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從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向 | 居外專欄

中國自改革開放以來，一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示，2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%；而在1978年時，這個數字僅為17.9%。

僅2016年，中國就有2,000萬農村人口進入城市。人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國，城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內，中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢？我們以1997年為起點，在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”，觀察中國城市的成長軌跡。

上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市，是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市，上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到，20年前的上海，城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天，基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區，嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發，至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點，由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加，慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線，而最外的環線則是城市的邊界線，它在哪裡，城市就發展到了哪裡。

武漢

武漢是湖北省的省會城市，是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游，整個城市環江而建，是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表，武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢？

通過衛星對比圖可以看到，20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域，但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區，而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到，武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會，是西部內陸中心城市，也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散，不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到，20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區，而到了今天，成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發，面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比，我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市，城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市，我們都不難發現：城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律，像是順著一條路往前不斷擴展，而這條“路”，也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上，全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區，向四周擴張、發展，從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市，都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素，擴張的速度快慢有別，但全世界的城市，無論規模大小，都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國、加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此，和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟，所以在最近的20年內，發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是，發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道，理論上，大多數人會認為在大都會地區，像是波士頓或者紐約這樣的城市，在人口上會有劇增的趨勢，因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是，在美國綜合排位前80位的大都會統計區中，2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低，而一些當年平均工資水平稍低，像是夏洛特、奧斯汀、奧蘭多、休斯頓、鳳凰城等城市，卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市，工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環，兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增：

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例如德克薩斯州休斯頓市，在十幾年的時光內，就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

責任編輯：Zoe Chan

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英國房地產市場：”脫歐”不是事兒 | 英國

與加拿大和澳大利亞房地產市場擔心房地產投資過於火熱催生泡沫不同，壹直被國際房地產投資者視作“香餑餑”的英國房地產市場近來卻在憂心成交及價格低迷的問題。

最新數據顯示，受政治巨大不確定性影響，英國房地產市場，尤其是住宅市場顯現了壹些疲態。不過好在業內人士壹致認為，這只是暫時現象，總體而言英國房地產市場仍然健康穩健，後期隨著政局的穩定和英國“脫歐”形勢的明朗，英國房價或將還能迎來新壹輪增長。

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暫時性的低迷

近期引發市場憂慮的數據來源於英國皇家測量師學會的調查。數據顯示，5月份英國住宅每套均價為22萬英鎊，相比4月份僅增長了0.4%，增速創2016年8月份以來的最低水平。同時與2016年同期相比，5月份英國房價增速為2.1%，不僅比4月份的2.6%大幅下降，同時也是4年來的最低水平。

就個中原因，英國皇家測量師學會分析說，英國尤其是倫敦住宅市場冷卻是過去兩年反復出現的現象，至於最近低迷的表現，很大程度是因為受到英國議會大選帶來的不確定性的影響，購房者持觀望態度者居多。

潘西恩宏觀經濟咨詢公司經濟學家塞繆爾·圖姆斯也指出，實際薪資的縮減和英國“脫歐”造成的對經濟前景的高度擔憂令買家數量受到阻滯，壹些首次購房買家則因近日上升的貸款和房價比率而卻步。

然而總體而言，眼下的英國住宅市場的低迷只是暫時性的，第壹太平戴維斯國際物業住宅銷售市場經理王婷婷直言：“英國脫歐對倫敦樓市的影響並沒有外界想象的那麽大。”

她以英國最具代表的倫敦住宅市場舉例說，2016年6月“脫歐”公投後，倫敦樓市的確出現近兩個月的觀望期。在這段觀望期，倫敦房地產市場的成交量有所下升，但之後倫敦樓市又回到了以往的狀態。

王婷婷說：“按我們的監測，到2016年10月份，倫敦市場的房地產成交量又開始上升。從全年總體觀察的情況來看，2016年下半年的成交量與往年沒有太大的差別。”

