人口增長最快和最慢的州分別是這些 | 美國

2016年,美國人口增長了220萬人。其中大部分增長來自新生人口,其餘的則來自移民。然而,人口增長並未遍及整個美國。儘管美國南部和西部的人口在2016年增長了1.1%,但東北部和中西部的人口只增長了0.1%。甚至有8個位於東北部和中西部的州,人口減少了。(美國城市人口排名

影響美國移民的因素有很多,包括生活環境、生活成本和生活質量等。美國人追求經濟和教育發展,許多發展最快的州多是能負擔得起優質的教育體系和低失業率的中型城市。根據美國人口普查局的數據,本文回顧了2015-2016年美國50個州一年的人口變化情況。

美國人口增長最快的8個州:

1、 猶他州-現有人口305萬

猶他州的人口增長了2.0%,幾乎是全美人口增長率0.7%的三倍。與大多數快速增長的州不同,猶他州人口增長的主要原因是自然增長。2016年,猶他州每10萬人中有1854人出生,遠高於全美每10萬人中1286人的出生率。猶他州的死亡率也是全美最低的。2016年的淨移民人數也讓該州的人口增長了0.8%。

2、 內華達州-現有人口294萬

內華達州的人口增長了2.0%,是所有州中第二快的。過去10年裡,內華達人口持續強勁增長,從2006年到2016年增長了16.5%,幾乎是8.3%國家增長率的兩倍。儘管人口增長強勁,但內華達的整體經濟出現了下降。在此期間內華達州的國內生產總值下降了9.0%,為全美下降最大。然而,受益於人口增長,教育、服務和醫療保健行業的發展速度比大多數州都快。

3、 愛達荷州-現有人口168萬

愛達荷州的人口增長了1.8%,是所有州中第三快的。愛達荷州的出生率相對較高,剩餘的人口增長主要是來自其他地區的大量居民湧入。2016年共有17143名美國人遷移到愛達荷州,遠遠超過大多數州。同時,愛達荷州的失業率從2015年的4.2%下降到2016年的3.8%,這也是美國失業率最低的一年。

4、 佛羅里達州-現有人口2061萬

2014年,佛羅里達州超過紐約成為美國人口第三大的州。2016年,該州人口增長了1.8%,遠遠超過了0.7%的全國人口增長率。和許多增長最快的州一樣,佛羅里達的人口快速增長主要是由於移民。大約每10個新佛羅里達人中就有9人從美國其他地方或另一個國家移居到該州,其餘的則來自然增長。

5、 華盛頓-現有人口729萬

華盛頓人口增長了1.8%,是全國人口增長率0.7%的兩倍多。在過去十年裡,華盛頓的人口增長速度相對較快,增長了14.4%,也是所有州中速度最快的。人口的強勁增長也帶動了GDP的大幅增長。從2006年第二季度到2016年第二季度,華盛頓的GDP平均每年增長2.2%,這其中包括微軟、亞馬遜等行業巨頭所帶來的貢獻。

6、俄勒岡洲-現有人口409萬

自2006年以來,俄勒岡州的人口平均增長率為1.1%。該州的人口增長率在2016年飆升,增長了1.7%,幾乎比任何其他州都快。2016年,每4個新俄勒岡州人中就有3個從其他地方遷移過來。許多新居民來到俄勒岡州尋求發展機會。該州的失業率從2015年的5.6%下降到2016年的4.9%,是所有州中下降最大的。

7、科羅拉多州-現有人口554萬

科羅拉多州的人口增長了1.7%,是所有州中最快的。與許多發展最快的州一樣,國內移民對科羅拉多州人口的快速增長貢獻最大。2016年,有50,216名美國人移民到科羅拉多州。自2006年以來,該州的人口增長了17.4%,是除德州和猶他州以外的其他州中最快的。人口增長發生在失業率急劇下降的同時,只有3.3%的科羅拉多勞動力處於失業狀態,與佛蒙特州並列全美第六低的失業率。

8、亞利桑那州-現有人口693萬

2016年,亞利桑那州人口增長了1.7%,是全美人口增長率0.7%的兩倍多。亞利桑那州的大部分增長長來自新移民。2016年共有61544名美國人遷移到亞利桑那州。不少搬到亞利桑那州的美國人是尋求工作機會的。從2015年到2016年,亞利桑那州的失業率從6.0%下降到5.3%,這也同期下降最大的一個州。

美國人口衰退最厲害的8個州:

1、西維吉尼亞州-現有人口183萬

西維吉尼亞州是2016年唯一一個自然增長為負數的州,也是全美出生率最低的州之一,同時也是死亡率最高和歷史最悠久的州。導致人們遷出西弗吉尼亞州的主要因素可能是高失業率和貧困。儘管該州的失業率從2015年的6.8%下降至2016年的6.0%,但仍是各州中最高的。同時,該州有17.9%的人口生活在貧困中。總的來說,西弗吉尼亞州的人口在2016年減少了約1萬,這是所有州中人口數量減少最多的。

