全文摘要：
2017年10月，是大溫哥華地區對外國投資者征收15%附加稅後的第14個月，市場迎來新常態，獨棟別墅市場平淡，公寓市場火熱。受到公寓價格飆升的影響，溫哥華整體房價又回到再創新高的軌跡。而加稅6個月過後的大多倫多房市，大體上也在沿著溫哥華房市的復蘇軌跡前行，除了獨棟別墅之外，其他房型恢復加稅前的走勢似乎也指日可待。
投資建議
- 溫哥華： 經過一年多的調控，獨棟別墅目前維持供需平衡，房價將難大漲，想投資獲利的買家需謹慎選擇；而買家大力追捧的公寓市場板塊，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，目前來看投資回報潛力仍在，但在加拿大央行持續加息預期下，公寓價格還有震蕩空間，投資者可擇機在加息信號明確動搖賣家信心後進場。
- 多倫多：就銷量占庫存比數據而言，獨棟別墅板塊短期內房價將有小幅回升，於剛需買家而言，該板塊短期內存在入場良機；而雙拼、聯排和公寓市場房價在未來幾個月可能會在合理範圍內加速增長，重回賣家市場區間，投資者亦可重新調高這幾個板塊的回報預期。
多倫多與溫哥華，這兩個最受投資者歡迎的加拿大城市，正在演繹著投資者與政府之間一場精彩的博弈。從2015年開始，同時受到剛需人群與投資者熱捧，這兩地房價急速攀升。大溫哥華房價在2016年5月至8月間的同比增幅維持在驚人的30%左右，幾乎成為了世界上房價增長最瘋狂的地方。旨在緩解越來越差的住宅可負擔性與越來越大的房市的泡沫風險，當地政府決定出台干預，從2016年8月開始對外籍購房者征收15%的附加稅。無獨有偶，同樣的故事情節又在大半年後發生在了多倫多。2016年12月開始，大多倫多地區房價同比增幅連續超過20%，安大略政府也從2017年4月份開始對大多倫多地區的外籍購房者加收15%的附加稅。現在，距溫哥華加稅已經過去一年多，多倫多市場也已經在新的形勢下調整了半年多的時間，調控後多溫房產市場發生了什麼變化？房價是否真的下降？這兩地房市在未來又將如何前行呢？
加稅14個月後，溫哥華房市新格局已形成
2016年8月2日起，所有外國投資者在購買大溫哥華地區房產需多繳納15%的稅費。這一舉動導致短時間內市場風雲突變。很多人紛紛急著將房子掛牌脫手，庫存大增。由於當時政策具體影響未明，市場觀望情緒嚴重，買家數量也迅速減少。瞬間的供大於求導致溫哥華房價也應聲下跌。根據加拿大房地產經紀人協會數據，大溫哥華地區房價指數從加稅後第二個月開始連續5個月環比下跌。不過圖1中我們也不難發現，加稅實施半年之後，市場房價就開始找到新的平衡點，並在之後增幅穩定，在加稅7個月後已經重拾加稅前的房價增幅。不過與加稅前相比，整個房市的格局還是發生了比較大的變化，一直以來最受投資者青睞的獨棟別墅受到了最大的衝擊。經過加稅過後的獨棟別墅市場，成交量大幅縮水，房價單月增幅也從之前高於8% 穩定至目前的2%左右。反觀受到剛需支撐的公寓市場，除了加稅之後的一小段激烈反應期，走勢基本平穩，目前公寓價格環比增幅已經回到加稅前水平，高於獨棟別墅房價漲幅。
圖一：大溫哥華區房價指數環比變化
那麼如何判斷接下來市場怎麼走？是不是已經進入了一個新的穩定期呢？
海外房市術語wiki：
讓我們來看看一個房市關鍵指標：銷量占庫存比。計算銷量占庫存比例的方法是用當月成交量除以可供售賣的活躍房源數量。買家對房屋的需求決定了成交量，而賣家的總體數量與對市場的預期則造成了供給，也就是活躍房源的波動。市場上活躍房源中能夠成交的比例越大說明房市熱度越高；反之如果只有一小部分的活躍房源可以得到成交，則意味著市場較冷淡。
按照加拿大各大房地產協會的定義，當“銷量占庫存比”大於20%的時候，市場即進入賣家市場階段，房價出現上升的動力。而當這個比例低於14%，買家在市場上有較大的話語權，房價也將面對下行壓力。14%到20%中間這個範圍的市場可以看做是一個穩定區間，房價不會發生太大的變動。從圖2中我們可以看到，加稅以前整個溫哥華房市的庫存都能很快被賣出，無論別墅或公寓都處於賣家市場的範圍，買家對於價格沒有太大的話語權，想買房就要立刻搶。而經過了加稅這一政策的調整，獨棟別墅的銷量占庫存比已經來到了新的區間，市場處於平衡區域。聯排別墅和公寓則在經歷了一定打壓之後反彈回到了賣家市場。說明政府加稅的目的已經基本實現，頂端市場的投機泡沫被擠出，很多買家從獨棟別墅這一市場撤出，或選擇觀望，或轉投聯排與公寓市場。相對便宜的聯排與公寓市場的反彈則代表了強勁的市場剛需與較為理智的投資行為。
