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外匯管制下，如何理性投資美國房地產？| 美國

中國的中產階級們為了在風譎雲詭的資本市場裡，進行全球化資產配置，國內的房子買，國外的房子也買，力爭保值。因此在國內不限購的城市，房價持續上漲，海外置業也陷入熱潮。然而外匯政策趨緊卻抓緊了中國資本的口袋，給海外買房的熱潮澆了一盆涼水。

在這樣的特殊時期，仍然有一部分內心強大的人在進行海外投資置業，還有一大撥人躍躍欲試。

目前中國對於個人外匯的限制是每年5萬美元，且不能用於海外投資買房，在換匯時各項要求更加嚴格，這讓之前換匯輕車熟路的人或機構也變得小心起來。對於外匯管制，有些人選擇咨詢海外房產機構，對於個人財產在買房置業外匯局審查是否嚴格這類問題，多數房產機構或銀行代理都認為外匯管制是為打擊不法資本的非法流出，而對於個人的外匯需求管理很寬松。

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購匯的各項要求更加細化

其實，外匯管制限額5萬美元，還真是面向小散人群。資本管制，大的小的都是錢。焉有抓大放小之理？且外匯是不允許用於海外購房的。如果要用來支付首付等買房費用，填的理由都是其他。

考慮到特殊時期海外買房的艱難，考慮清楚對於購房人來說很重要。是要投資、自住還是移民？是很急迫還是可以再等等？專家建議：盲目跟風赴海外買房是不明智的，應當想清楚，再出發。

如何突破5萬額度順利付款？方法太多謹慎選擇

外匯管制5萬美金額度一直存在，不得用於投資的規定也一直存在，只不過現在程序更復雜、要求更嚴格。自始至今，一直都有錢流出海外，他們是怎麼做到的?

近日，就外匯額度問題，如何把錢轉過去，有機構公司表示，能夠在海外買房的，一般都有自己的渠道。當然，渠道一定是建立在合法的基礎上。

不少房產營銷人員都建議客戶可以采用“螞蟻搬家”的方式來解決當前的外匯難題。“螞蟻搬家”又稱藍精靈，是指購房人通過其親友，先將人民幣轉成外匯，將購買的外匯從其各自在中國境內的銀行賬戶匯入開發商或購房人的境外賬戶，以交付購房款。這種行為涉及到分拆結售匯的問題。一經發現，就會被外匯局列入“關注名單”，兩年內不得換匯。

所以，這種方式對個人來講具有相當的風險，專家建議還是找專業的機構來處理換匯事宜。

企業資金出境的方式可能被個人借殼

有關人士發現，網絡上流傳著多達15種資金出境的方法，其中包括螞蟻搬家、朋友互轉、信用卡直接刷卡消費、境外放款、內保外貸等多種形式。這些方法有的是打擦邊球，有的是鑽漏洞，更有甚者是在運作地下錢莊……這些方式對客戶的資金沒有任何安全保障！

也許這些就是業內人士所說的渠道，但其中蘊含著一定風險，如果購房人不是很了解，建議不要輕易嘗試。海外買房匯款還是要盡量選擇正規渠道。因為外匯的限制，目前市場上購房人趨向於購買低首付、境外可貸款、總房款較少的房產，以減少和外匯政策的對壘。

和國內項目不同，海外房產在很多方面難以考察。也就是說在國內的購房人士極易受到蒙蔽。選擇一家好的中介機構是你海外置業成功的第一步。

（據中國貿易金融網）

百名中國人陷美國投資移民騙局律師支招防欺詐 | 美國

據美國《僑報》近日報導，當地時間4月5日，因涉嫌以投資移民為名目進行詐騙，洛杉磯一家華人移民事務所被查封。美國聯邦機關的搜查令稱，該公司以EB-5投資移民的名義向超過100人收取超過5000萬美元現金，連中國“紅通”外逃貪官的投資款都收。國際在線記者查閱發現，依托美國EB-5投資移民項目的騙局屢見報端。記者就此采訪了洛杉磯當地的資深移民律師，為EB-5投資移民申請給一些建議。

