首先，給大家拜個年！祝居外團隊與各位讀者朋友們新春快樂，雞年大吉！
回顧過去一年，2016年的澳洲投資市場無疑是近六年來最令華人投資者與相關從業人士最為印像深刻的一年。這一年中，投資環境穩健發展，彙率走勢稍起稍落，但對外投資的法規政策卻扮演著“打你十個巴掌後揉你一臉”的狠角色。
然而，變的是環境、彙率與政策，不變的是跨境投資市場愈演愈熱的大勢。古人雲“以史為鏡，可以知興替“，此文將歸納並逐一解析2016-17年澳洲投資法與移民法相關的十大政策新規。
2016-17年澳洲投資法/移民法十大新政一覽
投資（產權）法類：
- 2016年6月 | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅
- 2016年11月 | 財政部公布購房新規，海外買家被允許購買“二手樓花”
移民法類：
- 2016年7月 | 移民局重大改革學生簽證，特別開放小學生留學簽證
- 2016年7月 | 投資移民利好新政！132/188門檻降至歷史最低
- 2016年9月 | 澳洲移民再添新成員，新簽證188E創業移民正式開放
- 2016年11月 | 澳洲移民隨行子女年齡由25歲降為23歲
- 2016年12月 | 澳洲對華十年訪客簽12月12日正式生效
金融法規/政策類：
- 2016年4月 | 澳洲四大銀行正式收緊海外收入貸款
- 2016年5月、8月 | 澳聯儲RBA降息至歷史新低，澳元受大影響
- 2017年1月 | 中國政府嚴格控制外彙交易，再限資金外流
十大新政 ① | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅
生效時間：2016年6月起
- 由於澳洲2015財年即將在6月30日結束，各州政府均選擇在此時發布了2016新財年的財政預算。對於海外投資者最顯著的影響則在於，各州政府財長均有計劃提高海外買家購房的印花稅支出，從而平衡海外買家與本地買家的購置比例。
維多利亞州附加稅概述：
- 在2015/16財年，針對海外購房買家，維州工黨政府新增加了3%的額外印花稅。此印花稅基於房屋買賣合同價格，不受標的物的當前價值影響，因此也不能享受印花稅減免。
- 而維州政府2016/17財年的財政預算決定，將海外買家額外印花稅，在3%的基礎上增加至7%。同時，海外買家如果被定義為缺席個人/企業/信托，則需要額外支付5%的土地稅。
新南威爾士州附加稅概述：
- 在新州2016/17財年，從7月份開始，海外買家將會被要求支付額外4%的印花稅。從2017年開始，海外投資者還將被要求支付額外75%的土地稅。
- 新州政府在之前的政府議案中已經提出，從2016年7月起，所有新州房產交易，買賣雙方均需要首先證明他們的國籍才能進行下一步交易。
昆士蘭州附加稅概述：
- 早於2016年6月14日昆州財政預算報告，昆州財長宣布，他們將追隨維州政府的決定，向海外買家征收額外3%的印花稅。此印花稅將在正常印花稅（最高上限75%）的基礎上征收。
- 以企業或信托形式購買物業，稅務局會利用穿透法則追查實際控制權是否在海外買家手中。如果是，那麼額外的印花稅即會被征收。
海外買家購房附加稅數據表一覽：
十大新政 ② | 財政部公布新規，海外買家被允許購買“二手樓花”
生效時間：2016年11月起
中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的樓花因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。不過，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，一部分中的他們被迫選擇放棄定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲財政部長Scott Morrison於2016年11月宣布，將允許海外購房者接手因其他原因而導致未能按時成交的期房公寓樓。
在我們解讀這條新政策之前，我們先來談談澳洲法律對於新房和二手房定義上的區別。根據澳大利亞海外收購法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的規定，純海外人士在澳大利亞只可以購買新房（new dwelling）而不可以無條件的購買舊房或二手房（established dwelling）。在澳大利亞財政部長Scott Morrison更新政策以前，法律規定新房必須是第一次被銷售，也就是說之前沒有被賣給過任何買家。
顯然澳洲政府也認為，如果房產因為種種原因導致無法完成過戶，但房產確實為新建的，那麼仍舊被定義為二手房產這一政策並不合理。因此新政中支出，無法過戶完成的樓花依然可以作為新房賣予海外人士，但是必須符合以下條件：
- 房產合約在所有權過戶前已經被終止；且
- 房產第二次銷售必須是由開發商直接銷售給買家。
請注意，此處並沒有要求對被終止合約的買家身份進行限制，也就是說，一手的買家不必要是海外人士。