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房地產科技觀察：區塊鏈將如何改造工業地產業？

在仲量聯行看來，區塊鏈技術作為支持加密貨幣的一種技術，將如何改變各個產業和世界只是一個時間問題。商業地產業也不會幸免。

區塊鏈技術簡單來說就是一種分布式數據庫。通過在一個去中心化的安全分布式記錄系統裡記錄關聯交易信息，它創造了一個沒有任何單一一方能夠掌控的長期數據的信息鏈。仲量聯行認為這一技術將有改變房地產業的潛能，大大提高交易效率和透明度。

更智能更透明

區塊鏈對商業地產的影響中，最大的應該算更順暢更快捷的合同管理和認定交易流程。因為有了智能合約，租賃和銷售合約的每一部分都是自動生成，而付費將會立即被接收到——哪怕是在非營業時間裡。

仲量聯行項目管理團隊認為“區塊鏈將可以實時、跨國界、無需中介的創立、驗證並審計合同”。智能合約可以在交易過程中設置操作流程，因而費用交易只能在流程正確完成後才能被觸發。在智能合約的規範化機器化保護下，交易的透明度對各方而言都是同樣完全透明的，降低了因為交易方因為付款不合乎約定而導致矛盾的可能性。

智能合約同樣能夠提高租賃前的盡職調查速度。供應鏈結束能夠驗證身份，令背景調查變得更容易。交易中的任意一方可以使用一個個人的數字鑰匙，就能夠調用這些信息，理論上降低了詐騙的可能性，盡管業界對此仍有爭議。

仲量聯行的工業地產研究部主任Aaron Ahlburn認為區塊鏈的透明能保護在工業地產和物流地產板塊裡投資者和租戶。隨著企業全球化，供應鏈變得日益復雜，這使得追蹤庫存變的漸具挑戰。“電商時代，當日達現如今已經成為新常態。對於電商零售類企業而言，區塊鏈技術能夠改善追蹤產品的庫存變化的能力，這十分重要，因為它可以幫助降低多余庫存而產生的成本。長期來看，這對於零售、物流和配送業裡每天處理大量的交易據的企業而言，會創造真正的價值。 ”

仲量聯行預測，通過建立普遍可用的數據、信息和記錄的基礎層，區塊鏈將顛覆房地產市場

流動性

對於急需多樣化投資組合的投資人而言，清算資產通常是件苦活兒。如果投資人將其所有的投資都通過分布式記賬方式來注冊，那麼他們會受益於區塊鏈技術，因為這一技術有潛力可以讓清算資產的流程變得更加容易，簡化投資人之間的股份交易。

2017年，設立於聖地亞哥的房地產投資和企業銀行銀港資本（Silver Portal capital LLC）就與紐約的電子交易技術供應商Fundamental Interactions宣布合作建立銀港交易市場（Silver Portal Markets）。銀港資本的創始人Jon K. Haahr認為，“區塊鏈技術為基礎的一級市場發售和二級市場交易平台，為那些流動性較低房地產證券化資產帶來了最專業的房地產出資人和證券化資產的發售商，為原本流動性極差的房地產售後市場創造了額外的流動性。二級市場也因為重新定義了房地產開發出資人（sponsors）、經紀人間的撮合商、和注冊投資顧問，為他們創立了一個更具活力更有競爭力的交易市場。這提高了房地產建造出資人的融資效率、降低了成本並最終為平台的新資產發售商創造了流動性。”

土地權益

區塊鏈技術的另一個應用良景是用來記錄土地產權歸屬。在目前，這一工作的信息處理絕大多數都處於線下。這一技術將極大的縮短土地產權登記轉讓的冗長流程，而區塊鏈技術可以提高這一流程效率，同時具有高度難被破壞的透明度。

越來越多國家的政府正在研究將安全分布式記賬技術運用在存儲和輕易讀取土地產權和交易的歷史數據。英國政府已經於近日宣布了一項名叫“數字街道”計劃， 計劃將於2022年前令英國的土地登記系統使用區塊鏈技術。瑞典、烏克蘭、迪拜、和格魯吉亞也正在試驗這一技術。

作為新技術，免不了區塊鏈也會被批評。比如，它的安全型和可靠度，和其中人為因素可能造成的錯誤，這些都尚存疑問。當被當做數據庫技術來保存數據時，如何保證信息記錄的准確無誤也引來爭議。

但是隨著它的應用日益廣泛，這些問題最終都將會得到解決。一旦這些難點被解決，那麼冗長低效傳統的商業地產業也將面臨改變。

下一期，我們關注銀港市場和它的亞洲“小弟”們。

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參考來源：仲量聯行《投資人》網站
編譯：HY

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中國上半年房地產跨境投資達62億美元居世界第三 | 海外

根據8月16日仲量聯行發布的數據顯示，投資者將更多的資本投入全球各地的房地產市場，在十大跨境交易中，亞洲投資者就占據了五宗。2017年第二季度，地區間投資達到195億美元，較去年同期飆升71%。