美國EB-5投資移民再添100多名受害者

據美國《僑報》近日報導，當地時間5日，美國聯邦調查局（FBI）和國土安全調查局（HSI）探員突擊搜查了位於洛杉磯的一家華人移民事務所——“加州投資移民基金”（Californian Investment Immigration Fund）的辦公室，同時對3名嫌疑人的兩處住宅發出搜查令。

聯邦機關的搜查令稱，“加州投資移民基金”以EB-5投資移民的名義向超過100人收取超過5000萬美元現金，然後以投資辦綠卡為名目進行詐騙。

報導稱，此案3名嫌疑人之一的陳瑩瑩收取的5000萬美元投資款並沒有真正用作投資用途。盡管她購買3塊土地並計劃對其開發，但實際上在這些土地上並沒有動工的跡像，反而是用這些錢中飽私囊。

陳瑩瑩名下有3處房產和2處地產，其中一處位於亞凱迪亞（Arcadia）的房產市值約320萬美元，這其中的120萬就來自她收取的投資款。此外，她還用投資款購買了一輛2015年的保時捷SUV。

另外，此案中還有兩點違反了美國法律：第一，該公司將投資款中的30萬美元或50萬美元返還給投資人，因此收取的5000萬美元中已經有1000萬美元被返還，這樣的做法直接違反美國移民法，因為美國規定EB-5投資款必須投資滿5年才能撤資；第二，在收到50萬美元返款的投資人中有中國正在通緝的要犯，包括前湖北省武漢市發改委主任徐進和前中國人保湖北分公司副處長劉芳，這些人是不符合美國移民條件的。

律師建議（一）：選擇靠譜的區域中心

洛杉磯移民律師華強接受記者采訪時表示，投資移民市場魚龍混雜，尤其是區域中心的項目存在很多欺騙現像。“比如《僑報》報導的這個案例，涉案的項目根本沒有動工，只是拿了投資人的錢，過段時間又返還部分給投資人，這不是投資，這是借貸。”

華強介紹稱，美國的EB-5投資移民名額每年有1萬個，其中來自中國的申請人占了85%以上。EB-5投資移民分直接投資和通過區域中心投資兩種。直接投資需要申請人自己去尋找可投資項目，並且實際參與項目運營，這對於英語不好、在美國沒有經商經驗的申請人是個挑戰。而後者不要求申請人參與日常管理，也不需要居住在地區中心或附近，投資者僅需投錢即可，因此受到中國申請者的青睞。85%以上的中國申請人都選擇通過區域中心來投資。

報導中提到的“加州投資移民基金”就是一個區域中心。區域中心扮演的角色相當於一個私募基金管理人，負責幫申請人尋找合適的項目並進行投資。

“問題是很難保證區域中心將錢真正投到項目上去，所以存在一定的風險。比如《僑報》提到的案例，投資款被用來中飽私囊。EB-5投資移民是否成功，跟選擇的區域中心有很大關系。有些信譽良好的區域中心的成功率可以在90%以上，有的卻是個空殼公司。” 華強還強調，拉一名美國當地的政府官員來為項目備案或者講話，聲稱項目具有政府背景，是很多中介慣用的伎倆，但是所有的區域中心都是私營的，聲稱有政府背景的都是扯虎皮拉大旗，都是騙子。比如，2013年案發的著名的“美國芝加哥會議中心項目”詐騙案在國內宣傳時就一直聲稱有政府背景、獲得了當地政府的直接注資等。

