Tag: 法拍房

菲律賓地產投資指導 | 菲律賓

我們說的房產投資人不僅只局限於手下有多處房產的有錢人，如果妳是買準備自用的小公寓也可以算為房產投資大軍的壹份子哦。但是不管是尋找房產投資的投資人還是要買人生第壹套房的在菲工作的小蜜蜂們都要如何分辨房產的好壞。所以大家的血汗錢可以變成有價值的投資。

以下是幾個小建議如何分辨房產是否值得投資。

1． 房產投資就是數字遊戲

Brandon Tuner 曾經在自己的博客上說過。房產投資其實在很大程度上就是壹個數字遊戲。妳必須在特定的區域的房產清單上根據妳的偏好縮小妳的選擇。

比如說妳要在馬尼拉尋找好的房產投資，首先妳要考慮妳的首要考慮因素是什麽。房產需要靠近主幹道嗎？房子附近是否需要有賣場？房產的價值是否能高於兩百萬披索？還是妳會首要考慮法拍房？

壹旦妳縮小妳的選擇，妳必須分析房產的價值。他們會在合理的時間內升值嗎？為什麽會升值？

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2.地點！地點！地點！

壹個好的房產的價值都體現在其房產的位置上。這並不壹定意味著它壹定需要位於商業區的中心地帶，或者是在其周邊地區。畢竟，位置是關於連接性和可訪問性的。

關鍵是要確定哪些區域可以很容易地往返於主要地點 。例如，如果妳想買壹個往返馬尼拉很輕松的房產，那麽妳在觀望馬尼拉市內的房產時也可以考慮在附近的省份搜索，那裏的房產價格比較低，而且有很多選擇。比如說在所有人都在投資馬尼拉市中心的房產的時候，妳可以把妳的眼光放長遠壹些，試著投資離馬尼拉壹個小時車程遠的Rizal省份，或者是Sta Rosa等市。這些地方的房價相對於馬尼拉會低很多，在馬尼拉市場太過飽和時，不妨把眼光投向其他地方，尋找替代地點。特別是現在的公寓式聯排別墅不僅菲律賓人可以買，對中國人也是開放的，用壹套23平公寓錢妳可以在與馬尼拉相近的城市拿到壹個180平的別墅。不過相對於馬尼拉其他的城市現在發展水平還是相當有限的，升值速度可能比不上馬尼拉。其中的利弊衡量可以自己權衡，或者咨詢專業的房產中介。

3.投資法拍房是個明智的選擇

有時候性價比高的房產會以意想不到的方式出現，在這裏我們要說的就是法拍房。（法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋）大部分法拍房的價格都會普遍低於市價，因為銀行有時會急於轉手手下的房產。所以投資法拍房有時候是個省錢又劃算的選擇。

雖然法拍房的價格低廉，但不是所有的法拍房的性價比都很高。首先妳要評估房屋的狀況。比如說很多地方是否修理？房子的位置在哪？妳是否可以把法拍房變成有銷售價值的房產？另外妳需要清楚所有來自銀行的條款當銀行專賣房產到妳的名下的時候。

4.試著在各種社交媒體上尋找房源信息

很多人以及房屋中介會在各種社交媒體上及時發布有效且詳細的信息，比如說菲律賓人中比較受歡迎的Facebook都能找到這些信息。通過這些社交媒體妳可以很輕松和潛在買家或者賣家聯系。妳可能在社交媒體不能找到完美的房產，但是妳可以通過由個人發布的信息報價，來了解房產市場。（溫馨提示：社交媒體上的消息真假不壹，質量參差不齊，建議謹慎參考）。當然最省心的投資方法是交給我們專業的團隊來做，為您在盡可能短的時間內找到適合您需求的房源。而且在專業團隊的服務下，您大可不必擔心手續過戶的問題，我們都會為您把關，讓房產順利過戶到您的名下。 歡迎您選擇界橋地產。

