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買澳洲新房有較長等待期投資該如何避免潛在風險？| 澳洲

購買樓花總是存在一定的風險，尤其當買家在選擇樓盤和戶型的時候看到的都只是圖紙和效果圖。從簽訂合同到實際交割收房，一般會有1~3年的等待期。這期間可能存在著各種不確定因素和可能性。那麼作為海外買家，特別是首次在澳洲購房的買家需要如何避免這些潛在風險呢？

售房合同的定金

買賣雙方在簽訂售房合同時，一般買家需要支付房價的10%給賣方律師或地產經紀的信托賬戶（詳細請看以下小貼士），並由持有方代為管理，直至房產交割後再由定金持有者交至賣家。

如果房產按合同條款規定進行交割，那麼在交割完成後，10%的定金才會由持有人轉入賣家/開發商的賬號。萬一合同因任何原因被終止或取消，那麼10%的定金將會由受損方獲得（例如：買方違約，賣方可以獲得者10%的定金）。一般這在售房合同裡都有明確條款說明。

特殊情況：

有一些售房合同規定，賣家有權提前動用10%的定金而無需等到房產交割。此時，買家應與其代理律師商議了解其中的風險再做出相應決定。

Tips:

信托賬戶

信托賬戶是由第三方監管的獨立於普通銀行賬戶的一種特別賬戶。換言之，賣家或開發商在房產正式過戶之前是無法拿到這筆定金的，對於買家而言是一種保障。當然，買方也無權使用或控制這個賬戶。

日落日期

樓花的售房合同裡一般不會有具體交房的日期，而是會有一個時間段，並再。加上一個最後日期，例如2016年7月31日，我們稱為“日落日期”。簡單來說類似截止日期的概念，即最晚需要交房的日期。

只要開發商在規定的日落日期前交房，都被視為履行合同義務，買家需要接受開發商指定的交房日期。

相反地，過了日落日期，開發商還不能交房（例如：房屋未造好，政府文件未登記好等），通常買方可以選擇繼續等待或反悔合同（每份合同內容不同，請務必在購房前與自己的代理律師確認）。如果選擇反悔合同，開發商需要將10%的定金退還給買方，雙方之前簽訂的合同被視為無效。但這其中不存在違約責任，因此不會有額外的賠償。

對於買家而言：10%的本金並沒有損失，而是喪失了2~3年等待期的機會成本。

對於開發商而言：雖也承擔了一定的風險，但在目前的市場情況下，也可以比較輕松地將造好的房屋轉賣給他人。

Tips

樓花合同裡規定的時間段一般都在2年或3年，所以時常可以聽到“2年樓花”或“3年樓花”的說法。

誤差

在買樓花中，最大的風險莫過於圖紙與實際交房時的誤差。產生誤差的可能性有千百個，尤其是買家看到圖紙時腦中浮現的畫面與現實的差距，而其中最直觀且在合同中有明確規定的要數面積大小了。

通常，購房合同會明確規定一定比例的誤差是合理的，買方必須接受（通常為5%-10%之間）。如果交房前，面積縮小超過合同規定的比例，那麼買家可以在規定時間內選擇退房，將10%的定金拿回來，但這其中不存在違約責任，所以不會有額外的賠償金。我建議,買家在簽訂合同前咨詢律師充分了解合同條款的內容。

澳大利亞的法律已相應地將購買樓花的風險降低，但有一些風險卻是無可避免。所以，除了選擇良好聲譽的開發商外，買家在購房時也應做好自我的規劃。如將投資樓花的最壞情況考慮進去，並覺得能夠接受（例如：反悔合同拿回10%的定金或是相應誤差），那麼這時您不妨考慮投資鏤花。如果覺得自身無法承受其中風險，那麼我建議海外買家將目光投向全新的現房可能更為安全。

澳洲持牌律師楊泱專欄全集

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避險避稅？父母將澳房登記在子女名下的利與弊 | 澳洲

近半年來，海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。

不幸的是，彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月；新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。

