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波士頓房產熱區三單元公寓：俯瞰查爾斯河、坐擁最強大學

波士頓（Boston）是美國馬薩諸塞（Massachusetts）州的首府和最大城市，也是美國大陸東北部新英格蘭地區的最大城市；它是美國東海岸的主要海港之壹，也是西半球最古老的仍然活躍的商埠和漁港之壹，如今已成為全球高等教育、科研、金融、生物技術和醫療保健產業的中心。這套三單元公寓位於熱門街區，街上有波士頓很多著名的景點。精美的住宅不僅可以俯瞰查爾斯河，並且十年來整體價格始終上揚，可見其增值潛力不小。

谷歌地圖截圖：波士頓查爾斯河畔的貝肯街（Beacon Street）474號公寓大樓 — 谷歌地圖截圖：**波士頓查爾斯河畔的貝肯街（Beacon Street）474號公寓大樓**

波士頓：全美教育水平最高地區，可享優惠房產稅政策

波士頓地區是全美教育水平最高、歷史最悠久也是當地居民綜合素質最高的城市，全國排名總是在前十名以內。這裏是全世界著名高等學府最集中的地方。美國現任總統就畢業於哈佛大學，前任的布什總統與以前的老布什總統、肯尼迪總統等均畢業於波士頓附近的Philips Academy；蔣介石夫人宋美玲及其姐妹和克林頓總統夫人希拉裏都畢業於波士頓西南的韋斯利Wellesley女子學院。

美國長久以來重視人才引進，在科技與創新領域保持的領先地位部分正是由於美國吸引了大量的海外人才。波士頓擁有麻省理工、哈佛等世界級名校，為當地輸出多領域人才，馬薩諸塞州在彭博社2016年1月發布的美國各州創新研究調查報告中，也以93.33分成為美國最創新州。波士頓政府為留住人才，提供了有利的稅收激勵政策、高等教育政策和科技人力資源政策。波士頓形成了人才-政府-學校-產業的緊密合作，人才資源支持了波士頓的長期經濟發展。同時，波士頓政府為買房自住的戶主提供優惠的房地產稅。由於人才的持續流入保證了壹定的住房需求，波士頓的房價指數壹直都處於高位，存在長期的增長。

這套住宅位於貝肯街（Beacon Street）474號，這是在波士頓房地產熱區後灣（Back Bay）上的壹條街，聯通波士頓、布魯克萊恩（Brookline）、布萊頓（Brighton）和牛頓（Newton）。這條街上有波士頓很多著名的景點：州議會大廈、有名的”Cheese”酒店、高檔購物店、公園。同時這裏是壹個旅遊勝地。這條街上有很多豪宅，成為壹景，街上的小區貝肯山（Beacon Hill）是波士頓最熱的最貴的小區之壹。據美國著名地產網站Trulia統計，Beacon Hill中位房價的年度升幅是30%，相對於整個波士頓地區的平均中價房屋年度增長5%來說，熱度可見壹斑。這套住宅所在位置很好，未來升值空間很大。

俯瞰查爾斯河的絕佳位置，現代豪華風格舒適精美

這套帶有3個臥室的公寓位於壹棟豪華大樓，帶有現代風格的設計，通透明亮又帶有精美的細節。整個大樓內有電梯，占據壹個私密的位置，住宅的復式客廳俯瞰查爾斯河（Charles River），享有漂亮的景色。查爾斯河從市中心延伸到劍橋市，河面寬闊，兩岸排列著哈佛，MIT和波士頓大學等名校以及摩天大樓，儼然成為波士頓的平面地標。

公寓擁有3間臥室、2間全套浴室、1個洗漱間，總共面積為2,739平方英尺，適合多人口家庭入住。這裏的空間設計合理，多扇窗戶將戶外景色納入室內。氣派的全玻璃樓梯連接兩個樓層，風格新穎的廚房配套完善，還有私家大露臺提供了十分愜意休閑的空間。在這裏欣賞美麗的查爾斯河，您會為自己的選擇感到滿足。

