新西蘭房市春夏預測：樂觀有道理 擁抱新常態

房地產行業有充分的理由保持樂觀情緒。雖然只是早春，但根據已經釋放的信號，今年夏天的新西蘭住房市場將比去年活躍。——當然，去年是真的在谷底了。

這些信號包括：

1. 房貸利率比12個月前更溫和

去年這個時候，住房抵押貸款利率一直在小幅攀升，各大銀行都在擔心央行加息和長期利率走高。如今這個擔憂已經基本失去了市場。

出於對經濟放緩的擔憂，新西蘭央行在8月的貨幣政策會議上直接宣布，2020年前都不會改變官方現金利率。這相當於給市場投放了定心丸，甚至引發央行進一步降息的猜想，市場利率就是證明：兩年期平均固定抵押貸款利率從去年8月的4.82％下降到今年8月的4.63％。

對按揭利率的顧慮解除，相當於給房價上漲提供了遐想空間。

2. 不確定因素塵埃落定

工黨聯合政府已經執政差不多一年，當初大選時承諾的住房市場改革已經基本落到了實處，包括：改變物業投資的稅收待遇、限制海外賣家購買住房物業、通過KiwiBuild加強住房供應和計劃推出城市發展局。

市場資金面也發生了變化。2017年中國買家在新西蘭住房上投入了11億紐幣，是最大的外國買家群體。但隨著中國加強外彙管制，嚴控人民幣“出海”投資資本項目，中國買家在新西蘭住房市場的身影大大減少，奧克蘭這樣的華人聚居地尤其明顯。根據全球最大的中文海外房源門戶網站居外網juwai.com的數據，第二季度（3-6月）中國買家對新西蘭住房的興趣環比大跌了31%。這意味著買家和賣家都更加理性了。

這樣的背景，注定了房價不可能再像前幾年那樣瘋漲，而是以安靜和平穩的形式穩中有升。

買家和賣家對住房的潛在需求並沒有消失，他們仍然會購買和出售房產。但這個決定被推遲到他們對市場變動方向更確定的那一天。

如今利率不再成為焦點，房價也相對平穩，加上春天明顯更適合看房，人們有合理的理由重返住房市場。

最容易預測的，是上市新房源增加、公開看房參與率高還有最終的銷量上升。今年最後一個季度新西蘭房市有望超過去年同期水平。

不太容易預測的是房價。過去12個月低利率和供不應求的現狀一直嘗試推動房價走高，但可負擔能力的天花板和政府新政策一直充當反作用力的角色。在這些因素的互相爭鬥中，我們看到了房價的小幅下滑，全國房價每個月都在微漲和微跌之間左右搖擺。

但房市沒有崩盤，奧克蘭房價依然高企。這樣的局面可能還會維持一段時間。外國購房行為收到限制、貸款與價值比（LVR）的限制加上負扣稅取消，會讓投資者更加謹慎。而沒有了投資者深度參與的住房市場，往往都不會大起大落，而是以橫盤調整為主。

以奧克蘭為例，雖然住房需求依然超過供給，但投機需求已經基本離場。買家對實現大額資本收益不抱期望後，在要價上會更加現實。而通過削減移民減少住房需求的奧克蘭房市正在迎接微漲微跌的常規變化。

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除非發生全球重大經濟事件導致央行突然加息，否則還是學會擁抱新常態吧！