“雪中送炭”的是，本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策，這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息，申請條件的關鍵詞大概為：自住房非投資，可最多貸70%，父母還款，父母中一人與留學生必須聯名購房。

本人並不精通貸款業務知識，法律專欄也不探討此部分內容，但引發我思考的是若父母出資買澳房，到底該不該放子女的名字？或者，留學生買房，到底用父母的名字還是自己的名字？相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了，那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。

（除非另有注明，本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。）

利？ —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下？

規避各種稅費：將房子直接登記在子女名下，相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡，則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅；

規避家庭破產風險：有些家長從事商業經營活動或政治崗位，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路；

規避FIRB申請費：如果子女已獲得綠卡，則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費；

規避二手房的購房限制條件：FIRB規定，海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇；

擔心子女的婚姻財產糾紛：因為對澳洲家庭法的不了解，許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說；

夫妻感情出現危機：夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，從保護子女權益出發，協商將房產登記在子女名下。

弊？ —— 子女作產權人，可能帶來的風險是什麼？

子女買澳房不能貸款：首先，《合同法》規定，未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同；此外，買方若為未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款；

子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免：澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業，提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時，便與其聯名購房，那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠；

同居視為配偶，對方有權利申請分財產：你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹，你或許也不知道他們已經同居，但在澳洲，同居一樣是法律保護的合法行為，同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益；

留學生報稅問題：若該房產為投資房，那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅，當年收入超過18，200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅；此外，將來女子畢業留在澳洲工作的話，未來此房產的租金更要作為收入來繳稅；

父母無權處置房產：子女若作為唯一產權人，父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人，父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書，且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，子女可提出異議，認為父母侵犯其合法權益，要求其承擔賠償責任；

父母離婚時易出糾紛：如果夫妻離婚，以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面；

父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產：一句話，多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下？並且，如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意，因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的，實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣，不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。

如果現在一定要登記孩子的名字，那麼我該怎麼做？

依以上分析，各個家庭的情況各有不同，難評判利與弊，最好與最壞。一般來說，若父母購買澳房時，要求一定要加孩子的名字，可考慮以下方式：

1) 共同共有 – Joint Tenancy：聯名購房時的一般原則。

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔；

“生還原則”（Principle of Survivorship）：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

2) 按份共有 – Tenancy in Common

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權；

“自由分配”：聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人；

“出資不同”的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

如果現在沒有登記子女的名字，那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算？

1) 在中國：根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度，一般情況下，在繼承、贈與和買賣三種方式中，購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式：

如果該房產為父母唯一住房，且已滿五年，那麼個人所得稅和營業稅都會減免，只需繳納房屋總額1%的契稅。

相比繼承和贈與，子女向父母購買該房產再出售時，只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。

以一朋友父母在溫州的房子為例，假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得，若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時，通過以下三種方式的稅務分別為：

2) 在澳洲：

讀者思考題：何種方式將澳房留給子女最劃算？
可將答案留言至本人微信（lin61230），有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。

注：

澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
本文前言內容不構成貸款建議，請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案；
本文涉及部分貸款業務知識，特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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專家提業主：利率或上升投資或償貸先考慮風險 | 加拿大

按揭利率接近歷史低位，令不少業主會考慮應否提前清還按揭貸款，抑或用資金投資賺取更高的回報。有專家提醒，業主在作出決定前須考慮可承受的風險、還款年期等因素。

萬錦投資機構Objective Financial Partners財務策劃師希思（Jason Heath）表示，在理論上如果是壹個長期及積極的投資者，進行投資應該勝過償還債務。根據過往歷史，加國股票回報在長遠而言是高於平均按揭利率，但他提醒並非每個人都可以把所有資金壹直保持投資於股票，以及不在錯誤的時機沽售股票。

低風險投資者應先還貸款

希思表示，相比起保守的投資者，壹名較為進取的投資者即股票占投資組合不少於50%的人士，則較有可能會賺得較高的回報，但不能保證壹定會賺得較高回報，不過如果業主的風險承受能力較低，就應該只償還抵押貸款。

