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“如果我是居住在中国的中国公民，想在加拿大通过贷款购买房屋，那么，我能够获得房屋贷款吗？”

答案：“完全可以。尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”

一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。

1、首付资金最低为35%

也就是说房贷的最大额度是所购买房屋价格的65%。有些金融机构也许根据申请人的具体情况要求更多的首付比例。

2、申请人的个人身份证明

申请人必须提交由所在国政府所颁发的带有个人照片的身份证件。如果是提交身份证件的电子版，必须提交正反两面的电子扫描件。

3、必须在加拿大的银行拥有银行账户

因为在加拿大购买房屋的交易必须在加拿大完成，而且在购房完成后，购房者（借款人）在以后偿还房屋贷款时，必须通过加拿大的金融机构偿还贷款；所以，借款人必须拥有在加拿大金融机构的个人银行账户。

4、必须在加拿大的银行拥有足够的购房首付资金和为完成购房交易所要支付的各种交易费用

加拿大的银行在为房贷申请人审批房屋贷款时，要求贷款申请人的必须在加拿大的金融机构的账户上存有足够的购房首付资金和能够支付房屋交易的各种交易费用。一般地，加拿大的银行要求购房人的首付资金在加拿大的银行账户至少要存90天。

5、收入证明文件

借款人必须提交自己的收入证明文件。这样才能保证借款人的在完成房屋购买以后有能力偿还房屋贷款。

6、工作证明

如果申请人的主要收入来源是工资收入，那么，申请人还必须提交自己的工作证明文件。该文件必须说明申请人所就职的机构、职位和工资收入标准等。

7、银行账户流水清单

一般地，申请人在申请贷款时，需要向加拿大的金融机构提交过去至少三个月的银行流水清单。有些银行需要申请人提供其所在国家的金融机构（银行）的账户过去6个月的银行流水清单。

8、申请人的信用状况记录

一般地，加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，都要审核申请人的信用记录。申请人所拥有的信用分数高低直接影响到申请人所获得房贷的额度和利率水平。

9、充足的偿还贷款的资金

有些银行在初步审批申请人的房贷过程中，可能需要申请人存入在加拿大金融机构的资金能够偿还一年的房贷本金和利息。

10、满足加拿大政府所规定的债务率水平要求

加拿大的金融机构（银行）在审批房屋贷款时，所批准的贷款额度是由申请人的债务水平所决定的。对于优质房屋贷款（A类房屋贷款）来说，申请人负担所有房屋贷款的债务与总收入的比率最高为39%，申请人所负担的所有债务与总收入的比率最高为44%。对于非A类的房屋贷款来说，金融机构在审批这类贷款时， 对申请人的债务率水平可以放宽。具体情况需要联系有关房屋贷款经纪。

11、满足加拿大政府规定的压力测试利率的要求

最近几年来，为了控制加拿大房地产市场的风险程度，加拿大联邦政府要求加拿大的金融机构在审批房屋贷款时，必须对房屋贷款进行压力测试。主要测试在利率上涨以后，房屋贷款申请人还能够负担起房屋贷款。压力测试利率是采用下列二者中最高者：加拿大中央银行公布的房贷利率或者贷款人的合同利率再加上2%。（目前加拿大中央银行公布的5年固定房贷利率为5.34%）。

以上这些材料是申请人想在加拿大获得正常房屋贷款（或者称一级房屋贷款，或者称优质房屋贷款，英文为A Type Mortgage or Prime Mortgage）的基本条件。

如果申请人并不能完全提供以上文件，例如，没有工作收入证明，或者没有工作；那么，这也并不意味着该申请人无法从加拿大的金融机构获得房屋贷款。这部分申请人也可以在加拿大获得比一级级别低的房屋贷款。

加拿大房屋贷款的等级

一般地，在加拿大的房屋贷款可以分为四个级别。一是正常房屋贷款或优质贷款（A Type Mortgage）。能够提供这部分房屋贷款的金融机构有加拿大的六大银行和很多专门提供房屋贷款的小银行。二是微弱正常贷款（Near  A Type Mortgage）。三是次级贷款（B  Type Mortgage）。四是私人贷款（Private mortgage,  C Type Mortgage）。此处的“私人贷款”并不是我们中文所理解的“个人提供的贷款”。在我们中文中，“私人”往往等同于“个人”。在加拿大，私人贷款是指一些专门提供房屋贷款的金融公司所提供的贷款。这些公司的业务完全受到政府的严格管制。

