Tag: 房屋贷款

面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。

該政策主要內容包括兩項：一是購房者與政府共享房產部分價值的政策；二是增加首次購房者從注冊儲蓄退休基金（RRSP）提取的額度。

一、與政府共享房產部分價值的財務資助政策

1. 購房的首付比例必須低於20%

如果首次購房者在申請房屋貸款時，首付資金低於20%，該房屋貸款會獲得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保險；那麼，作為首次購房者就可以從加拿大聯邦政府獲得所購買房產價值5% 到10%的資金資助。對於首次購房者而言，這部分資金屬於免費使用，不需用支付任何利息，也不必像從銀行獲得房屋貸款一樣而需要按月償還。這似乎是天上掉餡餅的好事，令人難於相信；但是，事實確實是這樣。唯一的條件是，在購房者出售現有房產或者在購房25年以後，購房者必須償還政府所資助的這部分資金。

從這裡也可以看出，滿足政府該資助項目的房屋貸款屬於高比率和獲得保險的房屋貸款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋貸款的分攤期最長為25年；所以，如果購房者申請房屋貸款時的購房首付比例高於20%，或者貸款的分攤期大於25年，那麼，首次購房者將無法通過該項目獲得政府資助。

2. 房主與政府共享房產價值的損益

購房者出售在該項目下的房產或者在購房25年後必須向政府償還這筆資金；但是，購房者到時給政府所償還的這部分資金的金額並不是一個絕對數字，仍然是一個相對數字。例如，購房者在購買價值$400,000（40萬加元）的房產時，從加拿大聯邦政府獲得了10%的資助，即價值為4萬加元。房主出售該房產或在購房25年後，若該房產價值上升為50萬加元，那麼，房主給政府所償還的金額將為房產現值的10%，即5萬加元；如果此時的房價沒有上升反而下降，比如下降為35萬加元，那麼，房主所需要給政府償還的資金為3.5萬加元。

從這裡也可以看出，加拿大聯邦政府資助首次購房者的財務項目，實際上是政府與房主共同投資該房產，共同分擔該房產價值的損益；所以，該資助政策也被稱為房主與政府共同分享房產部分價值的項目。

3. 獲得資助的比例可以為5%或10%

如果屬於購買二手房產，首次購房者可以從政府獲得最大資助為該房產價值的5%；如果屬於購買新建的房產，首次購房者可以從政府獲得的最大資助為房產價值10%。當然，如果購房者所購買的房產為一棟新建的房產，購房者也可以申請從政府只獲得5%的資助。當購買新建房產使，在10%的資助限度內，購房者申請政府資助比例的大小決定於購房者的財務狀況和生活支出預算。

4. 哪些人可以申請該項目？

該政策項目已經明確指出屬於資助首次購房者財務政策；但是，對於哪些人士屬於首次購房者以及其家庭具體收入要求，加拿大聯邦政府也做出了明確的規定：

1）首次購房者；加拿大聯邦政府一直對首次購房者提供各種財務優惠政策，例如，首次購房者項目(First Home Buyers’ Plan)，所以對於哪些購房者屬於首次購房者，加拿大聯邦政府有非常仔細和明確的規定。關於首次購房者的具體定義，請詳見加拿大聯邦政府有關信息；2）擁有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）雖屬於非永久居民身份但擁有在加拿大合法工作的身份，4）購房者的年收入低於12萬加元。

滿足以上各種條件以後，購房者就可以申請這次聯邦政府新推出的購房者與政府共享房產部分價值的財務資助項目。

5. 獲得房屋貸款的最大限度

獲得聯邦政府該資助項目後，購房者所獲得的最大房屋貸款額度（包括政府資助的金額在內）為其年收入的4倍。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，那麼，該購房者所能獲得最大房屋貸款（包括政府資助金額在內）為32萬加元。如果購房者所購買的二手房屋價值為40萬加元，能夠從政府獲得2萬加元的資助；那麼，該購房者從銀行所能獲得最大房屋貸款金額為30萬加元（32萬 – 2萬 = 30 萬）。

