澳洲购房指南

在澳洲買房有什麼需要了解的法律條款？

春季是澳洲房地產市場的旺季，許多人入市在澳洲買房，無論是為了自住還是為了投資。在你去看房或簽署購買合同之前，下面澳洲購房指南的這些法律條款是你應該牢記的。（中國人在澳洲買房條件）

1、列出合同中的所有固定設施/附加設施

所有沒有固定的東西實際上都被視為動產，而不是固定設施，可以被賣家移走。為免產生疑問，列出了合同所有可移動的項目。這些設施包括洗碗機、獨立式烤箱、游泳池設備、鏡子、壁爐台部件、花棚、盆栽植物和農場設備。

已知有賣方在結算之前移除獨立洗碗機和烤箱的情況。注意查看任何你不特別想要，但可能與房產共同購買的設施。

2、閱讀房主法團規則

房主法團，或法人團體，分割擁有及管理共同財產。每位房主都需支付費用用於維修共同財產，並分享為房主提供的服務，如綠化和管理。一些大型公寓樓的開發項目有一個以上的房主法團，特別是擁有停車場、健身房和游泳池的房產。

每一位房主法團都有規則。如果他們沒有制定出自己的規則，則是默認通用法則。請務必仔細閱讀合同中規定的房主法團規則，看看是否允許有東西與你或你的房客住在一起。如有的地方一律禁止飼養寵物。

其它規則還有對寵物數量的限制，甚至是狗的重量的限制！

3、購買澳洲期房要小心

澳洲期房價格吸引，但投資風險更大，需格外注意購房合同上的一切細節

儘管房地產經紀人可能說，建築物將於明年完工，但合同可能實際上允許五年之內完成。如果你簽了字，你就會被困住。

請記住，你對固定設施和設備的控制有限。儘可能的在合同中瞭解。賣方通常對類似品牌和質量的固定設施有使用替代件的權利，所以列出品牌名稱很重要。

賣方通常也可以對你的公寓房做出微小的變化，如房屋面積縮小幾平方米。這對於一間臥室的公寓套房來說是很危險。如果臥室太小了，你可能很難獲得貸款。在簽署任何合同之前，請查詢你的貸款人。

4、當心太陽能電池板、新裝修的廚房、新游泳池和水療

這些可能是賣方通過貸款或租購的方式獲得的。賣方未必擁有它們，這需要涵蓋在銷售合同中，尤其是涉及到個人財產擔保登記。這是金融擔保項目的國家數據庫，包括車輛（但不包括房地產）。

還有一項不能忽視的是融資者，以免你的太陽能電池板被收回。

5、考慮獲得建築物和害蟲檢查報告

較早時期的住房可能有地基和房頂的隱藏問題，以及白蟻。如果你要避免被所購買的住房中的問題困擾，花了幾百元做一份建築物和/或害蟲報告可能能為你節省一筆錢。現在，建於上個世紀60年代和70年代的樓房將要求更換窗戶，以防窗戶腐爛。

仔細閱讀房主法團股東周年大會紀要，看看這些是否已經做過或準備做。看看房主法團在銀行有多少錢。對於未來的主要基本工程你是否將被要求出資？此外還有查看混凝土車道的狀況和樓梯地毯的狀況。

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澳洲 | 澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露

上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”，本期我們將與大家分享一些注意事項。

實例1

買家A申請了一份拍賣豁免證書，支付了1萬澳元的申請費，拍賣豁免證書中列出的最高可購買物業價值為199萬澳元。買家A參加了幾處拍賣，但均無拍下心儀的房子。本周買家A又看中一處開價190萬澳元的拍賣屋，並通過和中介協商在拍賣前就簽訂合同交付定金買下了該物業。合同簽訂後，買家A向FIRB申報更改批准函中的確切地址，想要獲得最終的FIRB批准函，但卻被告知其違反了FIRB條例。

這是為什麼呢？

在澳洲列為拍賣的物業，有一些在原定拍賣日期舉行拍賣，還有一些可能在拍賣前就被潛在買家通過私下協定的方式直接買走。我們不時看到網站上代售的物業寫著“Sold prior to auction”，正是在拍賣前物業被買走了，因此拍賣不需繼續進行。對於業主而言，拍賣雖然能將房子賣到好價格，但是也會產生更高的費用，例如佣金、拍賣師的費用、廣告費等。因此，如果能在拍賣前將物業以滿意的價格賣出，一些業主也非常願意提前與買家簽訂購房合同。

然而，根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且拍賣豁免證書上明確寫明批准限制的條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業，包括購買在拍賣後買下流拍的物業但前提是該買家參加了拍賣會。該證書並不能幫助買家在拍賣前通過私下協定或交易的方式購買該物業。如果買家在拍賣前通過私下協定的方式購買物業，則需要在簽訂合同前申請新的FIRB批准函（即非拍賣豁免證書的批准函）。