長期還是看漲

長期而言，市場對英國住宅市場還是看漲的。

仲量聯行北京國際住宅部投資顧問呂劼就表示：英國住宅市場存在時間久，發展成熟且透明度高。在可預見的未來，倫敦仍將是全球金融中心，有望保持較高的經濟活躍度。這將使得英國外來務工和經商的人口比例維持在高位。再加上英國倫敦房地產市場的買家來自於全球各地，而不僅局限於某個特定區域，這使得整個英國房地產市場都能夠實現穩定、健康發展。

王婷婷也指出，英國尤其是倫敦住宅市場新建住宅，有超過50%是被國際買家買走的，而按照業內預測，即使有“脫歐”問題橫在眼前，英國的經濟增速在可預計的時期內都將維持壹個穩定的增長。這會繼續吸引外來人口進駐，使得英國尤其是倫敦住宅市場長期處於壹個供需緊張的局面，進而對英國住宅市場房屋交易和價格形成支撐。

以上是著眼於英國住宅市場。相比之下，英國商業地產市場表現則更具韌性。

仲量聯行全球資本市場研究總監大衛·格林·摩根就表示，“脫歐”公投引發的英鎊貶值和資本價值微跌反而給投資者投資英國商業地產打開了窗口。仲量聯行統計顯示，2017年壹季度，中國香港買家在英國的不動產投資接近30億美元，而去年同期僅為8.42億美元。“他們爭相購置倫敦金融城和倫敦西區的辦公樓，投資額超出全球基金和所有其他外國投資群體的總和近13億美元。”

相關資訊：高力國際：脫歐環境不穩倫敦短租寫字樓火熱

（據國際商報）

美國工業地產投資為何一枝獨秀？| 美國

美國工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展，與傳統零售商不同，電商需要龐大的物流體系和大量的庫存。

消費者對快速配送的需求推高了工業地產的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業地產最有可能因快速配送的迅猛發展而獲益。

近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點。盡管媒體對此關注得不多，但中企對美國工業地產的投資已達到了相當大的規模。

僅在2015 年，中企的工業地產投資就達82.4 億美元，相當於當年對美商業地產投資的52.9%.

中國人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月中國人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Properties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業的資產包。這些物業分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。

在酒店、出租公寓、零售物業基本面轉弱的背景下，工業地產仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，淨營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處於歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對於一年以前進一步下降。總的來說，我們預計工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。

而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。今年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業地產交易量同比增加了14%。從淨買入的角度看，房地產信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業地產的供求關系是比較健康的。過去十二個月累計淨吸納量為2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過於求。

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高於淨吸納量。這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給後的八九個月效果就會顯現。

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近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點

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工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到3%。而今該比例已經超過了8%。電商發展的背後是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。

消費者對快速配送的需求也推高了工業地產的吸納量。美國電商的配送速度要遠低於國內電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態，而現在在部分地區已經可以做到當日送達。配送速度增加的背後是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數據已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網絡銷售生鮮食品。食品的特殊性質要求倉儲設施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最後一英裡”小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設施的11%，而今該比例已經超過了40%。大量承包小型電商物流服務的FedEx 也租用或購置了許多“最後一英裡”配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位於人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最後一英裡”物流中心。截至2016 年四季度，這些物業的平均空置率僅為3.5%，遠低於6.7% 的工業地產總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業地產總體租金增長要高。

那麼哪些城市最有可能從快速配送的發展中收益？筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量“最後一英裡”的物業設施的相對供給，先挑選出面積小於25萬平方尺的小型配送中心，並計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去十二個月裡華盛頓的就業崗位增長了4.2%，遠高於1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口淨流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。

當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過於投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。

費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過於求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內的租金增長就遠低於全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。

（本文作者：美國國際集團經濟學家蔡哲系）

房產東京人口連續21年正成長當地中古屋交易量增 | 海外

日本官方發布的人口遷移報告顯示，東京首都圈人口自 1995 年起連續 21 年正成長，以 20-40 歲的青壯年世代居多，信義房屋 (9940-TW) 日本信義社長何偉宏指出，東京首都圈中古屋成交量出現正成長，與該公司去年當地中古屋成交件數占比達總銷件數六成趨勢符合。

