近半年來，海外人士的貸款限制對澳房市場著實有著不小的衝擊。
不幸的是，彙豐銀行也在約半個月前將申請“海外貸款”的VIP客戶定存條件從3個月延長為6個月；新加坡銀行也聲明將停止向海外收入且購買布裡斯班樓盤的中國大陸買家發放貸款。
“雪中送炭”的是，本人最近聽聞中國銀行有實行“留學生購房可依父母的海外收入申請貸款”的政策，這無疑是在這“海外貸款”限制大環境下的一利好消息，申請條件的關鍵詞大概為：自住房非投資，可最多貸70%，父母還款，父母中一人與留學生必須聯名購房。
本人並不精通貸款業務知識，法律專欄也不探討此部分內容，但引發我思考的是若父母出資買澳房，到底該不該放子女的名字？或者，留學生買房，到底用父母的名字還是自己的名字？相信房產界的朋友一定已經被各位家長詢問過無數次了，那麼此文將著重分析“父母將澳房登記在子女名下的利與弊”。
（除非另有注明，本文討論的“子女”多為在澳留學生或無穩定收入的青少年。）
- 利？ —— 為什麼一些父母想把澳房登記在子女名下？
- 規避各種稅費： 將房子直接登記在子女名下，相比贈予、繼承或過戶等既省錢又方便，能省下不少稅費，還不用擔心未來澳洲是否有可能會實行遺產稅。如果子女已獲得綠卡，則更可以避免近半年澳洲各州相繼實行的海外人士購房的附加印花稅；
- 規避家庭破產風險：有些家長從事商業經營活動或政治崗位，在經營良好時提前策劃，以孩子名義購置房產，如果面臨生意失敗，資不抵債等風險，還能給自己保留一部分東山再起的資本，為自己和孩子都留條後路；
- 規避FIRB申請費：如果子女已獲得綠卡，則可以免交至少5000澳幣的外資審查委員會的申請費；
- 規避二手房的購房限制條件：FIRB規定，海外人士購買二手房有不少於12個月的簽證要求。許多在中國工作生活的家長往往不能達到此要求，而留學在澳的子女往往有長達3年的簽證，因此用子女的名字購買學區內的優質二手房無疑是一個變通的選擇；
- 擔心子女的婚姻財產糾紛：因為對澳洲家庭法的不了解，許多家長誤以為澳洲與中國同樣實行同樣的婚姻財產制度，所以為子女事先購置房產作婚前財產，以免擔心之後可能發生的婚姻財產糾紛。殊不知，澳洲卻實行婚姻共同財產制度，無婚前婚後財產一說；
- 夫妻感情出現危機：夫妻之間產生矛盾時往往互不相讓，誰也不願在財產上吃虧，此時有些夫妻會共同出於對子女的愛護，從保護子女權益出發，協商將房產登記在子女名下。
- 弊？ —— 子女作產權人，可能帶來的風險是什麼？
- 子女買澳房不能貸款：首先，《合同法》規定，未成年子女一般情況下不得獨立簽訂購房合同；此外，買方若為未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清房款；
- 子女無法再獲得首次置業補貼或印花稅減免：澳洲政府有系列利好政策來支持與輔助青年人或新移民在澳洲安家置業，提供補貼與稅務減免。如果父母在子女留學時，便與其聯名購房，那麼子女今後將無法獲得再首次置業優惠；
- 同居視為配偶，對方有權利申請分財產： 你或許不知道自己的孩子在澳洲有多會撩漢/妹，你或許也不知道他們已經同居，但在澳洲，同居一樣是法律保護的合法行為，同居一年以上的事實婚姻伴侶享有與婚姻制度下夫妻的同等權益；
- 留學生報稅問題：若該房產為投資房，那麼租金收入需要作為留學生在澳洲的收入用來報稅，當年收入超過18，200澳幣以上的部分則需要按規定繳稅；此外，將來女子畢業留在澳洲工作的話，未來此房產的租金更要作為收入來繳稅；
- 父母無權處置房產：子女若作為唯一產權人，父母便不能隨意出售、抵押子女名下的房產。若為未成年人，父母必須保證出售房產是為了未成年人利益的保證書，且出售房產所得款項應全部用於撫養未成年人。否則，子女可提出異議，認為父母侵犯其合法權益，要求其承擔賠償責任；
- 父母離婚時易出糾紛：如果夫妻離婚，以子女名義購置的房產歸屬往往會引起法律糾紛。如果房產不作為共同財產來分割，那麼該房產應屬承擔撫養孩子義務的一方與孩子共同居住，可能會由此引發撫養權爭奪局面；
- 父母想再收回房屋困難，且無法控制子女成年後擅自處分房產：一句話，多少留學生倒在賭城和美人的石榴裙下？並且，如果子女成年後不履行贍養父母的義務，父母想收回房屋將會有很大的法律障礙。更需要注意，因為在澳長期生活的子女可能與你的傳統觀念與生活習慣是有很大不同的，實踐中已有在澳子女成年後將房屋出賣，不讓其父母探訪或移民同住的情況發生。
- 如果現在一定要登記孩子的名字，那麼我該怎麼做？
依以上分析，各個家庭的情況各有不同，難評判利與弊，最好與最壞。一般來說，若父母購買澳房時，要求一定要加孩子的名字，可考慮以下方式：
1) 共同共有 – Joint Tenancy：聯名購房時的一般原則。
- “不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔；
- “生還原則”（Principle of Survivorship）：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。
2) 按份共有 – Tenancy in Common
- “比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權；
- “自由分配”：聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人；
- “出資不同”的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。
- 如果現在沒有登記子女的名字，那麼未來怎麼把房產留給子女最劃算？
1) 在中國：根據中國《物權法》、《繼承法》以及相關法律解釋與稅務制度，一般情況下，在繼承、贈與和買賣三種方式中，購買房產後滿2年再轉賣給子女是將房產留給子女較為劃算的方式：
- 如果該房產為父母唯一住房，且已滿五年，那麼個人所得稅和營業稅都會減免，只需繳納房屋總額1%的契稅。
- 相比繼承和贈與，子女向父母購買該房產再出售時，只需再繳出售價1%的契稅和1%的個稅。而通過繼承、贈與獲得的房產在轉讓時要交差價20%的個稅。
- 以一朋友父母在溫州的房子為例，假設他現在以500萬人民幣的市值向父母通過購買的方式獲得，若3年之後他再以700萬人民幣出售該房產時，通過以下三種方式的稅務分別為：
2) 在澳洲：
- 讀者思考題：何種方式將澳房留給子女最劃算？
- 可將答案留言至本人微信（lin61230），有理有據者即可獲30分鐘免費中澳兩國法律咨詢。
注：
- 澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議；
- 本文前言內容不構成貸款建議，請依個人情況與銀行或貸款經理確定申請方案；
- 本文涉及部分貸款業務知識，特此感謝NAB銀行貸款經理Kevin 提供參考信息。
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