房市走向 – juwai

大砍移民之後，澳洲經濟和房市如何“變調”？

新冠病毒引發的移民衝擊波已經呼嘯而來，更大的衝擊波或許還在後面。

5月1日，澳總理莫裡森在新聞發布上表示，受到因控制疫情需要關閉邊境的影響，2019-2020財年澳大利亞淨海外移民人數將比上一財年下降超過30%，而到了2020-2021財年，下降幅度將達到85%。

2018-2019財年，澳洲海外淨移民數量為24萬。2019年聯邦預算案預計，到2022年海外淨移民數量將增加到26.3萬。最新情況是，聯邦政府預計2019-2020財年海外淨移民將減少7.2萬人，2020-2021財年減少20.4萬人，僅剩3.6萬人，這將是40年來的最低水平。就在不久前，美國總統特朗普宣布，為保護美國人的就業，將暫停發放綠卡，為期60天，之後將根據經濟形勢決定是否延期。本網隨即關注了澳洲是否會隨之收緊移民政策的問題，推測在澳洲失業率急劇攀升的情況下，為保護本地就業，澳洲政府有可能調整移民政策。

莫裡森政府去年將永久海外移民的年度上限從19萬削減到了16萬。雖然澳洲政府尚未正式宣布相關政策，但事實上永久移民人數已經“卡”得很緊。4月份內政部簽發的兩種技術移民永居簽證——189簽證和491簽證已經大幅減少。4月只發出了50個189簽證邀請，比3月的1750個邀請暴跌了97%。4月491簽證邀請也只發出了50個，遠低於3月的300個。

代理移民部長艾倫·塔奇（Alan Tudge）告訴媒體，移民部的一些永久居留境內申請的審批還在進行之中，但是速度有所放緩，原因是移民部的部分職員被借調到其他部門幫忙，“但是現在這種情況已經結束了”。

他沒有確認下財年是否會大幅度削減永久移民配額。不過，最近已經有大批臨時居民離境，包括留學生、探親人士、短期技術移民等。

近期的一些報道中，有聲音呼吁政府加大引入移民的力度，以幫助經濟復蘇。但需要注意的是，實際上收緊移民政策已經成為朝野共識，在這個問題上，連反對黨工黨都表達了與聯盟黨政府一致的立場。

工黨的內政發言人克裡斯蒂娜·凱內利（Kristina Keneally）上周末在《太陽先驅報》上發表文章說，澳大利亞應利用關閉邊境的這段時間來重新反思經濟上對臨時移民的依賴，鼓勵失業的澳人填補勞動力缺口。

重創經濟

移民減少對澳洲房市的影響已經從租房市場中顯現端倪。

租房市場特別容易受到海外移民人數下降的影響，因為大多數新移民會在抵達澳大利亞後尋找出租房。

在新冠疫情之前，澳洲的住房租賃市場已經疲軟。現在，這個市場的“痛苦”最為強烈。由於澳洲對游客關閉了邊境，並且政府政策限制了短期租賃，因此Airbnb的房源正在轉變為長租房源。租房房源增加意味著租金下降。

另一方面，需求下降加劇了這一情況。越來越多的工作崗位流失，一些租客與房東和中介商議降低租金或尋找其他住所。留學生和移民下降，造成更多的房產空置，而國內學生則多未返校上課，也不在大學附近租房。

疫情對不同地區的影響會有所不同，具體取決於旅游業、移民和失業對當地市場的影響程度。CoreLogic的數據表明，悉尼和墨爾本內城區的住房租賃市場“受災”最為嚴重。

據估計，在截至3月22日的一周至截至4月26日的一周之間，澳洲出租房產數量增長了0.8％。但增幅最大的是墨爾本和悉尼的內城區，在短時期內，這兩個市場的房源數量分別增長了36.2％和34.1％。

出租房空置率猛然上升的原因，除了最近完工的房屋數量增加外，還有一個重要原因是就業和防疫限令造成移民需求下降。

墨爾本內城區很好地詮釋了這一變化。由於海外移民的快速增長，墨爾本內城區在住房供應增長的情況下一直保持穩定的租賃狀況。根據澳統計局的移民數據，墨爾本市內城區人口在2018-19年度增加了8638人，其中5％來自海外移民。這意味著該地區的新租賃需求幾乎完全來自海外移民。