東日本不動產流通機構（東日本 REINS）公布最新統計顯示，2016 財會年度（2016 年 4 月 – 2017 年 3 月）東京首都圈中古屋交易件數達 3 萬 7446 件，年增幅達 6.7%，其中，今年 3 月東京首都圈中古屋成交量較去年同期增加 3.6%，可見交易市場持續熱絡。

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房產東京人口連續21年正成長當地中古屋交易量增 | 海外 — 東京首都圈中古屋成交量出現正成長

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何偉宏從內部統計數據指出，從去年開始，日本信義在中古屋、預售屋的銷售件數也出現明顯轉變，去年當地中古屋成交件數占比達總銷件數六成，是 2009 年日本信義成立以來最高，主要由於首都圈內奧運相關建設與東北地方復興建設正如火如荼進行，建材與施工人手不足，預售屋價格也因成本增加而升高，因此部分投資人及日本當地民眾選擇將購屋置產標的轉移至中古屋。

何偉宏進壹步指出，據不動產經濟研究所最新公布的統計數字，今年 3 月首都圈新成屋與預售屋供給量較去年同期增加 26.6%，而在東京都 23 區的供給量也有兩位數的成長，每戶平均售價亦超過 6500 萬日元的高水準，至於簽約率也達到標準線的 70% 以上，顯見市場需求量依然相當穩定。

他說，日本信義持續開發更多的合作建商，新推案量平均維持在 50 個以上的個案，範圍涵蓋東京、大阪、京都三大都市圈，提供客戶多元且優質的物件選擇。

相對於日本全國出生率的低落，日本東京首都圈的人口仍持續增加，依日本總務省日前發布的 2016 年人口遷移報告，首都圈人口自 1995 年起連續 21 年正成長，且以 20-40 歲的青壯年世代居多，主要原因是升學與就職。

何偉宏說，不動產市場發展的指標之壹便是人口的動向，由於往東京的人口流入、單身者的增加及低利率貸款的背景，以不動產作為資產投資的工具在日本國內也很盛行，再與人口動態合併觀察，評估東京都的住宅、商業、投資市場仍會持續維持在高需求狀態。

相關資訊：國外購房華人除了“螞蟻搬家”還想出這些招 | 海外

（據鉅亨網）

英父母助力子女購房今年增資30% | 英國

根據金融服務公司Legal & General（L&G）和經濟咨詢公司Cebr的最新研究，預計今年父母借給孩子購買房產的金額將超過65億鎊，比去年增加30%，這意味著，今年英國房產交易中超過25%有父母的參與。

報告指出，“爸媽銀行”的資金將會在今年為下壹代支付超過29.8萬份的房貸首付。65億鎊的金額也幾乎等同於英國第九大房貸機構Yorkshire Building Society壹年的房貸貸款金額。

此外，預計父母平均資助的金額也將從2016年的1.7萬鎊上升到今年的2.16萬鎊。其中受到資助最多的是千喜壹代，有79%的資助對象年齡在30歲以下。

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英父母助力子女購房今年增資30% | 英國 — 今年父母借給孩子購買房產的金額將超過65億鎊，比去年增加30%

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每筆交易中父母資助金額最多的地區為英格蘭西南地區和倫敦，分別為3萬鎊和2.94萬鎊，而威爾士則金額最低，為1.25萬鎊。

報告認為，父母借給子女買房金額的上升證明了英國的房產市場沒有正常運作。L&G的首席執行官威爾森（Nigel Wilson）表示，這是該研究項目的第二年，數據顯示這壹狀況正在越來越糟糕。在交易數減少的情況下，父母資助的金額卻在大幅上升。這對於父母和子女來說都是不可持續和不合理的現象。

