Author: xubing

日本國土交通省公布的年度調查顯示，截至7月1日的壹年裏，全國平均土地價格上漲0.1%。這是1991年地產泡沫破滅以來，日本平均地價27年來首度上漲。

另外，上述調查發現，商業用地價格連續第二年上漲，而住宅用地價格下跌速度連續第九年放緩。商用地塊的價格增長依然是日本總體地價的驅動因素。

分用地種類來看，調查顯示：

商用土地價格上漲1.1%，前壹年上漲0.5%，這主要受到旅遊熱潮及城市地區重新開發所帶動，且企業獲利強勁也擴大了對辦公空間的需求。

住宅土地價格下跌0.3%，前壹年跌0.6%。

工業用地價格上漲0.5%，這也是27年來首度上漲，主要受大規模物流設施需求帶動。

分城市來看，調查顯示，東京、大阪、名古屋的平均地價上漲4.2%，漲幅大過前壹年的3.5%。

調查顯示，日本地價上漲，很大程度上是由於強勁的入境旅遊。訪日遊客數量不斷增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商業地價的主要原因。

據路透社，日本2017年接待的外國遊客數量增長19.3%至2870萬名，為歷史新高。日本希望到2020年日本舉辦夏季奧運會之時吸引4000萬名外國遊客。

此外，路透社援引國土交通省的壹位官員表示，低利率、工資和就業的復蘇有助於地價穩步回升。

在日本的超寬松貨幣政策環境下，日本央行購買國債、負利率等刺激舉措推動長期利率穩步下滑，日本的房貸年利率甚至不到1%。

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土地價格是衡量日本資產價格恢復情況的關鍵指標。此前，1991年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程。

0.1%微弱漲幅的背後，是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及，1985年“廣場協議”簽訂後的10年裏，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，無異於給國際資本投資日本的股市和房市壹個穩賺不賠的保險。

“廣場協議”後近5年時間裏，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使擁有壹套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機壹觸即發。日本政府意識到危機，從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止，日本央行壹直采用緊縮政策。

貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。

至於久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇，主要有幾個原因。

首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高，經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。其次是東京奧運會的利好因素，使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動蕩，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

讓上班族翹首以盼的國慶長假就要來了，出境游開始提上很多人的日程。

對老百姓而言，人民幣對不同貨幣彙率的波動，始終是他們選擇境外游目的地的考量因素之一。

今年以來，在美元指數走強的影響下，人民幣彙率持續走弱。在此背景下，如何從人民幣境外購買力的角度，選擇經濟實惠的旅游目的地呢？這是本文將詳細解答的問題。

國人境外游最愛去哪些地方？

要討論人民幣在境外的購買力變化，首先有必要探討一下近年來有哪些地區的境外游是國人的最愛。

今年上半年，我國公民出境游人數高達7131萬人次，比上年同期增長15.0%，境外游仍然處於快速增長的趨勢中。

根據中國旅游研究院數據，2017年全年，中國公民出境旅游13051萬人次，連續多年保持世界第一大出境旅游客源國地位，同時也是泰國、日本、韓國、越南、柬埔寨、俄羅斯、馬爾代夫、印尼、朝鮮、南非等10國的第一大入境游客源地，並成為赴南極旅游的第二大客源國。

今年的國慶旅游熱點方向，可以從途牛旅游發布的《2018中秋國慶旅游消費意願報告》看出一些新變化：

在出境游短線方向，除了港澳台地區外，預訂人氣最高的目的地還包括：日本、泰國、馬爾代夫、越南、新加坡、印度尼西亞、馬來西亞、柬埔寨、斯裡蘭卡、菲律賓。

在出境游長線方向，預訂人氣位列前十的目的地有：意大利、瑞士、法國、德國、奧地利、俄羅斯、美國、捷克、土耳其、西班牙。特別值得注意的是，土耳其之所以上榜，與土耳其裡拉貶值、赴土游性價比變高等因素不無關系。