那麼，應該如何選擇靠譜的區域中心呢？

律師建議（二）：請第三方做專業的前期調研

華強表示，可以聘請第三方去調查當地的區域中心是否靠譜。另外，對於區域中心選擇投資的項目進行一番考察和調研也非常重要。因為一旦項目爛尾，申請人的投資款也就跟著打水漂了。“中介總是利用免費諮詢、免費評估作為幌子，其實’免費’本身就是一個陷阱。找到當地的專業人士，比如偵探、律師或者會計師去幫忙實地考察一下很有必要，花一兩萬美元出具一份第三方的風險報告評估。舍小利，保大錢。”

美國證券交易委員會也在其官方網站上發布中文和英文公告，警告投資人參與移民投資項目一定要仔細甄別。公告建議對投資項目尋求獨立驗證，確認投資聲明的真實性。

為確保投資安全，有必要花錢請專業人士做第三方風險報告評估。

公告特別列出一些可疑項目的特徵，希望投資者遇到下列投資項目時保持警惕。一是保證投資回報、投資無風險或過於穩定的高回報項目，因為通過EB-5進行的投資項目肯定有投資回報風險。另外，未經注冊立項的投資項目、未經許可的銷售商以及由相同個人經營的多層級公司，都應該引起投資者警覺。

據悉，區域中心都是經過美國移民局批准成立的，相當於合法成立的公司。但是移民局的審批對區域中心管理人的專業技能、資金實力或資歷沒有任何嚴格要求，因此區域中心管理人的投資管理能力存在較大疑問。這也是導致很多EB-5投資款有去無回的原因。

華強還提醒稱，按照目前EB-5的審理進度，從遞交文件到拿到永久綠卡，順利的情況下也需要4年左右。4年的時間不算短，從移民政策到項目運營本身，都存在風險，申請人對此要有心理准備，對那些聲稱能夠快速拿到綠卡的宣傳也要引起警惕。

另外，華強說，申請者遇到詐騙後，也要懂得利用法律途徑維權，可以選擇集體訴訟的方式起訴區域中心，想辦法追回投資款，並且規劃下一步移民之路。

（據北京新浪網）

澳洲 | 專家分析澳房市不容樂觀風險增高謹慎投資

對於基金經理來說，始終走高的股票是危險的。但在房產投資方面，大家卻不會想到這壹點。專家提示，目前的房產投資市場危機重重。

Auscap Asset Management機構利用分析股票的技術分析房產市場，發現現在的房產投資風險極大，最好不要輕易涉足，尤其是隨時間增值的房產投資。自1991年來，澳洲房產始終以每年7.4%的漲幅穩步上升，且沒有明顯的下滑表現。因此，大家都視澳洲房產為壹個相對低風險的投資對象。

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對此，相關負責人Tim Carleton和Matthew Parker解釋說，利用過去的收益能夠分析出未來的收益情況，而這次分析的結果就是房產市場投資目前有相當大的風險。

澳洲家庭收入跑不過房價增長速率。Auscap表示，在股票投資方面，隨著股票價格的不斷增長，其下跌的風險也會增值增加；目前澳洲家庭收入穩定（每年增長3.7%），而房價卻不斷攀升，很大可能會導致房市下跌風險的出現。

貸款利率不會始終保持如此之低的水平。房產投資商們充分利用現有的低利率購買房產，不過貸款很快就會由少變多。全球利率正無限接近“零利率”，很難想象未來的借貸變化以及利率調高的高風險。若未來貸款抵押增加，到時候人們對於買房就不會有目前這樣的熱情了。

除此之外，Carleton和Parker還指出，未來失業率的增加以及經濟增長的放緩也是房產投資可能減少的原因。“房價的增長速度目前已經家庭收入的增速，也就是說，房產投資很有可能呈下行。”

（據SMH）

海外 | 买房出租热欧洲学生宿舍平均收益6%

近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%，不過想搶當海外包租公，要承擔的風險也不小。

海外 | 買房出租熱歐洲學生宿舍平均收益6% — 近年有不少人選擇把資金轉往海外投資，當起海外包租公，歐洲、日本、東南亞等都是投資客熱門選項，有業者跟上海外購屋熱潮，推出包租建案，平均租金投資報酬率最高可達7%

