雖然德國對資金流動的監管也並不寬松，然而，根據專門負責反洗錢的德國聯邦金融情報部門（FIU）9月發布的最新報告，2018年德國有報告的涉嫌洗錢案為77252例，而2019年這一數字已大幅上升至114914例，其中非金融部門（包括房地產交易、商品交易、賭博等）涉及的洗錢金額可能高達300億歐元。據該報告稱，這些資金主要來自毒品生意，通過買賣財產轉而流入合法通道。
德國哈雷-維滕貝格大學（University of Halle-Wittenberg）此前一項研究表明，在德國，每年洗錢的金額可能達1000億歐元之多，而其中涉及房地產交易的就有200億歐元。綠黨的財政政策發言人帕斯（Lisa Paus）最近也再次對德國政府仍然允許用現金買房提出了抗議。
為應對來自各界的壓力，德國聯邦政府將於10月1日起正式實施一項關於房地產交易的新規，如果將來投資者使用全部或部分現金或加密貨幣進行交易，公證人必須向監管部門報告。
新規：公證人應舉報所有涉嫌洗錢交易
對於“為什麼不禁止用現金買房”的問題，德國財政部長肖爾茨（Olaf Scholz）此前曾表示，使用現金受到人們的歡迎，且是理所當然的，如果在交易過程中發現了可疑的洗錢行為，經紀人或公證人可以向當地金融情報機構報案。
根據前述報告，金融部門（包括信貸機構、保險公司等）仍是洗錢的“重災區”，2019年涉嫌洗錢案為103697例，與2018年同期相比上升了約50%；而非金融部門涉嫌洗錢案雖然總數少，但增速卻更快，從597例飆升至1512例。
從表面數字上看，非金融部門的洗錢活動遠少於金融部門，但不等於非金融部門的洗錢現像並不嚴重——這主要是因為相關機構對非金融部門的洗錢活動監控更為困難，同時個案涉及的金額也更大。
以房地產交易為例，據德國房地產咨詢網站Immowelt的統計數據，8-9月德國市面上一套90-120平方米的公寓平均售價約36.7萬歐元，這意味著即使只有數百例涉嫌洗錢案件，涉及的金額也已高達數億歐元。
根據德國法律，房屋或土地交易都必須經過公證人公證，因此公證人也有義務向監管部門對可疑交易進行舉報，但公證人實際舉報的數量卻十分之少。根據FIU的報告，2019年總共只有17例。
德國聯邦公證人協會（BNOTK）對此解釋稱，並非現實中可疑的交易數量少，而是根據歐盟當前規定，只有在確信交易涉及洗錢，且有充分證據的前提下，公證人才能進行舉報；如果僅僅是出於懷疑，由於法定的保密義務，公證人不允許進行舉報。
不過，即將於10月1日起開始執行的《反洗錢法報告義務-房地產》，明確規定了公證人（及律師）在交易中的監管義務：如果投資者來自被歐盟認為的高風險國家，比如巴拿馬、尼日利亞或伊朗；如果投資者全部或部分用現金、加密貨幣來支付交易；如果房地產交易價格明顯偏離市場價值等情況下，公證人（及律師）都必須向監管部門報告。
但是新規並不能堵上所有房地產交易中存在的洗錢漏洞，如果不是直接購買房產，而是先收購房地產公司的股份，然後再想方設法賣掉該公司擁有的房產套現，就能逃避正常的監管。羅莎·盧森堡基金會最近對柏林433家房地產公司進行了調查，發現其中135家都不能從公開的注冊信息中找到其股東的真實身份。
專家：新規對中國投資者的影響有限
德國法蘭克福一位資深房地產經紀人李佳（化名）對第一財經記者表示，監管部門對不同賬戶之間的資金流動早已十分嚴格，自己曾有一名客戶僅僅因為接收了父母從國內彙來的10000歐元，就被德意志銀行要求提供書面解釋，並在兩周後收到了銀行發出的注銷賬戶通知。
李佳認為，10月1日開始執行的新規其實主要是針對來自東歐和南歐的金融犯罪組織，因為上述地區的人想要帶著現金來德國十分容易，而對中國投資者的影響並不大，中國也並不是歐盟認為的可能涉嫌金融犯罪的高風險國家。他還稱，雖然也曾聽聞有當地中餐館的老板買房時用全額現金從而被懷疑涉嫌洗錢，但只是個別案例，並非常態。大多數中國的投資者在德國買房都是出於剛需為主，而並非以洗錢為目的。
第一財經記者也發現多家德媒都曾報道過中國投資者在德國的購房潮，但報道的重點大多都是擔憂將推動德國房價進一步上漲等。
亞洲房產科技集團居外IQI執行主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財經記者表示，中國買家對德國房產的需求以長線投資為主，加上由於疫情和國際政局變化等原因，已有越來越多的中國家長對德國的大學教育感興趣，因此不排除將來因為子女教育需求而去德國買房的人數增加。根據居外網的數據，今年第一季度，德國在最受中國人歡迎的海外購房目的地中排在第九位。
德國百達律師事務所的律師米庫斯（Rudolf Mikus）此前在接受媒體采訪時表示，中國人熱衷於投資德國房產並不讓人感到意外，因為中國投資者首先想要的是安全的投資，而德國的資產顯然十分符合這一需求。目前還沒有跡像表明，這種趨勢從長期看會被打破。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
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