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新西蘭工黨欲打擊投資新政出爐欲取消投資房“負扣稅” | 海外

工黨將對那些以租養房的投資者們“開刀”了，他們計劃取消這些人用房屋各類開銷抵消收入免稅的政策，此舉將使投資者每年多交1.2億紐幣的額外稅款。

工黨此前曾宣布壹項房產新政，稱將逐步取消房產投資者以及房東的稅務減免，以打壓房地產投機行為，幫助購房者與房產投資者“對抗”。

但這項政策招致了房地產協會的抨擊。地產協會首席執行官Ashley Church表示，工黨使用“炒房黨”來形容投資者是不恰當的。

“投機者的定義是對社會（秩序）的壹種破壞，但他們在市場上的時間非常短暫。壹個炒房客買房，少則幾天，多則幾個月就會把房子轉手賣掉。這與真正房產投資是截然不同的。”

而工黨則認為，目前國家黨政府最薄弱的壹環就是對房市調控不力，因此也將這個點作為大選前集中攻擊的點。

工黨黨魁Andrew Little日前在惠靈頓的工黨大選年年會上發表講話，抨擊國家黨政府解決不了房市問題，並給出了自己的計劃。

除了此前提到的在10年內建設10萬套可負擔住宅，並且禁止外國人買任何現房外，工黨還希望處理掉壹個負扣稅“退稅漏洞”：房東的投資房租金收入如果沒有高於這套房的貸款利息部分，那麽在個人報稅時，房東可以將這部分虧損沖抵到個人收入當中進行退稅。在過去房價不高的年代，這是壹種“合理避稅”的行為，但在房地產市場十分火熱的今天，這就變成了壹個“稅務漏洞”。

Andrew Little表示，這個“漏洞”每年帶來的稅務損失高達1.5億紐幣，如果工黨執政，他將用這筆錢來補貼家庭取暖。工黨認為這壹“漏洞”是促使投資者多買房產並且租出去的原因之壹，也是導致房源短缺的壹大原因。

國際貨幣基金組織以及新西蘭央行行長Graeme Wheeler此前都建議政府就這件事上采取壹些舉措，但總理Bill English上周曾表態，國家黨並沒有這個計劃。

工黨表示將在五年內解決這個問題。“我們要堵住這個漏洞，這個時代（合理避稅）過去了。”Andrew Little說，“這事事關那些大炒房客，他們每年都要套現幾萬紐幣的納稅人的錢。”

Little最近曾對媒體表示，在奧克蘭，七分之壹的房產投資者擁有5套以上的房產。他認為，正是這些人擋住了首套房買家的置業夢。

而上周六，工黨財政發言人Grant Robertson及工黨副黨魁Jacinda Ardern在國會發表演講。Robertson承諾，如果工黨當選，工黨政府將基於每壹個人公平的機會、在其第壹個任期內會將失業率降到4%，並且建立稅收審查制度，讓稅收更加公平。

什麽是負扣稅？

負扣稅是指壹種避稅的方法。它的工作原理是，當您借錢去投資房產的時候，如果您借錢的成本大於您用這筆錢所得到的投資收益，那麽您就在賠錢經營，這樣壹來您的投資損失就可以從申報的收入中扣減掉，從而抵減應稅收入。

在新西蘭，采用負扣稅進行投資的人有很多。值得壹提的是，房產的費用不僅僅包括按揭貸款，還有各種維護費等等。

（據新西蘭天維網編譯）

澳洲政府或引入中國政府“限購”政策負扣稅限制金額或受限制 | 澳洲

澳大利亞聯邦政府壹直以來都在研究如何才能限制投資房稅費減免，因為解決住房可負擔性依舊是聯邦政府需要面對的棘手問題。

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雖然聯邦政府已經確定排除了工黨提出的取消負扣稅的計劃，另外也將改革資本利得稅減免的方式低調處理，但近期有消息稱：聯邦政府接下來可能會通過調查，了解投資者目前擁有的物業數量，並對投資者可以購買的物業數量進行限制。