海外置產報酬率比國內高，但注意各國法令細節，避免糾紛，鄭文燦出訪歐洲國家，盼提升桃園綠色指標。過去在學區買房當包租公，投資報酬率高，但隨著近年房市稅率調漲，持屋成本提高，以及未來少子化的衝擊，不少包租公擔心投資的學區，是否會面臨學校退場、找不到學生租客的危機，而現在海外投資正熱，也有中國台灣包租公、投資客選擇出走，其中人口增加速度快的澳洲，也成了投資客最愛。

根據澳洲權威地產研究機構SQM預測，2016年墨爾本房價漲幅最高為13%，租金投報率最高可達7%，根據自由時報報導，有業者推出的包租建案，100~140坪的別墅，室內3~4房，台幣僅約1千萬元起，潛銷1個月就銷售3成，但也要注意，澳洲政府規定，外國人只能買新房，且持有一年內必須轉手，也只能賣給有澳洲護照的人，並課50%的利潤稅收。另外，想當海外包租公，歐洲的學生宿舍也是近年相當吸金的投資標的，由於歐洲學生宿舍需求量大，平均年收益率大約在6%，學生宿舍的穩定報酬率，也是新加玻主權基金頻收購歐洲各地學生宿舍的原因，而中國台灣目前引進的有「全球型宿舍基金」、「歐洲地區學生宿舍基金」兩種，前者去年投報率4.27%，今年至10月為止，收益率是5%，後者則今年只有0.84%，但2014、2015年都有8~9%，兩檔基金從成立以來，都只有1、2個月績效下跌，相對穩健。

不過，雖然海外投資報酬率相對國內來的高，但「看不到的房子」所要承擔的風險可不少，除了注意購買的房子是否符合當地人的需求，選擇海外包租，也要注意和業者簽訂的合約細項，天時地利不動產創辦人張欣民曾也撰文建議，若要投資，海外首都都心區建設完善、機能好，在地及外來購屋需求最高，因此選擇第一、二大城市是最好的選擇。

相關資訊：居外特別策劃：旅行中的商機海外那些投資潛力無限的旅遊城市

（互聯網資訊綜合整理）

澳洲 | 買房註意！銀行不願提供貸款的7種房型

想要分辨壹處房地產的好壞，其中壹個好辦法就是觀察投資借貸方的態度，也就是銀行，因為銀行需要確保投資穩妥從而保障自身利益。

專家表示，銀行不願貸款給存在風險的投資者。

房地產信息網站Domain網采訪了多名業內人士，總結了銀行不願提供貸款的7種房型。

銀行不願貸款給存在風險的投資者

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1、面積小於40平方米的公寓

40平方米只是壹個大約數，不過多名業內人士表示銀行不會青睞面積過小的公寓。

WBP地產集團地產咨詢主管帕布斯特（Greville Pabst）解釋：“這種戶型太小了，可銷售性太低，銀行不會喜歡。如果說銀行有可能需要接管這種小戶型的話，他們更希望拿回自己的貸款。”

Finder.com.au網站理財專家海森（Bessie Hassan）指出：“壹般來說，公寓的面積起碼要達到40-50平方米，不算陽臺和停車位，這樣才好得到貸款。”沒有分割臥室的“工作室”型公寓就會比較難得到貸款。

由於維州政府最新宣布不規定最小建築面積，所以住房面積對墨爾本的買家影響最大。

2、學生公寓和服務型公寓

帕布斯特表示，銀行通常會認為帶有商業性質的住房更具風險，其中包括學生公寓和服務型公寓。

“舉例來說，如果政府調整了移民政策或者留學生準入數量——這些都是銀行無法控制的因素，那麽銀行的資產就會受到影響。”

此外，他表示，服務型公寓通常由企業運營方承租，這也是銀行無法控制的因素。大部分服務型公寓出售時還包含家具，這也是銀行擔憂的壹個因素。

3、社區“惡劣”或“有風險”

