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摘要

受多重因素推動，澳大利亞成熟健全的房產市場吸引了廣大海外投資者的關注。2017年畢馬威和悉尼大學的一項研究報告表明，房產投資占據中國海外直接投資總額的36%，這其中有76%的投資來自私營企業。現任開發商應側重項目執行能力的培養，在當地部署具備亞洲能力的人才，並通過設計驅動式項目打造品牌和行業聲譽。

對海外投資者來說，理想的商業擴張方式莫過於收購一家年輕且成長良好的澳大利亞房企股份，這樣可即時獲取知識資本、行業關系和實地經驗。軟件（人員、流程、關系網絡和品牌）和硬件（項目渠道）需攜頭並進，方可持續增長。采用輕資產和專業服務的方法進行開發會有4個方面的優勢——確保跨項目風險多元化、資本有效部署、與外部各方建立關系、“軟件”可通過堅實的項目渠道進行開發。

在短期內，建議將重點放在本地市場設計驅動的住宅項目上；從中期來看，一旦具備足夠的本地能力，可重點儲備具備持有收入或長期再開發、劃區及重組潛力的大型商業或多用途地塊。

投資環境

過去幾年，大量海外資金流入澳大利亞房產市場，尤其是來自中國的開發商和投資者，他們希望在這個成熟、穩定的經濟環境中發展自己的業務和項目。各種規模的開發商和投資者利用全球宏觀經濟形勢，將澳大利亞作為對外投資的重點，其中悉尼和墨爾本是大多數海外開發商的首選。據房產咨詢公司萊坊國際（Knight Frank）的發布的數據顯示，2014年中國在悉尼和墨爾本的房產投資超過了紐約和倫敦。

推動這一擴張的一系列推拉因素如下：

為何投資澳大利亞房產？

房產行業最根本的驅動力是人口增長——通過自然生育和淨移民兩種方式。據國際貨幣基金組織IMF 統計，在經合組織OECD所有經濟發達國家中，澳大利亞在2004年至2014年間擁有最高的人口增長率，年增長率高達18%。這主要得益於穩定的出生率、來自中國、印度、新西蘭和英國的入境移民，另外澳大利亞是一個非常適合居住和生活的國家，吸引著外來人口的湧入。

純粹從數字角度來看，澳大利亞需在未來25年內再建造一個悉尼規模的城市，以適應人口預期增長。盡管有短期產權周期，但這仍然對主要省會城市的住宅和商業地產需求造成了嚴重的壓力。

一些關鍵因素使澳大利亞成為房產投資的熱土：

1. 澳大利亞在全球十大宜居城市排名第四（《經濟學人》）
2. 澳大利亞經濟25年來持續增長，被國際三大評級機構一致評定為AAA級。
3. 房產市場具有高度彈性，受全球經濟震蕩影響較小。過去20年住宅價值穩步增長。在1992年和2015年間，澳大利亞GDP增速位居發達國家之最。

澳大利亞房產開發環境

對於希望進軍澳大利亞房產市場的任何海外開發商或投資者來說，了解澳大利亞房地產的細微差別和當地特征至關重要。我們概述了開發周期每個階段的一些特定特征，以便您初步了解澳大利亞房產市場的性質，這些特征可能與亞洲的情況有所不同。

這對海外開發商來意味著什麼？我們的觀點是海外開發商需要采取回歸本源的方式發展，信賴專業意見和執行能力。本質上說，有開發商需要著重努力的方面有三個：

1. 通過嚴格的項目管理實踐、與業內同行建立融洽的關系、建立完善的內部質量管理流程和業務體系。
2. 建設一支具備當地知識、行業關系，能進行運營和財務決策的本地團隊。總公司主要負責戰略制定和關系建立。
3. 重點打造設計驅動型項目，吸引更廣泛的本地市場、促進城市公共事業發展，以此打造企業品牌，不斷提升其行業聲譽。

這些可能看起來是常識性問題，但令人驚訝的是有很多開發商只關注項目選擇和盈利能力，而非這些“軟”能力的建設。單純關注項目選址和追逐利潤可能會帶來短期的經濟回報，但我們並不認為這是一個可持續發展的長期戰略。只有通過上述措施，海外房地產開發商方可真正實現可持續發展的房地產業務，而不僅僅是有利可圖的項目組合。

執行這個方法的關鍵是配備一個具備亞洲能力且可信的當地領袖——這個人能夠充當東西方之間的溝通橋梁，在當地有一定的影響力並對澳大利亞的業務運作有著深入的了解。

從戰略上講，在澳洲進行房地產開發有四種方式。我們認為直接收購澳大利亞一家年輕但成長良好公司的股權是最佳選擇。這種方法使開發商能夠以相對較低的初始資本成本快速的利用本地資源和關系網絡，並且能在早期對公司進行控制，將其發展壯大。

在澳大利亞建立可持續發展的房產業務

可持續的房地產業務需要 “軟件”（團隊建設、流程網絡和品牌）連同“硬件”（維護短期、中期和長期的項目渠道）協同發展。他們共同形成一個良性循環。

“軟件”主要是為硬件——項目選擇和項目渠道——提供支持，包括團隊建設、業內關系和品牌建設等等。

硬件涉及項目本身的物理屬性。房地產行業是一個以項目為基礎的行業，項目周期長、現金流不穩定且回款期長，這給資本運營帶來了很大壓力。維持一個強有力的項目渠道對業務的長期穩定至關重要。強大的項目渠道可吸引業內人才，保持持續的現金流，建立自己的品牌，維持行業和政府關系。

輕資產模式是優化資本部署、將風險多樣化、發展外部關系和“軟件”的理想選擇。這種籌劃一般包括

• 與其他投資合伙人和（或）房產基金合資一起跟銀行債權融資合作
• 例如——65% 銀行債權、25% 合資股本、10% 股權，利潤50/50分配
• 開發期間用以維持現金流的專業費用（保險和銷售佣金），及項目竣工時為再投資預留的開發利潤。

根據項目類型劃分，澳大利亞主要有三種不動產土地

• 未獲批地塊——這些“生地”尚未取得規劃許可，規劃風險較高。一般來說，這種地塊上已有住宅或商業房產，這些房產具有一定的收入潛力。由於需要獲得法定批准，這類項目的總體周期將至少延長6-12個月。
• 已獲批地塊——這些地塊已獲得開發許可，開發風險較低，但拿地價格一般會高於市場價值。這些地塊回報快，項目渠道完善。根據不同的項目規模，項目周期可最快只需12個月。
• 戰略性不動產——儲備主要商業地塊，可打造長期項目渠道及兼並相鄰地塊的潛力。

將上述項目類型相互結合對於長期發展及控制未來房產周期是至關重要的。

從長遠來看，將設計驅動式項目和本地市場有效結合是潛在項目投資策略關注的重點。

關於盛達文地產發展有限公司

盛達文地產發展有限公司位於澳大利亞墨爾本，專業從事地產開發及咨詢業務。我們秉承一個理念-對每位客戶熱情以待。我們運用自己獨特的見解與深厚的專業知識為客戶提供房產咨詢，滿足他們的置業需求。我們的服務範疇包括：房地產開發，項目管理和獨立項目代表服務。

（以上為作者觀點，讀者可據此做商業決策。內容提供者：李健文，董事總經理）

 

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