住宅內的大客廳朝向正面，設有美麗的飄窗，坐北朝南，光線充足。室內設有壁爐，外加中央餐廳和化妝間，整個空間格局合理。因為住宅層高很高，所以提高了居住舒適度。主套房有大型定制步入式衣櫃和豪華主浴室，還有直接通向大樓後方的車位。

這套住宅位置好、設計新穎，該地區房產始終受歡迎，過去十年價值翻了壹番，未來升值空間依舊很大。欲進壹步了解詳情，請點擊http://www.juwai.com/38697744.htm，或致電居外熱線400 041 7515查詢。

註：本文屬於商業贊助內容，素材由居外簽約經紀人Beth Dickerson提供

文字：吳潔
排版 & 責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

國外房產稅如何征收的妳知道嗎？

每年兩會關於“房產稅”或“房地產稅”的問題都是焦點。

今年全國人大記者會上材政部肖捷部長和史耀斌、胡靜林兩位副部長就熱點問題答記者問給出了壹份相對詳細的最新版官方說法。在房地產稅實施上總體思路早已確立為“立法先行、充分授權、分步推進”，目前的進度則處在“抓緊起草和完善房地產稅法律草案”階段。

我們來看看國外房產稅是怎麼征收的！

1、美國房產稅

首先來說壹說美國，美國的房產稅地區不同房產稅率是不壹洋的，也就是說根據材政支出抉定房地產稅的稅率即使在壹個城市但是是在不同的街區，由於公共投入不盡相同稅率也不相同。

房地產的估定價值由兩部分構成：壹是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值），二是土地的價值。

美國房子要出租，照洋收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產轉讓還要收15%的資本得利稅還有交易價格1%～5%的營業稅。如果房子是按揭購買還要對貸款額征收0.35%的印花稅另外加0.002%的無形稅。對按揭購房者房地產稅通常由銀行代繳。

2、英國房產稅

英國的房產稅規定的比較完善而且隨著社會的發展還在不斷的調整和修改當中英國房產稅的基本制度包含：納稅主體、征收範圍和征稅對象、稅率、稅基、免稅規定。

在英國買了房子並不壹定就買了土地，有的房屋土地僅有壹定期限的使用權。獨立房屋土地所有權與房產所有權可以統壹，但公寓住宅則不同，因為是幾十護、幾百護人共用壹塊土地此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”：這表示土地所有權也許在某個人手裏也許在政府手裏。

3、法國房產稅

法國房地產稅包含在材產稅裏，材產稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等材產合並納稅，也就是說按照各類材產的總價值計征。對大多數家庭來說，材產稅主要就是房地產稅。

根據法國稅法如果是法國公民和歐盟公民在法國境內連續居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的材產征稅，如果在法國境內居住不超過183天則只對在法國境內的材產征稅。

小編告訴妳噢法國材產稅實行六級累進稅率制。2010年材產稅的起征點為790000歐元：這是包括所有房地產在內的各類材產的總價值：這壹標準大約是法國法律規定的45年的最低工資。

4、葡萄牙房產稅

在葡萄牙買房需要繳納6.5%的房屋交易稅以及0.8%的瑩稅，此外還需要繳納城市建設管理費：兩房以下單位繳納1200歐元而三房以上繳納1500歐元且所持有的物業產生租金收益就要每年按租金收入28%繳納增值稅。

在西班牙的房產持有期每年繳交0.4%~0.8%的房產稅。

5、西班牙房產稅

在西班牙買壹手樓需繳納10%的交易稅，同洋的道理買二手樓則需繳納7%的交易稅。

此外房屋登記費按總房價1%繳納。出租房的收益需要申報並按當地的分稅制度納稅，但需要指出若房屋是租給35歲以下的年輕人則無需申報及納稅。

華裔夫婦9萬美元買舊金山豪宅街道鬧風波交易終被撤銷 | 美國

居外網於今年8月報道，一對華裔夫婦在2015年以9萬美元的低價買下了舊金山的一條街。然而現在，舊金山市政府決定取消這筆交易，從這對夫婦手中收回街道，並將9萬美元退還給他們。