失業也對租賃房源有一定影響。不過從CoreLogic的數據看，布裡斯班內城區的內西區的失業率也較高，但租賃房源還沒有猛然上升。

在租金下降的地區，房價下行的壓力也會相應上升，甚至期房可能出現無法交房的風險。

中國買家重返？這一次，中國購房者能否“拯救”澳洲房市？

中國房地產門戶網站居外網發現，由於澳元貶值，澳洲疫情控制得利，中國買家對澳洲房產的興趣超過了本地買家的興趣。

居外推薦澳新州Stanwell Park 4臥3衛的歷史住宅——”Interbane”（意為“山頂”）。圖為從本住宅的俯視圖——視野開闊、景觀一流，優越地理位置優勢一目了然。

但這樣的興趣似乎還多停留在“詢問”的層面。Fletchers Real Estate的 Canterbury經紀人、蒂姆·希德賽德（Tim Heavyside）說，當地市場陷入了停滯狀態，包括國際買家在內，購房者的數量在下降。

悉尼蘇富比國際業務董事總經理邁克爾·帕利爾（Michael Pallier）補充說：“我們現在仍在涉水。總的來說，詢問上升了，但是交易下降了。”已經出售給海外買家的房產要麼是他們在旅行禁令之前就已經自己看過的，要麼是親朋好友幫助看過的。

Ray White 的衝浪者天堂（Surfers Paradise）首席執行官安德魯·貝爾（Andrew Bell）表示，黃金海岸的海外買家情況與此類似。去年初，每天都有中國買家進出這家中介的辦公室，購買一兩套公寓，現在情況完全變了。

他說，這種狀況不僅是旅行禁令導致的，而且還有其它因素：更嚴格的外國投資審查委員會法規、對外國買家征收的高印花稅，以及中國政府的資本出境限制。

房產中介們仍然抱有的希望是耐心等待旅行禁令取消，澳洲會因為抗疫“成功”而讓海外買家趨之若鶩。

但在人口紅利消逝和內需遭遇衝擊的情況下，澳洲房市的增長動能、機會和前景還能否“失而復得”，也是海外投資者做決策時會權衡的一個方面。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售澳洲房源，或致電 400-041-7515 諮澳洲留學、移民或房產投資的機會。

來源：澳洲新聞網
責編：Zoe Chan

美國降息50個基點房產交投量創9年多最大增幅

美國二手房簽約量1月份取得2010年10月以來最大漲幅，強勢扭轉前一個月下滑走勢，給房地產市場增加了更多動力跡像。

美國全國地產經紀商協會周四發布的數據顯示，1月份二手房簽約量環比增長5.2%，高於接受彭博調查的經濟學家的預期中值。未經調整的二手房簽約量同比增長6.7%。

從近十年來最大跌幅中反彈，是住房市場依然受到徘徊在三年低點附近的抵押貸款利率以及強勁的就業市場和穩定的工資增長支撐的最新跡像。住宅房地產的進一步穩定可能預示著更強勁的春季銷售季，可能會支持又一個季度的經濟增長。

美聯儲降息幫助推低了抵押貸款利率，而國債收益率的下降可能也有助於保持較低的借貸成本。美國30年期國債收益率本周跌至歷史最低點，因為對病毒全球經濟影響的擔憂日益增加。

最近其他房地產數據，包括建築和新屋銷售，均得到加強。1月份二手房銷量依然穩健，而新屋銷量達到2007年中以來最強水平。

點擊查看近150萬套在售美國房源

非常規降息

北京時間3月3日晚11點，美聯儲突然宣布下調基准利率50個基點至1%-1.25%，以應對新冠肺炎疫情給經濟活動帶來的風險。

這次降息的幅度非常之大。美聯儲一般的降息是25個基點，如今一下降了50點表明危機的嚴重性。

降息對買家而言無疑是利好，因為房貸利息下降可以減輕他們的還貸負擔，這也會使得更多人成為潛在的買家。在市場需要增加，同時供給不變的條件下，這將有助房地產市場的回暖和復蘇。