他認為代際間不平等問題導致了子女對父母資助的需求不斷增加，和二戰後嬰兒潮壹代人能買的起房產、享受到養老金固定收益和免費大學教育不同，這壹代年輕人並沒有這樣機會。

“英國正在經歷住房市場的供給側危機。簡單來說，我們沒有建造足夠多的房屋。我們需要以更快、更經濟的方法為年輕人、老年人和家庭建造更多的房屋。”

報告還發現只有40%的家長為所有的孩子提供同等的財政支持，只幫助最年長和最年幼孩子的家長分別為18%和16%。

此外，倫敦地區買房人獲得父母資助的比例高達40%。

（據英中時報）

悉尼房價增長速度僅次於多倫多 | 澳洲

據房產網站realestate報道，壹份全球房地產分析數據顯示，過去壹年，悉尼的中位房價上漲了18.4%，漲幅超過了多個發達國家主要城市，僅次於多倫多。

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悉尼房價增長速度僅次於多倫多 | 澳洲 — 過去壹年，悉尼的中位房價上漲了18.4%（房產網站realestate圖片）

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據了解，該分析排除了人口數量小於100萬的城市。分析指出，去年，多倫多的中位房價上漲了19%，是發達國家主要城市中唯壹壹個超過悉尼的。而紐約和倫敦則分別上漲11.5%和6.2%。東京雖然受2020年將舉辦夏季奧運會影響中位房價有所上升，但漲幅為9.3%，並沒有超過悉尼。

不過，房地產市場研究公司Demographia的研究指出，悉尼的中位房價是家庭平均年收入的12.2倍，該市的房屋可負擔性遠不如多倫多。

房產公司REA 集團的經濟師柯尼斯比（Nerida Conisbee）認為，悉尼房價越來越難負擔的其中壹個原因是地理限制，另外壹個原因則是10年來規劃政策不佳所致，這使得開發商在發布新房屋方面面臨著困難，進而導致市場出現短缺，房價飆升。

房產分析公司CoreLogic亞太平洋地區的研究主管洛裏斯（Tim Lawless）則建議，悉尼的政策制定者可以參考新西蘭解決住房負擔能力的方式。據了解，直到2016年末，奧克蘭的房價增長速度仍快於悉尼，但當地的監管機構要求投資者置業需要提供40%的存款，這很大程度上對冷卻房產市場起到了作用。

相關資訊：ABS：首府城市房價2016年上漲7.7% | 澳洲

（據澳洲新快網）

房產供應不足價格增長房市仍不景氣 | 英國

據《每日電訊報》，官方數據顯示，房價攀升，但2016年年底下調房價增長表明了市場放緩，且比之前預期的放緩幅度還要嚴重。

地政局（Land Registry）表示，2017年1月，房價增長6.2%，但低於預期，在3月份增長了0.8%。但地政局下調了11、12月份房價增長預期。12月份增長預期最初估計為7.2%，卻縮減到5.7%。11月份預期也從6.1%下調至5.3%。

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房產供應不足價格增長房市仍不景氣 | 英國 — 房價攀升，但2016年年底下調房價增長表明了市場放緩，且比之前預期的放緩幅度還要嚴重

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普華永道（PwC）高級經濟學家Richard Snook稱：“數據表明11、12月的市場活躍度比之前預期還要差。”

官方數據也顯示，倫敦主導英國房價增長，1月份增長3%，靠市場上有限的房產供應推動房價增長。

Property Partner投資總監Rob Weaver稱，但這種波動應當謹慎。12月房產市場相對安靜，通常在新年恢復。

英格蘭東部、西南部和東南部的年度房價增長水平都高於倫敦，使英國平均房價達到21.8萬英鎊。

Garrington Property Finders總經理Jonathan Hopper稱:“2016年，這三個英國發展最快市場已跌破年度房價增長的兩位數。如此猛烈的價格膨脹壹直是不可持續的，且由於謹慎購房者和競爭力下降的售房者陷入僵局，因此，如今英國房價增長速度停滯不前。雖然供應不足穩步推高房均價，但務實的供應商意識到這不是售房者的市場。精明的購房者要求也越來越多。”