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本周二（11月28日），舊金山監事會（San Francisco Board of Supervisors）作出決議，認為該市的稅務機構在決定拍賣這條街道之前，沒有進行合理努力將漏繳房地產稅一事通知當地居民，並投票決定取消這筆交易，將這對華裔夫婦支付的9萬美元如數退還給他們。

對於舊金山政府取消交易的決定，Michael Cheng和Tina Lam夫婦表示堅決反對，並聲稱將為此告上法庭。即使最終打官司的花費可能超過購買街道的9萬美元，也在所不惜。

豪宅街區

這條名為“普雷西迪奧－特雷斯”（Presidio Terrace）的環形街道兩側共有38套價值不菲的豪宅，平均售價超過500萬美元（約合人民幣3400萬元）。國會眾議院少數黨領袖佩洛西（Nancy Pelosi）、前舊金山市市長阿利奧托（Joseph Alioto）、加州民主黨參議員範斯坦（Dianne Feinstein）等政治名流都曾是這裡的住戶。

購買這條街道的華裔夫婦名為Michael Cheng和Tina Lam，他們一人出生在台北，一人出生在中國香港，是美國的第一代移民，由於從事房地產投資，夫婦倆一直很關注網上的拍賣信息。而現實是，上述這種拍賣信息其實很容易被多數人忽略。在1948年美國最高法院立法禁止實行種族契約之前，這條街上的房子還只能被賣給白人。

買下街道背後的故事

為什麼街道會被拍賣？原因是Presidio街的住戶管理委員會在過去30年裡每年漏繳了14美元的地產稅，30年欠下的稅款，加上利息和罰款，總計994美元（約合人民幣6758元），就是因為這樣一筆欠款，Presidio街最終被舊金山市政府拍賣。後來，管委會的律師經過調查後發現，管委會未按時繳稅的原因，竟然是因為當地政府將納稅通知單寄到了他們從1980年起就不再續約的會計師那裡。

知道Presidio街將被拍賣，富豪業主們立刻聘請了頂級律師，並向舊金山檢查委員會提出申訴，尋求撤銷拍賣。同時也起訴這對夫婦，禁止他們在訴訟過程中轉賣街道產權。

其實，在被剝奪道路所有權前一天，華裔夫婦曾主動提出，可以把道路賣回給豪宅業主們，不過開價95萬美元。但這也沒用，舊金山市監事會最終還是在周二否定了道路的拍賣，理由是政府收稅者當初沒有及時通知業主繳稅。監事會一名成員甚至批評這對華裔夫婦，稱他們敲詐業主。一名業主表示：“當我得知這件事時很震驚，也對有人可能利用這種漏洞買下我們的街道和步行道感到擔憂。”

據悉，華裔夫婦將會獲得返還當初拍賣時支付的9萬美元，不過Michael Cheng表示，豪宅業主們仗勢欺人，沒有盡到繳稅的義務卻找前鄰居、國會參議員撐腰。事前Michael　Cheng曾表示如果交易被撤銷將要上訴重新奪回所有權，事後他更發表聲明稱“令人遺憾，交易最終通過投票被撤銷，在舊金山如果你是有錢人或者跟政治人物有關系，那麼政府會用不一樣的標准來對待你。”

支持華裔夫婦的舊金山市民批評，如果這條路在市內其他平民區，市領導將不會對此事如此重視。據悉，Presidio街的豪宅均價高達480萬美元，是舊金山住房均價的4倍多。

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信息來源：第一財經
責任編輯：Zoe Chan

加拿大房市黑天鵝來襲 | 加拿大

2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊，不只是美國房市重挫，更帶來全球金融市場大災難。相隔9年，華人很喜歡投資房地產的加拿大，開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司，近期遭存款戶大幅提領資金，出現資金周轉風險，是否會演變成加拿大版次貸風暴，後續發展值得注意。