5.有瑕疵的房產可以考慮購買

之前在說到法拍屋的時候已經提到在考慮購買法拍屋的時候需要考慮檢查房屋的質量和情況。這個不僅是局限於購置法拍屋，但是有時候會出現房產有壹些小瑕疵，比方說房屋狀態不佳，需要稍微的裝修，或者樓齡較高，但是房產位於極佳的位置的情況（比如臨近SM 賣場或者交通便利）。遇到這種情況的時候不妨可以想壹想是否可以和賣家要到更優惠的價格以及如何修補這塊的房產的瑕疵。沒準妳可以化腐朽為神奇，讓這出房產有更高的價值。

6.手快則有，手慢則無

馬尼拉和上海北京這樣的繁華大都市壹樣，人口密度大，對房屋的需求也大。當然這其中不乏有手裏擁有多套房產的炒房者。所以當妳找到心儀且妳認為完美的房產的時候，下手的速度要快，不要再三猶豫，因為可能壹眨眼的功夫，房子已經被其他人搶先壹步買走了。

 

來源：濱嶼移民

排版：Shelly Du

美國法拍房詳解 利潤與投資風險並存 | 美國

在國內“抄底美國房產”的熱潮中，大家經常可以看到“法拍房”、“虧本出售”等詞句，那麽您是否對美國房產市場上的法拍房有足夠的、正確了解呢？且看居外網為您壹壹解答，並提供最實用的投資指南。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

美國法拍房詳解 利潤與投資風險並存 | 美國

壹、法拍房的定義

“法拍房”由單詞“foreclosure”翻譯而來，不過，從字面上看“法拍房”指的僅僅是法院拍賣的房屋，沒有完全包含“foreclosure”。事實上，“foreclosure”包括壹個完整的流程，指得是，當貸款人/業主無法償還房貸時，債權人（通常是銀行）通過出售、收回產權等方式，進而追回貸款的過程。通常包括以下虧本出售（Short Sale）、公開拍賣（public auction）、銀行持有（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）這三個過程，不同過程對應不同類型的法拍房種類。

二、法拍房的三大種類及優劣分析

1、虧本出售或短售屋（Short Sale）

在美國，當人們無法每月按時繳納房貸時，可以在銀行給予的壹定寬限期（grace period，通常為3個月）內，向銀行申請虧本出售（short sale）——以低於市場價的價格（通常折價幅度在10%-15%）出售，用於還清貸款，這樣其信用檔案就不再有不良記錄。

通常，由於銷售所得不足以償還貸款，銀行需要承擔部分損失，所以銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意進行虧本出售。本階段，業主仍擁有房屋的產權。

投資Short Sale房的優劣分析

價格劃算：short sale房的房價通常要低於市場價，，通常折價幅度在10%-15%。不論是自助還是投資，都相當劃算。而且，投資者有足夠時間對房屋所有權、現狀進行調查；

投資期較長：買家的購房交易需要得到銀行批準，所以等待批準的時間會比較長，順利的話需要2個月，否則需要4個月甚至更長時間。

有投資風險：由於銀行希望盡量減少損失，因此如果交易價格太低，該項交易將被拒絕，投資者將白白浪費幾個月的時間。

居外網投資建議

short sale類的法拍房適合有耐心、且有壹定資金實力的投資者。這是因為Short sale的最終決定權在銀行，而銀行喜歡現金交易，以降低交易過程中的不確定性，對有實力的投資來說，能大大地提高投資成功率。

2、公開拍賣的法拍房（public auction）

寬限期結束後，如果業主仍然不能及時還貸，那麽業主抵押給銀行的房屋贖回權將被取消（這種喪失抵押品贖回權的情況，這就是Forcelosure），其房產就會被公開拍賣（Public Auction），賣給第三者。

壹般來說，公開拍賣將在寬限期結束後1個月內舉行，並以信件方式通知業主拍賣日期。在這壹階段，業主已不再擁有該房產的產權。

投資public auction房的優劣分析

投資風險最大：買家沒有機會檢查房子，對有無其他債主、是否欠稅、實際房屋狀況了解不多，但卻要當場拍板；買家必須用現金購買，不能貸款，而且沒有產權保險。壹旦過戶，銀行將不在負任何責任，壹切由買家承擔；如果原業主這時又可以還請貸款，那麽他可以優先購回自己的房子。

