對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: 以租养房
英國房價觸底反彈 平均售200萬
自2006年，英國住宅銷售均價緩步向上，但亦非只升不跌，根據Nationwide公布的數據，由2006年首季至今年第三季，英國整體住宅銷售均價由16.03萬英鎊（約147萬元人民幣）上漲至21.68萬英鎊（約199萬元人民幣），而西北部城市的同期銷售均價，則由每套14.78萬英鎊（約136萬元人民幣）上升至16.66萬英鎊（約153萬元人民幣）。
然而，不論是整個英國或是西北部城市的住宅銷售價格，都曾在2008年金融海嘯時呈現跌勢，並於2009年首季觸底回升。
還息不還本 以租養房
太一地產發展執行董事張耀德（Peter）早在2006年起投資英國物業，以6萬港元首期起家，並善用該國銀行予供樓人士長期“還息不還本”的安排，把其物業王國不斷擴大，目前已持有超過20間英國樓，投資技巧了得！
另方面，他亦采取只買不賣的攻略，故目前個人持有的物業遍布英國西北部城市，包括謝菲爾德（Sheffield）、利茲（Leeds）、利物浦（Liverpool）及曼徹斯特（Manchester）。
他自信道，過去英國西北部城市樓價持續向上，兼其租務市場活躍，所以他成功賺價賺租，其所持物業的樓價年均升幅逾5%，租金年回報逾6至7%，而且從未虧蝕過。
“還息不還本”的方式其實亦有風險。因一旦樓價下滑，銀行對物業的估值隨之調低，則貸款對估值的比率便會上升，理論上銀行亦可以Call Loan（要求提早還款），其時貸款人便大失預算了。
最看好曼徹斯特後市
他又指，個人一直將所有租金收入再投資，至於生活費則靠打正職賺取，所以才能在短時間內買入大量物業。展望後市，他最看好是曼徹斯特地段，指其屬於物業空置率最低的英國城市，而且預計未來樓價升幅會最顯著。
據研究網站Numbeo數據，在謝菲爾德、利茲、利物浦、曼徹斯特市中心租入一個一房單位，每月租金分別約586英鎊（約5382元人民幣）、661英鎊（約6071元人民幣）、655英鎊（約6016元人民幣）、771英鎊（約7082元人民幣）。
脫歐料利好經濟
根據居外網資料，位於英國西北部利物浦市中心黃金地段、毗鄰著名的聖約翰購物中心的一個公寓貝麗花園Fabric Village，面積322方呎的一房單位，售價為10.1萬英鎊（約93萬元人民幣）。點擊了解更多房源詳情
同樣位於西北部城市曼徹斯特，在Piccadilly火車站附近，距離曼徹斯特大學20分鐘步行路程的Oxygen Towers住宅，其面積462方呎的一房單位，售價則為19萬英鎊（約174萬元人民幣）。點擊了解更多房源詳情
至於英國脫歐對樓市的風險，Peter就表示未有太擔心，因英國本地租務需求大，就算外來的打工仔減少，預計對其物業租金回報的影響亦輕微。再者，他相信，脫歐後反而有利當地經濟，因預料英國會自訂獨立移民政策，吸引更多高技術人才來英生活，提升國民教育水平及國家的經濟動力。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售英國房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民或投資的機會。
來源：東網
責編：Zoe Chan
在英國購房出租的五條建議 | 英國
購房出租或以租養房（Buy to Let）的購房方式已經風靡英國20多年，而在當今新稅收政策的影響下，印花稅的升值，以及房貸利息稅免稅的限制，令這種方式逐漸顯出疲態。對於有這種意願的新投資者來講，有哪些需要特別留意的地方，網絡線上論壇The Property Hub的創始人Rob歸納了五點最常見的問題和解答。
>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費
1、以租養房這種方式是否仍值得投資？
由於稅費新政的推出，到2020年4月，個人持有的房產，貸款利息還款不能用來抵扣房租的盈利，租金全部都要當成盈利來計算所得稅，而不能像之前那樣減免自身房貸。在這樣的雙重壓力下，擁有多套房屋資產的房東，仍可以采取諸如成立一家有限公司的辦法來保障收益。地產投資在目前來講，仍是一項增值較穩定的投資選擇。
2、成立有限公司來買房有何優點？
注冊公司的明顯優點在於，目前政府對公司類型的稅收優惠並未降低，注冊人只需支付19%的公司稅即可。
考慮到英格蘭銀行審慎監管局(Prudential Regulation Authority, PRA) 對購房出租的貸款要求收緊，投資者必須能夠提供資金證明，確保在利率升高後仍能償還貸款；並且房租收入還必須高於自身房貸的45%。而對於這些要求，若注冊公司來買房則都不受影響。此外，如能提供證明申請人的投資是一項全職工作或商業活動，房產資本的升值稅也能減免。
3、印花附加費如何計算?