2、 伊利諾斯州-現有人口1280萬

在過去的五十年裡,伊利諾斯州的人口幾乎每年都在增長,但在2014年、2015年和2016年,該州的人口卻在下降。2016年,該州的人口減少了0.3%,這是所有州中下降第二塊的。大量的人口損失是由於居民離開芝加哥等市區。《芝加哥論壇報》的一項調查顯示,近年來遷出該市的居民認為,高稅收、高失業率、惡劣天氣和暴力犯罪是離開芝加哥的主要原因。2016年,芝加哥人口共減少了19,570人。

3、佛蒙特州-現有人口62萬

2016年,佛蒙特州的人口下降了0.2%,是所有州中收縮第三大的。與大多數人口減少的東北部各州一樣,人口的減少主要是移民。人口增長也因該州的低出生率而受阻。佛蒙特州的出生率在過去三十年中一直呈穩步下降趨勢,而在2016年,佛蒙特州的出生率只有6035,幾乎是自19世紀以來的最低水平。

4、康涅狄格州-現有人口358萬

2016年,康涅狄格州的人口減少了0.2%,是所有州中收縮第四大的。近年來,康涅狄格州的人口大幅減少,自2013年以來,該州淨流失了大約2萬居民。許多離開康涅狄格的人都是受過高等教育的年輕專業人士。人口的減少或多或少的影響了該州的發展潛力。儘管美國GDP在2006年第二季度到2016年第二季度增長了12.1%,但康涅狄格州的GDP卻下降了3.7%,這是除內華達州以外收縮最大的州。

5、懷俄明州-現有人口58萬

2016年,懷俄明州是唯一一個從自然增長中增長超過全美的州,但總體上仍有人口損失。2016年,全州每10萬居民中有1345人出生,857人死亡,相比之下,全美每10萬人中有1286人出生,888人死亡。儘管自然增長強勁,但大規模的遷移導致了懷俄明州的人口負增長。2016年,有3,823名居民遷出懷俄明州,這比其他任何州都要多。

6、賓夕法尼亞州-現有人口1278萬

美國人口在2016年增長了0.7%,而賓夕法尼亞州的人口卻減少了0.1%。大約有45,600名賓夕法尼亞人搬到了美國的其他地方。賓夕法尼亞州人口的減少也因為低出生率。2016年,每10萬名賓夕法尼亞州居民中,有1108人出生,1047人死亡,相比之下,每10萬美國人有1286人出生,888人死亡。總的來說,賓夕法尼亞州比新罕布什爾州、緬因州和西弗吉尼亞州的自然增長率都要低。

7、密西西比州-現有人口299萬

雖然密西西比州在2016年的自然增長是積極的,但該州的死亡率卻相對較高。在2016年,每10萬名密西西比州居民中就有1044人死亡,遠遠超過每10萬美國人中888人的死亡率。2016年,大約有7,500名密西西比人搬離了該州,生活質量低下和經濟蕭條是主要因素。現今,仍有20.8%的州居民生活在貧困中,這也全美最高的。此外,密西西比州的勞動力中有5.6%處於失業狀態,在所有州中排第7。

8、紐約-現有人口1975萬

紐約是由於遷移導致人口正在減少的州之一。儘管紐約新增了118,478名來自其他國家的新居民,比佛羅里達和加利福尼亞洲都多,但在2016年,美國人從紐約搬到另一個州的人數比搬進來的要多出191,000人。總體來說,2016年紐約的人口減少了1900人,也是人口減少的八個州中的其中之一。

 

來源:互聯網

責任編輯:Shelly Du

哪個州人口上漲最快? | 美國

根據美國人口普查局的報告,佛羅里達州在2016年6月30日至2017年7月1日間新增近40萬居民,人口增近1.8%,加州是美國東部增長最快的州。(美國城市人口排名

同一時期,全美人口從3.234億人增至達3.2571億人,比前年增加0.71%。內華達州是全國發展最快的州,人口增長2.0%,猶他州2.0%,其次依序為愛達荷州1.8%,華盛頓州1.8%,佛州1.8%,亞利桑那州1.7%,德州的居民人數超過佛州,不過在人口增長比率上以1.4%低於佛州。

佛州人口近2100萬,全美排名第三,加州以3950萬人居冠,其次是得州2830萬人,紐約州以1980萬人排名第四。雖然佛州被認為是老年人的州,但數據顯示,佛州居民年齡在65歲以上僅19.9%,年齡在18歲以下佔20.1%。

美國人口普查局估算,在2018年1月1日美國人口逾3.2697億人,比2017年元旦增加231萬餘人,即0.71%。在2018年1月,美國每8秒會有一人出生,每10秒有一人死亡;同時,每29秒增加一國際移民,結合出生、死亡和國際移民,美國人口每18秒增加一人。全球每秒鐘有4.3人出生,1.8人死亡。

 