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民或房產投資的機會。

來源：新浪財經、金融界
責編：Zoe Chan

房價已連續5年全球最貴香港房產一平米售36.8萬元！

作者：羅曼

在香港這個彈丸之地，樓價沒有最貴，只有更貴。據美聯物業數據顯示，香港新盤繼續創新高價，新鴻基地產旗下北角海璇一個面積286平方尺（約26平方米）的大單間，折後成交價1090.98萬港元（約合948萬人民幣），約42萬港元（約36.8萬元人民幣）/平方米。

國際物業顧問世邦魏理仕比較全球35個城市私人住宅市場的數據後發表報告，指香港平均樓價達963萬港元貴絕全球。

價格雖貴，市場需求依然火爆，據美聯物業數據顯示，5月4日及5日香港推出三個新盤，涉及約1100個單位，加上此前開售的新盤，兩日內銷售量約1200套，更是創出2017年6月以來成交量新高。

香港樓市量價齊升

在2018年底出現小幅下挫之後，香港樓市再度出現升溫跡像。

一位年初還持觀望態度的買家向時報君表示，“後悔了，我當時就應該下手預付定金買下柏蔚山那套50平方米兩居室的房子，房子下手宜早不宜遲，等到現在再去看同小區的房子，同一戶型的差不多要多花100多萬港元，這才幾個月而已。”

日前，新世界北角柏蔚山亦以2895萬港元總價售出面積約60平方米的兩居室，創出港島東區兩房標准戶新高價紀錄。

事實上，北角新盤樓價頻破紀錄， 5月8日，距離柏蔚山不遠處，同位於北角的海璇樓盤，一套面積286平方尺（約26平方米）的大單間以1090.98萬港元售出，平均每平方米價格約42萬港元，創下港島東開放式住宅最高成交紀錄。根據一手成交記錄顯示，這套房定價1346.9萬港元，買家選用270日付款方法，連同其他折扣，折後成交價格為1090.98萬港元。

美聯物業的一位中介向時報君介紹，現在很多樓盤都推出特別優惠——先住後付，即按照付款方式，先交一定比例首付，尾款可以等到2年後再按揭付清，相當於白住兩年。比如北角柏蔚山，買家可選擇先付清17%的樓價，剩下的尾款可以選擇360天成交及720天成交。

根據上述中介提供的資料，柏蔚山一房的成交價1500萬港元起，每尺均價在27000-36000港元之間，即每平方米均價在30萬港元-39.6萬港元之間。

國際物業顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》，重點分析了35個主要城市樓價，發現香港樓價貴絕全球，平均樓價高達963萬港元，豪宅平均樓價更達5417萬港元，連續第5年成為全球樓價最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價只是682萬港元。

關鍵是貴就貴點吧，單位面積還小，畢竟土地供應不上，該報告指出，新加坡平均單位面積是822平方尺，約74平方米，而上海的平均單位面積更達1281平方尺，約116平方米，相較之下，香港只有591平方尺，約54平方米。

地價升幅更瘋狂

由香港差響物業估價署最新公布的官方樓價指數顯示，今年3月份私人住宅售價指數報377.5點，按月升2.9%，創30個月單月升幅最大，由去年12月至今年首季度，樓價指數連漲3個月，今年首季累計上升5%。

不止香港樓價升幅驚人，地價升幅也很瘋狂。地政總署5月7日公布，超級財團以總價125.9億港元拿下機場跑道第4C區2號地盤，坐擁無敵維港海景，此塊土地由會德豐地產、新世界發展、中國海外、恆地、華懋及帝國集團6家發展商組成的超級財團中標，按照可建樓面計算，每平方尺樓面地價約19636港元，約18.6萬元/平方米，也即是說光拿地價每平方米就近19萬元，該拿地價較市場預期上限高9%外，比旁邊地皮1月時的地價，不足4個月足足貴了13%，跑贏樓價升幅，並創啟德一帶地價新高。