海森表示，如果某處房產所在區域犯罪率或失業率高企，也會引起借貸機構警惕。

“譬如澳洲國民銀行（NAB）去年就宣布限制某些地區的貸款價值比率，因為擔心該地區的房地產買家違約，而且當地房產銷售競爭力很弱。”

國民銀行當時宣布悉尼內城的格勒貝（Glebe）到西南區的卡巴瑪塔（Cabramatta）“出現明顯的信用惡化”。

房地產及金融投資咨詢公司Empower Wealth負責人金斯利（Ben Kingsley）表示，礦業市鎮也是銀行警惕的對象。

4、所在市場供應過剩

安保資本（AMP Capital）首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，這種情況多見於大城市的內城區。

“銀行擔心，這種地區的樓市容易崩潰，導致當地房地產買家的脆弱性大增。”

帕布斯特表示，買家購房之前應該考慮房型的稀缺程度。

“千篇壹律的公寓稀缺性過低。千篇壹律的話意味著銷售表現不會太好。”

房地產中介機構Jellis Craig首席執行官道林（Nick Dowling）表示，與大型項目相比，專註精品戶型的小型樓盤更具有投資價值。

5、房產所有權復雜

業內人士表示，分層所有權、公司股份所有權和共同所有權的房地產都會讓銀行非常警惕。

帕布斯特表示：“目前銀行對這種所有權復雜的房產都會非常小心，因為這意味著銀行無法享受優先權。”

6、建築結構問題

業內人士建議不要購買遮掩過多的房屋，因為無法證明建築的完整性。

海森表示：“申請貸款的時候會非常麻煩。如果房子存在結構或者其他方面的問題，例如不符合建造規定或者包含石棉，就會讓借貸機構非常謹慎，因為房子可能很難銷售。”

7、地理位置風險

房地產中介機構Starr Partners首席執行官德裏斯科爾（Doug Driscoll）表示，借貸機構目前越來越關心房產的地理位置，例如是不是坐落在沼澤地或者海邊。例如，悉尼北部海灘今年就遭受嚴重風暴，多處房產損毀。

“銀行肯定不希望妳的房子在幾個月之內就毀掉。”他表示，自然災害的頻率現在也列入了借貸機構風險評估的壹部分。

（據澳洲新快網）

加拿大 | CMHC將對加拿大房市首發紅色警告

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）行政總裁對加國的房地產行業發出警告，指出除了多倫多及溫哥華兩個房地產最熾熱的市場外，鄰近地區住房買家的負擔能力同樣令人擔憂，機構將在26日公佈的住房市場評估中，首次把全國住房市場的整體風險評級，從「溫和」調升至「高」。

CMHC行政總裁西多爾（Evan Siddall）在《環球郵報》（Globe and Mail）撰文表示：「負擔能力的相關壓力傷害收入較低的家庭，並會引起確確切切的社會經濟後果。CMHC觀察到多倫多和溫哥華對鄰近的市場產生溢出效應，這些因素將導致我們為全國房產市場發出首個『紅色』警告。」

西多爾又表示，經濟收縮往往跟隨高負債及不斷上升的樓價而至，所以加國目前的情況令人關注。

家庭債務達歷史新高

他更加指出，目前加拿大的家庭債務為可支配收入的168%，達歷史新高，對此，加拿大中央銀行稱之為「我國經濟最脆弱一環」。

他又指出，聯邦政府收緊按揭條件，會減少置業人士可借貸的金額上限，並增加借貸者的融資成本，預期會刺激按揭貸款利率溫和上升。

相關資訊：【最新報導】大多倫多地區2016年九月房市繼續供不應求

（據加通社）

加拿大 | 聯邦打房適得其反？首次購房者最受打擊

加拿大聯邦政府日前出台了新的貸款政策，希望以此降低高房貸的風險，無論貸款利率上調或下跌，都能讓中產家庭可以承擔，以此調控樓市，讓人們能買得了房。但新政剛剛宣佈，就有業界人士認為最直接受到新政策打擊的是不是別的群體，而是本來首付就有限的首次購房者。

