由於大量買家暑期離場，灣區各地的房市都出現了顯著降溫，開放日的人流量和競價數量明顯下降。即使是好學區好地段，有明顯缺陷，硬傷或標價稍高於市場價的 房子往往在市場上滯留數週，不得不降價吸引買家。也有越來越多的交易重新開始帶有短期的房屋檢查或是貸款。
Tag: 旧金山房产
一張圖看懂在舊金山買房時怎樣選擇合適區域
我在上一篇文章中提及到，舊金山海灣地區涵蓋了多個城市，包括舊金山城、斯坦福大學所在的帕洛阿爾托（Palo Alto）、奧克蘭（Oakland）、伯克利（Berkeley）、蒂伯倫（Tiburon）等等。這些城市每個都各具特色：舊金山城布滿了博物館、公園和科技初創企業，帕洛阿爾托則以其學校和大型企業駐扎而聞名。
如果你對舊金山灣地區不熟悉，要決定在海灣的哪一個地區投資是非常困難的，因此我制作了這個流程圖幫助你縮小搜索範圍。你需要誠實地問自己幾個問題，包括房型、學校、預算等，你的答案將引導你至最適合你需求的城市名單。
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EB-5審案進入快車道 移民房產再次進入火熱階段
美國投資移民EB-5方案是美國移民法中針對海外投資移民者所設立的移民簽證類別。近些年來，選擇到美國移民就業、移民購房的人越來越多，但是由於移民申請流程等原因，造成等待時間過長，也使很多意向移民者望而卻步。
近日美國移民局公佈，截至2015年5月31日的EB-5審案速度時間表。5月份的審案速度與之前相比沒有太 大變化，但是I-829的審批速度第一次慢過了I-526審批。此次公佈的提速也將給美國移民房地產市場帶來不小的影響。當然，在這裡的時間是指的審案的 平均時間，每個申請者的案子各有不同所以也各有快慢。
審案的整體時間表：
審案的整體時間表上圖顯示：
I-526，沒有變化：仍然保持在13.4個月
I-829，速度減慢：從4月份的13.1個月，減慢到5月份的13.6個月
I-924，略微加速：從4月份的12.2個月，縮短到5月份的11.5個月
近一年來，EB-5簽證的審批時間趨勢表：
EB-5簽證的審批時間趨勢表1、I-829的審批速度，根據最近一年的表現基本是呈上升趨勢，越來越慢，這個月開始已經徹底趕上I-526，前幾年項目的大量申請，現在已經到了I-829的審批階段了，而且預計會繼續變緩，從此I-829審批慢過I-526還真可能會變為新常態。
2、 I-526審批稍有提速，如果按照當前的排期是1年零11個月的話，那麼按照這個計算公式：增加的等待時間 = 排期 – I-526審批時間 = 23個月 – 13.4個月 = 9.6個月
所以，按照當前I-526的審批速度和排期等待，也就是多等10個月左右，對於需求者而言，還是在可接受範圍之列。
這一時間表的公佈，不僅對美國移民就業現狀有很大影響，對於美國房產市場來講，也將迎來很多的購買者，美國移民房產也將逐漸進入火熱階段。
特別是在舊金山，洛杉磯等這些城市，將迎來更多的購買者以及移民者，所處地區的移民房產價格也會逐漸上升，例如在舊金山灣區核心CBD的公寓，將是不少移民者的選擇！
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舊金山地產的調整期到了嗎？
舊金山的樓市正在呈現出前所未有的繁榮景象。物極必反，不少人們似乎又開始擔憂2007年房市泡沫的爆跌潮。
舊金山房市從2012年開始攀升，漲勢猛烈，因此有專家不斷提醒泡沫可能性
蕭條61萬 繁榮122萬
1月份通常因為季節因素的影響，是樓市的低潮，但在舊金山，看不出低潮的跡象。Paragon上的數據顯示，舊金山房屋銷售價去年比前年上升了15%，而今年至今，房屋中位價已經上升了32%。
上壹波經濟蕭條，舊金山中位數房價下跌了31%，只有61.5萬美元。到了2015年5月份，舊金山的房屋中位價已經翻了壹番，變為122.5萬美元。而在2007年舊金山房價被認為最瘋狂的時候，不過才89.5萬美元。
房價上升直接影響了租金。舊金山第壹季度平均租金上升到3,458美元/月，即每年41,500美元。