來源:《美國世界日報》

責任編輯:Shelly Du

從中國20年城市“增長路徑”推斷2018年美國投資方向 | 居外專欄

黃曉珠-700x190

中國自改革開放以來,一直在進行世界近代歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程。據國家統計局2017年的數據統計顯示,2016年中國的城鎮化率已經達到了57.35%;而在1978年時,這個數字僅為17.9%。

僅2016年,中國就有2,000萬農村人口進入城市人口的增加促進了城市版圖的擴張。在當下中國,城市的擴張是無法阻擋的趨勢。

在幾十年的時間內,中國的大型城市到底經歷了怎樣的擴張歷程呢?我們以1997年為起點,在一線及新一線的沿海、沿江以及內陸城市中精選了三個最突出的“城市擴張代表”,觀察中國城市的成長軌跡。

  1. 上海

一線沿海城市的“擴張代表”毫無疑問是上海市。上海作為中國的國家中心城市,是國家的經濟、交通以及金融中心。作為沿海經濟發達城市,上海20年來的城市發展是非常驚人的。

從谷歌地圖的衛星對比圖可以觀察到,20年前的上海,城市已開發、充分建設的地區僅限於以靜安區、長寧區等老市區為主。大部分地區都是代表並未經充分開發的綠色。而20年後的今天,基本整個三角區域都已被開發。開發的痕跡已經擴散並填充到了肉眼可見的所有陸地。現在的上海一共有16個市轄區,嘉定、松江、奉賢以及金山區等新區的開發,至今仍不地斷將上海市的版圖向更廣、更遠的區域擴散。

從上海的環路地圖可以看到上海市現有的四條環線——內環高架路、中環線、外環線S20以及郊環線A30。這四條環線由上海1997年的城中心為起點,由內向外地擴張。城市的面積也隨著城市環線的邊緣不斷增加,慢慢將中心鋪滿。環線就像是城市擴張的刻度線,而最外的環線則是城市的邊界線,它在哪裡,城市就發展到了哪裡。 

  1. 武漢

武漢是湖北省的省會城市,是中國中部的中心城市。武漢市位於長江中游,整個城市環江而建,是內陸最大的水陸空樞紐。作為“沿江”的城市發展代表,武漢市又經歷了怎樣的擴張征程呢?

通過衛星對比圖可以看到,20年前武漢的深度開發地區僅限於漢陽、武昌區等部分沿江區域,但如今幾乎市轄沿江區域已全部被開發。開發的區域也並不限於沿江地區,而是沿原開發區域全方位的向四方擴散。

武漢現在已通車、修建待通車的主要環城線路共有五條。對比武漢1997年至2016年的城市發展衛星圖可以觀察到,武漢的城市發展軌跡同樣是和環線的擴張路徑重疊的。外環線的邊緣基本也是武漢市區現在經充分開發的城市區域邊緣。

  1. 成都

內陸城市的“擴張代表”則是素有“天府之國”美稱的成都市。成都作為四川省省會,是西部內陸中心城市,也是西南地區的科技、金融中心以及交通樞紐。成都的發展自市區原有的中心向四周擴散,不斷“吞噬”四周的區域。

從衛星地圖可以看到,20年前的城市主要開發區域僅限於金牛區、武侯區等主城區,而到了今天,成都的發展區域已經擴散到了龍泉驛、崇州等20年前的遠郊地區。20年前綠色的原始土地已經被充分開發,面積較20年前擴大了幾倍。

成都現在已建成通車以及規劃中的環路已經有六條。通過與城市的衛星發展圖作對比,我們也可以發現環線和城市發展的邊緣相吻合。尤其在成都此類放射型城市,城市會由中心向四周較為均勻地擴張。

總結以上中國三座城市,我們都不難發現:城市的規劃、開發邊際都基本是由固定的中心向四周蔓延。這就是城市發展的規律,像是順著一條路往前不斷擴展,而這條“路”,也就是城市的“增長路徑”。

全世界都相似的城市擴張路徑

事實上,全球城市擴張的版圖都有著驚人的相似度。世界上的巨型城市都是由原來規模較小城市中心地區,向四周擴張、發展,從而形成現在龐大的都市面積。

無論是上海、武漢這樣的發展中國家的城市、還是美國、日本等發達國家的城市,都在進行城市擴張的步伐。雖然由於人口流動、經濟發展等因素,擴張的速度快慢有別,但全世界的城市,無論規模大小,都在默默地遵從這樣的發展規律。都市的擴張是沒有極限和邊際的。

在和頓持有土地所在地——美國加拿大地區的城市擴張版圖亦是如此。因此,和頓將城市的擴張規律稱為城市的“增長路徑”。“增長路徑”是一個城市發展、擴張的不變規律。

由於發達國家的城市發展模式已經成熟,所以在最近的20年內,發達國家一線城市的擴張版圖不會像中國一線城市一樣有那麼明顯的變化。但是,發達國家的二線城市仍處於一個強勁的發展期。