據時報君了解，香港一些新盤項目的尾盤加價推出，依然吸引大批購房者關注，公開信息顯示，長實集團旗下的荃灣海之戀項目，其中4套單位加價11.7%至18.9%，有中介表示，該項目在推出當日共有超過100組客戶到場認購，加價推出單位當日全部售出，樓市回暖中介機構似乎也看到了“希望”，美聯物業住宅部總裁布少明表示，配合市場回暖，公司上半年可以擴充10家分行。

點擊查看居外網上的香港房源

香港金融管理局4月30日公布的3月住宅按揭統計調查結果顯示，3月份新申請貸款個案較2月份按月增加55%，至15703宗，3月份新批出的按揭貸款額較2月份增加43%，至372億港元。

對於近期香港樓市回升，香港金管局總裁陳德霖5月6日出席立法會會議時表示，香港樓價對於市民的收入比例相當高，盡管香港目前的放貸利率仍比較低，但貸款年期長，市民需要小心衡量自己的還款能力。

受大環境影響，恆生指數今日跌幅達2.39%，下跌近700點，報28311.07點，恆生地產股全線下跌，但年初至今，恆生地產股除信和置業外，其余個股均有不同漲幅，其中漲幅在20%以上的就有5只，包括九龍倉置業、碧桂園、新世界發展、新鴻基地產、恆基地產。

香港樓價會繼續破頂？

花旗銀行調查顯示，認為香港樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，由去年第四季的18%上升至今年第一季的42%，雖然市民預期未來樓價會上升，但他們對置業的興趣不減反增。

據美聯物業數據顯示，5月4日及5日香港推出三個新盤，涉及約1100個單位，加上此前開售的新盤，兩日內銷售量約1200套，更是創出2017年6月以來成交量新高。

穆迪改變此前對香港樓價預測，料今年香港樓價升8%至10%，主要由於本地人口增長，土地供應有限等，將支持樓價繼續上升。

至於香港未來樓價走勢，恆隆地產董事長陳啟宗在2017年年報中就已做出判斷：我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內地同胞都有意在香港特區購置物業。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業，內地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒於有數以千萬計的內地中產人士希望在香港購置物業，樓價長遠又如何能回落呢？

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上香港在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢香港房產的投資機會。

來源：證券時報網
責編：Zoe Chan

投資移民收緊在即塞浦路斯房地產銷售量創11年新高

根據塞浦路斯土地和調查局的數據，4月份，塞浦路斯房地產銷售量與去年同期銷售量相比大幅上升，合同數增加了61％。

4月份共有1,057份商業和住宅物業及土地出售合同於土地注冊處辦公室，而2018年4月為655份，是自2008年9月登記1,157份合同以來的最高月度數字。在1,057份合同中，628份（59％）由塞浦路斯人購買，其余429份（41％）由非塞浦路斯人購買 – 其中123位是歐盟公民，306位是非歐盟公民。所有地區的房地產銷售均有所增長，數據顯示經濟情緒持續改善。

在更嚴格的標准於5月15日生效之前，外國公民趕著通過通過投資移民計劃獲得塞浦路斯護照也可能有助於促進銷售。

所有地區的銷售量都有所增長。按百分比計算，法馬古斯塔（Famagusta）的銷售量增長了85％，其次是利馬索爾（Limassol），增幅為74％，而拉納卡（Larnaca）、尼科西亞（Nicosia）和帕福斯（Paphos）的銷售量分別增長了69％、44％和43％。

2018/2019年房產交易總數比較

點擊查看居外網的塞浦路斯房源

年初至今的物業銷售

在2019年的前四個月，銷售量與去年同期相比增長了23％。尼科西亞的銷售量增長了35％，法馬古斯塔的銷售量增長了26％。與此同時，帕福斯的銷售量增長了33％，而拉納卡和利馬索爾的銷售量分別增長了21％和17％。

本地買家

與2018年4月相比，4月份塞浦路斯市場的銷售量增長了91％，所有地區都有大幅增長。按百分比計算，法馬古斯塔的銷售量較去年同期增長383％，其次是帕福斯，銷售量增長229％。與此同時，利馬索爾，拉納卡和尼科西亞的銷售量分別增長了80％，78％和47％。

