2015年8月10日，美國移民局自2013年5月30日備忘錄發布以來首次發布重大EB-5政策備忘錄草案。經過兩年多的時間，EB-5業內人士一直翹首等待美國移民局對不斷變化的EB-5 格局發布新的指導，並且美國移民局從今年年初就曾許諾會發布新的政策指導備忘錄。對移民局政策指導的迫切需要的主要驅動因素為今年年初美國國務院對中國EB-5投資者的有條件綠卡申請設立了截止日期（又可理解為排期）。排期的出現不可避免的影響到當前EB-5就業計算的結構，資金如何被投放到項目當中，以及最終給投資者返還問題。
新的備忘錄草案主要討論了三個議題：
- 在提交I-526申請時，就業需要在什麼時候被創造出來
- 由於中國投資者排期改變了既有的移民/投資時間表，應該如何滿足維持投資要求？
- 重大變更什麼時候可以發生，什麼時候不可以
本文主要針對第二個議題——維持投資要求（即資金重新部署問題）——進行闡述。
維持投資要求正如許多政府項目一樣，EB-5 項目是一個技術性和法規驅動的項目。要遵循其繁瑣同時不斷改變的規定，參與者必須謹慎的處理。
在這些規定中，有一項為1) 投資者資金必須做“有風險”的投資；並且2) 在投資者有條件居住期間，必須“自始至終維持”投資是“有風險”的。
問題歸根結底是以往從遞交I-526投資移民申請開始EB-5程序到遞交I-829條件移除申請只需要三年半到四年的時間，而I-829的批准只需等待不到一年的時間。大多數貸款模式的EB-5項目都是五年投資期限。因此，以往移民流程基本在五年範圍內完成，在有條件居住期間“自始至終維持”投資從來不是一個問題。
移民/投資時間流程
以下是投資移民的一個可視化描述。圖中上半部分涉及EB-5移民流程，下半部分是為了獲得EB-5簽證所做的投資的投資流程。
但由於中國簽證排期和I-526申請在美國移民局的積壓改變了整個格局。
從圖B上可以看出，實際上有兩股力量在這裡同時起作用。首先，中國簽證排期在投資者I-526批准到領事館處理程序中間增加了一年左右的時間，同時，也導致領事處理時間增長（任何EB-5移民律師都會告訴您現在等美國簽證中心的信件等到望眼欲穿）。其次，目前市場上絕大多數項目的監管協議裡都有提前放款的條款，也就是說相比之前投資款在I-526批准後才進入項目，現在的投資款進入項目比原來提前了約一年。
換句話說，按目前的投資流程，EB-5投資者在綠卡尚未獲批之前資金就隨時可能被返還。因此，新的備忘錄中的維持資金指導部分的內容即是為了應對區域中心在這個時間段裡應當如何運作的問題，請參考圖B中星號部分。
所有EB-5利益相關者都知道維持資金遲早將成為一個棘手的問題，所以一直以來都向移民局詢問這個問題的答案：如果在投資者I-829申請批准前JCE（創造就業企業）就將5年期貸款償還給NCE（新商業企業），NCE應當如何處置被償還的投資款？
這裡打個岔為EB-5初學者做一個簡單的解釋。NCE（新商業企業）是一個由區域中心管理、由EB-5投資者注入股權投資的實體。區域中心需要將投入到NCE的資金作為貸款發放給開發商的項目實體，這個項目實體又被稱為JCE（創造就業企業）。簡單地說，在貸款模式的EB-5項目中，NCE是貸款人/區域中心，而JCE則為借款人/開發商。（該術語出自指導EB-5項目的法規用語）（回復“投資模式”查看EB-5不同投資模式結構圖解）。
EB-5公寓項目
拋出一個有趣的背景，其實這個問題早在中國簽證排期開始前就已經在公寓開發EB-5項目中被提出和討論過。有意思的是，新政策備忘錄草案使得EB-5公寓項目更加容易。原因是公寓開發項目的周期傳統上就比其他項目（例如酒店或混合使用型項目）短，因此一直存在上圖標星號的時間段中EB-5資金應該如何處置的問題，而不是直到現在才像其他所有的項目一樣都有資金再配置這個問題。以往通常在酒店項目中，要求開發商將EB-5資金一直放在JCE裡並不是問題，因為酒店項目通常需要幾年的時間才能達到穩定經營，在此之後開發商才可以進行再融資或出售（屆時EB-5貸款會用再融資或出售的所得來償付）。
但是，在公寓開發項目裡，項目的時間流程往往要求開發商在5年貸款到期日以前就出售建成的公寓，而在這之前移民局並不願意講明在這種情況下區域中心應該怎麼辦，所以以前要設計一個安全的公寓項目十分困難。盡管如此，之前仍有做起來的公寓EB-5項目，而當公寓銷售期臨近時，一部分代理公寓EB-5項目的律師曾極力試圖讓移民局回答這個問題：假如JCE/借款人已經將所借貸款償還給NCE/貸款人，並且NCE並未將資金返還給EB-5投資者，那麼在這種情況下EB-5投資者的資金是否還將會被移民局解釋為是“有風險”並且足夠“持續”風險。