根據《紐約時報》的報道,理論上,大多數人會認為在大都會地區,像是波士頓或者紐約這樣的城市,在人口上會有劇增的趨勢,因為人們更願意居住在工資水平更高、工作機會更多的地方。

但是,在美國綜合排位前80位的大都會統計區中,2000年時擁有最高平均工資水平的美國城市人口增長率卻偏低,而一些當年平均工資水平稍低,像是夏洛特奧斯汀奧蘭多休斯頓鳳凰城等城市,卻因為持續增長的工作機會以及低生活成本吸引了更多的人遷入。在這些城市,工作崗位的增加與人口的增長形成了一個良性的循環,兩者的結合更是促進了當地城市的增長與擴張。

最繁榮的城市並未出現人口劇增:

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例如德克薩斯州休斯頓市,在十幾年的時光內,就親歷了“增長路徑”帶給城市的新變化。我們有理由相信“增長路徑”還會在現階段的人類城市發展史中不斷重復上演。

上海、武漢、成都三城環線圖圖片均來源自網絡

責任編輯:Zoe Chan

 

和頓國際黃曉珠Taylor專欄全集

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油價推動埃德蒙頓經濟增長 2018商、住房市均有機會 | 加拿大

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埃德蒙頓是加拿大人口第二多的省會城市(排在多倫多之後),是阿爾伯塔省的文化、政府和教育中心
埃德蒙頓是加拿大人口第二多的省會城市(排在多倫多之後),是阿爾伯塔省的文化、政府和教育中心

不斷上漲的石油價格幫助埃德蒙頓擺脫了經濟衰退,恢復了增長。據加拿大咨議局 (Conference Board of Canada)數據顯示,該市的經濟增幅在2017年達到2.4%,2018年有望達到2.2%。

圖一:埃德蒙頓住宅平均價格(2008年1月—2017年12月)

圖二:埃德蒙頓住宅銷售活動(2008年—2017年11月份

圖標:黑線—10年均值
圖標:黑線—10年均值

圖三:埃德蒙頓各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

由於增加的需求大部分被額外的供應抵消,所以出租專用公寓的空置率仍處上升態勢。由於供應大量增加,共管公寓的空置率幾乎未變,業主之間的激烈競爭使租金價格已連續兩年下降。

圖四:2017年埃德蒙頓各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

在埃德蒙頓中心地段有大量A級寫字樓等待處理——據估計空置率高達20%。業主傾盡全力,利用多種誘惑條件吸引租客。預計市場需要7—10年才可將這些新的辦公空間消化。同時,B級和C級寫字樓的業主面臨著改造或拆毀重建的壓力。住宅也尚有機會:好幾個公寓綜合體正在建設,娛樂設施也正在改進。

冰區(Ice District)周圍的新建塔樓正在提升埃德蒙頓市中心辦公室的空置率
冰區(Ice District)周圍的新建塔樓正在提升埃德蒙頓市中心辦公室的空置率

埃德蒙頓市場仍在消化過剩的新房,新房開工率在2017減少,而在2018年會有輕微反彈。埃德蒙頓的建築商在2015年經濟低迷開始時建造了1.7萬套新房,2016年急速下降至1萬套。至今,建築商大多在等待這些新房及存量房數量縮減,然後再開始建設新房。2017年,新房開工量下降至9,800套,2018年會有所回升。

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責任編輯:Zoe Chan

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“加國能源中心”經濟恢復增長 2018卡爾加里房市前景可期 | 加拿大

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位於落基山脈的卡爾加裡是阿爾伯塔省經濟、金融、文化和能源產業的中心,加拿大10家最大的石油和天然氣生產商的總部所在地

加拿大咨議會(CBoC)預計卡爾加裡經濟將在三年內首次增長:2017年GDP增長2.3%,2018年增長2.2%。聯邦政府和艾伯塔省政府當然已經花費數十億加元推動當地經濟,包括興建兩所新學校、卡爾加裡癌症中心和輕軌(LRT)綠線項目。

對於一直在等待時機的房地產業者來說,增長恢復的消息令人欣喜。 普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查的一位受訪者表示:“我們放慢了開發速度,在投資其他項目之前,更集中精力完成手上的項目。”他補充說,他們的公司一直在尋找潛在的機會。

圖一:卡爾加裡MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—卡爾加裡;藍色—合計
圖標:紅色—卡爾加裡藍色—合計

圖二:卡爾加裡MLS®房屋基淮價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房紅色—兩層獨立房橙色—聯排別墅紫色—公寓