37年還清貸款
房價上升，對壹般的買房者構成了巨大的壓力，並將很多購房者排除在外。有研究分析稱：在舊金山，壹套在壹般社區的兩居室、無景觀的公寓，要價高達100萬美元。而當地壹個中等收入的首次購房者，需要花37年才能還清貸款……
不過，舊金山的房價並不均衡。好區和差區相差近10倍。治安不好的灣景區，房屋中位價為61萬美元，而在靠近太平洋的高端社區，房價推到600萬美元。
舊金山東部的繁忙開工
現在舊金山的新屋建設大多集中在舊金山東部，靠近市場街走廊和Van Ness街走廊壹帶。
在舊金山市場街東南的大部分地區，井然有序的公寓高樓，正在代替以前的商業和工業區。在舊金山其它區域，因為樓高的限制，很難進行高層樓宇的建設。
2014年，舊金山新屋總數為3,654個單元，比2013年增長50%，通過拆遷與合並，減少了140個單元。壹些大的住宅工程包括：市場街1411號NEMA二期住宅，含437個市價住宅和52個可負擔住宅。
185 Channel街315套住宅、Rincon Hill二期住宅。另外，第4街1190號和金門大街121號分別建設了150套、90套可負擔住宅。
在舊金山，新屋建設從開始申請到最後完工，壹般要經歷4～6年時間，有時甚至會經歷壹個繁榮和蕭條的周期。這段時間內，那些買房的居民和開發商，就需要對舊金山的經濟和地產市場做壹個長期的賭註。
市場的轉折點來了嗎？
加州伯克利大學地產和城市經濟費舍爾中心主席，肯尼斯・羅森（Kenneth Rosen）在其中心的年會上表示，雖然目前經濟運行良好。但2017年新任總統上任，可能對未來的經濟進行修正。
過去幾年，聯邦儲備委員會壹直將利率保持在最低位，以繼續拉動經濟走出2008年以來的大蕭條。
羅森認為，這壹政策需要改變。當前的政策是創造輕松賺錢的環境，人們會希望儲備更多的美元，獲取更多回報。他們可能將資金投入到過於高估的股票、地產或飛速發展的高科技公司。
舊金山灣區的高科技公司正在大量雇人，但他們得雇人底線薄弱。羅森認為，這越來越像2007年的時候，當時也有大量資金追逐很少投資機會的情形。
此外，短期利率現在仍是0，但聯邦儲備銀行稱，將在今後10年升到3或3.5%。關鍵是調整何時開始？羅森認為，可能是今年9月，最快可能是7月份。他認為，在壹個幾乎是充分就業的環境下，利率0，是壹個錯誤的數字。
市場的支柱與反彈
但前聯邦住房管理局主管、現加州大學伯克利分校教授格蘭特（Carol Galante）認為，加州和灣區現在的地產市場繁榮，不同於2000年代中期。那時候，是不負責任的信貸創造了通貨膨脹，當前是現金當道。
現在的高房價和以前不同，但是，房屋價格上升的如此之高，人們感到被房市拒之門外。這時候他們會開始爭取房租控制和停止新屋建設，這些變化對地產市場如鴨子劃水默默潛行。
三藩市房租又漲15.5% 研究表明這只是暫時
房地產資訊追蹤網站Zillow說，三藩市每月租金中位數已達4225元，令人咋舌。而且價格繼續上漲，成了房東的金礦，卻使房客肉痛不已。
這一片榮景也有化為泡沫的風險。如果說三藩市是高昂租金的震央，震波向外傳也十分迅速。
Zillow網站還說，原本租金就高的聖荷西，今年又漲了近13%。三藩市漲了15.5%，鄰近的德利市（Daly City）漲了逾20%推薦房源：美國三藩市房產
Zillow.com說，在灣區核心大都會區，租金比去年高了15%左右。柏克萊加大哈斯商學院教授帕默（Christopher Palmer）說：“我們的確在租金上看到這種趨勢 ，許多研究都說，這是暫時而非永久的改變。”
Zillow網站還說，原本租金就高的聖荷西，今年又漲了近13%。三藩市漲了15.5%，鄰近的德利市（Daly City）漲了逾20%。
海灣對面的屋侖上漲21.6%，附近的艾姆瑞維爾（Emeryville）飆升26%，柏克萊更嚇人，漲了31%。
