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全美國租金漲最多是這城 10年漲了93%！

新一年打算在美國投資買房出租嗎？除了熱門大城市紐約和舊金山，你很應該考慮德州的首府奧斯汀。

過去十年內德州奧斯汀的房租增長了92.6%。（圖片來源：推特）

根據房地產資訊網站Zillow最新一項調查，自2010年至2019年間奧斯汀的房地產租金，和全國其他主要大城市相比漲幅最高；主要原因是奧斯汀人口不斷增長，造就過去十年內租金成長92.6%。

Zillow調查顯示，租金漲幅第二高的是北卡羅來納州的首府洛麗（Raleigh），自2010年至今租金成長91%；第三名是科羅拉多州的丹佛市（Denver），漲幅為88.2%；相比之下，全國租金漲幅為46.5%。

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盡管如此，這些租金成長率名列前茅的城市，租金的升值率卻逐漸趨緩，例如亞利桑納州的鳳凰城，過去是全國租金漲幅最劇烈的城市之一，但是去年租金升值率卻只成長7.5%。

全國租金最高的城市為紐約市，過去十年內的租金總收入上看5070億元；其次為洛杉磯，過去十年的租金總收入估計為3459億元；第三名為舊金山的1411億元；另外，阿拉巴馬州的伯明罕（Birmingham）為全國租金負擔最低的城市，過去十年租金總收入僅95億元。

美國德州奧斯汀的4臥4衛獨棟別墅，房價約¥414萬。點擊查看房源詳情

根據Zillow的調查，全美從2010年至2019年間的租金收入總額為4兆5000億元，但是進入2020年後，市民沉重的租金負擔似乎得以喘息，全國將有上百萬人不用被持續成長的租金壓得喘不過氣。

Zillow的首席經濟學家克拉克（Joshua Clark）在報告中提到，過去十年內的租金每年都在成長，因此未來下滑的趨勢是可以預見的；克拉克又說：“明年租金升值率將會減少，再加上過去幾年房地產自有率逐漸提升，租屋市場在2020年初將會產生一些負面的變化。”

這項Zillow的調查預估，未來經濟也有可能持續受到通貨膨脹的影響，到2020年底租金漲幅將趨緩。

 

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來源：世界日報
責編：Zoe Chan

Zillow預測2019年美國房市：房價增長放緩 亞馬遜Q2落選城市值得關注

2019年美國房地產市場抵押貸款率將持續增加。這將對每個人都產生影響，並進一步抬高購房者的購房成本，且增加租房需求。房主們目前已經開始感受到抵押貸款率增加帶來的壓力了。

以下是Zillow對2019年房地產市場的預測：

1. 房貸壓力增加

盡管過去兩年來貸款率持續穩定增加，但始終低於經濟衰退期和經濟增長期的平均水平。但2019年，這一情況將有所改變，屆時30年期定息按揭貸款率將達到5.8%，為2008年經濟危機以來的最高點（2008年貸款率為應對房市危機，貸款率快速下降）。2019年，在貸款率上漲和房產價值穩定增加的雙重壓力下，人們將愈發難以承擔購房成本。目前，增加的貸款已經超出了房產價值帶來的收益，這導致已有房產的房主暫時取消買賣計劃，並大大打擊首次購房者的購房熱情。

2. 租房市場出現回升

購房者首當其衝受到貸款率增加的影響，但承租人並沒能免受影響。由於上漲的貸款率導致原本計劃購房的人中有部分人難以承擔增加的購房成本，從而選擇繼續租房，因此最近租房市場非常輕微的下滑趨勢將有所回升，並將再次出現增長。但對公寓建造的持續穩定投資將會制衡這一回升趨勢的發展，防止租金過度增長而超過收入增長水平。2018年第三季度美國租金中位數是收入中位數的28.2%，顯著高於過去25.8%的水平。