加拿大的“六大银行”一般只提供优质房屋贷款（A Type Mortgage）；而大量的在加拿大专门从事房屋贷款的所谓“小银行”可以提供包括以上四种级别的房屋贷款。一般地，在加拿大要获得正常房屋贷款的条件比较严格，特别是在信用分数、工作收入和工作证明方面，要求更严格。所以，正常房屋贷款也被称为优质房屋贷款。而那些无法获得优质房贷的借款人，仍然可以获得其他级别的房屋贷款，仍然可以购买到自己梦想中的房屋。

这里的问题就出现了。与加拿大的“六大银行”相比，这些提供各类房屋贷款的金融机构，并没有自己的实体门面店，也就是说，没有自己的分支银行。申请人无法在街道上看到这些银行的网点。

申请人究竟如何可以联系到这些小银行呢？ 要申请这些金融机构的房屋贷款，必须通过持牌的房屋贷款经纪（Mortgage Agent or Broker）。这些金融机构并不直接接待申请人的申请。

加拿大的房屋贷款经纪除了联系这些广大的“小银行”外，也联系个别“大银行”（例如，道明银行TD Bank，丰业银行 ScotiaBank）。也就是说，房屋贷款经纪为寻求房屋贷款的人士提供了广泛的选择；而且，这些房屋贷款经纪都经过专门培训后才能获得职业牌照；他们可以为申请人提供详细满意的咨询服务。

对于那些身处在加拿大以外的外国人士，想在加拿大获得满意的房屋贷款，这些持牌的房屋贷款经纪往往成为最好的选择。

注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款事宜，请联系您的房屋贷款经纪。

责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？

1. 咨詢房屋貸款專家，獲得房屋貸款預批（Pre Approval）

一般來說，在計劃購買房屋前，購房者最好先從金融機構（銀行）了解自己能夠獲得多少貸款，或者說，根據自己目前的財務狀況，自己究竟能夠負擔起價值多少的房屋。根據這種原則，購房者首先應該從金融機構（銀行）獲得一份貸款預批（Pre Approval）。

要從金融機構（銀行）獲得貸款預批，首先要做的事情就是咨詢有關房屋貸款專家。在此，對於計劃購買房屋者，有兩種選擇：一是直接找各個銀行來咨詢房屋貸款的事宜；二是咨詢房屋貸款經紀公司，尋求專業代理。

對於選擇前者，貸款申請人可以逐個咨詢多家銀行（金融機構），然後，從中選擇自己所認為的最佳方案。對於選擇後者來說，貸款申請人當然也可以選擇多家房屋貸款經紀公司，並從中選擇自己所認為的最優貸款方案。如果選擇從大銀行尋求房屋貸款，申請人就需要逐個咨詢至少兩家銀行；但是，如果計劃從貸款經紀公司尋求房屋貸款，一般地，貸款經紀公司代理多家銀行，從理論上來講，可以為貸款申請人節省時間。當然，如果申請人計劃尋求至少兩家貸款經紀公司，這同樣需要投入時間。為了獲得最佳貸款方案，或者想獲得最低利率，有不少人都願意咨詢多家銀行或者房屋貸款經紀公司。

在加拿大，貸款經紀免費為客戶進行服務。由於貸款經紀都是在經過專門訓練，並通過專業考試獲得執業牌照以後，才可以正式上崗；所以，這些房屋貸款經紀可以為客戶提供專業服務，幫助客戶免費獲得適合客戶具體情況的房屋貸款產品，為增進客戶利益服務。

目前，由於人們了解了房屋貸款經紀這個行業，更多的人開始尋求房屋貸款經紀的幫助獲得房屋貸款。

2. 提交各種材料

要獲得房屋貸款的預批，一般地申請人需要向金融機構（銀行）提供相關材料。這些材料一般包括：

• 個人的身份證件
• 工作證明
• 收入證明
• 工資條
• 報稅的證明
• 銀行交易流水
• 銀行賬單的證明等等材料。

金融機構根據申請人提供的這些材料來決定申請人可以獲得多少貸款，或者說可以負擔起價值多少的房屋。一般地，銀行或者貸款經紀公司會通知貸款申請人這個貸款預批的結果。在銀行所發放房屋貸款預批文件中，銀行會通知貸款申請人可以獲得房屋貸款的金額，同時也會告訴該房屋貸款的利率。但是，請注意，一般地，在銀行所提供的房屋貸款預批中所提供的利率，並不是銀行所給予的最後利率。這個利率標准只是一種參考利率，而且會比同期的利率高出10到20個百分點。銀行只有獲得了貸款申請人最後所要購買房屋的具體信息，銀行才會給出最後確定的利率水平。