蘇洛金（Sam Sorokin）的Premium Properties房產仲介公司管理柏克萊和屋侖的600戶公寓，他說：“去年因為沒有空房，租金上漲不少。”他在Craigslist網站上所收到出價單可看出，排山倒海的租客捧著銀子上門 ，租客中有越來越多是薪酬優渥的科技新貴，他們希望能住在工作地點附近。
柏克萊加大哈斯商學院總體經濟學者魏考克斯（Jim Wilcox）說：“灣區，尤其是矽谷和三藩市地區就業率大增，”造成房租飆升。全國乃至全球的科技人才都移往此地。
加州就業發展局（California Employment Development Department）前局長柏尼克（Michael Bernick）說：“我們位於社交媒體和互聯網商業世界的中心。”上個月加州創造了3萬個新工作，“我們只占全州人口的13%，卻創造逾半的工作機會。”
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華人最愛的舊金山灣區學區7大城市
在美國，學區房是華人的最愛，尤以舊金山灣區有得天獨厚的教育資源，讓這裡的房地產炙手可熱。居外網為您盤點一下灣區最好的學區之7座城市，提供買房投資的一個重要參考。
皮蒙特（Piedmont）
被加州奧克蘭（Oakland）包圍的皮蒙特（Piedmont），方圓1.678平方英里，人口 才1萬多人。從去年11月中～今年2月份，其房屋上市價格均價252.22萬美元。銷售均價197.5萬美元。去年11月份中旬～今年2月份，房價725 美元/平方英呎，比去年同期增32.8%。雖然處在奧克蘭包圍之中，但其犯罪率卻遠低於奧克蘭和加州平均。家庭戶平均單元價值達76萬美元。
皮蒙特德有3所小學，高中和初中各一所。2013年，高中API高達908分。其中，亞裔學生更高達948分。每年其上大學的比例非常多。在加州屬於最好的一類學區。
聖拉蒙和丹威爾（San Ramon、Danville）
Dougherty Valley高中丹威爾（Danville）上市均價133.8萬美元，銷售中間價99.5萬美元，比去年同期增加6.4%，但房屋銷售數量減少12.7%。431美元/ 平方英呎，比去年同期增長2.6%。和Danville相鄰的城市聖拉蒙（San Ramon），房屋上市均價103萬美元，銷售中間價75萬美元。410美元/平方英呎，比去年同期上漲9.3%。
家庭年收入和人均年收入中間值，Danville分別為12.58萬和5萬美元；San Ramon分別為9.58萬和4.23萬美元。
San Ramon Valley聯合學區可說是灣區最好的學區。San Ramon的Monte Vista高中2013年高中API為913分，亞裔為950分。Dougherty Valley高中2013年API為928分，亞裔高達965分。San Ranmon Valley高中為884分。小學和中學除1所外，其他API幾乎都在900分以上。
如果想要到最高分的學區，但是房價又相對便宜的地方，聖拉蒙是7座城市性價比最高的一個。她是一座較新的城市，位屬偏遠，到硅谷或舊金山相比其他城市有劣勢。
帕拉阿圖（Palo Alto）
Palo Alto高中灣區房價最貴的學區房。今年2月份，上市均價344.5萬美元，銷售中間價213萬美元，每平方英呎平均高達1,444美元，比去年同期增長18.2%。帕拉阿圖的熱門社區包括市中心和老帕拉阿圖，上市均價分別為493.8萬和575.9萬美元。
家庭年均收入達11.75萬美元，人均收入5.6萬美元。每戶平均住宅價值81.18萬美元。帕拉阿圖的學區除了分數高之外，生源皆來自本身城市，沒有招收其他城市的學生，有別於中半島的其他城市。
其兩所高中，Henry M. Gunn High 2013年API高達917分，亞裔學生高達954分。另一所Palo Alto高中2013年API為905分，亞裔學生高達968分。
庫伯蒂諾（Cupertino）
庫伯蒂諾（Cupertino）房產上市中間價為170萬美元，銷售中間價為143.7萬美元，平均每平方英呎827美元，比去年同期增長9.1%。家庭戶均收入10.9萬美元，人均收入4.47萬美元。房屋每單元中間價64.9萬美元。