3. 通勤更不方便

城市核心地區是創造就業機會的集中地區，同時也是面臨房價過高危機的地區，因此越來越多的人選擇在郊區居住和生活。2019年，在城市工作的人選擇居住在郊區的這一現像將繼續存在，導致通勤時間變長，交通擁堵加劇。對於經濟能力僅足以支持其居住在偏遠郊區，需要極長通勤時間的人而言，這一變化尤其令人擔憂。波士頓中心地區每平方英尺的房價相比偏遠地區高出303%，華盛頓中心地區住房每平方英尺的首付比偏遠地區高出218%。各州政府正在商議開展新的基礎設施投資，但鑒於建築成本的增加和計劃的延誤，部分投資項目可能力度不夠，或是進度過晚。

波士頓千禧大廈的頂層豪華公寓，占據了整個大樓的第60層。在這裡，您可以360度全景觀欣賞波士頓港、金融區、筆架山、查爾斯河、後灣及其他地區的迤邐美景。
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4. 落選亞馬遜第二總部的城市迎來新的發展可能

雖然敗給紐約和華盛頓地區而落選亞馬遜第二總部，但參選城市此前為爭取成為第二總部選址帶來的數以萬計的就業機會而付出的努力並沒有白費。

在亞馬遜宣布其第二總部選址前不久，芝加哥推出了P33倡議，旨在於2033年其200周年紀念前發展為技術中心。該倡議被稱為是“芝加哥技術未來的伯納姆計劃”。伯納姆（Daniel Burnham）在1900年提出“Paris on the Prairie”計劃，旨在美化城市並將其打造為城市規劃中的一股關鍵力量。

這套芝加哥2臥2衛公寓位於林肯公園學區，集古典魅力及現代美感於一體，距離林肯公園動物園、潛水港、湖濱小徑、德保羅大學、購物中心、美食餐館等等僅幾步之遙。
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在西雅圖公司Convoy選擇在亞特蘭大建立其在東海岸的辦公室後，亞特蘭大就開始動作頻頻，並競選亞馬遜第二總部。諾福克南方公司可能將其總部從其名字由來的城市——諾福克（Norfolk）移至亞特蘭大。

紐約和華盛頓在權衡承接亞馬遜第二總部的利弊，同時圖森（Tucson）也在考慮其21英尺的仙人掌區是否能夠被開發。

延伸閱讀：【亞馬遜第二總部“水晶城” 華盛頓對岸衝出的一匹房產界黑馬】

5. 因自然災害被毀住房數量達到歷史最高

關於2019年的這一預測是基於目前真實情況的合理推測。僅在2018年就有15000棟住房（其中包括一整個城鎮）在加利福尼亞森林火災中受毀，還有大量其他住房在墨西哥灣沿岸的風暴中被毀。

隨著自然災害頻率和嚴重程度的不斷升級，建築商和開發商開始注重開發預防性材料和設計和/或對材料和設計進行保護。過去，在自然災害後，建築商能夠快速重回市場，致力於建設更好更貴的住房，但2019年這一情況將有所改變。建築成本不斷增加，保險商越來越不願意在危險領域提供保險（或收取更高昂的保費），因此，建築商恢復建造的需時和成本都會大大增加。

洪災帶來的損失也在不斷增加。2020年起30年貸款期內，受海平面上升和風暴影響而被淹房產的預測數量不容樂觀。

6. 房產價值增長放緩

緩解貸款率增加帶來壓力的一個因素是房產價值增長放緩。10月，房價相比去年增加了7.7%，美國房價中位數達到221500美元。Zillow預測，2018年1月至2019年10月期間，房價增長將達到6.4%。Zillow針對房產專家和經濟學家展開的一項調查顯示，2019年房價增長為3.79%。相比今年3月8%的大幅增長，這兩項數據均顯示房價出現降溫。


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原文：Zillow
責編：Zoe Chan

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居外研究：今年美國房價繼續強勢 明年增幅將放緩

根據Zillow最新公布的數據，今年7月美國房屋價值中位數同比攀升8%，達到21.8萬美元。但有跡像表明，在35個最大的都會區中，20個市場的房價增速開始放緩，表明購房者開始對房價持續快速上漲感到擔憂。在最火熱的4個市場：西雅圖、坦帕、薩克拉門托和俄勒岡州的波特蘭，當前的房價增速相較去年同期紛紛大幅放緩。