多倫多投資機構Industrial Alliance Securities投資組合經理迪高爾（John De Goey）說，優先考慮投資的人士亦應考慮要支付的費用。

壹名投資管理費比率低於1%的交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，ETF）投資者，其凈回報可能比投資管理費高於2%的互惠基金（Mutual Funds）更為佳。
迪高爾表示：“投資產品的費用愈高，回報就愈低，因為費用蠶食回報。”他指出，另壹個重要考慮因素是是否有投資加拿大註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account，TFSA），因為這可以享受退稅或免稅的好處。

勿忽視按揭年期違約風險

希思指出，最後壹個不可忽視的考慮因素，是按揭年期和違約風險。

如果是新業主，申請最長的還款年期，而且家中沒有太多資產，就要考慮如果壹旦遇上失業、死亡、配偶傷殘時，償還貨款的能力。

（據加國觀察）

印度房市成中國地產商下一站但絕非錢多就能玩轉！| 海外

印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香，但也布滿荊棘。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說，印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。

搭乘著印度GDP增速全球之最的帆船，印度總理莫迪上任以來推出的“人人有屋住計劃”，引來了大量國外資本的競相湧入。近年來，大連萬達、碧桂園、復星和華夏幸福等中國房地產巨頭紛紛將印度房市列入了海外征途的前沿陣地之一。

成中國地產商下一站

印度房市會不會像中國一樣熱，備受輿論熱議。裡昂證券的一份研究報告顯示，印度政府為13億人口提供住房、提升收入和擔負能力的舉措，將在未來七年間為印度房地產市場帶來1.3萬億美元的投資浪潮，這其中社會保障性住房被看作是印度房市的一大投資亮點。

很多機構看好印度房市的一個重要原因是印度傲嬌的GDP增速。近年來持續7%以上的經濟增速，人均收入10%左右的復合增長率，以及相對合理的人口結構、莫迪政府給市場帶來的印度改革紅利預期等，都使人們認為，繼中國之後，印度經濟正在步入快車道。而經濟的快速增長預期，意味著在單位時間、單位土地內所產生的經濟增加值將增多，這是外界看好不動產市場的內核。

從這個角度看，布局印度如同購買一張看漲期權，而捕捉到並抓住這種市場機遇，無疑是商人的本能。何況所有的商業決策都充滿冒險，在印度市場冒的是確定性的風險，而非不確定的未來。

對一些中國房地產商來說，開發印度市場具有一定的優勢。中國房地產開發商更為突出的優勢在於具有運營衛星城鎮的能力，如萬達和碧桂園等國內開發商都具有運營一個衛星新城或社區的能力，為其在印度開展業務提供了加分項。

當然，盡管印度房市存在的更多是確定性的風險，但要有效把握和駕馭好這一風險並不容易。

不可否認，由於貧富差距和種姓制度等因素的影響，印度房市的分層結構相當突出——具有現實購買力的中高端房市，當下依然處於買方市場；而中低端市場雖然需求旺盛，但卻缺乏有效的購買力，風險相對較高。

尤其是，莫迪政府提出的“人人有屋住計劃”，盡管人們可以享受政府優惠政策的支持，但這更多是一個政治目標，而非完全意義上的商業目標。而不論是美國小布什政府提出的“居者有其屋”計劃，還是其他國家的保障性住房，前者最後變成了滋生次貸危機的土壤，後者則始終面臨知易行難的窘境。這預示著中國房地產商如果要參與“有需要但卻難以形成有效市場需求”的印度版經濟適用房領域，將面臨經濟利益與社會利益間的衝突。

印度是“暗香市場”

其實，中印不同的土地等制度，使得中國經驗在印度市場不完全適用。印度采用的是土地私有制，開發商要連片開發一個大型社區，涉及與分散的土地所有者談判，其談判成本尤其是邊際談判成本相對較高。國內那種因為土地掛牌賣的壟斷制度帶來的政策和制度套利機會，在印度市場難以復制，而這在國內是開發商成功的基礎之一。