Cupertino 有3所高中深受華人追捧：Cupertino高中、Homestead高中和Monta Vista高中。Monta Vista高中2013年API高達956分，亞裔學生為969分，亞裔學生人數較多，佔總學生數的77%以上。Cupertino高中2013年API 為906分，Homestead的API2013年為873分，其中亞裔平均為930分。
普萊森頓（Pleasanton）
上市均價144.39萬美元，銷售中間價83.7萬美元。平均每平方英呎470美元，比去年同期增加16.3%。家庭年收入中位數為10.3萬美元。
其 公立學校有Amador Valley高中和Foothill高中，學生以白人學生為主。私立高中有The Quarry Lane高中。其中Amador Valley高中，2013年API為897分，亞裔為954分。Foothill高中在2013年API為871分，亞裔雖佔不到1/3，但API高達 934分。
菲利蒙（Fremont）
Mission San Jose高中菲利蒙（Fremont）房屋上市中間價105.5萬美元，銷售中間價約70.8萬美元。平均平方英呎485美元，比去年同期增長15.5%。家庭年均收入中間數為8.2萬美元，人均收入3.1萬美元。
菲利蒙高中有Irvington高中、John F. Kennedy高中和著名的Mission San Jose高中，API成績分別為884、743、951。Mission San Jose高中的亞裔分數更達到968分。另外，私立高中有Fremont Christian School。熱門社區Warm Spring上市均價99.3萬美元，Irvington為84.6萬美元。
洛斯蓋托斯和薩拉托加（Los Gatos、Saratoga）
Saratoga地區今年2月份銷售價格755美元/平方英呎，比去年同期增長6%。房屋上市中間價441.4萬美元，銷售中間價191.5萬美元。家庭年收入中間值為15.5萬美元，人均年收入6.5萬美元。房屋單元均價100萬美元。
2月份前，Los Gatos上市中間價為255.2萬美元，銷售中間價為130萬美元。685美元/平方英呎。家庭戶均收入中間值為11.9萬美元，人均年收入為5.6萬美元。
2013 年Saratoga高中API為938分，亞裔為967分。小學和中學非常出色。還擁有一些在加州排名前列的私立中學，如Sacred Heart學校。Los Gatos High以白人學生為主，2013年全校API為883分，亞裔學生僅佔大約1/10，但API較高，2013年達940分。
（以上房價數據來自於Trulia網站，API數據來自於加州教育廳網站）
6月份的舊金山灣區房市仍然處於夏季的降溫期，舊金山和聖馬特奧二手獨立屋中位價小幅下降，Alamdea和SantaClara則基本保持不變。
6月份灣區9縣二手獨立屋中位成交價及銷售數量舊金山和聖馬特奧二手聯排和公寓中位價也均有下降，阿拉米達保持不變，唯有高科技公司云集的南灣聖克拉拉仍保持了接近5%的漲幅。
6月份灣區9縣二手公寓及聯排別墅中位成交價及銷售數量灣區的房荒依然在持續，庫存同比下降11%，而成交數量則上漲11%。不過值得注意的是6月份過戶的房屋大多在1~2個月前已經達成了交易，並不能準確反映6月份的市場活躍程度。
6月舊金山灣區房荒持續：庫存降11% 成交量升11%與2014年同期的市場情況近似，6月份聖克拉拉，聖馬特奧和舊金山房產成交價與上市價的比例較之5月都有小幅下降。其中南灣此比例最高為庫比蒂諾和森尼韋爾的113.6%，略低於上月的114.7%。
6月份78%聖馬特奧縣成交的房屋賣價高於上市價，此比例為當月曆史最高，但較之上月的82%則略有下降。
成交與市場比例6月份貸款利率略有上升，30年固定利率較1月和4月出現的最低點已經上升約0.3點，但仍然低於2014的年平均值4.17%。
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