從全球範圍來看，中國成為世界第三大跨境資本來源國，2017年上半年中國在房地產市場的跨境投資為62億美元，僅次於德國和英國。繼中國大陸之後，亞洲其它跨境資本來源國（地區）分別為中國香港（49億美元）、新加坡（41億美元）、韓國（19億美元）和日本（16億美元）。他們所有的資金基本都投向世界三大流動性最強的房地產市場，即美國、英國和德國，其中美國吸引的資本總額為100億美元，其次是英國（60億美元）和德國（20億美元）。

中國是亞太地區表現最搶者

2017年5月，中國大型企業海航集團有限公司（HNA）斥資22.1億美元，收購地處紐約中城的一處辦公樓——公園大道245號，這成為2017年上半年最大的一宗單一資產交易。仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan指出：“該項收購彰顯了中國資本並未受到國內資本管控政策的根本性影響，仍在全球資本市場上繼續占據重要地位。”

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轉向海外房地產市場的同時，亞洲投資者也繼續尋求在亞洲地區內的投資交易，並對該地區內的辦公樓和物流資產表示出濃厚興趣。2017年第二季度，亞太地區的國內投資總額達490億美元。在中國房地產市場，國內需求繼續推動市場交易量的增長。不過，境外買家的需求也在不斷增長，占2017年第二季度總交易量的1/3。

David Green-Morgan表示：“鑒於資本管控政策增加了境外投資的難度，國內投資者在國內加大了投資力度。由於國內房地產開發商尋求有效利用其過剩資本，他們將成為現有資產的重要新買家。隨著一線城市房地產價格的不斷攀升，投資者開始轉向國內二線城市，尋求購買那些優質的零售和物流資產以及具有改建潛力的資產，如‘商轉辦’或‘將酒店改建為服務式公寓’的項目。”

工業地產成最受投資者青睞第二大類型

目前，從全球範圍來看，辦公樓細分市場仍是投資者首選的投資標的。不過，工業地產現已成為最受投資者青睞的第二大資產類型。2017年第二季度，在需求持續保持強勁的帶動下，全球工業地產市場總投資額增至240億美元，同比增長28%。

David Green-Morgan解釋稱：“全球工業地產和物流行業對大規模空間的需求非常巨大。而相對更為成熟的市場，如美國、英國、德國、加拿大和日本通常可以提供這些面積較大的空間。”

2017年二季度，亞太地區房地產市場總交易額達310億美元，較一季度增長6%。2017年上半年，該地區房地產市場的投資總額為610億美元，超過去年同期的540億美元。

2017年二季度，全球房地產市場交易總額達1530億美元，較一季度增長7%。2017年上半年，全球房地產市場交易總額為2970億美元，略高於去年同期的2900億美元。

（據新京報）

美國工業地產投資為何一枝獨秀？| 美國

美國工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展，與傳統零售商不同，電商需要龐大的物流體系和大量的庫存。

消費者對快速配送的需求推高了工業地產的吸納量，尤其是配送鏈條末端的小型配送中心。分析顯示華盛頓工業地產最有可能因快速配送的迅猛發展而獲益。

近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點。盡管媒體對此關注得不多，但中企對美國工業地產的投資已達到了相當大的規模。

僅在2015 年，中企的工業地產投資就達82.4 億美元，相當於當年對美商業地產投資的52.9%.

中國人壽是較大的買家之一。例如在2015 年11 月中國人壽與工業地產巨頭普洛斯集團(Global Logistic Properties)以45.5 億美元的價格購買了一個擁有193 處物業的資產包。這些物業分布在芝加哥、達拉斯、南加州、巴爾的摩等地。最近幾個季度中企的工業地產投資有所回落。投資者的重心又回到了酒店和寫字樓上。但總體而言，工業地產仍是個不錯的選項。

在酒店、出租公寓、零售物業基本面轉弱的背景下，工業地產仍然一枝獨秀。在最近一年中，工業地產價格基本上保持著同比增長3%~4% 的勢頭，淨營運收入同比增長接近5%，資本回報率一直保持在6.8% 左右。租金同比增長率仍然在2007 年的高點之上，而5.1%的空置率正處於歷史最低水平。

今年一季度美國主要城市的工業地產大多呈現良好勢頭。休斯敦、波士頓、達拉斯、西雅圖、華盛頓等城市的工業地產價格都出現了顯著上漲，資本化率相對於一年以前進一步下降。總的來說，我們預計工業地產的價格在未來幾年仍將持續穩定地增長。而工業地產的空置率將保持在較低水平，租金增幅或會放緩，但租金水平仍將穩定上升。

而從投資交易角度看，工業地產市場也非常活躍。今年以來美國商業地產的交易量出現了一定程度的下降，僅一季度總體交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工業地產交易量同比增加了14%。從淨買入的角度看，房地產信托基金(REITs)是最大買家。從交易量角度看，大部分的交易發生在私人業主之間。驅動投資者投資工業地產的因素之一是定價相對較低。與出租公寓、寫字樓5.0%~5.7% 的資本化率，工業地產6.8% 的資本化率非常具有吸引力。

