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大阪市是西日本的最大都市和經濟中心，大阪道頓崛最有名的固力果，是游客必拍景點，而根據最新統計顯示，去年的訪日游客為2,869.1萬人，為五年前的3.4倍，其中，到大阪市旅游的人口占比也從27.9%提升至39.1%，僅次於東京及千葉，但房價卻比東京相對便宜，因此吸引不少包租公搶購。

大阪市目前居住人口約有269.5萬人，是日本人口第三多的都會區，而白天就學就業人口則超過353萬人，位居日本第二。此外，日本當地與全球知名企業在大阪皆設有企業據點，因此租屋需求非常大，若以月租金淨投報酬率而言，可達到4%至5％，比較其他已開發城市，房價低、投資報酬率相對高，因此吸引許多置產族進場購屋。

以大阪地區而言，目前最受歡迎的區域為浪速區、中央區、北區、西區以及阿倍野區，以1K（一房加一個獨立廚房）大小的房型月租金總價約4.5萬至5.8萬日圓，相當於人民幣2,693至3,471元，以浪速區中古7坪套房而言，月租金5.5萬日圓，總價約1,390萬日圓（約人民幣83.2萬元），年投報率約4.75%。

全國不動產海外事業處處長鍾秀美指出，從大阪發跡的企業包含：松下電器、大金空調、像印、近畿日本鐵道公司等，此外伊藤忠商事、日清食品也將總部設置在大阪，就業機會非常多，吸引許多外來人口入住，因此大阪住宅租賃事業發展相當成熟活絡，加上房價僅東京一半，400萬元就可以購入中古套房，適合小資族置產收租。

此外，2017年12月，日本國會正式通過綜合度假村（Integrated Resorts）法案，也就是日本版的“博弈條款”，目前日本政府正積極向賭場招商，預計座落地點位於人工島“夢洲”，預計在2020年奧運後四年開幕，屆時可望帶來1,700億元的經濟效益。

接下來還有2025年大阪世博會登場，鍾秀美表示，大阪市觀光人潮年年增加，目前日本政府為2020年東京奧運大興土木，未來2024年賭城開幕、2025世博會登場，勢必將在為大阪市帶來更多嶄新的建設，都讓大阪投報率看好。

居外網大阪精品房源推薦：

1. 大阪府大阪市浪速區戎本町２丁目４−８

產權 ：永久
售價：1130萬日元 約合 ：69萬人民幣（由於彙率會有變動）
房子面積 ：25.12平方米 陽台面積 ：2.0平方米 朝西
現租金 ：75000日元/月 表面收益 ：7.96%
管理費 ：11000日元/月 修繕費 ：含在管理費裡
表面收益：7.96% 淨收益：6.47%
物業編號：33930211 點擊查看房源信息

2. 大阪中央區投資公寓

價格：850萬日圓 ，約合50.9萬人民幣
實際收益：63%
面積：19.62平方米
陽台：有，朝南東無遮擋
采光好，交通方便，生活便利
物業編號：26980673 點擊查看房源信息

3. 大阪府大阪市阿倍野區王子町２丁目土地

售價18,000萬日元
土地面積：619.24平方米
現狀：有殘留建築物
建蔽率：60% 容積率：300%
可改高層公寓、民宿物件、自住別墅等
交通：兩條地鐵線路可用
物業編號：33345518 點擊查看房源信息

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來源：經濟日報
責編：Zoe Chan

四年壹度的2020年東京奧運即將來臨，事實上，在大型開發利多、GDP連續 6個季度呈現正成長、負利率環境、日圓匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引中國及外資國際買家前進東京置產，帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹壹格。盡管如此，仍提醒投資人留意全球升息等潛在風險。

>>>日本置業百科：日本購房流程  | 日本房貸流程  | 日本房產稅費

東急房地產中國臺灣區董事長木內亮表示，東京奧運題材熱門，且國內民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，包括地理位置鄰近、對於MADE IN JAPAN的信賴等重要原因，讓民眾敢放心大筆投入日本市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

木內亮董事長表示，真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是2012年安倍政權上臺後所采取的經濟政策，就是透過弱勢日圓來創造經濟，盡管日本經濟是否因此有顯著復蘇丶仍待時間驗證，但日圓走貶至今，確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的壹天，這趨勢大致上不會改變。

此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。

自2013年起的日本不動產投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言“拋售潮將啟動丶東京房地產賣壓沈重”則為不實說法。根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。對此，木內亮表示，有別於其他海外城市“以賺價差為主”的思維邏輯，日本丶尤其是東京著重於“保值並賺取穩定收益”，也就是說，2020年東京奧運題材對房價也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是“穩定投報率”，這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於2008年雷曼風暴前的水準。

也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，“租屋”市場特別發達？木內亮表示原因有兩項：壹、是2011年311發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，開始有危機意識覺得在東京租屋當災害發生時會是較保險的做法；二、少子化問題在日本20年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入東京。且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。

另外，J-REIT（不動產投資信托）的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越16兆日圓，比起2013年已擴大了 1.7 倍。同時隨著J-REIT的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物業，形成了現在的租賃市場。

因此，木內亮表示，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是。根據日本不動産研究所統計，在2008年雷曼風暴後，丸之內與大手釘等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在4.5%至3.5%的水準，截至2017年10月的統計數字為 3.5%，而包括日本橋、赤阪、六本木、西新宿等地仍有4%的水準。