從2016年4月起，投資者和非初次買房者們需要在本身房價印花稅基礎上，再支付額外3%的費用，稱之為印花附加費用。這一項費用適用於任何價值在4萬英鎊以上的房產。
譬如投資者購買一套20萬英鎊的房產，其中在12.5萬英鎊以下的房產價值中不含印花稅，另外的7.5萬產生2%的印花稅，即1,500鎊；此外20萬英鎊的房價印花附加費總計6,000鎊，總共需支付7,500鎊的總稅費。
而購買10萬英鎊房產的投資者，則只需支付3%的印花附加費，即3,000鎊。
4、委托房屋中介處理，還是親身力行？
房屋中介可以為您打理房產，避免要處理很多日常的瑣碎的問題，為房東節省出大量的時間。但是需要謹慎挑選中介，否則只會增加更多的麻煩。此外找房屋中介還需要投入15%以內的房租收入，因此投資者需要三思掂量。
5、何種保險措施可建議采納?
房東保險（Landlord Insurance）是目前最受房產投資者歡迎的一項保險，一個全面的房東保險可擔保各種形式的責任和內容的風險，為房東代理租賃雙方的法律糾紛。購房出租的房東們可能還被建議購買建築保險，可擔保賠付各種房屋耗材的破損等。
（互聯網資訊綜合整理）
美國房地產仍具長期投資價值 | 美國
美國的房子貴嗎？美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。
今年以來，經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信託基金的國內朋友開始擔心，經過了幾年的持續性復甦，是不是該到市場拐點的時候了？
擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面：第一，很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速，比如矽谷和西雅圖。第二，美聯儲今年計畫加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本，減少潛在購房者。第三，隨著價格的上漲，部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。
這種推理在很多方面得到了驗證，甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信託基金（REITS）的價格曲線稍作分析就可以發現，其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少，可以認為是交易量萎縮的重要標誌。
但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場，又會發現那麼多的本質不同。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
從房屋實際價格來看，其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時，我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裡，為壓低長端利率，美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊，難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右，總體價格仍然處在較為健康的區間，還談不上泡沫化。
從房屋擁有率來看，現在是64%，處於美國歷史上最低的時期，進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由於財務實力的原因，很多美國人不得不選擇租房，而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率，這就很容易理解。
這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由於工作機會向新興市場國家轉移，很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳，他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裡，甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善，他們最終還是會走向職場，最終成為房地產市場的新買家。
從房地產貸款質量來看，銀行的放貸標準其實過於謹慎，貸款違約率不斷下降，不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益於奧巴馬政府執政的8年時間裡通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定，並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險，很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行，對購房首付的要求提高，對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。
Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如，通過槓桿放大房地產支持債券（MBS）的分級CDO產品，美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至於很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮，已經沒有可能再興風作浪了。
從租金房價比來看，較高的租金對房價形成有效支撐。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為，我們可以發現，很多房主要麼是因為失業，要麼是無力承擔升息造成的月供上漲，被迫強制平倉。和危機前不同的是，目前的租金收益平均超過6%，在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業，頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅，完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多，租房群體越大，租金收益越高，對房價就形成越強有力的支撐。
超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸，購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當於幫房主還貸，甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金，對市場形成進一步支撐。
如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論，可能又顯得過於輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。
除了美聯儲的加息，下半年即將到來的還有縮表，會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率，對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了，為了緩解次貸危機，美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場，就會對房產借貸利率形成直接提升，當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下，我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。
國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是，中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由於國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化，比如外匯管控，也會跨越太平洋，影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重於投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區，其體量並不對整體市場造成太大的擾動。
綜合考慮，我們基本上可以認為，美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進，未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美，但低利率條件下，美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。
（據新浪財經）
新西蘭工黨欲打擊投資新政出爐 欲取消投資房“負扣稅” | 海外
工黨將對那些以租養房的投資者們“開刀”了，他們計劃取消這些人用房屋各類開銷抵消收入免稅的政策，此舉將使投資者每年多交1.2億紐幣的額外稅款。
點擊查看新西蘭更多精品房源工黨此前曾宣布壹項房產新政，稱將逐步取消房產投資者以及房東的稅務減免，以打壓房地產投機行為，幫助購房者與房產投資者“對抗”。
但這項政策招致了房地產協會的抨擊。地產協會首席執行官Ashley Church表示，工黨使用“炒房黨”來形容投資者是不恰當的。
“投機者的定義是對社會（秩序）的壹種破壞，但他們在市場上的時間非常短暫。壹個炒房客買房，少則幾天，多則幾個月就會把房子轉手賣掉。這與真正房產投資是截然不同的。”
而工黨則認為，目前國家黨政府最薄弱的壹環就是對房市調控不力，因此也將這個點作為大選前集中攻擊的點。
工黨黨魁Andrew Little日前在惠靈頓的工黨大選年年會上發表講話，抨擊國家黨政府解決不了房市問題，並給出了自己的計劃。