圖三:卡爾加裡各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

在連續三年上漲之後,大卡爾加裡地區的公寓空置率在2017年有所下降。新增出租專用的單位數量錄得自1994年以來的最大增幅。同一樣物業的租金比前一年略有下降。

圖四:2017年卡爾加裡各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 卡爾加裡市場繼續以穩定的速度增長,與去年相比銷量增加。
  • 經濟復蘇是首要考慮因素,強勁的石油和天然氣銷量穩定房市
  • 預計卡爾加裡西城和內城將在2018年吸引開發商和買家,千禧一代購房者對市內的街區需求旺盛。
  • 該市最高價位的地址包括卡爾加裡市中心、卡爾加裡西部和西北部,以及Pump Hill郊區。從這裡到附近的落基山脈的交通便利,娛樂和消閑活動豐富,更提供多家學校選擇,尤其吸引了家庭來到這些地區。
  • 標價最高的豪宅在Pump Hill,獨立屋要價超過1,200萬加元。
  • 國際買家占卡爾加裡高端房產市場的10%至15%,中國人是這裡的主要買家群體。
卡爾加裡Pump Hill社區的私密豪宅,離市中心僅10分鐘的路程,設有圖書館、酒窖、水療、健身房和家庭影院,可縱享高雅,方便,寧靜,舒適的生活。走進豪華瓷磚大廳,你會被它的宏偉和美麗震撼!物業編號:24716587(點擊圖片查看詳情)
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以上豪宅市場分析由 安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 提供。1977年成立於德國漢堡,安閣物業(Engel & Völkers)業務遍布全球33個國家,專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業與居外網開展合作後,旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上,為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

2018年房市的機遇和挑戰

在過去的兩年中遭受巨大損失的建設活動需要一段時間才能消化已經開展的工程。 在阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省和紐芬蘭和拉布拉多省的住宅建築活動與石油價格緊密同步。CBoC預測未來五年油價將從每桶53美元上漲到70美元,這表明住宅建設可能需要一段時間才能再次大踏步前進。展望未來,有人表示解決卡爾加裡及周邊地區退休住房供應不足的問題將帶來機會。

至今在卡爾加裡或阿爾伯塔省,房地產的外資所有權問題還沒有得到廣泛的解決,但是市場對於多倫多的貸方和投資者不願意支持阿爾伯塔省的項目感到一絲沮喪。幸運的是,加拿大西部的房地產業者已經能夠介入並保證資金的可用性。

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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

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蒙特利爾2018房產投資關鍵詞:地段、地段還是地段 | 加拿大

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蒙特利爾是加拿大第二大城市(2016年大都市區人口接近410萬),是世界上僅次於巴黎的第二大法語城市
蒙特利爾是加拿大第二大城市(2016年大都市區人口接近410萬),是世界上僅次於巴黎的第二大法語城市

2016年魁北克省蒙特利爾的增長優於預期,經濟有望在此之後增添動力。根據加拿大咨議局(CBoC)的數據,2017年和2018年地方生產總值(GDP)預計增長1.9%。

圖一:蒙特利爾MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—蒙特利爾;藍色—合計
圖標:紅色—蒙特利爾藍色—合計

圖二:蒙特利爾MLS®房屋基淮價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合綠色—單層獨立房紅色—兩層獨立房橙色—聯排別墅紫色—公寓

圖三:蒙特利爾各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

蒙特利爾島、拉瓦爾(Laval)和南岸的空置率正在下跌,2017年空置率降至 2.8%。大蒙特利爾地區平均租金的估計變化在2%左右。 租賃共管公寓空置率為1.8%,與2016年相比有所下降。

圖四:2017年蒙特利爾各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 2018年西山(Westmount)和西南省(Sud-Ouest)的豪宅市場將持續增長,預料價格漲勢強勁。此預測基於顯示低庫存和高需求導致多個報價的數據。
  • 潘特查爾斯(Pointe St-Charles)將會是個可靠的投資地點專家預測其未來的發展潛力,將其比喻為下一個格裡芬城(Griffintown)。靠近市中心的地理優勢使其成為下一個值得投資的社區。
  • 獨立住宅售價最高的是地方“黃金平方英裡” (Golden Square Mile),這個歷史街區的要價達到1,190萬加元。
在潘特-聖-查爾斯的河畔自行車路徑,連接舊港(Old Port)和拉欣(Lachine)運河的街區
在潘特-聖-查爾斯的河畔自行車路徑,連接舊港(Old Port)和拉欣(Lachine)運河的街區
  • 蒙特利爾的電子游戲業持續增長,加上政府最近批淮了該行業的幾筆贈款,使其成為吸引公司開設辦事處的熱點。像育碧(Ubisoft)、CGI集團和Stingray Digital等公司構成了這裡的科技生態系統。
  • 千喜一代消費者正在舍棄對大面積的追求;相反,位置成為最終的奢侈品。通勤時間縮短,蒙特利爾市中心的核心位置需求量變大。
  • 家居裝飾的質量也變得越來越重要。

以上豪宅市場分析由 安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 提供。1977年成立於德國漢堡,安閣物業(Engel & Völkers)業務遍布全球33個國家,專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業與居外網開展合作後,旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上,為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