另外，也有可能進壹步引入壹個針對負扣稅政策的限制金額條件。

目前，政府正在對各種方案實行的可能性進行討論，以期能有效調控全國各地房地產市場之間日益加大的價格差異，並試圖避免出現房價失控上漲出現在新的區域。

據悉，目前澳大利亞有很多投資者利用負扣稅減稅的同時，擁有大量物業房產。澳洲財政部長助理Michael Sukkar本周壹表示：澳大利亞有有房民眾中，72%只擁有壹個房產，90%擁有不超過兩個房產。

換句話說，要想解決房產可負擔性問題，澳大利亞政府需要對其進行精細的“外科手術”而不是“壹刀切”的方式進行改革。

澳洲財長莫裏森（Scott Morrison）此前在墨爾本的澳洲住房與城市研究所（AHURI）發表演講時表示，政府承諾幫助在租房市場中掙紮中的年輕人解決住房可負擔性問題。同時，他也重申了聯盟黨強烈反對修改負扣稅優惠政策的態度。

莫裏森稱，解決住房可負擔性問題需要在可負擔住房領域中吸引更多私人投資，以增加房屋供應量。而對房屋供應量的限制需要被解除。

莫裏森引用2016澳洲政府理事會（2016 COAG）的報告稱，聯邦政府每年投入68億澳元來提高住房的可負擔性，各州政府也投資了50億澳元，但仍有更多的澳洲人面臨著租金壓力，無家可歸的澳洲人也越來越多，政府需要對此進行調整。

他說：“我們（政府）不需要投入更多資金，也不能減少投資，而是要進行更有效的投資。

莫裏森認為，對澳洲經濟、社會和國家財政來說，擁有自己的居所是壹個主要的積極因素。 “如果澳洲人能夠負擔得起購房消費，擁有穩定的居所，將有助於他們和他們的下壹代實現安居樂業的目標，減少對社會福利金的依賴。”

數據顯示，過去二十年來，澳洲的住房擁有率已從71%下降至67%，其中昆士蘭和維州的下降幅度最大。25歲至34歲的澳洲年輕人所受沖擊最大。在2002年至2014年期間，這個群體的住房擁有率下降了近10%，其中只有約30%的人擁有房產。

“（如果不是因為房價可負擔性問題）本來應該有16萬多年輕人可以擁有自己的房產，” 莫裏森說。

澳洲年輕人面臨的不僅有房租的壓力，還有頻繁搬家所帶來的不穩定性。有超過85%的私人租戶曾經在五年內搬過家，其中有近三分之壹的人是被迫搬家，這壹比例是其他租戶的三倍。

莫裏森在講演中重申，聯盟黨政府不會贊同修改負扣稅，否則市場會因此受損，租金也會上漲，而住房可負擔性卻不會獲得改善。

政府在解決住房可負擔問題時面臨的最大困難就是各有不同的市場狀況。因而聯邦政府無法使用壹刀切的預算策略，也不可能在壹個預算中就解決住房可負擔性問題，而是需要和各級政府進行合作。

在過去壹年中，悉尼和墨爾本的房價分別上漲了19%和16%，十年來的年平均漲幅約為8%。但在布裏斯本和阿德雷德，房價在過去十年的年均漲幅只有3%。珀斯的房價漲幅更少，只有0.3%。

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（據澳洲財經見聞）

16萬青年買不起房財長發話不改負扣稅 | 澳洲

聯邦政府今天宣稱讓民眾擁有房屋對經濟有極大的正面作用，並承諾會幫助數以千計買不起房的年輕租房者。

財長莫瑞信（Scott Morrison）今天向澳洲住房與城市研究會（Australian Housing and Urban Research Institute）發表講話，表示將首要關註買不起房的年輕人，其次關註對廉租房的投資等。

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他強調政府不會改革負扣稅，以避免房租漲價。“毫無疑問，妳實施會令房租上漲的政策，是無法幫助首次購房者的。”

“民眾擁有房屋對澳洲經濟、社會與國家財政有利……如果澳人能夠擁有可負擔的房屋，這能為他們和他們的孩子做好成功的準備，減小人們對福利的依賴。”