中國資金大量流入加拿大房市

加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷，但因為較開放的移民政策，吸引不少華人移居加拿大，也帶動房地產市場成長。早期吸引不少中國台灣、中國香港民眾移民，近年則吸引中國大陸新富階級移民，華人眾多的溫哥華，房地產市場非常火熱。

根據統計自2010年到2015年，有900多億美元中國資金流入加拿大房地產，至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有，全加拿大房地產外資占比也有19%。

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對外國人課重稅，房市降溫

資金流入持續推升房價大漲，去年更來到高峰。根據加拿大央行統計，2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%，多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱，讓卑詩省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅，此外，若賣房獲利50%也要課稅，希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果，2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。

根據今年1月的統計，加拿大房價雖仍呈現持平狀態，但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下，房屋貸款審核也更為嚴格，房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是，當時美國利率從低檔快速調升，基本利率已調高到5.25%，民眾繳不起房貸，因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位，並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升，也將對房市帶來衝擊。

房貸公司面臨流動風險

加拿大房市泡沫的擔心，已經在市場上喊了好幾年，但至目前為止，房市仍未出現大幅逆轉。不過，4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣，作為緊急流動准備，此舉讓該公司股價單日暴跌65%，並引起其他同類房貸公司股價重挫。

這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶，再將資金轉作房貸貸放，但4月份出現存款大額流失現像，因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌，產生類似擠兌現像，帶來惡性循環。

Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司，他面臨的資金周轉風險，究竟只是單一事件，還是可能進一步引發其他房貸公司風險，仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金，是否也預見到房市危機？

小心蝴蝶效應，提高警覺

回顧美國2008年的房市危機，第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產，之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家，若沒有透過層層金融商品轉包，不一定會轉嫁風險給全世界。同時，也有金融業者表示，該公司占加拿大房貸市場規模僅1%，且加拿大金融體系穩定、體質好，發生系統性風險機率不高。

不過，從Home Capital Group事件看來，房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關系，是否會引發蝴蝶效應，值得密切注意了。

（據好房網）

美國房子為何炒不起來 | 美國

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導，提及的大多也是難以復制的個案。美國房子之所以炒不起來，是因為相關稅費在制度設計上，給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的腳鐐”。

紐約瑞禧地產創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示，炒房這個概念在美國不適用。美國房地產市場歷史悠久，法律齊全。次貸危機過去10年了，美國房地產市場已基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地產稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉，所得利潤需交短期資本所得稅，這個稅率與賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10％到39.6％，共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15％，高收入階層是20%，低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上，且此房是賣房者自住房，則有25萬美元（1美元約合6.9元人民幣）的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為50萬美元。而如果是二套、三套投資房，則無此免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有10%的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

同時，在美持有房產的成本也相當高昂。首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各州有差異，同一州內不同郡市之間也可能不同，具體計算起來比較復雜。在紐約，除曼哈頓島之外，一般而言，房產密度較高或者商業較發達的郡縣，房地產稅相對會低些。比如長島，價值在200萬至300萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會因此增加。

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其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費8000至1.4萬美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用（如果自己不做的話），一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單，比如丟垃圾不合規，罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍，房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右，如果出租房裡有2至3家人住，保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裡的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等，出租了也需房主維護修理，到使用壽命年限則需全部翻新更換，水、氣、電、供暖和制冷系統更需維護，獨立房還需維護或更換房頂、外牆、內牆，草坪需要剪草，游泳池需要專業維護等等，而美國人工相當昂貴，動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅，住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲，最後索性只住一個角落，泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租，還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽，到期租客不續簽，則需整修清理，尋找新租客。要碰上賴租的，需要隔30天書面催租一次，催租兩次後，才可提告，而法庭排期則要在2至3個月以後，法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限，如有孩子，這個期限會更長，至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外，賣房時需交付房產中介佣金、轉讓稅及其他手續費，加在一起約為房價的8%－10%，而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然，在房價上漲幅度有限的情況下，減去上述種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地產創始人傑西·湯說，也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，他們首先關心的不是房價能漲多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便於出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。