除了東南亞、歐美等傳統旅游目的地外，今年國慶期間，澳大利亞、毛裡求斯、新西蘭、南非、巴西、阿根廷、斐濟、肯尼亞、秘魯、智利等南半球目的地旅游產品也廣受游客歡迎，不少游客准備前往南半球感受春意。

人民幣在哪些地區更有購買力？

由於本輪人民幣對美元的貶值周期起步於今年4月17日，在此重點討論以該時間為起點，截至9月25日人民幣對主要旅游目的地貨幣彙率的波動幅度。

整體來看，在此期間人民幣彙率指數從97下降到93.05，貶值幅度超過4%。在此背景下，人民幣對絕大多數主要旅游目的地的貨幣都出現了不同程度的貶值。

具體來看，人民幣對不同貨幣的貶值區間可劃分為三大類：

第一，人民幣對港元、澳門元、美元和馬爾代夫拉菲亞等貨幣貶值幅度最大。人民幣對這四種貨幣的貶值幅度都在9.2%左右，其主要原因有兩方面：

一是港元、澳門元、馬爾代夫拉菲亞采取釘住美元的彙率制度，其中港元對美元彙率長期穩定在7.75-7.85之間，澳門元對美元彙率則長期保持在8：1左右，馬爾代夫拉菲亞對美元的固定彙率則為15.6：1。

二是美元的強勢升值帶動了其他三種貨幣對人民幣大幅升值，自4月下旬以來，美元指數從89.5上升到9月20日的94，升值幅度超過5%，人民幣對美元貶值幅度則達到了9.17%，其他三種貨幣對美元的固定彙率制度使得人民幣對它們出現了相同幅度的貶值。

由此，相對於4月下旬，國慶期間前往香港、澳門、馬爾代夫和美國旅游的成本上升幅度最大。

第二，人民幣對大多數旅游目的地貨幣的貶值幅度都在1%-6.3%之間。在東南亞海島游國家中，人民幣在這些國家的購買力依次為斯裡蘭卡、印尼、馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等國家，其中人民幣對前三個國家的貨幣貶值幅度最低，均在2%以下，人民幣相對購買力更高。更進一步的分析如下：

在其他條件不變情況下，僅考慮彙率因素，印尼、馬來西亞的海島游是國慶期間的首選；在日本、韓國、中國台灣、新加坡等亞洲風情比較濃厚的地區，人民幣購買力順序依次為韓國、日本、中國台灣和新加坡，但三大地區的差距在1%以內，游客可根據自身的偏好進行選擇；在歐美國家長途游方面，英國無疑是首選，人民幣對英鎊彙率幾乎保持完全不變，其次是澳大利亞和法國、德國、意大利等歐元區國家，人民幣貶值幅度在2%-3%，整體影響較小，最後才是加拿大，人民幣對加元的貶值幅度達到了6.26%。

第三，人民幣在土耳其、南非和俄羅斯的購買力大幅提升。特別是人民幣對土耳其裡拉的彙率大升41%，這也是今年二、三季度出現土耳其境外游和購物熱潮的重要原因；其次是南非，人民幣購買力提升了10%以上；最後是俄羅斯，人民幣彙率升值了1.3%，國慶期間仍然可以繼續去享受世界杯的余熱和品味俄羅斯豐厚的文化底蘊。

綜合來看，相對於“五一”前後，人民幣對大多數旅游目的地貨幣都出現了不同程度的貶值，這影響了人民幣在境外的購買力，而在國內低通脹環境下，整體看境內游比境外游更合算。

如果游客執意選擇境外游，斯裡蘭卡、印尼、馬來西亞海島游的性價比要高於泰國、菲律賓、越南和馬爾代夫；土耳其的境外購物游性價比要遠高於中國香港、日本和韓國；歐美國家中，英國游的性價比要遠高於歐元區國家、澳大利亞和美國；亞洲風情游中，日本、韓國、新加坡、中國台灣的差別並不大。

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來源：財新網
責編：Zoe Chan