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迎合日益增長的海外房產投資群體有三大法則 | 美國

作者：安東尼•希特（Anthony Hitt）
安閣物業（Engel & Völkers）北美房產公司首席執行官，負責歐洲房地產品牌在美洲的發展與運營

對於那些希望在2018年實現業務增長的奢華房產經紀而言，取勝的關鍵在於為日益增長的國際客戶群體提供服務的能力。2016年4月至2017年3月期間，國際買家的住宅成交額達1530億美元，顯著高於之前12個月（2015年4月-2016年3月）的1,026億美元。

由於多種原因，美國房產的海外投資呈上升趨勢，其中最大的原因是海外財富增速加快。在關注最富有的買家時，我們發現經過2015年短暫的平穩期之後，億萬富翁的財富仍在持續增長。在全球範圍內，億萬富翁的財富總額2016年從5.1萬億美元增長到6萬億美元，增幅達17%。亞洲的億萬富翁數量首次超越了美國。與此同時，美元疲軟，歐元和人民幣走強，這甚至未將新稅法對美國富人的影響考慮其中。

新的稅法規定可減免利息的抵押貸款最高額度為75萬美元（之前是100萬美元），同時還將州及地方稅的減免上限設定為1萬美元。一些專家預測，如果不出台相關的稅收優惠政策，最富有的美國人可能也會暫停購房。但這些規定不適用於外國投資者，事實上，海外買家從整體較低的房價中實際受益。

房地產業者必須能夠迎合日益增長的國際客戶群體，以下幾個最佳方法可助他們一臂之力。

1. 確定適合房產市場的國際區域

美元走軟和新稅法將會影響歐洲及亞洲買家。對於東海岸地區如希爾頓海德（Hilton Head）或邁阿密等市場的房產經紀人來說，客戶主要來自歐洲；而舊金山或西雅圖等市場的經紀人則應面向亞洲尋找他們的潛在客戶。

對房產經紀而言，考慮本地經濟以及國際業務對本地市場的影響也很重要。例如，汽車制造商寶馬剛在南卡羅來納州慶祝了建廠25周年，並繼續在那裡擴大業務，而西雅圖的科技熱潮正吸引著亞洲的億萬富翁。在此類市場上，房產經紀應把營銷資金重點用於吸引那些在美國、歐洲、亞洲開展業務的富有的國際高管。

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2. 切勿在翻譯中遺失

品牌推廣已多次證明：在吸引國際受眾時，營銷信息可能會在翻譯中遺失。包含美國流行語或習語的營銷材料甚至還有標題，經翻譯之後在另一種文化中意義已然不同，這會扼殺國際品牌效應。我們應該打造一個可以連接消費者的品牌，而實現這個目標需要針對不同國家采取專門的方法和開展獨特的活動。

同樣，了解客戶原所在地房產市場的差異也非常重要。如何看待代理人?合同和信息披露是如何進行的？全面了解這些問題及其他問題的答案，能使代理人更好地闡明房地產在不同市場的交易方式，從而給客戶帶來信心、達成交易。

3. 提前建立品牌意識

在爭取國際客戶的過程中，經紀公司和代理人應該努力建立品牌意識，在潛在買家進入某個特定市場之前便通過豐富的內容來展示其品牌領導地位。如果潛在的買家或賣家在進入市場之前就已經知道了此品牌，那麼這種品牌識別就能在贏得客戶的過程中起到重要作用。為此，可以在潛在客戶中建立品牌意識，方式如下：發布針對性的在線廣告、國際活動的綜合贊助或與外國奢侈品貿易出版物進行戰略媒體購買。

未來一年美國房產將會收到更多海外投資。對於那些希望從中分一杯羹的房地產業者，現在是時候開始進行國際營銷和品牌推廣了。

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安閣物業 Engel & Völkers 1977年成立於德國漢堡， 業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業（Engel & Völkers）與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

 

本文最初發布在《福布斯》
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

多個大型重建項目齊頭並進 2018多倫多房市不會大跌 | 加拿大

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大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展
大多倫多地區將在今年及以後看到明顯的集約化發展

根據加拿大咨議局（CBoC）的數據，多倫多的實際國內生產總值（GDP）在2017年增長2.7％，預計在2018年將增長2.5％。盡管經濟增長率出現小幅下滑，但該地區並未出現有問題的跡像，房地產業將繼續受益於這一強勁的經濟表現。以千禧一代的單身人士和夫妻為主的居民，仍然追求在市中心的工作生活方式；而企業則渴望招攬人才，熱衷於進駐附近的新辦公室，以填補他們正在創造的新技術和研究職位。

