首次置业者

美國房價排名2018年基本不變首次購房者可以考慮這五個城市

美國房地產網站Zillow最近在壹篇題為《最適合首次置業者的房市》的文章，文中評出了全美最適合首次置業者優先選擇的五個城市，分別是：位於佛羅裏達州的坦帕市（第壹）；位於印第安納州的印第安納波利斯市（第二）；德克薩斯州的休斯頓（第三）；佛羅裏達州的奧蘭多市（第四）和德克薩斯州的聖安東尼奧市（第五）。

上榜的幾個城市裏，大家對休斯頓，奧蘭多以及聖安東尼奧應該比較熟悉。休斯頓是德州幾大城市之壹，近幾年經濟城建發展迅速，常駐華人相對較多；奧蘭多因為有迪士尼、環球影城、海洋公園以及樂高樂園幾大主題公園坐鎮而蜚聲國際。至於聖安東尼奧，不論大家熟不熟悉NBA，應該都對馬刺隊不陌生，聖安東尼奧就是這支NBA長勝隊伍的主場。

實際上盡管不熟，在絕佳位置的坦帕市近些年來頻頻進入美國炙手可熱的樓市名單。坦帕位於佛羅裏達半島西岸，奧蘭多南邊車程約1小時的地方，面臨坦帕灣，外連墨西哥灣（內海灣）。被票選為全美最美沙灘的清水沙灘（Clearwater Beach）就位於這座城市，大部分遊客都是慕名而來。

坦帕市和位於佛羅裏達州的其他城市有著相同的特點，就是溫暖的氣候和較低的物價、稅收。因此坦帕在過去的20年中是全美首選的度假、退休療養勝地。據房地產數據公司Attom Data Solutions於去年8月中旬發布的壹篇報告稱，位於佛羅裏達州的坦帕灣和傑克遜維爾，也許未來幾年將是購房者在當年第三季度可能會選擇的全美前十大房市中的兩個。該公司是搜集分析了住宅房地產交易貸款申請的122個地區的數據得出的這個預測。
至於印第安納波利斯市，這裏是印第安納州最大城市，也是其州首府。該市西北距芝加哥240公裏，該市並不具有很宜人的氣候，也不是旅遊勝地，但是這裏的房產市場確異常火熱，這主要歸功於自2011年以來就業市場的欣欣向榮和相對極低的失業率。

參考當地人口增長的比率，除印第安納波利斯市外，其余城市的人口增長比率都已經超過了該城市所在州去年的平均增長率，證明上榜城市也許的確因為當地房產市場對於置業者較高的可負擔程度，吸引了不少外地人或者外國人移居此處。美國房價排名2018年基本不變，上述的五個城市是可以首先考慮的。

全澳各地首次置業者存多久錢才夠首付？| 澳洲

新州的首次置業耗時最長，不過全澳範圍內首次置業耗時最長的城區則是珀斯的Peppermint Grove。

澳洲買房最低首付多少？據澳洲廣播公司報導，綜合澳洲統計局（ABS）、房產調研公司CoreLogic及西澳銀行（Bankwest）各項數據得出，澳洲東西海岸房市狀況對比明顯：悉尼首次置業者存夠20%的購房首付（以當地中位房價為基準）需要的時間竟長達珀斯首次置業者的2倍。

全澳各地首次置業者存多久錢才夠首付？| 澳洲 — 珀斯已成為內陸地區最具負擔性的首府城市（圖片來自於居外網珀斯真實房源，物業編號： 28318281）

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本次調研基於統計局的收入數據（即兩個年齡在25~34歲之間的人的收入均值），計算了他們在高利率儲蓄賬戶中存夠20%的稅前收入所需的時間。調查結果揭示了當地政府轄區（LGA）之間的明顯差距。在這樣的情況下，如何投資澳洲房產就是壹個讓人頭疼的問題。

調查發現，珀斯已成為內陸地區最具負擔性的首府城市，首次置業者僅需3.9年便可存夠103,046澳元的首付；

悉尼買家則需8.2年才可存夠215,133澳元的首付，遠高於全澳平均數的4.6年。

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而5年前，兩市的情況完全相反。由於礦業繁榮衰落，珀斯房價壹跌再跌，僅上壹財年便已下跌4.3%，同時期內，悉尼房價上漲11%。

墨爾本為全澳第二昂貴的城市，首次置業者需花6.4年才能存上153,008澳元的首付，比去年多用了8個月。盡管房價增長強勁而工資增長疲軟，但得益於房產印花稅減免政策的推行，截止2017年8月的壹年時間裏，首次置業者人數仍增加了3%。