2018年房市的機遇和挑戰

正如我們在其他主要城市中看到的情況,年輕的蒙特利爾人渴望住進城市的核心地帶,在那裡他們可以真正享受都市工作生活方式帶來的好處:新公寓項目開始融入新的設施,以吸引年輕一代的買家,包括汽車共享設施,接受電子商務交付的服務等等。許多機構已經開始剝離舊的資產,專注於旨在吸引千喜一代和老年人市場的新樓盤項目。這對老建築的業主造成了一定的競爭壓力,導致新老建築之間的差距越來越大。

蒙特利爾的寫字樓市場也表現良好——至少對於技術租戶所需的A類物業而言。貝爾加拿大(Bell Canada)投資8.54億加元,在蒙特利爾擴展其寬帶光纖網絡,這是該省有史以來規模最大的通信基礎設施項目,這將有助於商業地產開發商提供技術租戶的需求。老的B類和C類商業物業的業主目前面臨一些困難。雖然為了適應現代化的需要而對這些老房子進行改造和重新開發的需求是顯而易見的,但很少有投資者或業主願意花錢進行必要的升級或建設。

延伸閱讀:別再盯著多倫多和溫哥華了 前景最好的房市在這個城市

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精湛的維多利亞式房子,坐落在Golf Le Blainvillier高爾夫球場的自然環境中,擁有長年迷人的風景,充足的光線,通風的大房間與完美無瑕的裝潢。售價僅約362萬人民幣。物業編號:37085585(點擊圖片查看詳情)
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位於俯瞰F.X. Garneau公園的非凡豪宅!地道和現代的完美結合,突顯前房主Roger d'Astous獨特的建築風格,最近更投資超過100萬加元翻新這套經典住宅。在皇家山腳的優越位置接近最好的學校和生活配套。物業編號:37255770(點擊圖片查看詳情)
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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

2018溫哥華:工商業地產更被看好 住宅板塊等待觸底 | 加拿大

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國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%
國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%

加拿大咨議局(CBoC)發表預測,看好溫哥華經濟,預計2018年溫哥華經濟將增長2.5%,持續近年來穩中有升的態勢。 對於溫哥華房市,CBoC則認為可能短期內前景走弱,原因是加聯邦和省政府各自采取措施來為住房市場降溫,加上2017年春季溫哥華二手房轉售市場萎縮。但也有跡像表明,房地產市場正在擺脫外國買家附加稅的影響:根據大溫哥華房地產局的數據,2016年8月至2017年8月期間,溫哥華公寓的基准價格暴漲了19.4%,盡管獨立屋價格在同期僅上漲了2.2%。

圖一:溫哥華MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—溫哥華;藍色—合計
圖標:紅色—溫哥華藍色—合計

圖二:溫哥華MLS®房屋基准價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合綠色—單層獨立房紅色—兩層獨立房橙色—聯排別墅紫色—公寓

圖三:溫哥華各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

盡管新樓盤開發量為歷史新高,但租賃住房需求強勁,使溫哥華可出租公寓的空置率保持在1%以下。入門級房價的快速上漲以及該地區的移民增長刺激了租房需求。連續第三年,溫哥華的平均租金上漲5.9%,高於省級允許增幅(2017年為3.7%)。

圖四:2017年溫哥華各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 2018年豪華公寓板塊將繼續維持強勁增長。
  • 持續增長的科技產業吸引著新的買家,目前亞馬遜在溫哥華的投標激發起更高漲的情緒
  • 奢侈品的消費需求從傳統的設計特征轉向現代主義美學,優先注重簡潔的生產線、優質的材料和智能家居技術。
  • 企業家、開發商和一小部分的富裕居民開始加速遷入溫哥華市中心東區。
  • 蓋斯鎮(Gastown)不拘一格的魅力將在2018年繼續為社區帶來需求。
  • 國際買家主宰溫哥華的豪宅市場,占交易量的85%。中國公民是這裡最大的買家群體,其次是法國和德國買家。
  • 2017年前三個季度,獨立屋的要價達到3,580萬加元。
熱鬧的蓋斯鎮以蒸汽鐘樓和夾雜紀念品商店、獨立藝術畫廊和裝飾店的維多利亞式建築而聞名。時尚的飲食場所有別致的雞尾酒酒廊、三明治快餐店和當地的海鮮餐廳。
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2018年房市的機遇和挑戰

據普華永道的2018年房地產新興趨勢調查顯示,溫哥華的投資者需求和重建機會是加拿大最大的。但是由於政策變化和利率上漲的影響,預計區域開發商和投資者在2018年會更加保守。因此,業內人士正通過擱置收購維持現狀,提升運營效率,並在構建投資組合時更具選擇性和耐心,來為“最終的下滑”做好准備。調查中的一位受訪者觀察到,溫哥華是一個賣方市場,這促使企業往往為了避免錯失機會而快速行動。總的來說,受訪者看好工商業地產——因為這些房產類型的“管理少於住宅”,以及在“第二核心”地區的混合式住宅項目。