同時，最近莫迪政府出台的規定，要求開發商在售房前要獲得全面批准，70%的預收款項要存入第三方托管賬戶等，其實也增加了房地產的開發成本，有效壓低了房地產的金融屬性。而這些都是國內房地產開發商的重要獲利手段，如延遲開發、滾動使用預收款項，以及將房地產過度金融屬性化等。

此外，宗教多元、種姓制度，以及低效的官僚體系的結合，是牽制印度經濟增長的重要力量。宗教和種姓制度是印度社會結構分層的重要力量，一些低種姓居民受教育程度較低，這使得其融入現代社會的難度越來越大，而這會壓縮印度房地產市場的有效需求，包括經濟適用房需求，增加開發商的投資風險，進而難以改變印度房地產市場中高端市場買方市場，中低端市場形不成有效需求的格局。

總之，當前印度經濟增速、居民收入的快速增長，無疑為印度房市增加了厚度、深度。鑒於居民對未來收入的預期是房地產需求厚度和健康發展的重要指標，印度房市確實值得期待；但是，印度自身的制度、文化和經濟適用房政策等存在的一系列問題，也凸顯出印度房市是一個“暗香市場”——可以看到芳香，但暗含著諸多荊棘甚至陷阱。對於缺乏跨國、跨文化企業管理經驗者來說，印度市場絕不是錢多就可以玩轉的。

（據新京報）

美國法拍房詳解利潤與投資風險並存 | 美國

在國內“抄底美國房產”的熱潮中，大家經常可以看到“法拍房”、“虧本出售”等詞句，那麽您是否對美國房產市場上的法拍房有足夠的、正確了解呢？且看居外網為您壹壹解答，並提供最實用的投資指南。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

壹、法拍房的定義

“法拍房”由單詞“foreclosure”翻譯而來，不過，從字面上看“法拍房”指的僅僅是法院拍賣的房屋，沒有完全包含“foreclosure”。事實上，“foreclosure”包括壹個完整的流程，指得是，當貸款人/業主無法償還房貸時，債權人（通常是銀行）通過出售、收回產權等方式，進而追回貸款的過程。通常包括以下虧本出售（Short Sale）、公開拍賣（public auction）、銀行持有（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）這三個過程，不同過程對應不同類型的法拍房種類。

二、法拍房的三大種類及優劣分析

1、虧本出售或短售屋（Short Sale）

在美國，當人們無法每月按時繳納房貸時，可以在銀行給予的壹定寬限期（grace period，通常為3個月）內，向銀行申請虧本出售（short sale）——以低於市場價的價格（通常折價幅度在10%-15%）出售，用於還清貸款，這樣其信用檔案就不再有不良記錄。

通常，由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意進行虧本出售。本階段，業主仍擁有房屋的產權。

投資Short Sale房的優劣分析

價格劃算：short sale房的房價通常要低於市場價，，通常折價幅度在10%-15%。不論是自助還是投資，都相當劃算。而且，投資者有足夠時間對房屋所有權、現狀進行調查；

投資期較長：買家的購房交易需要得到銀行批準，所以等待批準的時間會比較長，順利的話需要2個月，否則需要4個月甚至更長時間。

有投資風險：由於銀行希望盡量減少損失，因此如果交易價格太低，該項交易將被拒絕，投資者將白白浪費幾個月的時間。

居外網投資建議

short sale類的法拍房適合有耐心、且有壹定資金實力的投資者。這是因為Short sale的最終決定權在銀行，而銀行喜歡現金交易，以降低交易過程中的不確定性，對有實力的投資來說，能大大地提高投資成功率。

2、公開拍賣的法拍房（public auction）

寬限期結束後，如果業主仍然不能及時還貸，那麽業主抵押給銀行的房屋贖回權將被取消（這種喪失抵押品贖回權的情況，這就是Forcelosure），其房產就會被公開拍賣（Public Auction），賣給第三者。