外資瘋買日本不動產 

日本不動產穩居各國投資人海外投資首選的地區之壹，根據統計，2017年外資在日本不動產的投資比重已突破30%，創下近10年以來新高。

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第壹太平戴維斯日本研究及顧問部部長金子哲也表示，依照裏約、倫敦與北京的奧運經驗，奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然呈現強勁成長趨勢，因此，隨著2020年東京奧運到來，也可望帶動飯店與零售不動產市場利多。

除此之外，受惠於日本企業的強勁獲利，投資人對於東京辦公室市場也相當關註。金子哲也指出，2017年預估日企的稅前獲利將成長17%，將帶動整個就業市場以及辦公室租賃需求。

而谷歌（Google）日前也宣布東京總部將在2019年從目前的六本木新城搬遷至涉谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，面積為現有總部的3倍，可容納1倍以上的員工。

金子哲也指出，目前東京都心地區則有多項大型商用不動產開發案，包含丸之內、澀谷、虎之門與品川等地區，陸續將於2027年全面完工；多項大型建設計畫也已如火如荼展開，像是斥資9兆300億日元的中央新幹線，東京到名古屋段預計將在2027年完工，至大阪段則2037年完工，有助於串聯主要城市間的商業動能及觀光資源。

居外精選日本房源：

東京豪宅區新宿目白（Mejiro）的優雅低層公寓

建築面積：99平方米
房型：3臥1衛
特色：32平方米的屋頂陽臺，全屋充滿明亮的自然光線
交通連接：靠近目白丶高田馬場和下落合車站，方便前往東京的主要地區，包括池袋丶新宿和澀谷
房屋價格：1.38億日元（約806萬元人民幣）
物業編號：25177003

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留意幾個潛在風險

不過，金子哲也說，雖然目前日本不動產市場充滿話題以及利多，但仍提醒投資人需註意幾個潛在風險，包括日本央行很可能將追隨全球升息的腳步，將脫離超低利率環境；國際型的黑天鵝事件對全球主要經濟體的影響，日本也無法置身事外；以及大型開發案所帶來的大量新供給是否可以順利消化等。

中國臺灣屏東大學不動產經營管理學系教授賴碧瑩表示，受到2020年奧運題材推波助瀾，赴日投資地產成風潮，卻更要註意匯損風險，還有房價增值的前景也要多加留意。 賴碧瑩分析，在日本持有房產，稅負其實相當繁重，不適合短期的買進賣出，如果有投資人因為看好奧運題材而買進，建議在2019年前就脫手。 賴碧瑩也指出，日本人仍些許排外，造成外國人在當地較難取得好物業，要考量脫手的難易度。

居外看點：【東京房地產市場是否已經見頂？】

參考來源：鉅亨網、東急房地產、ETtoday新聞雲
責任編輯：Zoe Chan

日前旅游網站公布最新日本游樂園排名，東京都內的游樂園就占了七個名次，讓許多游客紛紛表示要朝聖一番，但若要常前往，東京的飯店住宿價格相當高昂，許多人會選擇在東京置產，買個小房。專家也解析，東京都內的小套房房價租金與飯店相比相對便宜，實為不錯的投資選擇。

對此，中信房屋王藝樺副理表示，若要在日本置產，雖無經濟、財力等必要條件，基於“互惠原則”，國人能夠在日本置產。海外投資雖都有風險，但日本人守法、治安好以及政治穩定帶動不動產穩定等因素，相較之下投資日本房產風險較低。

不少人在日本置產，為了赴日旅游時方便居住，或者是買給兒女作為在當地讀書時的住處。王藝樺表示，若在日本置產，主要還是首推首都東京，因該地區繁華，且主要考量到“退場機制”，以及房產保值的程度，較建議買家投資東京的房產。此外，其他地區像是大阪、名古屋、衝繩等地也是不少業者會選擇的地區。預算僅 1000 萬日幣左右，可以購得約 5 坪左右的中古小套房。

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除了上述所提的小套房之外，王藝樺表示，投資日本房產當中，1LDK（一房兩廳一廚房）和 2LDK（兩房兩廳一廚房）房型均相當受到歡迎，屋主投資該地房產除了短期赴日旅游可居住外，大多為收租用，而 1LDK 及 2LDK 房型對於在東京的外派主管、上班族租用也是相當合宜的。

王藝樺說明，日本的房產以東京為例，中古屋價格一坪大約落在 15-18 萬元人民幣，不過和中國台灣坪數估算最大的差異在於，日本房產坪數為“不含公設”，就連自家的陽台也不包含在總坪數內，因此使用坪數往往大於實購的坪數。

然而日本地震頻繁，在日本置產挑選房屋的過程當中，該如何購得具備良好防震系統的不動產，王藝樺表示，日本在 311 大地震過後，法令對於“新築”防震系數有新的規範，因此在這之後購得的房屋大多不必太擔心防震的問題，反之屋齡超過 3、40 年的建築年代較為久遠，當時法規要求與現在不同，故沒有近幾年蓋的房屋來得安全。

此外，王藝樺也強調，日本房地產的投報率高，且 2020 年將舉行東京奧運，周邊基礎建設理所當然會增長並刺激經濟，房價有機會隨著東京奧運來臨而上漲，現在至明年也是進場買賣的好時機，尤其中古屋入手價便宜，若想當包租公、包租婆可說是絕佳好選擇！

（據鉅亨網）