在過去20年間，有房者占全澳總人口的比例從71%下降到67%，昆州和維州下降幅度最大。

有房率下降幅度最大的人群是25到34歲的青年澳人，從2002年到2014年間下降了近10%，至約30%。莫瑞信表示，這相當於16萬年輕人未能買房。

租房者除了要面臨房租升高的問題外，不斷搬家帶來的不穩定也是個問題。“對有孩子的家庭而言這最令他們擔憂。”莫瑞信說道。

莫瑞信表示，悉尼和墨爾本房價在去年分別漲了19%和16%，過去10年平均每年漲8%。從2006年以來，悉尼民眾存夠首付款所需要的時間從6年上升到8年，墨爾本民眾所需時間從5年增長到6年。

然而，布裏斯班和阿得雷德年均房價增長只有3%，珀斯只有0.3%。

租房市場供應不足是莫瑞信提到的另壹個問題。悉尼和墨爾本當前的空租率都低於5年平均值。“所以租房市場中，誰會繼續提供房屋出租？悉尼和墨爾本的投資者的房租回報率僅為1.8%和2.1%。廉租房回報率更低，與其他形式的投資回報率無法相比。”

莫瑞信這番講話表明澳洲的房市面臨多重問題，沒有什麽方法可以壹次性解決所有問題。

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（據澳洲新聞網）

西澳銀行取消負扣稅福利 | 澳洲

據澳洲廣播公司報道，西澳銀行（Bankwest）已證實，將不再對向銀行申請房貸的住房投資者給予負扣稅福利。銀行發言人在聲明中說道，“根據監管指引”，西澳銀行的貸款服務計算器（loan serviceability calculators）已在上周五進行全面升級，取消了負扣稅稅務福利。

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西澳銀行的發言人解釋道，因物業價格貶值的稅務減免將不再作為借款人貸款額度的條件。“西澳銀行將按照行業規則，尤其是《住宅抵押貸款規定》（Residential Mortgage Lending）進行謹慎操作。”該發言人補充道。

西澳銀行稱，受此次政策變動影響的客戶範圍包括2017年2月10日後的所有新貸款申請人及壹些被要求按新計算方式評估的現有客戶。

實際上，西澳銀行的動作有點姍姍來遲。行業監管機構澳洲審慎監管局（APRA）局長拜爾斯（Wayne Byres）在兩年前就曾對在房貸評估中包含負扣稅福利表示不滿，還曾將這種貸款操作貼上“令人不安”的標簽。

但不少抵押經紀人表示，將負扣稅福利納入房貸評估相當常見，西太銀行去年曾暫時將福利移除，但很快又恢復了之前做法。

據了解，西澳銀行完全由聯邦銀行（CBA）所有。CBA的房產投資貸款業務增速已臨近APRA定下的10%限制，西澳銀行此舉似乎是CBA為冷卻房產投資貸款增長的最新舉動。此外，有業內人士預測，西澳銀行開了頭，或有其他銀行仿而效之。

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（據澳洲新快網）

澳洲 | 住房緊張無改善新州或調整負扣稅制度

新州規劃廳長斯托斯克（左）今天向經濟發展委員會發表講話。

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據澳洲廣播公司報道，新州規劃廳長斯托克斯（Rob Stokes）提出，為了緩解悉尼住房支付能力危機，應當改革負扣稅（negative gearing）制度。

斯托斯克的提議與聯邦自由黨截然相反。總理譚保（Malcolm Turnbull）競選時排除了改革負扣稅制度的可能性，但斯托克斯表示，購買百萬豪宅的投資者可以獲得稅收減免，而置業者卻無法進入房地產市場，這完全不合理。

斯托斯克今天向經濟發展委員會（Committee for Economic Development）發表講話，表示盡管新州政府仍然歡迎投資，規劃廳首要任務是確保悉尼家庭能夠進入房地產市場。財政部長莫瑞信（Scott Morrison）上個月曾敦促各州釋出更多地塊擴充供應，但斯托克斯表示，僅僅是供應並不能解決悉尼住房支付能力危機。

斯托克斯在講話中表示：“新州政府在今年已經做好準備、非常樂意而且也有能力討論稅收問題。然而，我們的領導班子受到聯邦政府影響，竟然反對這壹共識。作為人口最多的州份的規劃部長，同時作為3個孩子的父親，我主要擔心的是，現在越來越多報告顯示，如果缺乏父母支持，購房夢現在越來越難實現。稅收制度的著力點應該在於我們所需要的住房類型。悉尼不斷增長的人口所需要的住房類型，才是我們應當加大投資的住房類型。”