布裏斯班買家需花4.5年存夠105,950澳元的首付；

阿德萊德買家要4.2年存夠90,665澳元；

霍巴特買家要3.8年存夠77,812澳元首付。

在全澳首次置業者夫婦存首付用時最長的前10個地方政府轄區中，新州占了8個。2016/17財年裏，新州的首次置業者買家最少，僅占全部房市交易的8.1%。而珀斯的首次置業者比重已逾1/5。盡管如此，最昂貴的地方政府轄區仍落在珀斯——薄荷林區（Peppermint Grove），這壹區的首次置業者需用21.2年才能存夠67.3萬澳元的首付。

來源：澳洲新快網

責任編輯：Shelly Du

尋找悉尼房市窪地這些城區中位價低於65萬澳元 | 澳洲

據Domain.com.au 報導，儘管悉尼的獨立屋中位價格現已達到7位數，但最新數據顯示，仍有81個城區供應售價不到65萬澳元的房產。

Domain 集團分析發現，在悉尼西區和西南區，部分城區出售的房產中，有1/4的售價低於首次置業者全額印花稅扣減上限價格，即65萬澳元。

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悉尼這81個城區房價不到65萬澳元 | 澳洲 — 悉尼房價全面上漲但仍有81個城區供應售價不到65萬澳元的房產，對於首次置業者來說可負擔性程度高，還是會吸引來眾多買家

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不過，悉尼大學（University of Sydney）城市與地區規劃與政策研究帶頭人菲布斯（Peter Phibbs）指出，儘管這些城區房價的可負擔程度很高，但另一個擔憂隨之浮現——有65萬澳元以下房產出售的地段距離悉尼中心商務區（CBD）都太遠，導致在市中心上班的居民需要將按揭積蓄花在交通上，城市交通網絡也會面臨更大壓力。

這些城區中，距離悉尼中心商務區最近的是卡拉馬（Carramar），距離城區30公里。稍遠一點的有希爾斯郡（Hills Shire）的博士山（Box Hill），以及霹靂鎮（Blacktown）的馬斯登公園（Marsden Park）。

不過，希爾斯郡房產中介庫馬爾（Sanjeev Kumar）指出，要以這種低價買到排屋，“非常罕見”。事實上，當地此類低價交易主要是針對55歲以上居民供應的養老別墅，並不面向首次置業者。

悉尼市中心西北方向40公里處的帕克利（Parklea）最近12個月有小型排屋曾以65萬澳元以下的價格出售，但現在已告售罄。

如果希望能有更多選擇，尤其是針對獨立屋，就要考慮比霹靂鎮更外圍的城區，包括聖瑪麗斯（St Marys）、惠倫（Whalan）、萊斯布里奇公園（Lethbridge Park）以及特裡蓋爾（Tregear），這些地區的中位價在65萬澳元左右。

在西南部，年輕買家如果希望能有更多選擇，可以考慮卡姆登（Camden）——卡姆登南有1/4的住房以65萬澳元的價格出售。不過當地房價預計即將上漲。

來源：澳洲新快網

責任編輯：Shelly Du

悉尼已無城區中位價低於50萬澳元 | 澳洲

據澳洲房產網Domain報導，悉尼住房可負擔性邁向另一里程碑，該市已無城區中位房價在50萬澳元以下。

據瞭解，5年前，悉尼有159個城區中位房價低於50萬澳元。隨著房價不斷上漲，這類城區數量逐漸減少。

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漲漲漲！悉尼已無城區中位價低於50萬澳元 | 澳洲 — 如今偌大的悉尼已無城區房價中位價低於50萬澳元

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今年3月份，悉尼剩下4個城區中位房價低於50萬澳元，6月份時則僅剩下威爾莫特（Willmot）一個城區，為48.5萬澳元。現在，該市已經沒有城區的中位房價低於50萬澳元。

據第三季度數據顯示，悉尼特裡蓋爾（Tregear）中位房價為51萬澳元，是最靠近50萬澳元界線的城區。其次則是威爾莫特，51.5萬澳元。這兩個城區均位於CBD以西40公里外。

Domain集團首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，這強烈顯示出對於首次置業者來說，悉尼的房價難以負擔。

儘管在今年第三季度，悉尼總體中位房價有所下降，但低價市場的價格仍在上漲，帶來了不小的壓力。

悉尼17個中位價低於60萬澳元的城區：

目前大悉尼地區（Greater Sydney）中位房價在60萬澳元以下的城區也僅剩17個，其中包括最便宜的特裡蓋爾、以及鄰近的威爾莫特、布萊基特（Blackett）和德魯伊特山（Mount Druitt）等。