2017年6月，西雅圖房價同比漲幅達到14.8%，居全美首位。而12個月後，則僅以9.1%的房價同比增幅排在全美第12位。房價的走勢在一定程度上取決於可供出售的房屋數量，今年7月份，西雅圖市場上的房屋數量比去年同期增加了13.2%。在全國範圍內，可出售的房屋數量比一年前減少了3.9%，庫存降幅也有所緩和。

坦帕的房價同比增長放緩至10.6%，目前房價中位數為205900美元。薩克拉門托和波特蘭的房價同比增幅也都降至了5.7%（房價中位數分別為400800美元和391800美元）。

房價增幅將放緩

盡管目前全美房價8%的同比增幅高於2017年7月以來7.3%的年增長率，但與2018年早些時候的增幅相比略有下降。Zillow預測，到明年這個時候，房價速度將放緩至6.8%。

Zillow房屋價值指數同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
淺藍色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

目前，大多數都會區的房價增速仍高於歷史水平，這意味著美國房市距離進入買方市場還有一定的距離。根據Zillow的統計，較便宜的住宅顯示出了更強勁的房價上漲勢頭：房價位於底部三分之一美國住宅房價同比上漲10.9%，而價格位於頂部三分之一的同比只上漲了4.9%。

根據8月17-29日對逾30位樓市專家和分析師的調查，路透社在2季度連續第六次上調對今年美國房價增幅的預估，預計房價增幅將繼續高出薪資漲幅與通脹水平一倍以上。

不過，專家們預計房價上漲的速度在2019年將明顯放緩。受訪者普遍認為，目前房價的上漲動力並不是來自強勁的交易活動，而更多是因為供應的短缺。

目前美國市場面臨的供給短缺，尤其是獨棟房屋，推動已然昂貴的房屋價格進一步上漲，讓許多潛在買家無法承受，與此同時，抵押貸款利率上升也開始給市場帶來壓力。

盡管美國房價已從十年前的跌勢中明顯反彈，但房市一直相對低迷，尤其是與上次金融危機前的繁榮時期相比。第二季度這種狀況比較明顯。美國二季度經濟以近四年來的最快速度擴張，但薪資增長較為溫和，占據約90%房市份額的二手房銷售也出現下降。

“至少在接下來六個月或許到一年的時間內，房價上漲會繼續快於收入，利率也會繼續升高，這意味著美國的住房負擔能力在下降或將繼續下降，從而導致經濟放緩，”BMO Capital Markets資深分析師Sal Guatieri稱。

“我們已經看到了美國樓市正在降溫的跡像。需求似乎在減弱，看起來已經處於停滯。不論是新房銷售還是二手房銷售，都呈現出低於去年水平的趨勢。”

截止明年年中，二手房年化銷量平均約為550萬戶左右。這略低於路透5月調查時得出的560萬戶左右。美國的二手房銷售量在2005年見頂，當時年化銷量平均超過700萬戶。

部分分析師還回答了一個額外問題，即妨礙房屋成交量反彈的最大障礙為何。其中大部分分析師選擇了預期中的美聯儲/FED升息，其次為獨棟房屋的供應不足和薪資增長的疲軟。

有幾位分析師還說，房價實在太高了。

庫存緊缺有所好轉

Zillow可售房源庫存同比變化

綠色：房價最貴的1/3房屋
紫色：房價居中的1/3房屋
深藍色：房價最低的1/3房屋
來源：Zillow

加州聖何塞在Zillow的可售房源庫存量開始回升

來源：Zillow

Zillow的庫存數據表明，與去年同期相比，7月份市場上的可售房源減少了3.9%。這是自2017年3月以來最小的庫存下降幅度。大都會區中，哥倫布和亞特蘭大的庫存同比降幅最大，分別為14.4%和14.2%。庫存增幅最大的，則是在過去一段時間內因供不應求而房價飆升的加州聖何塞和聖地亞哥，較去年7月，這兩地的庫存分別同比上升46.2%與36.3%。