（據新華社）

2016年中國台灣房地產市場回顧 | 海外

2014年中開始，臺灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，臺北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來臺灣的房地產市場發展，或可從過去壹年10條房產熱搜新聞回顧，預測臺灣房市未來動向。（新臺幣對人民幣匯率）

臺灣2016年房產新聞回顧分為“政策面”、“市場面”、“稅務面”三大方面。與“政策面”相關的大新聞有4則：

加強建築物安全。土壤潛勢區的公布以及老屋買賣要“健檢”這兩個消息，受不少老屋主反彈。屋主們並非反對政府公布資訊，而是反對政府公布後，卻沒有相關配套的補強措施，造成未來買主購買後，衍生後續的追加成本。

加速都市更新

登記制度和全球發達國家接軌。目前的法規與建築開發的相關法規，形成“日出和日落”條款的配套措施。在目前樓價持續下跌的趨勢下，這些條例定必令開發商和地主在進行中的都市更新和合建案中，形成建築面積縮減和單價下調的雙重打擊。

“稅務面”相關大新聞有3則：

房地合壹稅出臺。2016年起房地合壹稅正式實施後，套牢了許多投資客，成交量低迷壹年多，也許當舊的奢侈稅在2017年底“退場”後，投資客才能放手出售。

六市持有稅大幅增加。臺灣6個城市的持有稅大幅增加，讓買房收租的長期投資者裹足不前。尤其是臺北市的新成豪宅，傳聞曾有買家因持有稅過高，寧願損失訂金也不願意交屋。臺北新落成的豪宅凈租金報酬約為1.5%，而持有稅超過1%，且不同於西方國家，可以作為收入的扣抵，因此租金所得繳完所得稅後，需再扣除持有稅，變相剝削業主的收入。

遺產贈予稅的增加。當局增加遺產贈予稅，使高達十數兆臺幣的在外資金回流減慢，拖累房地產市場發展。

光看政策面和稅務面，看似臺灣政府的招數打擊了房地產市場，但我們卻在“市場面”看到了希望。與“市場面”相關的大新聞有四則：

2016年中，板橋建商開了“降價完售”的第壹槍。對周邊同業和二手房屋開始形成強烈的降價壓力，也帶領大臺北的房價紛紛降價，大大提高當地交易量。

政府推出“以房養老”專案，降低年老業主參與都市更新以及合建分售的意願，也減少市場供應量，尤其臺北市中心的老屋房價，因周邊完善的醫療資源與生活機能，呈現“蝸牛步”極緩慢的跌勢。

去年臺灣成為全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地點，這可能是最鮮為臺灣人知道的好消息，若更多外國人喜歡來臺工作，自然對當地房地產業有正面影響。

去年中國香港移民臺灣人數，首度超過1,000名。隨著臺灣少子化和人口老化影響，臺灣將於5至10年逐步開放移民限制，為當地市場帶來新的購買力。

綜觀以上10則2016年的房產熱搜新聞，政策成為了臺灣房地產市場快速流動的阻礙，加上政策和稅務配套並不完善，民眾在購買房屋時，需嚴謹計算未來財務負擔。我認為，若臺灣政府未來提出更多相關法案時，應先做足全套考量，包括參考房地產開發商、房地產中介平臺等供應者，以及房屋買家等需求者的意見，並平衡各方的需要，才能推出更有利市場發展的政策。

至於想投資臺灣房產的海外買家，建議可先以租屋方式在臺灣居住壹段時間，熟悉臺灣市場氛圍，並確定周遭生活機能與環境與想像中相符，再決定是否購買當地房產。以同屬“亞洲四小龍”的新加坡及中國香港為例子，在新加坡出生的人有150萬，同時在過去十幾年內，增加了近300萬移居者，是當地居民的兩倍；而中國香港近年也開放予大陸新移民定居，卻衍生出不少社會問題，亦影響了當地人的居住環境與質素。相反，臺灣不論工作環境或人民友善度、醫療資源、生活品質皆不落後於周圍東南亞國家，因此臺灣房地產市場的增長與未來發展，仍然值得期待。

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