澳洲統計局（ABS）8月份公佈的首次置業者數據顯示，新州7月份實行印花稅優惠政策後，首次置業者略有增多。

澳洲首次置業者組織（First Home Buyers of Australia）的聯合創始人辛格（Taj Singh）表示，這使得一些城區中位房價突破50萬澳元，同時促使霹靂鎮周邊城區的房價上漲。

除此之外，一些年輕買家不願考慮與CBD相距40公里以上的城區，則會考慮市內中環60萬至70萬澳元範圍的公寓。部分地區需求增多，房價上漲，令首次置業者購房更艱難，很多人需要依靠父母支持，並考慮偏遠地區或州邊際地區。

（據澳洲新快網）

責任編輯：Shelly Du

貸款總額破紀錄首置者又回來了？| 澳洲

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印花稅減免促回暖

今年7月1日新財年開始之後，新州和維州將對購買價值低於一定水平的首次置業人士實行減免印花稅的利好政策，幫助他們更好地解決置業難的問題。數據顯示，首次置業人士貸款總額在6月份佔到了所有貸款總額的15%，是兩年以來的最高值。而首次置業人士申請的貸款總數為8,573筆，也是近三年來的最高水平。

截至今年6月的12個月來，首次置業人士的貸款總額達285億元，是自2006年6月以來錄得的最高紀錄。

悉尼墨爾本首置買家活動增強

諮詢公司SQM Research的執行總裁Louis Christopher表示：“ 我猜，6月份的首次置業者是在為7月份做準備。他們先申請貸款的批准，然後在7月開始之後去買房子。”

有不少證據支持這種說法。在悉尼和墨爾本兩大主要城市中，首置買家7月的動作似乎已經證明了這一點。

有Smorgon家族支持的私人物業開發商Intrapac的首席運營官Max Shifman表示：“自7月1日以來，我們已經看到首次置業者活動的增長。首置者所購買的銷售比例已經大大增加。”在Intrapac公司最近的19筆銷售中，有三分之一都是首置買家買走的，而在7月份，這一比例翻了一番，首置買家佔到了三分之二。

來自中國的物業開發商保利的房地產代理部門表示，該公司位於悉尼Epping的Poly Horizon項目和位於悉尼西部的Werrington的Grove Place的銷售，在7月份都有大幅上漲，而背後推手主要是首置買家的需求。

聯邦政府樂見

聯邦財長莫瑞信（Scott Morrison）對首次置業者的大舉回歸表示欣慰。他說：“首次置業者正在努力回到澳洲的物業市場中來，這也明確地說明了有關銀行貸款條例的新政是正確的。”

而物業行業更樂於見到這種情形。澳洲物業學院的主席Malcolm Gunning說：“6月份的數據顯示，隨著監管機構和銀行採取行動，遏制投資者對房地產的需求，投資者活動下降之後，自住業主和首次置業者的回歸說明澳洲的物業市場正在調整。”

總體貸款亦走強

不過，上個月的投資者貸款漲幅也達到了驚人的1.6%，投資者貸款總額由5月的123億元上升至125億元，為三個月來的高點。7月，住房貸款總額上漲0.8% ，達333億元，低於市場預期的1.5% 。對此，JP Morgan的經濟師Tom Kennedy說：“銀行正在變得越來越挑剔，抵押貸款利率開始上漲，而且目前的物業持有人開始越來越持觀望態度。”

SQM Research的Christopher表示，市場結構對首次置業者的調整，可能會導致降低整體價格上漲速度的減慢。他說：“直到今年第一季度末之前，在悉尼和墨爾本，自住買家和投資者的市場活動都相當活躍，但在目前的情況看來，價格會有變化。下一步，澳洲審慎監管局會介入市場，在過後是下一年的聯邦預算，市場的狀況在這些事情的推動下可能會發生大的調整。”

但他同時也表示，儘管第二季度的物業活動還在增長，但第三季度之後，物業買家的結構可能會發生變化。他說：“我想到9 月份的季度時，澳洲的樓市可能會稍稍走弱，然後在12 月份的季度出現反彈。”

本月初CoreLogic的數據顯示，墨爾本7月房價環比上漲3.1%，而悉尼的則上漲1.4%。

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（據澳洲新快網）

統計局：新州首次置業買家平均貸款36萬 | 澳洲

據Domain報道，在買家積極跟進市場並且利率處於歷史最低水平的大環境下，澳洲房貸體量近年來多次創下歷史紀錄。澳洲監管部門因此制定壹系列嚴格借貸法規，澳洲各銀行也逐漸提升貸款利率，同時嚴格審核貸款人資格。

