四年壹度的2020年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此，仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。
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東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因，讓民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。
木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策，就是透過弱勢日圓來創造經濟，盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的壹天，這趨勢大致上不會改變。
此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。
自2013年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯，日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”，也就是說，2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。
也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，“租屋”市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：壹、是2011年311發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、少子化問題在日本20年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。
另外，J-REIT（不動產投資信托）的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓，比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物業，形成了現在的租賃市場。
因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計，在2008年雷曼風暴後，丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準，截至2017年10月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。
外資瘋買日本不動產
日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹，根據統計，2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%，創下近10年以來新高。
第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示，依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗，奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢，因此，隨著2020年東京奧運到來，也可望帶動飯店與零售不動產市場利多。
除此之外，受惠於日本企業的強勁獲利，投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出，2017年預估日企的稅前獲利將成長17%，將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。
而谷歌（Google）日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，面積為現有總部的3倍，可容納1倍以上的員工。
金子哲也指出，目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案，包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區，陸續將於2027年全面完工；多項大型建設計畫也已如火如荼展開，像是斥資9兆300億日元的中央新幹線，東京到名古屋段預計將在2027年完工，至大阪段則2037年完工，有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。
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留意幾個潛在風險
不過，金子哲也說，雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多，但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險，包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步，將脫離超低利率環境；國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響，日本也無法置身事外；以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。
中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示，受到2020年奧運題材推波助瀾，赴日投資地產成風潮，卻更要註意匯損風險，還有房價增值的前景也要多加留意。 賴碧瑩分析，在日本持有房產，稅負其實相當繁重，不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，建議在2019年前就脫手。 賴碧瑩也指出，日本人仍些許排外，造成外國人在當地較難取得好物業，要考量脫手的難易度。
居外看點：【東京房地產市場是否已經見頂？】
參考來源：鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯：Zoe Chan