IHS Markit經濟學家Howard Archer稱，目前的房價增長水平不會持續，在2017年，隨著消費者購買力減弱和勞動力市場軟化，預計對於購房者的基本面將逐步惡化。漸增的經濟不確定性也可能降低消費者信心和進行重大交易如購房的意願。

據稅務海關總署（HMRC），售房數量比2016年同期低1.9%。四月份印花稅上調3%前，購房出租激增人為推動了售房數量。

普華永道預計，房價將在2017年增長2%-5%。而評級機構S&P表示，房價將僅增長2%。

相關資訊：中部地區房價猛增成英國最熱的房產市場

（據英中網）

華僑銀行：令吉被低估馬來西亞今年出口成長3-4% | 海外

假設美國總統川普未落實任何貿易保護政策，華僑銀行經濟學家預測，在電子及電器產品需求回穩和原產品價格走強的帶動下，馬來西亞 2017 年出口將按年成長 3% 至 4%。

馬來西亞東方日報報導，華僑銀行全球市場研究部經濟學家黃敬庭指出，川普上位後立即宣布美國退出跨太平洋夥伴關系（TPP），以及他潛在推行的貿易保護政策，都將繼續左右全球貿易走勢；惟，由中國主導的區域全面經濟夥伴協定（RCEP）料可緩和該影響。

「值得壹提的是，亞洲國家過去 3 個月出口成長均顯回穩，當中，電子及電器產品最大出口國 — 臺灣及韓國的出口數據標青，也預示著電子及電器產品領域需求量趨好，有利於大馬短期出口表現。」大馬統計局將在周三（8 日）公佈 2016 年 12 月份的出口數據。

除了電子及電器產品需求量高企，他補充，原產品價格和成交量走高，都將推動大馬 2017 年的出口表現。黃氏預計，布倫特原油價格在 2017 年杪將處於每桶 65 美元（約 288 令吉）。截至今天下午 5 時，布倫特原油價格報每桶 55.72 美元。（馬來西亞幣對人民幣匯率）

「即使特朗普履行大選宣言，對出口國徵收稅務，大馬所受到的衝擊不會太嚴重。再者，隨著大馬主要貿易夥伴 — 中國的經濟成長穩健，將有助抵消以上衝擊。」但他也提醒，若美國出手對付中國，則另當別論。

大馬對美國的出口量佔國內生產總值（GDP）的 5.8%。

展望未來，隨著內需穩健和出口呈上揚趨勢，黃敬庭估計，馬國 2017 年經濟成長率料為 4.2%。他解釋，勞動市場和薪資增長趨好，將推動家庭消費。他進壹步說，大馬公務員佔總人口的 11%，若公務員薪資調漲，將刺激國內消費。

（據鉅亨網）

西班牙中國移民逆勢增長華人再成“明星” | 海外

據西班牙《歐華報》報道，在整個西班牙馬德裏大區共生活有120萬移民，也就是說每五個市民中就有壹個是外來移民。這是馬德裏社會事務署近日公布的壹份移民情況調查統計資料顯示的。此項調查涉及方方面面，中國移民也再次成為旅西各族裔移民中的“明星”。

2月21日西班牙《國家報》在壹篇相關報道中說，“在2015年，生活在馬德裏的中國人數量為55784人，占外國移民總數的6.74%。而在去年，華人人數就躍增到了171976人，在移民總人口中的比例上升到了14.33%。”由此，西班牙記者得出結論：在短短兩年內，馬德裏的華人人數就增加了三倍，由過去第三大移民群體“晉升”為第二大群體，僅次於羅馬尼亞人。經濟危機爆發以來，西班牙的移民人數壹直呈下降趨勢。而此次《國家報》的報道中，旅西華人卻逆勢增長，並“爆炸性加速”，所以旅西華人又壹次被“塑造”成為外來移民中的“明星”。