在溫哥華,人們對該區房地產價格和租金上漲的解決辦法各有不同。有人主張政府需要更激進的思維。2017年不列顛哥倫比亞省選舉中,住房負擔能力是首要問題。在競選期間,新民主黨甚至承諾在10年內建造10萬多個可負擔的租賃、非盈利和合作社住房單位。其他人則認為新項目(包括公寓項目)的審批過程耗時太長,而且太貴。如果市政當局能加快進程並降低收費,那麼短期內住房供應就會大大增加。

延伸閱讀:房貸新規已生效 2018年溫哥華房市開局不易

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由信譽良好的Concord建造,坐擁One Pacific無與倫比的地理位置!這套絕佳的角落套房盡享自然山水和城市的壯麗景觀、大小適中的陽台、屋頂室外游泳池和禮賓服務。物業編號:37138841(點擊圖片查看詳情)
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這棟西海岸現代風格的定制4臥房子令人贊嘆,設屋頂花園、南向後院、罕有的車道連車庫,室內外流動暢通,座落於迷人的Steveston村莊。物業編號:37111120(點擊圖片查看詳情)
這棟西海岸現代風格的定制4臥房子令人贊嘆,設屋頂花園、南向後院、罕有的車道連車庫,室內外流動暢通,座落於迷人的Steveston村莊。物業編號:37111120(點擊圖片查看詳情)
坐落在久負盛名的肖內西(Shaughnessy)綠樹成蔭的松樹林(Pine Crescent),這棟房屋於1999年為現有業主重建,並一直得到良好保養。交通便利,步行即達肖內西小學、約克學校、湖森林學院和商店。物業編號:37139042(點擊圖片查看詳情)
坐落在久負盛名的肖內西(Shaughnessy)綠樹成蔭的松樹林(Pine Crescent),這棟房屋於1999年為現有業主重建,一直得到良好保養。交通便利,步行即達肖內西小學、約克學校、湖森林學院和商店。物業編號:37139042(點擊圖片查看詳情)

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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan

 

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“草原城市”溫尼伯 2018年繼續以實惠房價打動買家 | 加拿大

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加拿大第八大城市溫尼伯,座落於草原三省東緣,半數多的馬尼托巴省人口集中於此,是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮
加拿大第八大城市溫尼伯,座落於草原三省東緣,半數多的馬尼托巴省人口集中於此,是一個運輸、經濟、制造業、農業與教育的重鎮

馬尼托巴省(Manitoba)省會和最大城市溫尼伯(Winnipeg)經濟持續良好態勢:據加拿大咨議局(Conference Board of Canada)數據顯示,溫尼伯實際GDP繼2016年2.6%的增長之後,2017年增長率為2.2%,預計2018年達2.3%。

圖一:溫尼伯住宅平均價格(2008年1月—2017年12月)

圖二:溫尼伯住宅銷售活動(2008年—2017年11月份

圖標:黑線—10年均值

在MLS®共享數據庫中,2017年11月房屋銷量為878套,比2016年多1套,高出十年平均水平4%。11月的亮點是高端市場,在該月共售出50套售價在50萬加元以上的獨立屋,而2016年11月僅售出34套;其中售價在100萬加元以上的有4套,這4套中有1套以200萬加元成交,1套共管公寓售價157.5萬加元。

MLS®共享數據系統中獨立屋和共管式公寓占據總銷量的86%,非獨立單戶住宅今年市場表現穩健,已售出500余套,占據4%的市場份額。11月單位產品銷售額上升22%,從年初至今銷售額增長11%。

溫尼伯經紀人聲稱,溫尼伯是全加拿大價格最實惠的區域市場之一,支持這一說法的是溫尼伯30萬加元以下房屋所占比例。去年11月,59%的獨立屋和77%的公寓售價均於30萬加元。占銷售總量26%的共管公寓售價在15萬加元到19.9999萬加元之間。

租賃市場概覽

溫尼伯普查都會區的空置率從2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月,一套兩居室公寓的平均租金為1,107加元,而2016年10月為1,068加元。總體來說,同樣公寓的租金比去年同期增長了3.9%。

圖三:2017年溫尼伯各類型房屋空置率及租金

2018年房市的機遇和挑戰

盡管住宅市場仍然疲軟,但大量非住宅項目彌補了這一弱勢。耗資4.67億加元的西南公交專用道系統將把曼尼托巴大學(University of Manitoba)和市中心連接起來,這一公交專用道系統將在未來幾年成為發展的焦點。在市區核心地段,價值4億加元的True North Square正在施工,該項目含4棟塔樓,屬於多用途建築。此外,樓高45層的綜合項目天空之城(SkyCity Centre)預期將開工。還有位於Portage和Main交叉口的40層,價值1.65億加元的公寓大樓預期也將啟動。該公寓大樓將於2020年完工,屆時,除了可供出租的單元外,還將提供零售和辦公空間。

溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城(SkyCity Centre),45層高,是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓
溫尼伯公寓買家目前看好位於市中心的天空之城(SkyCity Centre),45層高,是多倫多和卡爾加裡之間最高的大樓

居外馬尼托巴人氣房源:

總價 227萬人民幣 3臥 148平米 72 Falcon Creek Road, Winnipeg, Manitoba, Canada
總價約320萬人民幣, 177平米,4臥3衛, 66 Swindon Way, Winnipeg, Manitoba

信息來源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)

責任編輯:Zoe Chan & Shelly Du

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多個大型重建項目齊頭並進 2018多倫多房市不會大跌 | 加拿大

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大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展
大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展

根據加拿大咨議局(CBoC)的數據,多倫多的實際國內生產總值(GDP)在2017年增長2.7%,預計在2018年將增長2.5%。盡管經濟增長率出現小幅下滑,但該地區並未出現有問題的跡像,房地產業將繼續受益於這一強勁的經濟表現。以千禧一代的單身人士和夫妻為主的居民,仍然追求在市中心的工作生活方式;而企業則渴望招攬人才,熱衷於進駐附近的新辦公室,以填補他們正在創造的新技術和研究職位。

潛在的購房者可能會不同意,但業內人士並不認為多倫多太貴——至少與目前的世界級市場,包括溫哥華在內相比。預計國內外的移民和投資將繼續導致整體價格上漲。雖然價格可能暫時下跌,但除非出現令全球經濟不振的突發事件或政府政策的重大變化,否則沒有人會預期價格出現大幅回落。

圖一:多倫多MLS®綜合房屋價格指數(2005年1月—2017年12月)

圖標:紅色—大多倫多地區;藍色—合計
圖標:紅色—大多倫多地區;藍色—合計

圖二:多倫多MLS®房屋基准價格(2005年1月—2017年12月)

圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓
圖標:黑色—綜合;綠色—單層獨立房;紅色—兩層獨立房;橙色—聯排別墅;紫色—公寓

圖三:多倫多各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

多倫多大都會區的主要空置率達到了16年來的新低1.0%。房屋可負擔性問題使更多的家庭租房居住。專門為出租而建造的私人單位新供應不足以滿足日益增長的需求,共管式公寓繼續充當新租賃住宅的供應來源。

圖四:2017年多倫多各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 由於豪宅需求持續加上供應短缺,多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。報告顯示,多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的。
  • 安閣物業 (Engel&Völkers)預計,被形容為“熔融”的2017年春房價急漲不會在2018年重演。相反,2018年預計增長相對穩定,顯示市場調整已經結束。
  • 千禧一代將繼續遷離獨立式和半獨立式住宅,轉向靠近市中心的公寓。
  • 多倫多地區最貴的永久產權公寓是玫瑰谷(Rosedale),每平方英尺1,300加元。這個中心社區以其綠化覆蓋和豐富的教育資源而聞名,深受家庭歡迎。
  • 受益於輕軌的完工在即,央街 (Yonge)和埃格林頓(Eglinton)走廊將持續增長。
  • 渥太華有“北方硅谷”之稱,多倫多也不遜色。其創業經濟的蓬勃發展將會持續吸引由企業家、風險投資家和技術高管組成的全球消費者群體的興趣,包括最近宣布的谷歌的城市創新實驗室——Sidewalk Labs將選擇開發多倫多的東邊碼頭和海濱地塊,該區域被稱為金絲雀區(Canary District)。
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位,成為了公寓項目的熱點地區
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位,成為了公寓項目的熱點地區

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2018年房市的機遇和挑戰

由於機構資本和其他投資者繼續尋求穩定的長遠投資,對於最佳資產的需求將保持高位。但同樣地,這些投資者會采取謹慎態度,因為他們不會為新的物業付出太高的代價——至少不是在其他地方有可能以更好的價格找到更好的收益時。在多倫多,獲得資本肯定不是問題,如何找到一個好的地方來善用資本才是。

城市集約化將持續下去,特別是在多倫多。普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查的大多數受訪者指出,大多倫多地區將在今年及以後看到建築密度明顯提高。隨著土地供應緊張,有志擴張的公司正在尋找擁有“次等”房地產的地段。一位受訪者補充說:“核心還是要讓政府把重點放在增加供給上。”他指出,多倫多需要商量出一個新的建築密度,來提供更多的供應以應對對房屋不斷增長的需求,同時保持可負擔力。

隨著多倫多周邊地區的集約化發展,幾個濱水棕地項目釋放出原先關閉的土地進行重建,引發轟動。一是港口地塊(Port Lands)的長期重建,這是占地800英畝的市中心以東的海濱地產。再向西行,克雷迪特港(Port Credit)的開發商最近公布了一個空置海濱土地的大型混合用途重建項目草案。

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參考信息源:普華永道(PwC)、加拿大房地產協會(CREA)、加拿大抵押和住房公司(CMHC)、安閣物業(Engel & Völkers)

責任編輯:Zoe Chan & HY

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