潛在的購房者可能會不同意，但業內人士並不認為多倫多太貴——至少與目前的世界級市場，包括溫哥華在內相比。預計國內外的移民和投資將繼續導致整體價格上漲。雖然價格可能暫時下跌，但除非出現令全球經濟不振的突發事件或政府政策的重大變化，否則沒有人會預期價格出現大幅回落。

圖一：多倫多MLS®綜合房屋價格指數（2005年1月—2017年12月）

圖標：紅色—大多倫多地區；藍色—合計
圖標：紅色—大多倫多地區；藍色—合計

圖二：多倫多MLS®房屋基准價格（2005年1月—2017年12月）

圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓
圖標：黑色—綜合；綠色—單層獨立房；紅色—兩層獨立房；橙色—聯排別墅；紫色—公寓

圖三：多倫多各類型房屋銷量及售價

租賃市場概覽

多倫多大都會區的主要空置率達到了16年來的新低1.0％。房屋可負擔性問題使更多的家庭租房居住。專門為出租而建造的私人單位新供應不足以滿足日益增長的需求，共管式公寓繼續充當新租賃住宅的供應來源。

圖四：2017年多倫多各類型房屋空置率及租金

豪宅市場趨勢

  • 由於豪宅需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。報告顯示，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的。
  • 安閣物業 （Engel＆Völkers）預計，被形容為“熔融”的2017年春房價急漲不會在2018年重演。相反，2018年預計增長相對穩定，顯示市場調整已經結束。
  • 千禧一代將繼續遷離獨立式和半獨立式住宅，轉向靠近市中心的公寓。
  • 多倫多地區最貴的永久產權公寓是玫瑰谷（Rosedale），每平方英尺1,300加元。這個中心社區以其綠化覆蓋和豐富的教育資源而聞名，深受家庭歡迎。
  • 受益於輕軌的完工在即，央街 （Yonge）和埃格林頓（Eglinton）走廊將持續增長。
  • 渥太華有“北方硅谷”之稱，多倫多也不遜色。其創業經濟的蓬勃發展將會持續吸引由企業家、風險投資家和技術高管組成的全球消費者群體的興趣，包括最近宣布的谷歌的城市創新實驗室——Sidewalk Labs將選擇開發多倫多的東邊碼頭和海濱地塊，該區域被稱為金絲雀區（Canary District）。
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位，成為了公寓項目的熱點地區
大多倫多東區的金絲雀區在2016年新建了1,200個新單位，成為了公寓項目的熱點地區

以上豪宅市場分析由 安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 提供。1977年成立於德國漢堡，安閣物業（Engel & Völkers）業務遍布全球33個國家，專注於高端住宅地產、商業地產、游艇、私人航空的中介服務。安閣物業與居外網開展合作後，旗下近5,000套在美國與加拿大掛牌的房源獨家展示在居外網上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

2018年房市的機遇和挑戰

由於機構資本和其他投資者繼續尋求穩定的長遠投資，對於最佳資產的需求將保持高位。但同樣地，這些投資者會采取謹慎態度，因為他們不會為新的物業付出太高的代價——至少不是在其他地方有可能以更好的價格找到更好的收益時。在多倫多，獲得資本肯定不是問題，如何找到一個好的地方來善用資本才是。

城市集約化將持續下去，特別是在多倫多。普華永道“2018年房地產新興趨勢”調查的大多數受訪者指出，大多倫多地區將在今年及以後看到建築密度明顯提高。隨著土地供應緊張，有志擴張的公司正在尋找擁有“次等”房地產的地段。一位受訪者補充說：“核心還是要讓政府把重點放在增加供給上。”他指出，多倫多需要商量出一個新的建築密度，來提供更多的供應以應對對房屋不斷增長的需求，同時保持可負擔力。

隨著多倫多周邊地區的集約化發展，幾個濱水棕地項目釋放出原先關閉的土地進行重建，引發轟動。一是港口地塊（Port Lands）的長期重建，這是占地800英畝的市中心以東的海濱地產。再向西行，克雷迪特港（Port Credit）的開發商最近公布了一個空置海濱土地的大型混合用途重建項目草案。

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參考信息源：普華永道（PwC）、加拿大房地產協會（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）、安閣物業（Engel & Völkers）