《國家報》的這篇報道，很多媒體，包括壹些華文媒體也都進行了轉發。然而面對馬德裏華人“兩年內就增加了三倍，達到171976人”的說法，《歐華報》在采編時就產生懷疑，於是咨詢了誠信基金會的Julia、馬德裏移民局長，並進壹步查閱了馬德裏大區網站上《2016移民概覽》的原文，最終確定，西班牙《國家報》記者在報道上引用數據時張冠李戴，存在巨大的謬誤。

據馬德裏大區《2016移民概覽》的介紹，馬德裏大區共有862085名移民，占當地人口總數的13.15%，其中中國移民為55784人，占外來移民人口總數的6.47%，在馬德裏移民群體中排名第三。

雖然馬德裏華人此次被誤讀為人口爆發式增長的“明星”，但壹直以來，中國人在創業、登記社保、紮根西班牙等方面的“表現”也的確是最為出色的“明星”。

馬德裏移民概況

自2008年開始，馬德裏大區每兩年都會進行壹次有關當地移民狀況的社會調查。去年11月到12月，馬德裏大區移民觀察室和大區資料研究中心聯合進行了新壹屆的統計調查。

在調查中，除了搜集統計資料以外，工作人員還選擇了馬德裏大區內3007位來自羅馬尼亞、厄瓜多爾、摩洛哥、哥倫比亞、秘魯、中國、玻利維亞、多米尼加、巴拉圭、保加利亞、撒哈拉以南國家，以及其它國家的移民，進行了問卷調查。

經過綜合匯總，目前相關結論已經出臺。在馬德裏大區的862085名移民中，有61.86%的人決定“紮根”西班牙，“直把他鄉作故鄉”。這個比例與2014年47.96%的水平相比，有了較大的提高。與此相對應，將來想要返回自己國家的移民比例也由2014年33.21%降低到25.07%。在有回鄉打算的移民中，11.14%的人在短時期內就要回國；29.70%的人打算在退休以後回鄉養老；另有59.15%的人要等幾年再回去。從這些數據中，也可以看出移民對馬德裏的滿意度和認可度在不斷提高。

在去年進行的調查中，擁有西班牙國籍的移民人數也從2014年23.75%上升到27.77%。這也反映出移民入籍的人數近幾年也在不斷提高。

據介紹，有關移民人口的情況，主要來自於西班牙的住家登記資料。在馬德裏大區的移民中，93%的人都登記在他們所居住的市鎮內。這說明移民的遷徒和流動不是特別頻繁。對於這壹點，在移民的就業方面也有所體現。在抽樣統計中，71%的受訪者是有工作的，只有13%處於失業的狀態。這壹組數據與2014年59.49%的就業率和28.25%的失業率相比，都有所改善。

此外，在從事勞動的種類上，87.48%的移民勞動者都是打工的，10.04%的人是自己創業當老板。與2014年85.43%和13.87%的水平相比，可以看到在移民就業率提高的同時，創業者人數有所下降。如果從國籍方面來看，移民就業率最高的群體分別是巴拉圭人(85.92%)，哥倫比亞人(83.49%)和玻利維亞人(81.69%)。在失業率方面，失業率最低的移民群體是巴拉圭人(6.34%)和中國人(7.42%)

在移民所從事的職業上，占比例最大的行業是餐飲業，或是跑堂，占25.77%，開店的占19.10%。2014年，移民所從事的主要行業是家政，所占比例為15.69%。可見，隨著西班牙經濟的恢復，移民的工作種類也開始發生改變。

在移民的居住情況上，馬德裏大區的移民有53.14%的人是租房居住；19.55%的人住在家人或朋友家裏；18.06%的人與人合租住房；7.91%的人是自己買了房子。

在醫療和社會服務方面，馬德裏大區92.45%的移民有醫療卡。2016年，移民使用最多的醫療服務是初級醫療，占了看病總次數的59.76%。此外，有25.91%的移民從沒有要求過任何醫療服務。

壹直以來，對於外來移民來說，壹個最重要的統計數據就是向自己所屬國家匯款的人數。根據去年的統計，西班牙匯款移民的人數出現了大幅度下降，由2014年占移民人口總數的36.6%下降到了23%。

