在加拿大，說到房貸，不能不聊聊著名的BIG 5，即我們常說的五大。加國金融機構雖多如繁星，但真正主導市場利率和政策導向則非它們莫屬。因為它們的江湖地位，我們姑且謂之春秋五霸。接下來，有請五霸同學按照武力值，戰鬥力，身材噸位，霸氣指數等順序出場，讓我來給大家一一做個介紹：
1、RBC ROYAL BANK，漢語通譯為皇家銀行。以市值和資產論，該同學是名副其實的頭把交椅。起家於加東海濱城市Halifax，在20世紀上半葉經過一系列令人眼花繚亂的跨省並購之後，逐漸成為本國第一大銀行。該同學勢大力沉，作風彪悍，常常在利率變化時扮演帶頭大哥的角色。
2、TD CANADA TRUST，也就是我們常說的TD。中文喚做道明加拿大信托。名字有點兒拗口，這其實也是一系列並購的結果。TD的前身是兩家銀行：BANK OF TORONTO和 DOMINION BANK，兩位小同學在1955年一合計，與其被別人吞掉，還不如強強聯合，於是就有了TD的誕生。到了2000年，TD又出資80億把CANADA TRUST吃下，就構建了今日的TD CANADA TRUST的版圖。以資產市值，TD可算後來居上，位列榜眼多年，在2013年間，甚至一度小幅領先帶頭大哥，後又被大哥超越。值得稱道的是TD的分行營業時間，正是它首開先河，延長晚間及提供周六甚至周日的服務時間，吸引了大量的客戶群體，也倒逼其他銀行被迫跟進。
3、SCOTIABANK，漢譯名豐業銀行。“一般一般，全國第三”，說的就是這位同學。說一般其實也不一般，SCOTIABANK百多年來一直穩扎穩打，不是通過大宗收購合並，而是依靠穩健經營攢下了這一份探花的家業實為不易。探花同學眼看本國市場已瓜分殆盡，遂分兵海外，多年來致力於海外業務，以中南美洲著力尤甚，幾年前曾經因為外派干部緊缺，出現過只要會說西班牙語即刻連升三級的趣聞。
4、BMO（BANK OF MONTREAL），漢譯蒙特利爾銀行，滿地可銀行。資格最老，1817年就開門營業。作為從法語區走出來的一家老牌銀行，BMO的表現一直算中規中矩，雖無驚喜，也不差強人意，甚至偶爾會跳出來攪個局。當年5年固定一直在3.xx%徘徊的時候，就是BMO第一個祭出5年2.99%的超低利率震動了整個市場。1998年，RBC曾謀求與BMO的合並成為一個巨無霸，被當時的馬丁政府否決。
5、CIBC，漢譯名帝國銀行。 帝國，聽起來很霸氣吧，其實跟前幾名比，CIBC是有些失落的。在1960’s那個黃金年代，當時的Canadian Bank of Commerce和Imperial Bank of Canada合並一躍成為本國規模最大的銀行，那時的CIBC，睥睨四方，一時風頭無兩。此後30年，CIBC都還一直在競爭中保持領先優勢。從下圖看，1997年那會兒，CIBC資產一度甚至略超RBC。可惜此後因為種種原因，CIBC增速明顯慢於對手們，現在差距已經越來越大。也是在1998年，TD與CIBC謀求合並，計劃遭到馬丁政府的斷然拒絕，理由是涉嫌壟斷，“不符合公眾利益”。馬丁本人被記者問及此事兩次，回答僅是短短的“No”，連個解釋都沒有。
下圖是截至2016年1月本國房貸市場份額對比。可以看出在房貸市場五大銀行穩穩占據了89%的空間，居於絕對的統治地位。換句話講，大部分客戶的貸款不管怎樣選擇，最終還是花落在這五家。
在產品高度同質化的今天，各大銀行的利率水平其實是很接近的。很少出現一個term不同銀行給出懸殊利率的情況。在選擇貸款機構的時候，人們真正要關心的是哪個銀行更適合自己？因為，你在挑選貸款機構的同時，它們也同時在挑選你。這就是我以前提到過的客戶與銀行的雙向博弈。比如，你是新移民，老移民或者是海外人士，自雇還是上班，你的資產淨值高低，你的首付比例，你的信用記錄如何，你的負債水平，你是買自住房還是投資房，你是購買（purchase）還是再融資（refinance），你是先買後賣，還是先賣後買，還是買了繼續買等等。每個人所處的情況不同，就要求有不同的解決方案。今天，貸款申請實際上已經成為一個復雜的金融決策過程，其目標就是為客戶的房產投資方程式找到一個最優解。關鍵是把握好從哪裡貸款，怎樣准備申請，才能保證成功率，才不至於出現申請屢屢遭拒，把好端端的case做爛的局面。
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