在2019年的前四個月，國內銷售量與去年同期相比增長了37％。

然而，其中一些國內銷售可能是由銀行收購的房產作為貸款重組協議等的一部分。

2018/2019年國內買家交易總數比較

海外買家

2019年4月，海外（非塞浦路斯）市場的房地產銷售量增長了32％，共有429份銷售合同由外籍人士購買，而2018年4月為326份。

盡管法馬古斯塔的銷量下降了5％，但其余四個區域的銷量卻有所增長。利馬索爾的銷售量增長63％，拉納卡的銷售量增長60％，尼科西亞的銷售量增長33％，帕福斯的銷售量增長14％。

在2019年的前四個月，海外銷售量與去年同期相比增長了9％。

2018/2019年海外買家交易總數比較

居外推薦塞浦路斯房源

帕福斯Kouklia的這個獨家別墅項目目前進行所有權轉讓，其包括3間帶獨立衛生間的臥室，並可飽覽地中海和高爾夫球場的迷人景色。別墅區面積為249平方米，整座住宅占地面積近1400平方米。別墅項目已經進行了幾次升級項目，所費頗菲。別墅位於維納斯岩石度假村，基礎設施完善，並靠近帕福斯國際機場。
居外物業編號：47325391 查看更多房源信息

歐盟公民買家

4月份歐盟國民的房地產銷售量與去年同期相比增長了31％。

除了帕福斯，歐盟國民的銷售量下降了2％，其他所有地區的銷售量都有所增長。

拉納卡的銷售量增長了200％，而尼科西亞的銷售量增長了90％。與此同時，法馬古斯塔和利馬索爾的銷售量分別增長了42％和24％。

在2019年的前四個月，與2018年第一季度相比，對歐盟國民的銷售量增長了17％。

2018/2019年外國（歐盟）買家交易總數比較

非歐盟公民買家

與去年同月相比，4月非歐盟國民的房地產銷售增長了32％。

雖然法馬古斯塔和尼科西亞的銷售量分別下降了25％和7％，但其余三個區域的銷售量卻有所增長。利馬索爾的銷售量增長了73％，拉納卡的銷售量增長了36％，帕福斯的銷售量增長了23％。

在2019年的前四個月，對非歐盟國民的銷售量與去年同期相比增長了6％。

2018/2019年外國（非歐盟）買家交易總數比較

自2000年以來的房地產銷售分析

2000 – 2019年塞浦路斯房地產交易數量

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多塞浦路斯在售源，或致電居外客服熱線 400-041-7515 諮詢塞浦路斯移民和房地產的投資機會。

來源：Cyprus Property News
編譯：Zoe Chan

去年英國哪些城市房價漲最多？

據英國最大房產網站Zoopla的研究，過去一年中，利物浦、利茲和曼徹斯特的房價增長超過5%。其中利物浦的增幅最大，為5.7%。去年全英各城市房價的平均增幅為1.7%，為7年來最低水平。

Zoopla表示，缺乏可負擔性和搬家成本過高導致了需求疲軟。受惠於就業率增長和更容易負擔的價格，北方城市的房價普遍上漲較大。但格拉斯哥和利物浦的價格仍僅高於2008年金融危機期間的峰值。

居外精選利物浦房源：貝麗花園公寓

貝麗花園公寓項目位於利物浦市中心黃金地段，毗鄰著名的聖約翰購物中心，距離萊姆街車站僅10分鐘路程。由三種不同戶型所組成，包括了開間公寓，一房公寓以及兩房公寓以供不同需求的客戶選擇。公寓所在的知識角（Knowledge Quarter）是利物浦五大長期規劃區之一，彙集了世界最有影響力的科研，文化和教育企業。距國際知名學府利物浦大學咫尺之遙。管理公司提供包租管理。45平方米，1臥1衛的房價約¥89萬。
居外物業編號：46964947 點擊查看房源信息

4月房價月增0.4% 房市有望走出谷底

抵押貸款業者全英房屋抵押貸款協會（Nationwide Building Society）5月1日公布最新數據顯示，英國4月房價增速小幅加快，顯示脫歐前的房市放緩可能走出谷底。