壹般來說，公開拍賣將在寬限期結束後1個月內舉行，並以信件方式通知業主拍賣日期。在這壹階段，業主已不再擁有該房產的產權。

投資public auction房的優劣分析

投資風險最大：買家沒有機會檢查房子，對有無其他債主、是否欠稅、實際房屋狀況了解不多，但卻要當場拍板；買家必須用現金購買，不能貸款，而且沒有產權保險。壹旦過戶，銀行將不在負任何責任，壹切由買家承擔；如果原業主這時又可以還請貸款，那麽他可以優先購回自己的房子。

投資回報最可觀：最大的投資風險，也意味著較大的投資回報！通常公開拍賣會上開出的價錢折扣壹般在15—30%左右，操作得當，能獲得豐厚的利潤。

居外網投資建議

鑒於公開拍賣的法拍房投資風險最大，參與該領域要求投資者具備專業經驗，並擁有豐富資源。因此不建議壹般的投資者參與，目前的參與者多為經驗豐富的投資者/投資機構。

3、銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）

公開拍賣結束後，競拍失敗的房產產權將會被過戶給銀行，而銀行通常會委托經紀人來出售，因此就成為銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）。目前房產市場上大部分法拍房就屬於這壹類。

投資REO法拍房優劣分析

價格劃算：對於銀行來說，快速售出以回收資金最大目的，因此大部分銀行持有法拍房的價格都低於市場價，折扣大概在5%——15%左右；

產權完整房屋質量較好：壹般來說，此時的房屋產權已經完整地移交給銀行，而且銀行也會對房屋進行必要的維修。當然，還會有很多法拍房的狀況不佳，還好買家有足夠的時間對房屋進行調查；

競爭最激烈：在這個階段的法拍房，任何都可以通過地產經紀參與投資，因此銀行持有的法拍屋的購買競爭激烈要遠超過之前2個階段。這也導致投資回報率的降低。

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大家在房產市場上碰到的大部分法拍房，都是銀行持有的法拍房。為此建議大家在選購時，最好請專業的專家對房子進行仔細檢查，詳細了解後再出手。此外，在美國房產市場日益復蘇的背景下，法拍房的投資市場日漸火爆，所以大家壹旦選中，記得盡快出手！

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加拿大房市黑天鵝來襲 | 加拿大

2008年全球經歷了美國房地產風暴襲擊，不只是美國房市重挫，更帶來全球金融市場大災難。相隔9年，華人很喜歡投資房地產的加拿大，開始出現房地產市場隱憂。一家提供房貸的公司，近期遭存款戶大幅提領資金，出現資金周轉風險，是否會演變成加拿大版次貸風暴，後續發展值得注意。

中國資金大量流入加拿大房市

加拿大雖然位在美國北方、氣候寒冷，但因為較開放的移民政策，吸引不少華人移居加拿大，也帶動房地產市場成長。早期吸引不少中國台灣、中國香港民眾移民，近年則吸引中國大陸新富階級移民，華人眾多的溫哥華，房地產市場非常火熱。

根據統計自2010年到2015年，有900多億美元中國資金流入加拿大房地產，至2016年溫哥華房地產有33%是外資持有，全加拿大房地產外資占比也有19%。

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對外國人課重稅，房市降溫

資金流入持續推升房價大漲，去年更來到高峰。根據加拿大央行統計，2016年5月溫哥華房價較前一年漲幅高達30%，多倫多漲幅也有15%。因為房市過熱，讓卑詩省政府不得不出手打房，2016年7月宣布外國人至溫哥華置產要多課15%的房地產轉讓稅，此外，若賣房獲利50%也要課稅，希望讓不斷湧入的外來客降溫。這個政策似乎出現了效果，2016年12月溫哥華房市交易量較前一年暴跌40%。