除了此前提到的在10年內建設10萬套可負擔住宅，並且禁止外國人買任何現房外，工黨還希望處理掉壹個負扣稅“退稅漏洞”：房東的投資房租金收入如果沒有高於這套房的貸款利息部分，那麽在個人報稅時，房東可以將這部分虧損沖抵到個人收入當中進行退稅。在過去房價不高的年代，這是壹種“合理避稅”的行為，但在房地產市場十分火熱的今天，這就變成了壹個“稅務漏洞”。
Andrew Little表示，這個“漏洞”每年帶來的稅務損失高達1.5億紐幣，如果工黨執政，他將用這筆錢來補貼家庭取暖。工黨認為這壹“漏洞”是促使投資者多買房產並且租出去的原因之壹，也是導致房源短缺的壹大原因。
國際貨幣基金組織以及新西蘭央行行長Graeme Wheeler此前都建議政府就這件事上采取壹些舉措，但總理Bill English上周曾表態，國家黨並沒有這個計劃。
工黨表示將在五年內解決這個問題。“我們要堵住這個漏洞，這個時代（合理避稅）過去了。”Andrew Little說，“這事事關那些大炒房客，他們每年都要套現幾萬紐幣的納稅人的錢。”
Little最近曾對媒體表示，在奧克蘭，七分之壹的房產投資者擁有5套以上的房產。他認為，正是這些人擋住了首套房買家的置業夢。
而上周六，工黨財政發言人Grant Robertson及工黨副黨魁Jacinda Ardern在國會發表演講。Robertson承諾，如果工黨當選，工黨政府將基於每壹個人公平的機會、在其第壹個任期內會將失業率降到4%，並且建立稅收審查制度，讓稅收更加公平。
什麽是負扣稅？
負扣稅是指壹種避稅的方法。它的工作原理是，當您借錢去投資房產的時候，如果您借錢的成本大於您用這筆錢所得到的投資收益，那麽您就在賠錢經營，這樣壹來您的投資損失就可以從申報的收入中扣減掉，從而抵減應稅收入。
在新西蘭，采用負扣稅進行投資的人有很多。值得壹提的是，房產的費用不僅僅包括按揭貸款，還有各種維護費等等。
（據新西蘭天維網編譯）
英國 | 房產稅漏洞 以租養房投資者迫於填補新稅出售房產
據《每日郵報》報導，為了避免繳納新增房產稅，使用透過離岸公司逃避繳納房產稅漏洞的房東數量越來越多。
2015年，英政府透露控制以租養房（buy -to-let）的計劃，以租養房上升的人數表明，第一套房的人與房東要在有限的房產市場上競爭。
前任財政大臣喬治.奧斯本稱，2017年開始，以租養房政策抵押貸款的房產稅不再減少。
這項政策使以租養房政策失去財政優勢，而且會給房地產市場降溫。
但現在出現以租養房政策已經促使房東之前出售的房產又回到了他們手中。
目前，私人房東有權按他們當時繳稅收入稅的稅率進行房產稅抵免，基本稅率20% ，但最高稅率達45%。
比如，房東每月支付以租養房純利息抵押貸款1000英鎊，就可以根據減免政策最多少交450英鎊。
在2017年1月開始生效的房產政策之下，到2020年，房東的稅收抵免僅為200英鎊，房東不得不多拿出250英鎊來填補抵押貸款需繳納的稅費。
但房東通過出售他們的房產來創立公司，自己運營，他們完全可以避免繳納房產稅。
房東可以把運營出租房的成本來進行稅收抵免申請，——這樣可以有效的抵消按揭付款的成本，磨損和維護，讓利代理商的費用等。
以有限公司形式維持以租養房意味著，房東必須繳納公司所得稅，但到2020年這個稅率將會跌至18%。
抵押貸款經紀人稱，房東在過去的1年裡建立了自己的公司，並且借此來購買新的房產。
現在，房東可以把他們現有的房產出售給成立的公司。
以租養房商業抵押貸款經紀人Steve Olejnik ，稱：「轉手借貸給公司的做法會是一種解決方案，並且我們現在看到在以租養房的政策下買房佔全部以租養房申請人數的63%。2015年的這個時段以租養房申請量僅佔30%。這與2015年是完全不同的。」
「儘管房產稅導致很多房東『出售』個人房產給有限公司，因為，從長期運營來看，在稅收方面更合算。我們期待趨勢延續下去。」
房屋經紀公司Brightstar Financial的Chris Bramham稱，過去1年內，來公司借助有限公司購置房產的房東數量上漲了40%。
他稱『我們最終看到越來越多的人諮詢把房產轉換成有限公司的問題，這兩者都是為了抵押貸款和購買房產，這樣做的房東比2015年高出40%，因此這也證明建立有限公司代替以租養房將是未來的發展趨勢。』
你應該把房產轉變成有限公司嗎？
然而把房產轉變成有限公司的稅收優勢是很明顯的，這樣做隨之而來的就是更高的費用。
如果房產已經增值，出售一套以租養房的房子和通過有限公司重置房產會更有利。
自2016年4月以來所有的以租養房房產都要徵收3%的印花稅，在重置房產的時候仍需要支付。
從個人房產到公司房產的性質改變，意味著通常抵押貸款合同性質已經改變。這反而促使人們在抵押貸款到期前提前還清費用，這些費用包括律師費，評估費等各種費用。
Bramham稱：「這並非對所有人都是有利的。這樣做對有限公司是有利的，但是也意味著需要繳納更多的費用和更多的管理費。每個人的納稅狀況也會不一 樣，因此，沒有一個標準可以滿足所有納稅人的需求，房東在把房產轉變成有限公司之前應該尋求會計師事務所或者專業稅收公司的建議。」
（據英中網）