今年33歲的Dil Kaur一直夢想著能在大溫哥華地區買下一棟獨立屋，但找房子找了兩年，她發現房價越漲越高，要買獨立屋根本不可能，於是她就降低了自己的預期，希望能買一套兩居室的公寓。

但就在聯邦政府日前宣佈了新的貸款政策後，她不得不再次放低自己的預期，開始看一居室的公寓。Kaur說，這就是不得不接受的現實。

加拿大 | 聯邦打房適得其反？首次購房者最受打擊 — 加拿大聯邦政府日前出台了新的貸款政策，希望以此降低高房貸的風險，無論貸款利率上調或下跌，都能讓中產家庭可以承擔，以此調控樓市，讓人們能買得了房

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BC省地產協會的首席經濟師Cameron Muir表示，新的貸款政策會降低首次購房者約20%的購買力，這將徹底讓他們被擠出房地產市場。

自17日起，新的政策規定，所有首付在5%到20%以內的申請貸款買家都必須購買房屋保險，而加拿大銀行必須給所有購買房屋保險的申請貸款買家進行壓力測試，看他們在加拿大銀行傳統五年貸款利率(現在為4.64%)的情況下，能否承受得住。聯邦稱這些新政策的目標是要降低高房貸的風險，控制尤其在溫哥華、多倫多地區高漲的房價。

但Muri認為，許多首次購房者根本達不到新要求。他舉例，如果一對夫婦家庭收入在8萬左右，並購買房貸保險，在新政策之前，他們本來可以買到50萬的房子，但現在只能買40萬。對於Kaur而言，她本來在看60萬到70萬左右的房子，但現在恐怕不行了。她相信這項新的政策一定會影響到她。

Kaur表示，在普通人買房的可負擔性方面，聯邦及省府至今出台的政策似乎總是幫不上忙。哪怕她已經為買房存錢了好多年，也得到了父母的一些支持，但還是做不到。

Muri說，這項新規定也將讓年輕人在溫哥華地區更買不起房。同時，從短期來看，他預計樓市會因為那些潛在的首次購房者買不了房而相對有所冷卻，新房建設也會變緩，但這將催生租房市場更加緊俏的情況。直到這些購房者存夠了更多的首付才能再次進入市場，到那時供給會更加緊缺，而房價又會再次上漲。

相關資訊：直指中國移民研究發現移民推高溫哥華房價

（據加拿大家園）

加拿大 | 樓市風險加大貸款保險機構新規或明年實施

前幾天有傳言加拿大各銀行要收緊對外國人的貸款政策，但始終未見官方正式宣佈。不過對於加拿大房地產市場過熱的問題，加拿大金融規管機構OSFI近日表示，將加強對貸款保險機構的資本要求，並要求這些機構把買家的債務狀況等風險考慮在內，以應對由於市場過熱而導致風險加大的情況。

據Financial Post報導，加拿大金融規管機構OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)週五(23日)時公佈了一項規管草案，並對此草案展開公開徵詢。草案的內容包括將強制讓貸款保險機構在決定準備多少預留資金來償還貸款時，還要把買家的信用評分、還未償還的貸款數額以及付清全部貸款所需要的全部時間等額外的風險都一併考慮在內。

Moody’s Investors Service的分析師Jason Mercer表示，如果新的資金要求規定開始實施，將能確保住房貸款的風險有足夠的資金保障，這樣就算將來房價下跌，也能減少一些擔憂。