3. 根據貸款預批尋找滿意的房屋

購房者獲得銀行的貸款預批以後，可以告訴自己的房產經紀尋求在該價格範圍內的房屋。當獲得自己滿意的房產以後，購房者一般要簽訂房屋買賣合同（Sale and Purchase Agreement）。在該買賣合同中一般會包含一個房屋貸款的條款。意思是說，購房者在一定的時間期限內（一般是7天到10天）必須從銀行獲得房屋貸款的批准文件。如果購房者在這期間無法從銀行獲得貸款，那麼，該買賣房屋的合同將作廢。

4. 提交房屋買賣合同和房產信息

當購房者通過自己的房產經紀人簽訂了房屋購買合同以後，需要把該合同和有關該房產的具體信息的材料遞交給銀行，以便獲得銀行關於房屋貸款的最後批准。在加拿大，關於所購買房產的具體信息就是房產經紀人推介該房產時的一張介紹紙：即MLS（Multi Listing Services）所包含的信息。有些第一次在加拿大購房者認為這是非常一般的廣告紙，所以，在簽訂了房屋買賣合同後，就把這張“廣告紙”扔掉了。這實際上為後來的工作帶來一些不方便之處。一般地，房產經紀都會有該信息的電子版；所以，在簽訂房屋買賣合同以後，請自己的房產經紀把房屋買賣合同和該房產MLS信息的電子版發給房屋貸款經紀，以便最後從銀行獲得最後貸款批准。

5. 工作收入和銀行信息資料更新

如果從拿到銀行的貸款預批到簽訂房屋買賣合同之間超過一個月，銀行在做最後貸款審批時，一般還需要申請人提供最新的銀行賬單信息和申請人的工作收入信息，確保申請人的工作收入沒有出現任何向差的方向變化，確保申請人有足夠的購房首付資金，而且確保這些首付資金的來源合法。最後銀行根據申請人所提供的有關收入證明、工作證明和銀行證明，以及有關所購買房屋的具體材料，確定是否批准貸款和貸款利率水平。

6. 銀行批准貸款

一般地，銀行會按照房屋買賣合同所要求的獲得貸款的時間期限給貸款申請人是否能夠獲得貸款批准的答復。如果在該期限內，銀行批准了申請人的房屋貸款，那麼，申請人就通知自己的房產經紀取消房屋買賣合同中關於獲得房屋貸款的條件限制。也就是說，在取消該條件以後，房屋購買者將有責任履行房屋買賣合同所賦予的責任。

一般地，銀行批准了申請人的房屋貸款以後，會給申請人一份房屋貸款的文件。該房屋貸款文件的英文名稱為：Mortgage Commitment。請注意，一般地，銀行所批准的該貸款合同是一份有許多條件設置的。這些條件設置的意思是，只有申請人滿足了這些條件以後，銀行才會最後發放房屋貸款。這些條件一般包括貸款人的工作證明，收入證明，銀行的流水賬單證明，首付資金的證明償還某些現有債務等等。不少貸款申請人在簽訂該貸款合同時並沒有完全注意到這些具體的條件。這些條件其實也要求，銀行在最後發放房屋貸款時，還需要貸款申請人繼續更新工資條，銀行流水賬單等材料。此時，有些讀者可能會問道，在當時銀行審批貸款時不是已經要了這些材料了嗎？為什麼在最後發放貸款前，銀行還需要呢？因為銀行要確保在最後發放貸款資金時，申請人的收入和債務沒有惡化，銀行的首付資金充足並合法。

7. 貸款合同一般包括的內容

貸款申請人在尋求房屋貸款時一般最關心兩個問題：能夠貸多少款和貸款的利率是多少。其實在一份房屋貸款合同中，除了這兩個最重要的條件外，還包括其他條件。例如：

• 所獲得的貸款利率是浮動還是固定
• 所獲得的貸款是開放還是封閉
• 貸款合同的期限是幾年
• 貸款的分攤期限是多少年（25年還是30年）
• 提前還款的條件（pre payment privilege）
• 貸款人可以以多大的比例增加或提前償還貸款
• 罰金計算的方法
• 誰來收繳房產稅
• 現有的房屋貸款是否可以和房屋信用貸款結合使用等等