中國移民成“明星”

雖然《國家報》在相關報道中“擺了烏龍”，讓中國移民的人數“跳躍式增長”，壹躍成為“明星”，但從創業，登記社保和紮根西班牙等方面來看，華人在馬德裏的眾多外來移民群體中，的確是名副其實的明星。

在西班牙的移民中，華人壹直是創業的典範和經濟上的能手。據馬德裏大區負責經濟事務的官員在今年華人春節廟會上介紹，在當地數以萬計的華人中，自己創業當老板的就有12000多人。同時，在馬德裏各移民群體中，華人的創業者人數也始終是名列第壹。現在，在馬德裏登記社保的華人勞動者人數中，有47%的人都是老板，幾乎占了壹半。

不僅是馬德裏，在整個西班牙，華人的創業精神也都是首屈壹指的。據此前統計，在華人總體人數大規模增加的同時，創業者人數的增長也保持了幾乎是同樣的速度。據介紹，2008年經濟危機爆發的時候，西班牙華人老板的人數是23000人左右，現在已經增加到50000人上下，其增長率大約達到了110%。而同期，在西班牙，無論是移民的人數，還是創業者人數，都壹直是下降的趨勢。可見，華人老板的增長可謂是壹枝獨秀。

此外，根據馬德裏大區社保局不久前所公布的資料，在馬德裏共有25000多名在社保局登記社保的旅西華人，這壹數字占了當地華人適齡勞動人口的93%以上。另壹方面，華人在馬德裏社保局登記的失業人口數量，則只有7.42%。這說明，絕大多數華人適齡勞動者都在辛勤工作，為自己和社會創造著財富。不僅在馬德裏，在整個西班牙，情況同樣也是如此。據西班牙統計局2016年的統計資料，參加社保的旅西中國人，有大約95000名左右，占華人適齡勞動者人數的95%。也就是說，幾乎全部可以參加勞動的旅西華人都在辛勤的工作。

通過馬德裏的移民統計資料可以看出，要“紮根”當地的移民數量在不斷增加。在這方面，旅西的中國人都是尤為突出的。根據西班牙統計局2016年所公布的統計資料，在旅西華人中，有69%的人在統計調查中都表示準備長居西班牙。在這方面，只有8%的人表示要在近幾年內返回中國。同樣的指標在其它旅西人數較多的移民群體中都要比中國人低許多。如摩洛哥人願意長居的為56%，哥倫比亞人為50%，厄瓜多爾和羅馬尼亞人則分別為45%和40%。可見，旅西華人對自己的第二故鄉西班牙是較為留戀的，並要生根發芽的。

馬德裏當地人對移民的態度

在調查馬德裏大區移民基本狀況的同時，移民和統計部門還調查了馬德裏市民對移民的各方面看法。

根據日前所公布的結論顯示，在2014年到2016年這兩年中，馬德裏市民對移民的看法在壹定程度上有所變差。越來越多的人認為，移民並沒有融入當地社會，移民對經濟的影響也並非積極。此外，馬德裏市民還認為，移民使用了過多的社會醫療衛生資源。

據西班牙媒體所公布的統計和調查結果，在1209名受訪的馬德裏市民中，雖然大多數人對移民的觀點是積極的，但也有很多人表示，他們感到移民並沒有融入當地。具體來說，認為移民能夠融入當地的受訪者，占了調查總數的68.7%。這個比例比2014年71.6%的水平降低了幾乎三個百分點。相應的，認為移民只融入壹點點的馬德裏市民，近年內壹直在上升。從2014年17.9%的水平，上升到21.9%；認為移民完全沒有融入的也從以前的3.9%，上升到現在的5.5%。

此外，也有不少馬德裏市民認為，移民群體使用了越來越多的醫療衛生和教育資源。持這壹觀點的人數從2014年的45.2%上升到49.8%。認為移民對經濟有積極意義的市民則出現了下降，從以前的61%下降到了59.3%。認為移民問題是馬德裏大區目前主要問題的以前是1.4%，現在是2.2%。

