,美債收益率也會提高。

黃金走勢

在這裡需要提及一下黃金,黃金與美元的走勢息息相關,而且走勢基本相反。美元漲、黃金跌,反之,美元跌、黃金漲,但是當遇到危機時刻,或者市場避險情緒高昂時,美元與黃金會同時上漲。

美國地產

2015年美國房產走勢依然樂觀,以紐約曼哈頓為例,新屋銷量年增61%,僅布魯克林部分地區房租漲幅竟高達31%。雖然第一季度部分地區房屋價格增速相對放緩, 但是長期來看美國的地產領域仍有非常大的需求。 隨著城市中心人口繼續的增加,千禧年代逐漸進入生兒育女年齡以及相對於租房成本價格不斷上升而購房者收入增長緩慢甚至是停滯的情況下, 更多人會考慮買房。根據亞美置業報道, 自從2012年以來, 在全美100個大都會區,買房均比租房更加劃算。然而在紐約等類似大都市房價的持續攀升,對於普通收入的首購族來說,支付買房首付金依然困難非常大。然而長久來看,隨著經濟的發展、大都市人口的增加、千禧年購買力逐漸的增加以及建立家庭的需要等,對於地產來說需求依然明顯。

原油方面

原油方面,4月17日舉行的多哈會議將會極其重要,但是結果應不會太樂觀。最大的阻力在於沙特和伊朗的立場衝突,伊朗同意凍產的可能性微乎其微,伊朗曾多次表態,在產量達到制裁之前的水平時,不要提凍產的話題。一個不和諧的聲音,便會影響整個會議的結果。因為當前的情況下,石油的價格不是重點,市場份額才是這些產油國最為重視的標的物。失去了市場份額,再高的油價也彌補不了之中的損失。

再考慮到美國方面,頁岩油是中東產油國的勁敵。此一輪的油價下跌,沙特也有打壓頁岩油增長的因素在其中。沙特在短期已經贏得了勝利,成功遏制了美國頁岩油的增長之勢。但是長期來看,這終究不是長遠之計。因為頁岩油是以高端技術為主,而技術只會日新月異。目前美國近一半的頁岩油產商運作低效,但如果油價能保持在現有水准,一年之後,低效的產商便會降低至20%﹣30%。技術進步是一種趨勢,沙特的價格戰只能逞一時之快。這就是為什麼原油很難有上漲的動力,市場份額是命脈所在,中東產油國絕不會放棄市場份額。所以油價下跌,應是長遠看來的一個趨勢。

“根據麥肯錫的2016預測, 向海外投資的中國投資者目前除了地產之外, 越來越向其它領域來將其投資多元化, 分散風險,瞄准更加穩定的產品和領域。在這些領域中, 石油和天然氣是不少來自於中國投資者的優勢選擇。”來自於Texas Oil & Gas Management的Anton Gloster是石油投資領域的專家,其公司主要勘探石油和天然氣,而Gloster對石油領域投資業績在近年內平均都保持兩位數的回報,有的石油投資項目甚至能夠達到10倍以上。

“投資石油和天然氣將是一個長遠的戰略,中國是進口石油大國,對於能源的需求是長期的。”

再來看看美國股市本身的情況,根據標准普爾提供的數據,2013年上半年標普的平均每股收益為88.5美元,比截止2015年12月31日的收益高出2美元。 2013年六月S&P 500的收盤價為1618美元,而今天S&P 500的價格為2075美元,上漲28%。股價上漲當然是多多益善,但是股價上漲,卻未能帶來相應的回報,這就是問題所在——付出與所得不成正比。現在比起2013年,相當於投資人多付出了450美元,但所得利潤卻在下滑。市盈率(P/E)方面,目前S&P 500的市盈率為24.5,而2013年6月為17.8,同樣上漲了37%。事實上,2013年17.8這一數值較比往年歷史數據已經顯得較為昂貴,已經高於了平均數值13%,現在的市盈率更是高於歷史平均的55%,距離2000年及2008年經濟危機時的市盈率只有一步之遙。從美國股市的自身角度來看,風險不僅沒能消除,反而還有形成泡沫的勢頭。

海外方面,來自於中國的影響也會波及美國股市。 2013年中國的經濟增長為7.7%,屬於最巔峰的時期,為美國及全球企業帶來了巨大的利潤點。但自此以後漲勢便有所放緩,目前數字為6.8%。預測中國未來的經濟增長還將繼續放緩,這一定會波及影響美國企業的利潤,當這些利潤下滑反映在年報、季報時,股價就會做出相應的反應,然後蔓延至股市。

總之,目前最能明確判斷走勢的方法就是緊緊盯住美聯儲的動態,若不加息,繼續鴿派,那麼問題還會被暫時掩蓋住,股市、黃金還有上漲機會;如選擇加息,那麼即可堅定的看漲美元。所謂牽一發而動全身,不過如此。

原文由禹含的合作伙伴——紐約財經新聞媒體從業員Josephine Xing撰寫

 

劉禹含專欄全集:

資深媒體人劉禹含專業深度解析紐約房地產

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或直接電郵至liuyuhan1199@gmail.com與禹含零距離交流。

 

 

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

關注居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

 

下周壹美聯儲可能”加息” 對妳在美國買房有何影響?