在簽訂房屋貸款合同時，貸款人要仔細了解這些貸款條件。這些條件都是和貸款利率非常相關。如果貸款申請人獲得的貸款利率低一些，那麼，在這些方面的貸款條件可能就會要求嚴格一些。所以，貸款申請人要和貸款經紀全面溝通，確實獲得適合自己的房屋貸他條件在內）才是最好的房屋貸款產品。

8. 向銀行返回所簽訂的貸款合同，並提供律師的有關信息和更新有關個人收入信息

申請人在貸款合同簽字以後並將該貸款合同返還給銀行。隨所返還的貸款合同，申請人還要向銀行提供為完成該房屋交易的代理律師的有關聯系信息：包括電話，電子信箱和辦公地址等。銀行最後批准房屋貸款以後，會將有關房屋貸款的文件交由律師處理。也就是說，在最後的交易過程中，購房者的律師就該房產和與該房產的相關貸款從法律名義上登機在購房者的名下。這就完成了從法律意義上的房產交易。在獲得銀行最後審批房屋貸款並發放貸款資金前，貸款申請人必須滿足貸款合同所要求的各種條件。例如，要提供貸款申請人最新的銀行信息和工資條等文件。

9. 房屋交割前房屋貸款人應該特別注意

有許多人認為在返還了所簽訂的貸款合同以後，就萬事大吉了，只等著銀行放款就可以了。其實，在加拿大獲得房屋貸款的過程中，事情遠沒有這麼簡單。因為銀行答應把錢借給購房者，在銀行通知房產交易律師進行最後交易登記前，銀行有權利在任何時候取消已經答應的貸款。那麼，這時就會有人問，銀行不是已經發放了貸款合同了嗎？已經批准了房屋貸款了嗎？但是，要記住，在已經批准的貸款合同中，銀行設置了不少限制條件的。在這期間，只要在合同中的這些條件有可能被破壞，那麼，銀行可以隨時取消所批准的貸款合同。因為銀行現在所批准的房屋貸款是依據申請人現有的債務水平和收入水平所確定的。如果這些基本條件發生變化，那麼，銀行就立即會取消所批准的貸款合同。因此，在最後獲得銀行的房屋貸款批准以後，和在銀行最後發放房屋貸款之前，購房者（貸款申請人）切記不要做可能改變自己目前的債務水平和收入水平的事情。例如，不要繼續借債購買汽車或船艇等大的物件，同時，也盡量不要更換自己的工作。這兩種事情都會導致申請人目前的債務和收入水平發生變化；這將會導致銀行取消目前已經批准的房屋貸款。

10. 與律師會面，簽署各種文件

銀行“最後”（這次確實是“最後”）批准房屋貸款，並決定發放房屋貸款以後，就會通知購房者的代理律師，並將相關貸款的文件轉遞給該代理律師。該律師將完成所有法律文件，包括登記注冊借款人的房屋貸款。律師會通知購房者來簽署各種有關房屋貸款和購房的法律文件。簽署該文件後，購房者會從律師處拿到房屋的鑰匙。這筆房屋購買交易也就標志完成。

以上是在加拿大為購買房屋獲得房屋貸款的基本流程。了解這些基本流程，可以使房屋貸款申請人知道自己目前處於申請貸款的那一階段，並懂得在該階段應該注意哪些問題。只有這樣，才能確保貸款申請人能夠順利獲得適合自己具體情形的房屋貸款。

（本文僅作為一般的信息介紹，並不作為任何經濟決策的依據。關於申請房屋貸款的詳細信息和建議，請聯系您的房屋貸款經紀，並獲得專業服務。房屋貸款經紀，一般為客戶免費咨詢服務。）

責任編輯：Zoe Chan

 

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獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。

舊分類：高比率房屋貸款和一般房屋貸款

在2017年以前，在加拿大的房屋貸款一般被分為兩類：高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般房屋貸款（Conventional Mortgage）。前者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20% （不包括20%）的房屋貸款；後者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）的房屋貸款。

按照加拿大聯邦政府的政策規定，當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20%（不包括20%）時，必須購買房屋貸款違約保險；而當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）時，不必購買房屋貸款違約保險。房屋貸款違約保險屬於一次性購買支付；所支付的保險費用根據購房者首付資金占總房價的比例分為三個等級；首付資金的比例越少，購房者所支付的保險費用越高。