加州聖何塞3臥的學區房，售價僅約¥559萬。居外物業編號：42643427 點擊查看房源信息

租賃市場也顯示出放緩的跡像

Zillow租金指數同比變化

來源：Zillow

7月，Zillow美國租金中位數同比上漲0.5%，至每月1440美元，低於去年同期1.6%的同比增幅。在35個大都會區中，有21個都會區的租金同比增幅低於去年同期。西雅圖、波特蘭和堪薩斯城的租金放緩最為顯著。西雅圖的租金同比上漲了0.3%，波特蘭的租金則同比下降了0.7%，堪薩斯城的租金下降了1%。

加州河濱市的租金同比漲幅最大，比去年同期高呼4.6%，至每月1898美元。緊隨其後的是薩克拉門托，同比上漲4.4%，至1842美元；拉斯維加斯的租金同比上漲3.2%，至1305美元。


文：Adam Yang
責編：Zoe Chan
參考來源：Zillow，路透中文網

 

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2014年8月最新美國房價走勢

2014年8月美國房價整體上漲，房價中位數為17.56萬美元，環比上漲0.5%，同比增長6.6%，創下2014年漲幅最高值。但相對於07年全美房價中位數最高點19.63萬美元仍有壹定距離。

值得註意的是，8月份東部地區上漲幅度最明顯。同時，中國購房者關註的亞特蘭大、聖地亞哥上漲幅度也進入8月房價漲幅TOP20之列。

在房屋類型方面，獨棟屋環比上漲0.6%，同比增長6.5%；公寓房價暫時止漲，環比上漲為0.0%，同比增長6.9%。美國公寓由於成本較低，投資額度較小，即使在2008年經濟危機期間，好區段的公寓交易仍然很活躍，未來公寓房價仍呈上漲趨勢。

雖然美聯儲（FED）對於美國何時開始加息尚未表露出明顯跡象，但隨著市場對於加息預期的不斷升溫，美國各項經濟指標已經受到“牽連”，8月成屋銷售大幅不及預期，投資房銷量更是創下5年來新低。

全美地產經紀商協會（NAR）公布數據顯示，8月份美國成屋銷售環比下滑1.8%，此前預期的環比增長為1%，8月數據與預期之差創2013年11月來最大，同時這也是自今年3月份以來成屋銷售環比首次出現下降情況。

而根據房產市場研究公司RealtyTrac最新數據，8月份美國房屋止贖數量達116,913，較7月上升7%，同比去年減少9%

總的來講，美國房地產市場復蘇仍不均衡，信貸緊張以及工資增長有限讓部分潛在買家望而卻步。另外，雖然預期持續升溫，但美聯儲究竟幾時加息仍然懸而未決，都為美國房市帶來不確定性。

 

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投資就要到最健康的市場 帶您走進美國十個最健康的房地産市場

美國房地産信息查詢網站Zillow公司近日發布了一項“市場健康指標”(Market Health Index)，該指標顯示，全美最健康房地産市場排名，有一半來自加州，紐約排名第九。市場分析師認爲，盡管有些市場可能會再度面臨崩盤命運，全美各地仍有一些房地産市場比其他市場的發展更加蓬勃。

2014年12月最新美國房價走勢

 

去年12月份，美國房價月度上漲0.9%，繼續保持平穩增長的走勢。而同比漲幅從11月的6.4%上漲至6.6%，均價達到179,200美元。值得註意的是，12月份美國新房銷售量環比上漲11.6％，顯示出了樓市復蘇的動能加強。

值得註意的是，幾個熱門都會區的房價全線上漲，舊金山和西雅圖都會區表現優異。

其他方面，12月成屋簽約銷售數量下滑，美國房地產經紀人協會（NAR）認為可售房屋數量的下降以及房價略微上升影響了銷量。新房銷售雖然在美國整體房地產市場所占比重不大，但對拉動經濟增長仍有重要作用。

展望2015年，隨著就業市場的不斷改善，房價較小的增幅則意味著更多的房屋價格仍然處於購房者能夠接受的範圍之內。這也有助幫助維持房地產市場的反彈，進而提振經濟復蘇。

在其他房價指數方面，12月S&P/CS20座大城市房價指數年率上漲13.42%，為去年6月以來首次放緩。

 

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