如上述案例中的買家A，為拍賣豁免證書支付了1萬澳元的申請費，如果在拍賣前簽訂合同，則需重新支付1萬澳元的申請費申請新的FIRB批准函。由於其在私下協定簽訂合同時沒有申請新的FIRB批准函，因此違反了FIRB條例。

實例2

買家B在兩年前購買了一處空地，於今年完成交地，正在等待建房。但此時由於其建房資金出現問題，暫時無法承擔建房費用，但是原來的FIRB批准函中明確列出買家購買空地的限制條件即買家必須在審批日起24個月開始建房。那麼此時買家B要如何滿足FIRB的條件呢？

從目前看來，買家B可以有兩個選擇：

向FIRB申請延期開始建房。買家B可以向FIRB遞交申請將原來24個月的限制延長至48個月，則多了兩年時間籌備資金建房。但是買家需要注意的是，由於土地已交割，因此在延期期內都需要承擔持有土地的費用，例如：市政費及貸款利息等。

向FIRB申請轉賣該土地。買家B亦可向FIRB申請去除原批准函內要求買家24個月開始建房的限制條件，將該土地轉手賣給新的合規買家。通常FIRB會考慮買家的實際情況，並給出6個月的時間由買家轉賣該土地。

無論選擇哪種方式，買家都需要支付更改FIRB限制條件的申請費（一般為5000澳元）。如果買家當初是購買了land and house package即購地建房項目，則除了考慮FIRB因素外，還應和承建商協商建房合同下的約定。

在澳洲投資固定資產的優點很多，除了長期穩定和可觀的增值外，它還可以帶來獨特的資產折舊抵稅額度，每年可為投資者省下一筆可觀的稅金，每年可達成千上萬的現金返還，不僅可以增加他的現金流，進而提高投資的回報率。真可謂：交稅是光榮，逃稅是犯罪，省稅是智慧。【閱讀原文】

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律師楊泱解析澳洲房產

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“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！

自從2015年12月1日澳大利亞實行新的海外人士投資新政以來，增加了一些海外人士在澳洲購房的手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做了相應調整，對於不了解情況的海外人士來說可能一不小心就違反了規定。尤其對於想要購買現房/二手房的買家來說更是增加了不小的難度。

現房/二手房拍賣豁免證書

在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可，即該可是有物業屬性，而非申請人屬性的。同時，購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可，或在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲得買房許可從而違反了相關規定。

然而，對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居民來說，往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下，則無法再修改合同條款或退出，這就對買家造成了一定困擾，特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。

為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費（一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定），申請拍賣豁免證書。該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況下，可以合法合規地參加各類拍賣，在最後拍下一處物業後，再向FIRB申請將許可變更為拍下物業的地址。

該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制：

通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業；
允許買家購買一處不確定地址的物業，即買家不可購買一處以上的物業；
在申請中所填寫的地區（即各州或領地）內購買物業；
所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的物業價值。

申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地購買物業且其計劃購買物業的最高價值。而在申請豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤（計算方式與一般個人申請費用相同）。舉例來說，申請人計劃購買200萬澳元的物業，則申請豁免證書的申請費為$10,000.00澳元。申請人在參加拍賣時，不可叫價超過$200萬澳元，否則視同違規行為。

值得注意的是，獲得豁免證書從而購得物業的買家有責任和義務在完成購買後向FIRB報告進展，即已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。

通常而言，該豁免證書自下達之日起有6個月的有效時期，即買家可在這6個月內參加任何拍賣，一旦拍賣下物業，則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可（買家一般需支付額外的$5000.00澳元的申請費）。

如果申請人最後購買的物業價值為$90萬澳元（則實際申請費只需$5,000.00澳元，當初多繳納的$5,000.00澳元也是不退款的）。因此買家需要在遞交申請前認真做好功課，確定自己的購房預算，才能最大程度節省成本。

在今年1月的專欄中，我曾經提及新政下的FIRB審批速度較之過去慢了許多，申請人需要更多的耐心和先期准備等待，並預測不久的將來審批速度會相應加快。可喜的是，至3-4月，原先需時1個月以上的FIRB審批，基本2-3周就能批下。最近一份申請從遞交至批下更是僅用了1周。這對眾多海外買家來說，無疑是個好消息。

下一期專欄，我們將分享幾則與近期FIRB政策相關的實例，希望大家引以為鑒，避免額外的支出。

海外投資者在選擇投資目的地的時候一定要關注所投資的市場有沒有房價上升的潛力，因為人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大，而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主，一定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。【閱讀全文：澳洲人口破2400萬大關！房產投資熱點頻現】

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揭示澳洲房產投資最大的誤區與陷阱

澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

房地產顧問稱，澳洲房地產市場翻一番的周期其實是10年至15年

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澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番
聽信主流媒體
不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查
更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價
沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富
為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房
把“位置第一”的口頭禪當作自滿的藉口
願意在當地買房，因為可以自己開車去查看
對極端的牛市或熊市預測信以為真