新州房地產委員會（NSW Property Council）主席拜爾斯（Glenn Byres）表示有關辯論已經在聯邦大選中有所定案，而聯邦財政收入及金融服務部長奧德懷爾（Kelly O’Dwyer）也堅稱負扣稅制度能夠幫助低收入置業者。然而，澳洲智庫悉尼委員會（Committee for Sydney）主席威廉斯（Tim Williams）提出反對意見，認為現行稅收制度存在問題。他指出，悉尼在過去三四年間住房供應翻了壹倍，但房價仍然飆升30%，表明增加供應並未能解決問題。“稅收政策鼓勵擁有多套房產的人在拍賣中將窮人排擠出去。”

（據澳洲新快網）

澳洲 | 房價飛漲澳年輕人無力購房將陷入住房危機

周四，工黨的Chris Bowen在McKell Institute發表演講時發出警告，澳洲已經成為壹個“無法給自己後代提供住房”的國家。隨著房價飛漲，年輕人被擠出房地產市場，他們將面臨可支付性危機。

年輕的購房者的狀況目前已經達到危機水平。下壹代的澳洲人已經買不起房了

據澳洲新聞集團報道，2012年，澳洲總體有房人數的比例處於60年來最低點。25至34歲年齡段人只有42%擁有房產，而這壹數字在1982年曾為62%。Bowen在演講中表示：“這並不奇怪，因為過去的25年，壹套新房的價格是年輕人收入的5倍，而現在漲到了15倍。事實是，年輕人為了躋身房地產市場，需要耗費他們積累壹生的財富。難怪Grattan Institute的數據顯示，目前的年輕人的住房擁有率下降。這也意味著，他們擁有的財富少於8年前的同年齡段年輕人。”

Bowen表示，高房價的負面影響並不僅於此，它將減少年輕人的財富積聚，影響他們的創業和創新能力。他說：“不容忽視的壹個問題是，許多企業家在企業初創階段會通過房產抵押進行貸款。如果年輕人連房子都買不起了，意味著他們未來創業的機會也會受影響。”

Bowen表示，年輕的購房者的狀況目前已經達到危機水平。下壹代的澳洲人已經買不起房了。如果政府只是聳聳肩，認為這是市場運作本身的問題，而與政府決策無關的話，是絕對不行的。經濟領域中，最需要政府政策調控的就是房地產。可惜的是，目前的政策並不利於中產階級收入者購買房產。

Bowen還重申了工黨對負扣稅的抨擊，他表示，負扣稅制度會“持續為地產投機商提供大量稅收優惠，但是對於首次購房者來說沒有絲毫幫助”。Bowen表示，工黨主張在新地產上限制負扣稅，使首次購房者得到更多的投資機會，從而刺激住房的供應量。另外，工黨還主張改革資本所得稅，未來的10年在預算中增加370億澳元。

（據今日悉尼）

澳洲 | SQM報告：若薛頓當選澳洲房價或將大跌15%

最新報告稱，若工黨當選對負扣稅政策進行調整，澳洲房價或將大跌15%。而下滑趨勢將在未來4年內自動修復，因房地產市場會慢慢適應新政策。

工黨候選人薛頓

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據《每日郵報》報道，這份報告由SQM研究公司發布，距離澳洲聯邦大選還有10天時間。這也會使得針對負扣稅政策的討論更加激烈。若當選，工黨計劃在2017年7月以後，限制新建房屋的負扣稅政策適用範圍以及削減半數物業資本收益稅費優惠，以提高住房價格可負擔性。

聯盟黨則表示不會對負扣稅政策進行調整，提出限制規定是對澳洲父母輩投資者的懲罰。

SQM研究公司主管及地產分析師Louis Christopher表示，工黨的政策將會影響房地產市場，進而可能導致澳洲儲備銀行削減利率以阻止市場下滑。

SQM研究公司稱工黨的計劃可能導致房地產市場交易量下滑17%至20%，導致州印花稅收入大減31億至38億澳元。

物業租賃市場租金可能會保持穩定，但最糟糕的情況是租金可能會上漲6%。

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（據澳洲新快網）