有些購房者，在申請房屋貸款時為了避免支付房屋貸款違約保險金而提高自己的購房首付資金比例。但是，其不知，在申請房屋貸款時，雖然因為提高了首付資金的比例而避免了支付房屋貸款違約保險，但是，此時，借款人此時所獲得房屋貸款卻要支付更高的貸款利率。因為從銀行的角度來看，未獲得保險保護的房屋貸款比獲得保險保護的房屋貸款擁有更高的損失風險，所以，借款人要為未獲得保險保護的房屋貸款支付更高的利率。

此外，購房者為了積累超過20%的首付資金比例需要延遲自己的購房時間，這實際上也錯過了購買合適房屋的機會。就過去20多年的房地產市場價格變化歷史來看，在房價持續上漲的市場狀況下，購房者為了積累超過20%的首付資金而延遲購買房屋，最後，購房者實際上要為購買同等的房屋支付更多的費用。

因此，明智的房屋購買者會在已經擁有5%的首付資金的情況下申請房屋貸款，在支付房屋貸款違約保險金的同時，按照獲得最低房屋貸款利率的條件下，盡快購買到自己夢想的房產。

新分類：已經獲保的房屋貸款，可以獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款

從2017年開始，加拿大聯邦政府在繼續收緊房屋貸款政策的前提下，對房屋貸款的做出了新的分類。新的房屋貸款分類已經棄用了原有的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般的房屋貸款（Conventional Mortgage），而采用了已經獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）、可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）三類。這種新的分類實際上使更多的借款人在同等條件下能夠獲得最低的房屋貸款利率。

1. 已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）

 什麼是已經獲保的房屋貸款呢？如果從字面上理解，已獲保的房屋貸款就是指已經購買了房屋貸款違約保險金的房屋貸款。實際上，已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）可以等同於原來的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）。因為按照加拿大聯邦政府的規定，購房者的首付資金低於20%（不包括20%），在申請房屋貸款時，必須購買房屋貸款違約保險金。也就是說，在這種情況下，購房者所獲得的房屋貸款屬於已獲保的房屋貸款。如前所述，借款人在申請這類房屋貸款可以從銀行獲得最低的貸款利率。

如果僅從購房者首付資金的比例來看，原來的一般房屋貸款又可以被分為可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）。

2. 可獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）

目前，在加拿大有三家公司為房屋貸款提供違約保險。這三家公司分別是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可獲保的房屋貸款指能夠滿足這三家公司所要求的獲得保險標准的房屋貸款。可獲保的房屋貸款與已獲保的房屋貸款的最明顯區別，在於誰來支付房屋貸款的違約保險費用。在已獲保的房屋貸款的情況下，借款人支付房屋貸款違約保險費用；但收益人是銀行。而在可獲保的房屋貸款情況下，銀行支付房屋貸款違約保險費用，收益人仍然是銀行。也就是說，在這種情況下，銀行為自己所發放的房屋貸款投保。

對於銀行來說，可獲保的房屋貸款實際上也降低了銀行的損失風險。因此，在可獲保的房屋貸款的情況下，借款人可以獲得最低的房屋貸款利率。

3. 不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）

不可獲保的房屋貸款，指那些不能滿足提供房屋貸款違約保險條件的房屋貸款。對於銀行來說，這些無法獲得違約保險的房屋貸款是風險最高的房屋貸款。因此，在這種情況下，借款人就要支付更高的利率，以補償銀行所面臨更高的損失風險。這就是一種市場的力量。

如何界定可獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款

那麼，哪些房屋貸款屬於可獲保的房屋貸款呢？哪些又屬於不可獲保的房屋貸款呢？

1. 滿足可獲保房屋貸款的條件

• 所購買的房屋價值低於100萬加元（請注意，目前在多倫多和溫哥華很多房屋的價格都在100萬加元以上）
• 貸款分攤期最多為25年
• 滿足加拿大銀行的房屋貸款壓力測試利率（目前，加拿大房屋貸款壓力測試利率為5.34%）
• 2-4單位（2-4 units rental house）的出租住宅

2. 不可獲保房屋貸款的條件

• 所購買房屋的價值超過100萬加元
• 貸款分攤期30年
• 再貸款（即以現有房產淨值作為抵押獲得再貸款）
• 一個單位（1 unit rental house）的出租住宅

所有購房貸款者都在尋求最佳房屋貸款方案；但是，如何獲得最佳貸款方案？這就取決於借款人是否能夠准確理解什麼是最佳貸款方案。一般地，這些貸款方案包括貸款金額和各種貸款條件。明確這種新的房屋貸款分類，有助於貸款申請者獲得最優貸款方案，包括獲得最低貸款利率。

（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何投資和經濟決策的依據。）

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