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然而，澳洲統計局公布最新數據，顯示今年5月新州非首次置業買家貸款簽約數量達到17,375，較上月上漲1.4%，同時創下2015年12月峰值以來第3高月度紀錄。不過，截止今年5月的12個月內，新州非首次置業買家貸款年簽約數量約為184,600，同比下滑3.6%。

考慮到近期銀行利率調整方向，預計房貸體量將出現壹定程度放緩。

此外，澳洲統計局數據顯示，今年5月新州非首次置業買家平均貸款455,300澳元，較上年5月增長33,700澳元。在過去20年裏，新州非首次置業買家平均貸款金額增長明顯，1992年新州非首次置業買家平均貸款僅為93,900澳元，2002年增長至196,900澳元，過去10年裏平均貸款增幅遠不止翻倍。

5月，新州入門級買家活動增長7.7%至1600貸款人次。新州首次置業買家平均貸款為361,000澳元，較上年同期增長3,200澳元，但遠低於2016年10月峰值396,500澳元。不過，按照目前房市發展情況，新州首次置業買家平均貸款超過400,000澳元是遲早的事情。

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（據澳洲新快網）

英國房產市場漸冷但首次購房者數量增加 | 英國

英國房地產市場放緩吸引了更多的首次購房者進入房地產市場。

根據抵押貸款協會（CML）的資料顯示，3月份首次購房者的貸款環比上升了30%，比去年同期高出12%。

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然而，抵押貸款協會將首次購買者定義為購買房屋同時並沒有出售另壹套房屋的人，因此有些人可能之前就擁有房子。

總體而言，首次購房者在5月份共有31,500項抵押貸款協定，涉及49億英鎊，占所有貸款買房人數的壹半以上。相比之下，更換房產的人共獲得了30,200筆按揭貸款，比起去年同期少了28%。

在搬家人數逐年減少的同時，今年給首次購房者的貸款比自2007年之後的任何壹個三月都要多。

與此同時，由於脫歐帶來的不確定性和大選導致的房產供應緊張，現有業主將會對下壹步的選擇采取謹慎態度。

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為滿足首付悉尼首次置業者需存款40年 | 澳洲

據《每日郵報》報道，新數據顯示，悉尼首次置業者平均需存款40多年，才能滿足10%的首付要求。

澳洲買房最低首付多少？據了解，瑞銀集團（UBS）以年收入8萬計算出的平均周薪作為個人收入慘考值，結合每年凈收入5%的存款率、首次置業者購房的平均房價40萬澳元來計算首次置業的存款要求。該集團經濟團隊公布的數據顯示，澳洲普通首次置業者需要存款11年，才能完成10%的首付要求。

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為滿足首付悉尼首次置業者需存款40年 | 澳洲 — 悉尼首次置業者需存款40年才能滿足10%首付要求

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瑞銀經濟師哈斯勒姆（Scott Haslem）指出，過去5年，澳洲的房價平均增長了7%，遠超過家庭收入增長的4%。而如果按照這種趨勢發展下，潛在的首次置業者將可能永遠無法完成10%的首付要求。另外，按照悉尼目前的中位房價120萬澳元來算，首次置業者也需要存款40年才能滿足10%首付要求。

盡管5月份悉尼和墨爾本的房價再次出現下降，但由於薪資水平增長幅度較小，因此兩市房價依然超出許多人的負擔。除此之外，盡管有行業指數顯示，4月份全澳的新房銷售量增長了0.8%，但開發商擔憂的是，新房銷售增長無法阻止房屋建設及購買活動的弱化。

房價增長與薪資增長之間的差距越來越大，因此按照目前的趨勢，首次置業者想要購房，需要有外的幫助。據悉，上周，新州政府宣布將針對外國投資者提高稅收，並從7月1日開始實行新政策，降低首次置業者的印花稅負擔，包括對65萬以下首套房全部減免印花稅，對價值達到80萬以上的物業實施部分稅務減免等。

（據澳洲新快網）

新政！65萬以下首套房全部減免印花稅 | 澳洲

據《每日電訊報》報道，新州政府日前宣布，州內首次置業者將無需支付65萬澳元的新房及已購房產的印花稅，對於房產價值達到80萬以上的房子也將實施部分稅務減免政策。新州政府為解決住房可承擔性問題制定的方案將於7月1日起正式實施。

新州州長貝瑞吉克蓮（Gladys Berejiklian）估測，整個稅減計劃將耗費州財政12億澳元。但州長表示，這將使首次置業者大為振奮。政府此番政策調整將為首次置業者省下最少3.4萬澳元。