設想一下，EB-5投資者將資金投入到NCE裡，最終是由NCE將這筆資金在發放到JCE的。因此，這個觀點是有一定道理的：只要資金一直放在NCE中（即最開始的投資實體），即使開發商（JCE）將貸款償還給區域中心（NCE），投資金額從技術上講仍是被“維持”的。
但是之前美國移民局一直拒絕直接回答這個問題，只是承諾會根據個案不同的細節而審理個案。但是現在，移民局出台的指南在回答本文所討論的問題的同時，使得公寓項目更容易設計成功。
美國移民局的官方立場
現在中國簽證排期使得移民及投資流程時間不匹配成了整個行業所要面對的問題，因此移民局不得不對這個問題樹立政策指導：投資者得資金是否一定要被‘重新部署’，還是可以一直放在NCE中，即可被認定為“自始至終維持”資金。
現在，我們終於有了一個答案：根據新頒布的指導備忘錄草案，即使JCE在I-829前將投資金額返還給NCE，NCE不能夠只將投資金額放在“銀行賬戶或托管賬戶中”，投資金額必須被重新部署到“有風險”的商業活動中。（備忘錄草案將EB-5語境中‘有風險’定義為“有損失的風險或收益的機會”——解釋這個定義本身就足以一篇文章了，因此我們在此不做過多闡述）。
有一個問題的答案目前尚不明朗（雖然這絕非唯一一個答案不明朗的問題）：維持資金的要求到底何時才算結束。在備忘錄草案發布後的四天後，美國移民局在利益相關者的季度電話會議上的確暗示投資者的I-829一旦遞交，對維持投資的要求就停止了。但是當有人試圖確認移民局這一觀點並在電話會議上問道“是否一旦I-829申請提交，投資者不需要等待獲批資金就可以馬上被返還”的時候，移民局的態度便含糊不清。（I-829的審批過程大約需要一年多的時間，所以這時間上的差別絕非微不足道）。當然，為了盡量規避法律中的不確定性，除非移民局明確澄清這一觀點，否則律師很可能會提醒投資者資金會在I-829獲批後才能返還給投資人。
權衡利弊：等待對政策指導的解釋
無論如何，移民局現在的立場已經迫使區域中心不得不權衡左右做出一個微妙的平衡：一方面既要保障EB-5投資者的資金在重新部署時能夠達到最安全的方式，同時還要確保資金不能過於安全，否則美國移民局很可能因為資金沒有在有條件居住期間處於足夠的“風險”中而被拒絕。
我們期待能夠看到移民局將會在2015年9月8號征求意見期之後的最終版政策備忘錄會中做出何種說明或改變。
（譯自Julia Yong-hee Park律師的英文原文《EB-5 Investment Sustainment Requirement》）
EB5Sir專欄全集：
EB5美國投資移民一點通
歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或添加微信公眾號【EB5美國投資移民一點通（USA-EB-5）】，與EB5Sir零距離溝通
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章
近日美國移民局公佈，截至2015年5月31日的EB-5審案速度時間表。5月份的審案速度與之前相比沒有太 大變化，但是I-829的審批速度第一次慢過了I-526審批。此次公佈的提速也將給美國移民房地產市場帶來不小的影響。當然，在這裡的時間是指的審案的 平均時間，每個申請者的案子各有不同所以也各有快慢。
審案的整體時間表：
審案的整體時間表上圖顯示：
I-526，沒有變化：仍然保持在13.4個月
I-829，速度減慢：從4月份的13.1個月，減慢到5月份的13.6個月
I-924，略微加速：從4月份的12.2個月，縮短到5月份的11.5個月
近一年來，EB-5簽證的審批時間趨勢表：
EB-5簽證的審批時間趨勢表1、I-829的審批速度，根據最近一年的表現基本是呈上升趨勢，越來越慢，這個月開始已經徹底趕上I-526，前幾年項目的大量申請，現在已經到了I-829的審批階段了，而且預計會繼續變緩，從此I-829審批慢過I-526還真可能會變為新常態。
2、 I-526審批稍有提速，如果按照當前的排期是1年零11個月的話，那麼按照這個計算公式：增加的等待時間 = 排期 – I-526審批時間 = 23個月 – 13.4個月 = 9.6個月
所以，按照當前I-526的審批速度和排期等待，也就是多等10個月左右，對於需求者而言，還是在可接受範圍之列。
這一時間表的公佈，不僅對美國移民就業現狀有很大影響，對於美國房產市場來講，也將迎來很多的購買者，美國移民房產也將逐漸進入火熱階段。
特別是在舊金山，洛杉磯等這些城市，將迎來更多的購買者以及移民者，所處地區的移民房產價格也會逐漸上升，例如在舊金山灣區核心CBD的公寓，將是不少移民者的選擇！
查看更多美國房地產
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。