責任編輯：Zoe Chan & HY

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外網與安閣物業（Engel & Völkers）北美房產公司開展合作

與居外網開展合作後，安閣物業（Engel & Völkers）旗下近5000套在美國與加拿大掛牌的房源將首次展示在中文海外房產網站上，為中國內地買家搜索海外房產提供便利。

恩格爾和沃爾克斯（Engel & Völkers）
Engel & Völkers成立於1977年，如今已發展成為世界領先的高端住宅、商業物業、遊艇和私人航空銷售和租賃公司之壹，目前擁有遍布33個國家的超過9,000個房地產顧問的全球網絡，為私人和機構客戶提供專業定制的豪華服務。

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北美壹直以來都是最受中國買家青睞的熱門置業區域之壹，此次居外網與安閣物業Engel & Völkers房產公司及時攜手合作，將為尋求在加拿大和美國購房的中國買家提供更多的選擇。

安閣物業Engel & Völkers北美房產公司CEO安東尼•希特（Anthony Hitt）稱：“此次與中國買家聚集的頂級門戶網站居外網展開合作，是我們全新EDGE(Extensive Domestic & Global Exposure)平臺的重要組成部分。EDGE是為了向全球有購買潛力的目標買家最大程度地曝光公司名下掛牌房產而展開的壹系列合作。”

希特補充道：“居外網是我們戰略的壹個重要元素，因為與美國的門戶網站不同，該網站紮根於中國大陸、在“防火墻”後面，因此總是可以找到中國用戶。”

中國對北美房地產需求保持強勁

來自中國的房地產買家去年花費317億美元購買美國住宅，高於2015年的273億美元*，創下歷史最高紀錄。更重要的是，65%的中國房地產投資者在美國用全現金購房，而26%以美國抵押貸款融資購房。

在加拿大——最受中國買家歡迎的四大投資目的地之壹，受加拿大壹流的教育資源驅動，內地投資者踴躍到加拿大購買房地產。加拿大的原始的生活環境、良好的生活質量以及龐大的中國社群也激起了許多渴望在加拿大展開夢想生活的中國人的熱情。

世界五大最宜居城市中有三個城市都在加拿大，包括溫哥華（排名第3）,多倫多（排名第4）和卡爾加裏（排名第5）*。

從居外網走向中國強大的買家群體

通過與居外網合作，安閣物業Engel & Völkers北美房產公司的房地產顧問將能夠克服語言障礙，直接、快速、更深入地進入中國這個強大買家市場，包括居外網每月近200萬尋找海外房產的買家用戶。

居外網首席運營官Sue Jong指出：“安閣物業Engel & Völkers是壹個知名的國際品牌，有經驗的中國買家壹般都有所了解。中國買家能會體驗到安閣物業Engel & Völkers 40年的品牌歷史與覆蓋全球的服務網絡，借助北美網絡，將為中國買家在33個國家置業投資提供幫助。”

關於安閣物業Engel & Völkers

 安閣物業

1977年成立於德國漢堡，安閣物業Engel & Völkers是世界領先的房地產服務公司之壹，業務遍布全球33個國家，專註於高端住宅地產、商業地產、遊艇、私人航空的中介服務。

安閣物業Engel & Völkers在全球擁有700個辦事處，9000名房地產顧問，向私人和機構客戶提供專業定制的服務。

 關於居外網

居外網是領先的中文國際房產搜索引擎，目前：

• 居外網上的美國房源有180萬條（全部房源有約250萬條）；
• 美國有363家房地產公司現在居外網上向中國買家用中文展示他們的美國掛牌房源，包括美國最大的房地產巨頭如蘇富比國際房地產、最新進入中國的巴菲特旗下的Berkshire Hathaway HomeServices，和紐約最大房地產公司科可蘭集團(The Corcoran Group)等。
• 四月初，居外網與中國香港新興的房源網站okay.com建立策略聯盟，目前已有超過700套的中國香港房源在居外網上線。
• 同月，居外網與世界上最大的國際房地產經紀公司瑞麥地產(RE/MAX)澳大利亞公司及瑞麥地產新西蘭公司簽訂了更新的合作協約，兩家公司的海量英文房源將繼續自動上載到居外網，且兩家公司經紀人可獨立上傳中文的房源信息。

*數據來源：1、全美不動產協會（NAR）：2017年美國住宅房地產國際活動簡介；2、經濟學人智庫（Economist Intelligence Unit）：2017年全球宜居性報告