如果購房者的目標是想獲得更多的房屋貸款，那麼，申請該項目並不是最好的選擇。該政策的目的是減輕購房者每月所支付房屋貸款的金額，即減輕購房者住房成本，並不是幫助購房者獲得更大房屋貸款。例如，如果購房者的年收入為8萬加元，按照目前的加拿大銀行（Bank of Canada）所設定的5年固定房貸利率的壓力測試來計算，該購房者所能獲得最大房屋貸款為35萬加元；但是，如果申請政府的該資助項目，購房者所能獲得最大房屋貸款數量（包括資助金額在內）為32萬。因此，在決定是否申請該資助項目前，購房者應該首先明確自己尋求房屋貸款的目標是什麼。

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二、增加首次購房者從退休儲蓄基金提取額度

在2019年3月以前，加拿大的首次購房者可以以免稅的方式從自己的注冊退休基金（RRSP）賬戶提取$25,000資金。這項政策屬於加拿大聯邦政府的首次購房資助項目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注冊退休基金賬戶的擁有者從該賬戶提取資金時，按照加拿大政府的政策，提取者需要補交稅收；但是，如果作為首次購房者從該賬戶提取資金時，不必向政府補交稅收。

自從2009年以來，首次購房者從注冊退休基金所能提取的最大資金限度一直為$25,000；在2019年的新財政預算中，聯邦政府將該限度從$25,000提高到 $35,000。如果對於屬於首次購房者的夫婦而言，他們（她們）能夠從注冊退休基金賬戶所提取的資金額度總和從原來的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。這實際上使首次購房者有更多的資金渠道籌湊購房首付資金。

這兩項政策主要是針對首次購房者而設立的。關於是否滿足首次購房者的資格，加拿大聯邦政府有非常詳細的條件說明。例如，其中一條指出，在過去四年中，准備購房者沒有擁有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房產。但是，關於如何計算 “四年”這個時間段，也有詳細的規定和特定的計算辦法。所以，詳細政策請參見加拿大聯邦政府公布的信息。

（本文僅為一般信息介紹，不作為任何經濟投資決策的依據。關於房屋貸款政策，請聯系專業人士）

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【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （上）】
【買投資房真的是一個容易的決定麼？復盤一個失敗的投資房案例 （中）】

說起來，陳女士的找房之路真是坎坷。據說在我之前，已經下過3個OFFER，而且每次都是驗過房了，然後就是再談價沒有談成或是銀行貸款沒有下來。所以為了這次買房，她的錢已經陸續到了加拿大銀行帳上，並拿到了某個銀行的貸款預批信。本以為，錢方面已經做了充分的准備了，但是沒想到最後還是因為差了10萬元，沒有辦法買成房子。

錢，難道真是投資中無解的難題麼？

從我自己的經歷和幫很多客人買賣房產的經驗看，錢是投資中最重要的元素之一，但不一定是決定成功的唯一要素。就拿陳女士這次失敗的例子看，其實在這一過程中，我們又好幾個機會可以解決本來錢不夠的問題。

尋找合適的銀行貸款

我之前提過，商業貸款和自住房的貸款很不一樣，難度相對大很多。一般銀行要考察物業本身的收入情況，純收租房看租金收入，物業加生意的房子，像酒吧、旅店、雜貨店、加油站等，就要看生意本身的收入情況，要看財務報表，報稅情況等。各家銀行對商業房的考察標准也是不一樣的，很多帶物業的小生意，像雜貨店，小型旅店等都不好貸款。另外銀行還要考察貸款人本身的情況，是不是有經營同類生意的經驗，是不是還有別的收入等。像我今年賣的一個五間房的小型B&B客棧，雖然是四星級，一年收入10萬元以上，本來銀行同意貸款50萬元，結果一查貸款人，沒有經驗，本身收入很低，結果最後一分錢也沒有貸下來。