英國4月房價較去年同期上漲0.9％，增速較3月的0.7％略快。月比而言，4月房價月增0.4％，3月漲幅為0.2％。

分析師原本預估英國4月房價年漲0.7％，月漲0.2％。

根據全英房屋抵押貸款協會，2016年英脫歐公投時，房價年度漲幅約為5％。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多英國在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢英國留學、移民和房產投資的機會。

來源：華爾街見聞、星洲日報
責編：Zoe Chan

美國樓市復甦放緩三大因素拉高房價

美國樓市復甦之路漫長而顛簸，但過去幾年來一直在不斷升溫。2012年樓市觸底房價起漲， 2013年開始大幅上升。最近儘管房價兩位數增長勢頭有所放緩，但仍在向更高處衝擊。據標準普爾/Case-Shiller全國房價指數，2015年2月房價同比上漲4.2%。

美國樓市復甦放緩

有些地區房地產市場交易紅火，競購戰及報價高於要價成交變得很尋常。據報告顯示，在舊金山, 今年初期74%上市房屋投入市場兩個月內售出。灣區房屋要價中間值為109.9百萬美元。該報告發現，西雅圖和鹽湖城及加州其他幾個地區房地產市場也異常繁榮。

丹佛和達拉斯房價已經超越房地產繁榮時期的水平。如果房價上漲繼續超過這些地區的通脹率和收入水平，最終會出現一個令人擔憂的問題。

「房價上漲——甚至在最理想的地方——永遠不能持續超過收入增長的水平，」 HSH.com的副總裁Keith Gumbinger說，「因為這段時期沒有人能買得起房屋。」　

推動價格走高的原因:

●房主不出手賣房 目前房主或者為了買更好的房子，或者為了縮減住房面積，才會把房子房到市場上出售，有了房子上市出售才會吸納首次購房者入市，兩者相輔相成，有賣才有買。

但是目前市場還沒有充斥房主「待售」的標牌。因為有些現有房主擔心他們找不到新房子，或仍然等待時機收回房屋低迷時期損失的價值，一直在觀望，遲遲不賣房。

「考慮要出售的可能仍是處於「水下」負資產或過低淨值水平的房屋，」 Gumbinger說。

成屋銷售雖連續七個月增加，全國住房建築商協會首席經濟學家David Crowe說，但這還不夠。「沒有額外的庫存，首次購房者就很難入市。」

●建商不建新房 房地產業復甦過程中，建築商一直持謹慎態度。因為他們要明確知道房主會升級到他們新建的房屋。

據Crowe稱，正常的房地產市場每年要建造160萬新獨棟房和多住戶住宅，獨棟房通常略高於一百萬。去年市場新建房屋一百萬，但獨棟房屋僅為70萬，還沒達到正常水平。

● 銀行仍不放貸 自2008年房地產泡沫破滅以來，嚴格的貸款標準讓買家更難獲得貸款。雖然銀行最近有所放鬆，貸款仍比房地產崩潰以前有大幅收緊。

房貸收緊未必是壞事，但Crowe認為標準仍有些過於嚴格。「貸款承銷標準已經超出必需的要求，」這是過去十年中間時段貸款標準明顯寬鬆環境下的一個過度反應。

緊張庫存和價格上漲可能是形成泡沫潛在跡象的警告，但是專家說還為時過早。

曾幫助創建S&P / case – Shiller房價指數的經濟學家Robert Shiller說，潛在的泡沫「還不是很明顯」。如果有也是與 2008年不同類型的泡沫。雖然供需加速了泡沫的破裂，然而寬鬆的抵押貸款實踐有時推動了買家接受他們負擔不起的貸款，因而也提高了需求水平。

「與金融相關產品的推助孕育了泡沫，」Gumbinger解釋道。

今天房價上漲靠的是實際市場力量的推進及真正貨幣的支撐。「你看不到所有那些支持力量造成了無法滿足的需求，」他說。「這是一個更好更合格的市場」。此時任何潛在的泡沫將受特定市場的限制，他補充道。「有些市場受制於某些行業，如果這些行業發生變化，可能意味著當地房地產市場隨之而變。總而言之，所有的房地產都是因地而異。」

查看更多美國房地產

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。