在國內“抄底美國房產”的熱潮中，大家經常可以看到“法拍房”、“虧本出售”等詞句，那麽您是否對美國房產市場上的法拍房有足夠的、正確了解呢？且看居外網為您壹壹解答，並提供最實用的投資指南。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
壹、法拍房的定義
“法拍房”由單詞“foreclosure”翻譯而來，不過，從字面上看“法拍房”指的僅僅是法院拍賣的房屋，沒有完全包含“foreclosure”。事實上，“foreclosure”包括壹個完整的流程，指得是，當貸款人/業主無法償還房貸時，債權人（通常是銀行）通過出售、收回產權等方式，進而追回貸款的過程。通常包括以下虧本出售（Short Sale）、公開拍賣（public auction）、銀行持有（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）這三個過程，不同過程對應不同類型的法拍房種類。
二、法拍房的三大種類及優劣分析
1、虧本出售或短售屋（Short Sale）
在美國，當人們無法每月按時繳納房貸時，可以在銀行給予的壹定寬限期（grace period，通常為3個月）內，向銀行申請虧本出售（short sale）——以低於市場價的價格（通常折價幅度在10%-15%）出售，用於還清貸款，這樣其信用檔案就不再有不良記錄。
通常，由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意進行虧本出售。本階段，業主仍擁有房屋的產權。
投資Short Sale房的優劣分析
價格劃算：short sale房的房價通常要低於市場價，，通常折價幅度在10%-15%。不論是自助還是投資，都相當劃算。而且，投資者有足夠時間對房屋所有權、現狀進行調查；
投資期較長：買家的購房交易需要得到銀行批準，所以等待批準的時間會比較長，順利的話需要2個月，否則需要4個月甚至更長時間。
有投資風險：由於銀行希望盡量減少損失，因此如果交易價格太低，該項交易將被拒絕，投資者將白白浪費幾個月的時間。
居外網投資建議
short sale類的法拍房適合有耐心、且有壹定資金實力的投資者。這是因為Short sale的最終決定權在銀行，而銀行喜歡現金交易，以降低交易過程中的不確定性，對有實力的投資來說，能大大地提高投資成功率。
2、公開拍賣的法拍房（public auction）
寬限期結束後，如果業主仍然不能及時還貸，那麽業主抵押給銀行的房屋贖回權將被取消（這種喪失抵押品贖回權的情況，這就是Forcelosure），其房產就會被公開拍賣（Public Auction），賣給第三者。
壹般來說，公開拍賣將在寬限期結束後1個月內舉行，並以信件方式通知業主拍賣日期。在這壹階段，業主已不再擁有該房產的產權。
投資public auction房的優劣分析
投資風險最大：買家沒有機會檢查房子，對有無其他債主、是否欠稅、實際房屋狀況了解不多，但卻要當場拍板；買家必須用現金購買，不能貸款，而且沒有產權保險。壹旦過戶，銀行將不在負任何責任，壹切由買家承擔；如果原業主這時又可以還請貸款，那麽他可以優先購回自己的房子。
投資回報最可觀：最大的投資風險，也意味著較大的投資回報！通常公開拍賣會上開出的價錢折扣壹般在15—30%左右，操作得當，能獲得豐厚的利潤。
居外網投資建議
鑒於公開拍賣的法拍房投資風險最大，參與該領域要求投資者具備專業經驗，並擁有豐富資源。因此不建議壹般的投資者參與，目前的參與者多為經驗豐富的投資者/投資機構。
3、銀行持有的法拍房 （Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）
公開拍賣結束後，競拍失敗的房產產權將會被過戶給銀行，而銀行通常會委托經紀人來出售，因此就成為銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）。目前房產市場上大部分法拍房就屬於這壹類。
投資REO法拍房優劣分析
價格劃算：對於銀行來說，快速售出以回收資金最大目的，因此大部分銀行持有法拍房的價格都低於市場價，折扣大概在5%——15%左右；
產權完整 房屋質量較好 ：壹般來說，此時的房屋產權已經完整地移交給銀行，而且銀行也會對房屋進行必要的維修。當然，還會有很多法拍房的狀況不佳，還好買家有足夠的時間對房屋進行調查；
競爭最激烈：在這個階段的法拍房，任何都可以通過地產經紀參與投資，因此銀行持有的法拍屋的購買競爭激烈要遠超過之前2個階段。這也導致投資回報率的降低。
居外網投資建議
大家在房產市場上碰到的大部分法拍房，都是銀行持有的法拍房。為此建議大家在選購時，最好請專業的專家對房子進行仔細檢查，詳細了解後再出手。此外，在美國房產市場日益復蘇的背景下，法拍房的投資市場日漸火爆，所以大家壹旦選中，記得盡快出手！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