投資回報最可觀：最大的投資風險，也意味著較大的投資回報！通常公開拍賣會上開出的價錢折扣壹般在15—30%左右，操作得當，能獲得豐厚的利潤。

居外網投資建議

鑒於公開拍賣的法拍房投資風險最大，參與該領域要求投資者具備專業經驗，並擁有豐富資源。因此不建議壹般的投資者參與，目前的參與者多為經驗豐富的投資者/投資機構。

3、銀行持有的法拍房 （Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）

公開拍賣結束後，競拍失敗的房產產權將會被過戶給銀行，而銀行通常會委托經紀人來出售，因此就成為銀行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，簡稱REO）。目前房產市場上大部分法拍房就屬於這壹類。

投資REO法拍房優劣分析

價格劃算：對於銀行來說，快速售出以回收資金最大目的，因此大部分銀行持有法拍房的價格都低於市場價，折扣大概在5%——15%左右；

產權完整 房屋質量較好 ：壹般來說，此時的房屋產權已經完整地移交給銀行，而且銀行也會對房屋進行必要的維修。當然，還會有很多法拍房的狀況不佳，還好買家有足夠的時間對房屋進行調查；

競爭最激烈：在這個階段的法拍房，任何都可以通過地產經紀參與投資，因此銀行持有的法拍屋的購買競爭激烈要遠超過之前2個階段。這也導致投資回報率的降低。

居外網投資建議

大家在房產市場上碰到的大部分法拍房，都是銀行持有的法拍房。為此建議大家在選購時，最好請專業的專家對房子進行仔細檢查，詳細了解後再出手。此外，在美國房產市場日益復蘇的背景下，法拍房的投資市場日漸火爆，所以大家壹旦選中，記得盡快出手！

 

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

佛羅里達州12個月法拍屋逾10萬 全美最高

房地產數據網站CoreLogic.com 週二（8月11日）公佈了6月份法拍屋統計報告，自2014年6月至2015年6月，佛羅里達州完成法拍程式的房屋總數達到約10200間，為全美最高。

2014年6月至2015年6月，佛羅里達州完成法拍程式的房屋總數達到約10200間，為全美最高

完成法拍程式的房屋數量是因為被取消了抵押品贖回權（Foreclosure）而失去住宅的總數量。自2008年9月金融危機爆發以來，全國各地已經約有580萬房屋完成法拍程式。截止2015年6月，全美在12個月內完成法拍程式的法拍屋量最高的五個州分別是：佛羅里達州(FL)（102000），密歇根(MI)（46000），德州(TX) （33,000），加利福尼亞州(CA)（29000）和俄亥俄州(OH)（27000）。這五個州的法拍屋量幾乎佔全美法拍屋量總和的一半。

「美國法拍屋止贖率自2007年以來已經下降到最低水平，歸結於2009年之前簽發的貸款的減少，就業的增長，住房價格的升高，」CoreLogic 的首席經濟學家弗蘭克•諾薩夫特（ Frank Nothaft）說，「不同地理位置的下降不是一致的，因為大都市地區的止贖率各不相同。在丹佛和舊金山地區，止贖率已經下降到0.3％，而坦帕市場的止贖率為3.5％」。

根據房地產抵押貸款公司Quicken Loans 的報告，與2014年同期相比，2015年7月美房地產的估價平均增長了3.9%，按地域劃分，西部地區房產評估價平均增長最高達6.3%，南部地區在3.3%，而中西部和東北部僅有1%。若與2005年相比，西部地區房產評估價已經回升和超過了2005年約11%，南部和東北部地區幾乎回升到2005年的價格，但中西部依然遠遠低於10年前的價值，約貶值20%。

CoreLogic 的報告還顯示，逾期90天以上嚴重拖欠抵押貸款的數量下降了23.3％，這一數字是自2008年1月以來的最低值。 CoreLogic 的執行總裁表示，這反映了經濟緩慢但穩定的改善，也是2009年以來嚴格的貸款承銷標準的積極影響。

12個月內完成法拍程式的房屋數量最低的州包括: 南達科他州(SD)（32），哥倫比亞特區(DC)（107），北達科他州(ND)（313），懷俄明州(WY)（ 499）和西弗吉尼亞州(WV)（566）。

此外，佛羅里達州的法拍屋庫存比也處於全美最高之列，僅次於新澤西州(NJ)和紐約州(NY)。

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