總體上看，工業地產的供求關系是比較健康的。過去十二個月累計淨吸納量為2.1 億平方尺，新增工業地產供給僅為1.8 億平方尺。從具體城市來看，達拉斯、休斯敦、舊金山在過去十二個月中的供給較為緊張，而費城、西雅圖、紐約、華盛頓則供過於求。

值得注意的是，今年一季度新增供給要稍高於淨吸納量。這一方面是需求的季節性疲弱造成的，另一方面確實反映了供給在不斷增加。越來越多的供給會推高空置率，給租金增長帶來壓力。盡管如此，工業地產要保持供求平衡還是比較容易做到的。倉庫、物流中心等工業地產物業建設周期短，一般在八至九個月左右。在市場火熱時，工業地產的供給可以快速增加。而在開發商意識到市場風向轉變而減少供給後的八九個月效果就會顯現。

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近年來，美國房地產被資本追捧，包括倉庫、物流中心在內的工業地產已成為中國企業赴美投資商業地產的一大熱點

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工業地產需求旺盛得益於電子商務蓬勃發展。十年前電商銷售僅占美國零售銷售不到3%。而今該比例已經超過了8%。電商發展的背後是實體零售的沒落。這是社會經濟的結構性變化，在未來還將持續下去。與傳統零售商不同，電商為方便及時配送往往在各地持有大量庫存。同時，他們也需要龐大的物流體系以將商品及時地送達消費者的手中。這就極大提高了倉儲、轉運、配送等工業物業的需求。

消費者對快速配送的需求也推高了工業地產的吸納量。美國電商的配送速度要遠低於國內電商的配送速度，但也在快速提高。在幾年前，五天送達是常態，而現在在部分地區已經可以做到當日送達。配送速度增加的背後是消費者偏好的改變和在線零售商品種類的變化。在2012 年，消費者平均能接受的免費送達時間是5.5 天，而到了2016 年該數據已減少到了4.8 天。另外，越來越多的電商通過網絡銷售生鮮食品。食品的特殊性質要求倉儲設施要離消費者足夠近，否則貨物可能在運輸途中變質。在這樣的背景下，快速配送的需求在未來只會增加，不會減少。

為了提高快速配送的能力，電商把目光投向了配送鏈條末端的“最後一英裡”小型配送中心。以Amazon 為例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占該公司物流設施的11%，而今該比例已經超過了40%。大量承包小型電商物流服務的FedEx 也租用或購置了許多“最後一英裡”配送中心。這類物業往往面積很小，且大多位於人口密度非常高的地點。它們的供給十分有限。在需求集中的地方又難以興建此類設施。這樣一來，巨大的需求使得這類物業的租金不斷上漲，價格一路走高。商業地產數據提供商Costar 在最近的研究中識別了美國各地超過一萬處“最後一英裡”物流中心。截至2016 年四季度，這些物業的平均空置率僅為3.5%，遠低於6.7% 的工業地產總體空置率。而在2016 年這些配送中心的租金上漲了10.7%，遠遠比6.6%的工業地產總體租金增長要高。

那麼哪些城市最有可能從快速配送的發展中收益？筆者從供給和需求兩個維度對主要城市做了比較。以中位數家庭收入來衡量一個城市的消費能力。收入越高意味著消費能力越強。同時，通過比較每單位面積服務人口來比較供給。為了衡量“最後一英裡”的物業設施的相對供給，先挑選出面積小於25萬平方尺的小型配送中心，並計算此類物業在每個城市的總面積。我們計算這類小型配送中心每平方尺所服務的人數，平均服務人數越多，意味著供給越緊張。

通過比較一季度每個城市的數據，我們發現華盛頓的處境最為有利。華盛頓有著比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供給也非常緊張。事實上，金融服務、科技、防務等行業的發展在最近幾年給華盛頓帶來了大量的就業崗位。在過去十二個月裡華盛頓的就業崗位增長了4.2%，遠高於1.56% 的全國平均水平。而華盛頓的人口自2000年以來就不斷增長，近幾年一直保持著較大的人口淨流入。根據官方估計，華盛頓較快的人口增長仍將保持到2030年。此外，華盛頓也是平均教育程度最高的城市之一。這也將支撐收入和消費的增長。

當然，投資工業地產也需要注意風險。而最大的風險莫過於投機性供給。早前許多開發商察覺到投資工業地產有利可圖，便開始大量修建工業地產物業，這使得工業地產供給快速增加，也許只需要半年時間就會超過總吸納量。

費城、印第安納波利斯、西雅圖、紐約等城市都存在供過於求的問題。供給過量勢必會給租金增長帶來壓力。如費城、印第安納波利斯在過去十二個月內的租金增長就遠低於全國平均水平。因此，在做投資決定時非常有必要對每個城市做全面仔細的分析。

（本文作者：美國國際集團經濟學家蔡哲系）

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