綜合以上數據可見，對移民持負面觀點的馬德裏市民人數在增加。這也難免會給人帶來壹絲隱憂。由此，在移民融入以及各種族和文化的和諧共存上，馬德裏各方還有很多工作要做。

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（據中國僑網）

奧克蘭人口增長比預想的還快房價只能服從剛需？ | 新西蘭

在大家正在熱烈討論奧克蘭是否能建造足夠的房屋時，壹項新的數據發布顯示奧克蘭的人口增長可能比人們預想的還要快，意味著住房剛需將持續地增大。

這項由新西蘭統計局發布的最新“地方性人口調查”，是繼上壹次，即2015年2月報告以來的更新。這壹系列的報告以2013年的人口數據為基礎，推算出至2043年各地人口的預計情況。

奧克蘭地區人口預測

根據對出生率、死亡率以及移民數量等的估算，統計中按照“高位、中位、低位”三種情況顯示人口數據。如果按照“中位”的數據來看，2018年6月，奧克蘭的人口數量將達到近170萬人，這個估算結果比兩年前的報告中的“中位”人數多出了5萬人，而且比當時預估的“高位”人數也多。也就是說，奧克蘭的人口增長完全超出了此前絕大多數的預算結果。

新西蘭統計局估計，奧克蘭的人口數量在2014年6月突破了150萬大關。假如2018年6月人口真的突破170萬，那也就意味著未來4年內，奧克蘭的人口可能會增加20萬人，即13%的增長。如果奧克蘭再增加這20萬人，按照3個人住壹套房來算，就意味著未來需要多建66500座新房。從2014年年中刀2016年年底，奧克蘭壹共向23500座新房發放了建設許可。也就是說，43000套新房要在未來18個月內建設完成，才能趕上人口增速。

去年奧克蘭許可的住房建設不足1萬套。根據新西蘭統計局的說法，本次報告包含了對每個地方區域的預估，並且與最新的全國人口預測是同步的，即以新西蘭總人口將在2023年6月達到516萬的預估為基礎。

據新西蘭統計局表示，此次最新的估算與上壹次的估算比較而言，所假設的移民數量更多，出生率更低。從全國來看，按照現在預計的凈移民年增長的中位數，2014至2018年將凈增移民276700人，2019-2023年增長129000人，接下來的每五年增長75000人。

如果按照之前以2013年為準的估算，2014至2018年的增長僅為149300人，此後每五年增長60000人。

盡管現在新西蘭統計局的新統計比之前多預算了幾年，但它預估得準不準，壹定會引起大家的爭論。根據新西蘭統計局預計，長遠來看，每年移民凈增量是15000人，盡管當前的年增長已快接近70000人。

目前，有60%的新移民都定居在奧克蘭，也就是說，這座城市每年接納了超過40000人的移民。在這個情況下，住房建設的需求增長就和銀行日益收緊的貸款政策發生了矛盾。奧克蘭業主們擔負的高債務收入比率可能已經使銀行感到不安，在應對借貸需求的同時，銀行可能還要想辦法應對疲軟的存款增長率。

統計機構Stadard&Poor’s在最新報告中認為，奧克蘭目前的住房缺口大概為3萬到4萬套房屋。他們表示，收緊借貸政策，包括對地產開發的貸款的收緊，意味著盡管奧克蘭統壹規劃（Auckland Unitary Plan）鼓勵更多的建房，新房建設仍可能會放慢，這可能會導致房價的新壹輪上漲壓力。

早前，ANZ的經濟學家們在樓市詳情更新報告中表示，由於上漲的房價以及金融資本約束開始擠壓市場，他們已經看到奧克蘭新住房供應“增長阻力”的增強。“實際上，在接下來幾個月，以上壓力導致住房建設放緩的風險是存在的。”

相關資訊：住房缺口數以千計市長組建住房小組誓言擴大規模 | 新西蘭

（據天維網）