Mercer在六月份的報告中指出，如果加拿大樓市崩盤，將導致加拿大銀行和貸款保險機構損失超過170億元。

OSFI預計這項對貸款保險機構的新規定將從明年1月1日起開始實施，屆時草案的內容在經過公開徵詢之後，可能會有些修改。公開徵詢將截止至今年10月21日。

加拿大最大住房貸款保險機構的母公司Genworth MI Canada Inc.在23日發佈的聲明中表示，將根據現在的商業及市場狀況，該公司將會配合新的規定。

該公司預計，截止至今年6月30日，該公司最低資產測試率在153%至156%之間，完全高於OSFI設定的150%目標。另外，該公司至6月30日時持有的現金及投資價值1億7500萬元，還有1億元的信貸額度。這些都足以用來提高該公司的資本。

相關資訊：加拿大首都渥太華二手房銷售破紀錄

（據加拿大家園）

投資英國，抓住機遇又要規避風險

蘇格蘭首席大臣出訪中國，為吸引中資再添一把火。幾乎同一時間，英國首相宣佈將打擊高端房地產市場中的海外洗錢公司，加強對高端市場買家的管理。在這些動向的背後，是中國對外投資迅速增長且投資方向正在變化的事實。本報記者發現，面對英國市場，中國投資者們似乎各有擅場，有的執著走在本地化的道路上，有的扎堆高端房產，有的抓住英國更新基礎設施的契機。然而，專家提醒，除了警惕市場風險，也要注意來自制度的風險。

中國投資大舉進軍英國

7月26日，蘇格蘭首席大臣尼古拉·斯特金（Nicola Sturgeon）抵達中國進行貿易訪問，當天就宣佈設立壹筆300萬英鎊的基金，讓中國的威士忌鑑賞家投資蘇格蘭最稀有的酒類。此基金由中國單壹純麥威士忌俱樂部(SMCC)募集，將被用來為中國購買稀有珍貴的麥芽威士忌，使明年威士忌出口量可以增加20%。

上週三，7月22日，在訪華之前，作為「預熱」，斯特金在其官邸特地與歐美嘉集團董事長陳明亮會面，就蘇格蘭對華投資者和遊客的吸引點，以及歐美嘉集團在蘇格蘭的未來投資計劃進行洽談。此次會面是因為歐美嘉此前已在蘇格蘭進行了大量酒店與旅遊的投資。

略往前回溯，6月27日，英國華人房地產協會（CPPS）及華人建築環境專家聯盟（CBEEs）在倫敦的 Victoria Park Plaza Hotel舉辦了壹場規模盛大的華人房產研討會，與會的除了中國幾大房產巨頭萬達集團、綠地集團、ABP總部基地及中國銀行及太平保險等中國企業，引人注目的還有來自MSCI/IPD明晟指數機構、London First、CBRE世邦魏理仕、PWC等政策諮詢與分析機構的代表。這些房產專業人士分析了英國房產市場的現狀和發展趨勢，房產投資的收益率與投資潛力，並著重強調了壹個觀點，即倫敦住房的短缺將繼續推動倫敦房市的上漲。

與這個預測並行而來的，是近幾年中國房地產商攜資進軍英國的熱潮。規模大的項目有總部基地(ABP)投建的皇家阿爾伯特碼頭 (Royal Albert Dock)項目，綠地集團(Greenland)投建的大倫敦旺茲沃思(Wandsworth)地區的拉姆啤酒廠 (Ram Brewery)地塊項目，以及由萬達集團在倫敦巴特西(Battersea)九榆(Nine Elms)地區投建的酒店項目等，而中國公民以個人身份投資英國房產市場的案例更是屢見不鮮。

這些新聞指向的事實是近年來中國在英國投資的不斷增長和日趨多樣。但這些投資者在英國是如何生存的？發展如何？有沒有遇到挑戰和風險？帶著上述問題，本報記者採訪了華為英國、曼徹斯特曼徹斯特中國論壇及牛津布魯克斯大學的房產專家。