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據了解，新州財政廳長派羅特（Dominic Perrottet）曾直斥對借款人的按揭保險收取印花稅的政策，稱其為“壞稅”，而此番稅務減免將取消對借款人的按揭保險印花稅。此外，新州政府還取消了面向投資者發放的5000澳元新房補助計劃。州長表示，提振供應將始終是政府工作的優先事項。

另外，海外投資者需繳納的印花稅稅率將翻倍，從此前的4%漲到8%，土地稅也將從0.75%漲到2%，此番上調預計將在未來4年為新州政府帶來19億澳元的財政收入。據報道，自2016-17年預算案推行海外投資者附加稅以來，政府已從3000海外買家身上收取了1.5億稅收。而今年初，在新州置業的有十分之壹為海外買家。

但派羅特已表明將優先關照澳洲人的決心。這位財政廳長表示，盡管海外投資為新州帶來了重要的資金流，但政府的優先工作是確保澳洲人民首先買到房，實現澳洲夢。

據了解，新州政府最近公布的海外投資者附加稅政策堪稱全澳嚴苛之最（維州對海外投資者的印花稅僅7%，土地稅為1.5%）。而除了8%的印花附加稅外，海外買家還需另外支付最高7%的轉讓稅，政府可按房產成交價向海外買家征收的稅比總和將達到14.5%。

（據澳洲新快網）

首次置業者的高興事！新州將提供更多優惠政策 | 澳洲

新州政府將在6月20號的預算中提及住房可負擔性解決方案涵蓋了開發商和住房需求各方的措施，幫助首次置業人士獲得補助，其中還可能包括印花稅的折扣。

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在周四關於新州電網私有化的新聞發布會上，新州州長貝瑞吉克蓮（Gladys Berejiklian）女士同時也對首次置業優惠政策作出回應：“毫無疑問，滿足住房供應是調控房價的主要驅動力，但還有更多我們政府可以作出努力的地方，以真正地支持那些比以往任何時候都更苦苦掙紮的首次置業者。”她還指出，“因為政府明白住房市場面臨著多方挑戰，所以我們的措施將涵蓋至各個方面，主要重心會放在住房供應本身上”。

周二的聯邦預算的公布意味著從7月1日起，首次置業者將允許購房者以自願為原則可動用高達3萬澳元的退休金用於支付首置物業的首付。然而，根據CoreLogic數據顯示，在悉尼的房屋或公寓的中位數價格為86萬澳元，此類住宅所需的印花稅費用約為35,000澳元。

首次置業者高興事！新州將提供更多優惠政策 | 澳洲
新州州長貝瑞吉克蓮女士上任後把解決新州住房可負擔性視為她的首要任務。她排除很多政策障礙堅持落實以土地稅替代印花稅，這樣的調整是應對住房可負擔性的可行辦法之壹。

“她還指出，對於如何調控住房市場，新州政府會側重在基礎設施的支出和私人住房投資方面，“我們政府需要更多地著眼於需求方的立場以充分幫助到首次置業者。”

曾支持貝瑞吉克蓮女士上任的新州財政部長加佩羅特（Dominic Perrottet）也認同她的說法。“印花稅是首次置業者進入住房市場的重大障礙”，他說：“我們壹直在努力推行房屋可負擔性的壹系列措施，顯然供應方面和需求方面都是措施的壹部分。”

“我想提醒大家，根據過往的證據表明我們新州現有的道路，基建，鐵路和運輸等等方面都有著卓越的表現，而相對地，在住房方面我們還需要做出更多的努力，以往的這些顯著記錄也鼓勵著我們可以做得更好。” Berejiklian女士如此強調，“我們所丟失的壹環正是我們現在需要去做到的，要能夠站在需求方立場考慮問題，去思考做些什麽來真正支持人們首次置業。”

二月份，新州政府聘請前儲備銀行行長格倫·史蒂文森（Glenn Stevens）制定出壹項旨在幫助首次置業者的住房負擔性戰略。

幾乎與此同時，在三月份，維州政府決定對購買60萬以下現房的首次置業者豁免印花稅，對於購買房價60至70萬元的首次置業者提供印花稅優惠。然而，維州政府對於房價調控的這些舉措受到來自經濟學家Saul Eslake和澳洲財政部長莫裏森（Scott Morrison）的批評，他們認為這只會使得政府調解其他方面的政策措施以便增加收入。

另外，去年新州政府將海外買家印花稅增加到了7％，事實上海外購房者面臨著更大壓力的印花稅，然而新的數字顯示海外買家仍占全部住宅銷售的11％。

相關資訊：海外開發商如何在澳大利亞持續開展房產業務

（據澳洲財經見聞）