好在我和各家銀行商業貸款經紀也都熟悉，當時為陳女士主要找了兩家銀行。因為所要買的樓收租情況不錯，全部出租一年有9萬多。所以有一家銀行早早就明確告訴我們，可以貸款63萬元。但陳女士只有一半的首付款，我們還差了15萬元。我又找了其他一些銀行，有的明確告訴我因為有一個商鋪，不是他們貸款的目標，還有的給的更低。後來又找到了一家銀行，看完資料後告訴我，有兩個空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能貸到我們所需要的資金，哪怕只出租一套，也能多出7-8萬元貸款來。但當時一心想做短租的陳女士執意不同意出租，盡管有好多人等著想搬進去。她本來認為，如果只差15萬元，她可以想辦法湊一湊。但事實是，後來國內的資金越來越難出來，15萬元看著不多，但真沒辦法出來了。

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賣家貸款猶如雪中送炭

在加拿大買賣生意中，賣家貸款是實際操作中一種常見作法。我個人幾次生意買賣都有賣家貸款，說實話，對於賣家肯給貸款，我是非常心存感激的，因為如果沒有賣家的幫助，我們是沒有辦法買下生意，進而經營起來的。賣家貸款一般至少說明賣家對自己的生意是有信心的，知道你肯定能有錢還給他。另外對於賣家來說也延遲了應該交的收入稅，應該是雙贏的。但是並不是每個賣家都願意這樣，特別是現在的賣方市場，賣家不用貸款也能順利賣出去，何必多此一舉？

在陳女士這個案子中，賣家本身並不是生意人出身，一開始並不理解，不能接受賣家貸款這個建議。因為在他們看來，如果有銀行貸款了，他們的貸款就不得不排在第二位，如果真有什麼事發生，他們是沒有機會拿回錢的。但實際上如果找到公證師做好法律文件上，雖然是二級貸款，他的風險也是可以控制的。所以我一有機會，就和賣家經紀灌輸賣家貸款這個概念，告訴他這是一個常見的商業操作，是可以保證他們的貸款。賣家經紀也慢慢接受我的說法，開始松了口。但是驗房還價的那出鬧劇讓賣家很生氣，這個差額給貸款的建議被賣家拒絕。其實就在我們提出第三次再給OFFER時，我已經說服賣家給5萬元貸款了，但還是差了10萬元。在最後一刻，陳女士表示錢在國內很難出來，還是決定放棄了。

要求萬無一失，對地產投資缺乏理性認識

這個跟了3個月的案子最終沒有成交，我想陳女士也許並不認為可惜，因為她已經歷了幾次驗房沒有買的過程，在她看來這是一個學習的過程，無非就是交點驗房費當個學費罷了。但我真得覺得很可惜，這真是一個不錯的投資房產。就在我們決定不買的當天，兩套空著的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要價高了100元。如果陳女士早一點同意出租，那差的15萬元銀行肯定能貸給我們了。問題是，如果不改變一些投資觀念，我覺得不光是驗房費，陳女士還會浪費更多時間和精力，而最終的結果，仍然還是一無所獲。

陳女士反復和我強調要保證她的投資萬無一失，有一點點風險她都不會下手的。我當然能理解她的心情，在一個誰也不認識的異國他鄉投資，那份不安是肯定的，畢竟誰的錢都不是大風吹來的。特別看到了最近微信裡那篇稍有些矯情的《在上海，那些掙扎在溫飽錢上的千萬富翁們！》，我對國內的投資客人也更能理解。

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但是這世上哪裡有萬無一失的高回報投資呢？

在加拿大，房產投資在所有投資中不是回報最大的，但一直是公認可長期持有的可靠投資。剛來蒙城的陳女士一開始還期望20%的回報率，我就明確告訴她這是不可能的，除非物業帶生意，而且她親自參與經營。在蒙城一個光靠租金收入的投資房很少有超過10%的收益率。這裡也沒有像國內的房產幾十倍快速增值的泡沫，要有真這樣，政府肯定早早下手了，像多倫多和溫哥華那樣出台外國買家稅和空屋稅等各種政策了。但另一方面，這裡面的房產收入又是穩定的，雖然不高，但沒有大起大落，長期持有，一定是保值增值的。如果能理性地評估地產投資的收益，有一點點承擔風險的勇氣，我想這個投資房一定會給陳女士在蒙城的打下一個不錯的基礎。

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非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？

最大房屋貸款額

對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。

對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。

房屋貸款違約保險

盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。

一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。

對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。

最低首付資金計算

在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。

此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。

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