按照這樣的形勢預測，溫哥華獨棟別墅處於平衡市場，房價將大體維持現在水平；在受到買家大力追捧的公寓市場，賣家已經奪回了定價權，房價料將繼續大步前行，恐將再次帶來過熱擔憂。
圖二：大溫哥華房市銷量占庫存比
加稅後的多倫多房市——溫哥華重演
隨著溫哥華房市進入新的穩定期，讓我們將目光轉向剛加稅不到一年的多倫多地區。同溫哥華一樣，多倫多房市也經歷了加稅之後短暫的劇烈調整期，但如果以溫哥華的現狀來預測，多倫多房市接下來的走勢似乎也比較清楚了。
圖三：多倫多和溫哥華整體房價指數環比變化
按圖3所示，房價指數走勢上來看，溫哥華整體房價在加稅後第六個月開始反彈，並在之後逐漸加速，直到穩定在目前2%左右的環比增幅。而多倫多房市對於加稅的反應與溫哥華幾乎如出一轍，只是反應幅度更加劇烈。2017年9月，也就是加稅後的第五個月，多倫多房價指數環比下跌0.6%，跌幅較之前已經明顯縮小。雖然加稅對多倫多房價影響要比溫哥華來的更大，但是多倫多整體房價反彈預計也會在接下來幾個月內發生。
於溫哥華類似，目前多倫多房市無論別墅還是公寓市場都在經歷著劇烈的調整。從圖4的銷量占庫存比來看，大多倫多地區四種戶型的住宅在2017年3月的銷量都紛紛高於當月的活躍房源，這意味著市場上的房源尚不足以維持一個月的需求，其中雙拼別墅與聯排公寓的房源只能滿足一半的市場需求，火熱程度可見一斑。從4月加稅開始，這四種房型的銷量占庫存比開始急速下降，3個月後就已經進入了相對穩定的階段。多倫多房地產經紀人協會2017年10月的最新數據來看，當地獨棟別墅市場經過幾個月的調整已經穩定地處於賣家市場跟平衡市場邊緣，近期房價預計將基本持平，環比漲跌幅度都會比較小。另外三種房型已經有明顯的反彈趨勢，從銷量占庫存比來看，都已回到了賣家市場的區域，房價將很快進入持續上漲的通道。
與同樣處於加稅後六個月（2017年2月）的大溫哥華房市相比，大多倫多不同房型間的市場分化並沒有那麼明顯。目前多倫多別墅市場的表現要好於溫哥華，而公寓市場的表現則比同期的溫哥華市場要冷清一些。這在一定程度上是因為溫哥華的獨棟別墅與公寓房價差距要遠遠大於多倫多地區。大溫哥華區獨棟別墅的均價要達到公寓均價的3倍左右，而在大多倫多，獨棟別墅價格一般只有公寓的2倍多。當市場受到15%附加稅擠壓的時候，買家購買的房子越貴，需要額外支付的成本就越高，也就會有更多的買家選擇較便宜的房型。相比溫哥華獨棟別墅市場受到的嚴重打擊，多倫多的獨棟別墅並沒有跌入買家市場，其他房型的市場也在穩步前行，但尚未迎來加稅前的火熱行情。
從目前的銷量占庫存比來看，多倫多獨棟別墅處於平衡市場與賣家市場的邊緣，房價預計仍會有小幅回升；在日漸回暖的雙拼、聯排與公寓市場，賣家市場的抬頭趨勢明顯，房價很可能在未來幾個月開始加速增長，但漲幅將處於合理範圍。
圖四：大多倫多房市銷量占庫存比
市場不穩定因素仍在——加拿大央行加息與貸款限制
不過，加拿大央行連續在7月與9月兩次加息，銀行借貸利率已經隨之上升。目前加拿大經濟指標良好，大部分媒體與行業預測今年還會有第三次加息。走高的房貸利率必定會影響一部分觀望者的入市時間。加拿大財務機構主管辦公室（OSFI）最新出台的貸款限制政策要求從2018年1月起將加息壓力測試的範圍從低首付購房者（20%一下）跨達到所有房貸申請者，以證明可他們在未來繼續加息的市場環境下也依然具備償還能力。這一舉措可能會將一部分置換房買家擋在市場以外。相信一部分買家會趕在再次加息與明年新的壓力測試實行之前簽訂合約，這會對之後的市場活動與房價產生一定負面影響。一旦加拿大央行連續加息，受剛需買家歡迎的公寓和聯排市場可能會受到更大影響。在這樣的情況下，多倫多房市所需要的復蘇期可能就會長於溫哥華市場的7個月了。
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