美聯儲下周壹將舉行討論貼現利率(discount rate)的會議。市場存在壹定的預期,美聯儲可能上調目前為75個基點的貼現利率,因為在月會議上,12個地方聯儲主席中有8人贊成提高這壹利率,僅壹人希望下調該利率。

舉行討論貼現利率會議:下周壹 美聯儲可能就開始”加息”?

值得註意的是,9月該會議舉行時,美國整體數據較為疲弱,而如今則好轉不少,但即便在當時數據不佳的情況下,10月FOMC會議紀要仍顯示美聯儲12月加息幾乎已經板上釘釘,這無疑增強了市場對於下周壹美聯儲會議可能會優先上調這壹利率的預期。

上月中旬公布的,美聯儲9月份貼現利率會議的紀要文件顯示,支持將貼現利率上調25個基點至1%的地區聯儲數量從7月時的五個增加至八個。那些傾向於上 調貼現利率的官員們認為,讓利率向更加爭產的水平靠攏乃適宜之舉,因為美國經濟和就業市場條件都得到改善,且通脹率有望在中期內開始逐步地朝著美聯儲2% 通脹目標回升。

要求上調貼現率的地區聯儲銀行希望將貼現率與隔夜聯邦基金利率之差正常化。

貼現率是美聯儲對商業銀行提供貸款的利率,壹般為銀行的最後資金渠道,屬於美聯儲利率工具的上軌,除偶發、短期的緊急需要外,美聯儲壹般不鼓勵銀行借款。

該利率與隔夜聯邦基金利率之差是美聯儲壹項主要的經濟調控工具,多年來壹直鎖定在0~0.25%區間之內。

上述利差在2007-2009年金融危機前為1%,但危機期間美聯儲將其下調至僅0.5%的水平,以鼓勵銀行業者放貸、提升流動性。

反對意見

但布朗兄弟哈裏曼(Brown Brothers Harriman)全球外匯策略主管Marc Chandler則認為,盡管美國正通往貨幣政策正常化的道路上,但美聯儲可能最後還是謹慎操作,等首次提高基準利率,即聯邦基金利率後,再提高貼現利率。

美聯儲副主席費希爾在本周初的講話上就強調,美聯儲會盡全力避免加息給市場帶來“震驚”,Chandler認為這意味著,“美聯儲會讓壹個堅定認為美聯儲12月不會加息的人,到12月真加息的時候也不會感到驚訝。”

Chandler表示,上調貼現利率就相當於放寬了美國利率走廊的寬度,這可以成為表達美聯儲確定12月加息的行為,但也會削弱美聯儲的威信,因為美聯儲根本沒必要向市場承諾12月加息。

“所以美聯儲下周不會上調貼現率,不然會幹擾市場,他們會在首次加息以後,才可能提高貼現率。”Chandler表示。

本周三,美聯儲10月FOMC會議紀要顯示,絕大多數委員認為12月會議時,加息的先決條件或滿足,屆時加息可能是合適的。但也有兩位有表決權的委員對 10月聲明中的措辭變化有顧慮,擔心“下次會議上加息是壹個可能的選項”措辭,可能讓市場誤解,誤以為美聯儲傳遞了非常強烈的12月加息的信號。

歷史參考

事實上,早在2010年2月,美聯儲就上調過貼現利率,當時是從0.5%上調至0.75%,並表示此舉將可鼓勵金融機構更加依賴於貨幣市場來滿足其短期流動性需求,而不是依賴於美聯儲。

美聯儲當時還表示,“預計這壹改動不會導致家庭和企業的財務狀況更加緊縮,也不意味著美聯儲對經濟前景的預期或貨幣政策前景將會發生任何改變。”

從利率相關資產來看,美國不管是長期的10年期國債收益率還是2短期的兩年期國債收益率均沒有出現明顯上行,不過也需要考慮到當時正處於QE進行的“如火如荼”之際。

 

 

壹直以來,美元加息的話題牽動著海外投資者的關註,那麽,美元加息對大家在美國買房有怎樣的影響呢,妳清楚嗎?且看居外網獨家分析報道:美元加息對妳在美國買房有何影響?

 

關註居外網官方微信:居外資訊(juwai-com),每日閱讀精選海外文章。

(互聯網資訊綜合整理)