根據今年1月的統計，加拿大房價雖仍呈現持平狀態，但成交量已明顯萎縮。此外在政策限縮下，房屋貸款審核也更為嚴格，房市面臨挑戰。但和上次美國發生房市風暴不同的是，當時美國利率從低檔快速調升，基本利率已調高到5.25%，民眾繳不起房貸，因而引發房貸逾放比攀高。但目前加拿大利率還在0.5%低水位，並沒有太高的逾放比。不過萬一未來加拿大利率攀升，也將對房市帶來衝擊。

房貸公司面臨流動風險

加拿大房市泡沫的擔心，已經在市場上喊了好幾年，但至目前為止，房市仍未出現大幅逆轉。不過，4月底一家非銀行房貸供應商Home Capital Group宣布需要舉債20億加幣，作為緊急流動准備，此舉讓該公司股價單日暴跌65%，並引起其他同類房貸公司股價重挫。

這家類似次貸公司主要靠高利儲蓄帳戶吸引存款戶，再將資金轉作房貸貸放，但4月份出現存款大額流失現像，因而引發流動性問題。而此風險更引發儲蓄戶恐慌，產生類似擠兌現像，帶來惡性循環。

Home Capital Group是目前加拿大非銀行規模最大的房貸公司，他面臨的資金周轉風險，究竟只是單一事件，還是可能進一步引發其他房貸公司風險，仍值得觀察。而民眾為何急著提領資金，是否也預見到房市危機？

小心蝴蝶效應，提高警覺

回顧美國2008年的房市危機，第一個風險訊號就是2007年4月美國第二大次貸公司新世紀金融公司宣布破產，之後又有幾家同類公司陸續倒閉。而衝擊重大的雷曼兄弟事件則是相隔一年多，至2008年9月才引爆。

雖然加拿大房地產市場風險可能僅屬於單一國家，若沒有透過層層金融商品轉包，不一定會轉嫁風險給全世界。同時，也有金融業者表示，該公司占加拿大房貸市場規模僅1%，且加拿大金融體系穩定、體質好，發生系統性風險機率不高。

不過，從Home Capital Group事件看來，房地產沒有只漲不跌的神話。而國際金融市場仍有許多連鎖關系，是否會引發蝴蝶效應，值得密切注意了。

（據好房網）

投資東南亞房產四大步教你規避風險 | 海外

近年不少投資者轉戰海外房產，但海外房市資訊非唾手可得，因此糾紛也時有所聞，不是建商落跑、求助無門，不然就是對租金、衍生費用或交屋品質產生疑慮，其實想跟上海外房市起漲契機，又怕遇上風險，只要睜大眼睛，透過四大步就能讓投資者「趨吉避兇」！

東南亞房市因為基期低、成長力道足，又有高報酬的特性，因此頗最受青睞，但也因為資訊不對等或不容易取得第壹手資料而常遇到糾紛。所謂「魔鬼藏在細節裡」，投資者可以透過以下四種方法解析海外房產投資狀況：

壹、可以請開發商出示合法公司登記以及建築執照。

二、明確列出交屋時附屬物件的品項以及品牌，以免交屋後才發現使用的物件跟想像的大不同。

三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的發生問題後求助無門。

四、還可以觀察基地是否已經動工，並持續保有施工進度。

除了以上四步可以提高海外房產交易安全性之外，投資者也可以直接前往投資說明會，面對面與專業資產顧問人員對談，並實際走訪該國了解施工進度與該公司的實際營運狀況，眼見為憑能有效減低對於海外房產投資的疑慮。

而綜觀東南亞房市狀況，以基本面 GDP 成長率來看，過去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高於泰國、馬來西亞、越南等國家，且首都金邊國際化程度高，中英文都通，人口結構年輕、消費力與日俱增。另外，金邊不僅是東協中唯壹以美金計價的國家，無外匯管制、無匯率風險、外國人還可持永久產權，因此吸引許多建商紛紛搶進。