房產：向高端聚集，存市場風險

對於中資的英國房產熱，牛津布魯克斯大學房地產與建築系的高級講師曹軍建博士告訴本報記者，這裡有中英雙方面的原因。

他表示，對於中國來說，居民個人和公司都積累了壹定的資金，形成了大量的產能。中國到海外投資幫助消化中國產能過剩，把中國企業打造成國際性的企業，這符合中國「走出去」的發展戰略。而對英國來講，如果有大量的不同經營發展方式的企業到英國來從事經營生產，對英國的經濟有相當大的促進作用。

然而，對於英國普通房產供應量不足，而中國人的投資主要集中於高端房產這壹現象，曹博士表示，這樣的投資存在壹定風險。他說，英國的房產市場不僅面對中國，也面對全世界。資金量很足、購買力很強的其他國家投資者會形成壹種合力，人為提高英國房價。這對英國來說，會造成兩個風險，「壹是本身市場的風險，大家把房價炒得虛高，但是如果沒有買家來承接的話，市場調節自然會讓房價下跌。二是制度的風險，英國的管理機構在國民的要求下，以及管理機構本身對風險的控制職責下，有可能出台壹系列措施，來減緩房價上升，同時也避免房價下跌造成的危害。」

基礎設施：推動中英合作

由時任英國財政大臣奧斯本發起的曼徹斯特中國論壇執行董事總監申瑞（Rhys Whalley）在接受本報記者採訪時表示，曼徹斯特的中國投資項目很多，其中最大也最為人熟知的是曼徹斯特航空港價值8億英鎊的重新開發項目，北京建工集團獲得曼徹斯特機場合資項目20%的股權，在航空港建設中扮演重要的角色。自倫敦奧運會以來，這是最大的壹個重新開發項目。

申瑞告訴記者，北京建工在曼城的投資合作拉動了英中貿易往來和投資，特別是對於拉動英國西北部投資非常有益。這次投資和建設表明了北京建工的國際化趨勢，也說明了這個項目的國際化水平。該項目得到了英國政府的支持，是中英商業合作的典範。他還稱該項目有助於保持中國建築行業和英國政府的良好關係。

關於中國在英投資面臨的風險和挑戰，申瑞對記者表示，「當中國企業在曼徹斯特尋求投資合作時，我們會提醒他們注意風險，謹慎選擇合作者。」

對英投資：看上去並不總是很美

中國企業在英國的投資進程，並不都是壹帆風順。據新浪財經2014年4月24日報導，中國羽絨服龍頭企業波司登在登陸英國後，不到兩年的時間即宣佈裁員，其主要針對的是英國總部和倫敦旗艦店的採購和設計團隊。據該報導，波司登裁員的舉動很有可能是由於成本問題。

另方面，就在記者採訪曹軍建博士的當天，BBC報導稱，英國首相卡梅倫在新加坡發表演講，指出作為打擊腐敗「全球工作」的壹部分，必須阻止外國人使用「掠奪或者洗白的現金」購買英國的房產。他特別指出，倫敦的高端住宅被大量的「匿名空殼公司」購買。而英國國家打擊犯罪調查局（NCA）也表示，外國罪犯通過購買高價房產洗錢，推升了英國的房價。英國政府因此考慮將公開這些離岸公司的信息。此舉對英國高端房產市場的影響，尚不得而知。

據2014年12月英國外交及聯邦事務部和英國投資貿易總署官方數據顯示，中國對外投資過去數十年以平均每年40%的速度增長。此番增長勢頭很有可能會持續，在2013年，英國仍是中國對歐洲投資最旺盛的國家。

而未來十年間，據品誠梅森律師事務所報告預測，中國將投資超壹千億英鎊於英國的基礎設施建設。按照這個趨勢，未來英國的基礎設施樣貌將被來自中國的投資重新塑造。

中國海外投資已不僅侷限在國有企業，官方數據顯示在2014年第壹季度，從對外投資量上來看，私企的投資上升了120%而國企下降了37%。投資方向也更為多樣。

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