相關資訊：日本房貸流程

（據今日新聞）

抵押貸款利率下滑稅改將成為影響美國房市關鍵 | 美國

隨著抵押貸款利率進一步下滑，上周再融資市場回暖。然而，購屋者並沒有像房貸利率般這麼容易被影響。

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根據抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）的數據，經季節性調整後，按揭貸款總額上漲了 2.7％。但是，較去年同期下降了 18%。

抵押貸款的再融資成交量遠低於去年利率較低的一年，利率下降至總統選舉之後的最低水平。平均再融資貸款的規模也有所增加，這是由於大額借款人對彙率相當敏感。不過，再融資的量還是比一年前低 34％。

MBA 副總裁 Lynn Fisher 表示，投資者持續擔憂法國大選，不過，第一輪投票結果顯然有助於緩解一些投資者的憂慮。

房屋的買家較少關注抵押貸款利率，但是，更憂慮市場中缺乏待售的房屋。抵押貸款的申請在本周下跌 1%，比去年同期高出 0.4%。由於需求旺盛，以及全國房屋的建築量低落，致使房屋供應量持續下滑。

抵押貸款利率可能最終成為一個更大的問題。隨著投資者將注意力從法國總統大選移轉至美國稅改的可能性，本周抵押貸款利率再次上漲。

抵押貸款新聞報的首席營運長 Matthew Graham 表示，一般來說，由於第一輪法國選舉的結果，減少了歐盟的長期風險，投資者已經開始回到股票等風險較高的資產。而且，基於對稅務改革的前景，也同樣鼓勵了投資者擁抱更高風險的標的。

（據鉅亨網）

海外房產投資值不值專家教你用3R指標檢視 | 海外

近年來房地產市場歷經政府打房、房價走跌，造成房市低迷，國人進而將投資不動產目光轉往至海外，不過大多數投資客對海外市場並不熟悉，尤其海外不動產交易流程繁瑣、相關政經法規與政策，都是需要再三評估，一般的投資人很難了解海外房市的真實面貌，因此投資海外不動產值不值得，除了考慮投資報酬率外，更應謹慎思考，並了解投資背後存在的風險。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺提出，投資海外不動產可用3R指標檢視，所謂3R指的是Risk-風險、Rent-租金、Return-出場，接下來用3R指標，提供給對海外不動產有興趣的國人參考。

一、風險

政經情勢：剛進入海外投資市場，首重衡量風險承受度，尤其要搞清楚自身對風險的承受度，才容易鎖定投資物件。王藝樺再三強調一定要關注當地的政經情勢，像東南亞因為政經情勢不穩定，房市波動幅度大，容易造成房產價值跌價，尤其不動產對政治與法令變動十分敏感，因此投資前後都要隨時掌握政策變動的脈絡。

產權：許多開發中國家只擁有地上權房產，年輕投資客因為風險承受度較大，選擇操作周期短、持有成本低的地上權房產（如：泰國、柬埔寨），此類型的房產如以50年計算，大約在30年後就開始跌價。所以王藝樺建議投資前，要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權，才容易獲利。

要先搞清楚土地或房屋的產權是采永久產權、或是僅有一定年限的使用權，才容易獲利。圖為柬埔寨金邊

二、租金

日本、美國、英國因為政經情勢穩定，租金也維持在一定金額，相對一年下來的報酬率更可穩定在5％左右，尤其日圓、美金、英鎊因幣值穩定，不會因為彙率的浮動而吃掉獲益，是相對值得投資的國家。

三、出場

投資人經過前面2R的篩選，接下來的出場報酬率可以預期會有1%—3%的增值率，套句“股神”巴菲特的價值投資理論，在基期低的時候進場，投資報酬率可期待的相對提高，這也是投資的不二法門。

（據今日新聞）

投資移民華人怎樣不受騙？| 美國

近日，美國聯邦調查局和海關與移民執法局聯手破獲洛杉磯一起EB-5詐騙案。這起詐騙案涉及金額高達5000萬美元。調查人員經過5年的調查，不僅破獲這起詐騙案，而且牽出驚人內幕。根據聯邦法庭的文件，這起虛假投資移民案件的投資者中有3名中國通緝的逃犯，其中包括2名紅色通緝令逃犯。

3個月前，美國證交會（SEC）起訴加州“舊金山區域中心”，指控其詐騙和違規行為。這個在當地知名度很高的舊金山區域中心，下屬的13個EB-5項目涉嫌欺詐，共涉及1億美元的資金，200個投資人。

不僅僅是中國人受騙上當，2016年遭美國證監會起訴的一項關於佛蒙特州旅游項目投資移民詐騙案，有800名投資人受騙，這些投資人來自中國、巴西、意大利、巴基斯坦等74個國家。當然，近年所有在投資移民上受騙的人中，中國人最多。再往前翻看歷史，從投資移民（EB-5）開始盛行的2005年起，中國申請人投資移民的詐騙案簡直可以說是層出不窮。

中國人之所以受騙最多，是因為近年來，很多中國人為取得綠卡，爭先恐後投資移民。對這些人來說，擺脫子女教育的重負、空氣污染、食品衛生等問題是他們申請綠卡的動力。2005年，申請投資移民者只有350人，到了2016年，1萬個名額早已不夠用，甚至需要排期，其中申請人的80%左右來自中國。

有利可圖的地方就有詐騙。欺詐者利用中國投資者急於獲得美國綠卡的心理以及中國投資者對美國情況的不了解，使用各種手段，把投資計劃說得天花亂墜，從而騙取大量錢財。這種事一旦東窗事發，欺詐者要受法律懲治，投資者也常常承受錢財和綠卡兩失。

在這些詐騙案中，欺詐者固然可惡，但受騙者自身也存在很多問題。最常見的就是輕信。很多人對投資一竅不通，不用心或者很難找到可靠的中介機構，看不懂投資計劃書也懶得找律師，往往因為中介人員花言巧語就加以信任。有些人甚至抱怨，一直以為美國是誠信社會，這麼大張旗鼓的項目怎麼會是假的？所以才會輕易相信投資計劃。

投資者上當受騙的原因很多，但對美國社會不了解、盲目輕信和慣有思維是其中很重要的原因

另一種輕信是和中國投資者的習慣思維有關。欺詐者只要抬出“政府”、“官員”、“議員”等名頭，暗示該項目有官方背景等，投資者就以為政府出面、官員出面就有可靠的保障。殊不知在美國，像私人機構投資這樣的項目，政府根本不會為其做保。政府官員例如市長、議員，有義務支持有利於本市的投資，但參與邀約和合影或送賀信並不代表民選官員或議員對此項目的支持，更不用說是保障了。

在此案中還有欺詐者到處展示和克林頓夫婦的合影，這些投資者不知道，在美國，只要交錢，就能和政府政要甚至總統合影。這些合影根本不說明什麼。

投資者上當受騙的原因很多，但對美國社會不了解、盲目輕信和慣有思維是其中很重要的原因。還有羊群效應，也和這種盲目輕信有關，總想著這麼多人一起投資，肯定不會有問題，總不會大家一起上當吧？

事實上，數百人一起上當的案例不是少數，著名的幾大投資移民欺詐案件，如芝加哥會議中心案，陸凱能源案，南達科塔州牛肉加工廠……牽涉人數之多令人震驚。

投資移民近年成為香餑餑，與項目方和中介方大造輿論有很大關系。事實上，很多EB-5項目並非上佳項目。試想：如果項目方能從正常途徑募集到資金，何必大費周章通過美國國土安全部向外國投資人募資？這就說明了為何EB-5投資的風險，往往比其他類型投資的風險要大得多。無良機構為牟取暴利推波助瀾，也是欺詐案層出不窮的原因之一。

因此，投資者需要認真做好功課，包括了解風險，了解美國社會，去除慣有思維，選擇可靠的中介機構，並聘請律師。萬一遇到欺詐，要及時請律師訴諸法律，挽救財產和盡可能保留綠卡，把損失減少到最小。

（據美國僑報網）