“澳洲房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，”麥克米蘭說，“這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的周期其實是10年至15年。”

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。“在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為‘噪音’，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，”麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

“增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，”麥克米蘭說，“例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裡在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裡投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。”

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布裡斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：“買房子要買土地價值占65%以上的。”

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買“普通的房產”，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：“1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。”

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：“從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。”

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

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澳洲房產投資者指南：選擇資本增長還是高收益？

每一位澳洲房產投資者都面臨著這樣的決策，這是許多首次投資者都會討論的問題之一，即考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率。

收益率是某一房產非常具體的體現，但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡，但不一定折中。投資者既不希望投資房產每周費用太高，也不希望得到一些現金流而資本上漲水平太差。然而，一些投資者嚴格追逐收益率，希望最大限度提高他們的定期收入。

資本上漲與租金收入呈反比關系，但可以在可能的情況下提高租金回報率。以下有幾種方法來提高澳洲租金回報率，為房產配置家具、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施，這些可以幫助上調一點租金。

當該地區租房市場直線下降時，強勁的租金也沒有用。同樣，每周的支出很可觀時，強大的資本增長也難以持續，資本的增長將需要抵消費用的支出。

這些關系到投資者的短期和長期目標，以及目前的財務狀況。每一個投資者都各不相同。

投資澳洲房產，應考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率？

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總收益率是體現年資本上漲與租金回報的概念，二者共同創造一個新數字，決定了澳洲房產投資的成功程度。例如，6％的年上漲率加上4％的收益率成為10％的總收益率。

如果從未打算出售持有的房產，許多人選擇的一個合理方案是，選擇高收益率的資產作為最終投資組合，以維持到退休的時候。

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澳洲購房實用指南：哪些策略不適合新手投資者？

對於澳洲房產投資，每個人具有各自的經驗和知識，都有著不同的風險偏好，而第一次購屋對於房產投資新手很關鍵，因為這是建立更大的投資組合的第一步。

沒有經驗的投資者可能會犯更多的錯誤，以下的策略不太適合小資本、大潛力及專門知識不多者，首次投資者需要小心。

礦業或單一經濟類邊遠城鎮

礦業城鎮甚至能使最精明的投資者受挫，房地產圈外人士都知道礦業城鎮的反復無常。這些城鎮很有吸引力，經常被冠以“熱點”稱號。

Destiny Financial公司創建人洛馬斯（Margaret Lomas）問道：“礦業城鎮為什麼會讓房地產投資者瘋狂？這些投資者中很多人根本無錢可虧，或用自己的住房作為賭博的資產，完全無視購買礦業城鎮房產的危險因素。”

她認為，投資在一個完全基於單一行業的小鎮所帶的風險，高於購買擁有多元化產業的城鎮的房產。

她警告道：“一個最初可能與該行業並無關聯的事件，比如另一個全球經濟危機，來自中國的資源需求的減少等，最終可能發展為相當大的負面影響，形成真正的風險。”

首次在澳洲購房投資得好，可能創造更大的資產組合。圖為澳洲一處住宅。

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舊屋整修和翻新

雖然一些新手可能有能力進行這樣的大工程，但大部分人都不具備此背景或經驗，在沒有實質性的幫助下，不能成功完成整修翻新。不僅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很長的時間。

買房新手最好考慮在投入較大及昂貴的整修房子之前，先嘗試些較小的房子，如老年房、隔斷或裝飾等。

低頭期款或無頭期付款選擇

如果不必支付頭期付款就能購買到一處房產，則應小心合同中的條款和要求。如果沒有建立實質性的房貸緩衝區，當市場逢低甚至略微下行時，就把自己置於風險之中了。

這一類房貸，包括家庭擔保、40年期貸款和低頭期付貸款，只要精心計劃和調查，都可以為投資者安全使用。

投資者可進行一項壓力測試，看看利率上升3%以上時，是否還能夠負擔得起。

聯合購屋風險

與朋友或家庭成員聯合購屋，可以以較少的前期資本更快進入市場。

聯合投資購買房產也帶來了新的風險。如果情況發生變化，一方想要賣房，但其他各方希望持有房產時怎麼辦？誰負責怎樣的還貸額？如果拖欠貸款會發生什麼事？

免去了前期的一些責任，但也可能會發現自己失去資產控制權而帶來了煩惱。應確保每個人明確自己的責任、應該協助的費用及房產維護需要，並備有良好的矛盾處理方案。

要做好這些工作，需要有律師起草合資伙伴之間的協議，在投資前明確各方責任、費用、實現資本收益時的處理方法等。

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澳洲購房指南：避免向房地產代理透露的四件事

讓我們開誠布公：現在在澳洲大城市買房好似跳一種舞，參與的有你、澳洲房產代理、還有神秘的賣家、以及你的期望值。澳洲房產中介懂得如何與買家打交道，如何問他們問題，如何讓他們感興趣。但是一些買家仍然與代理交談，好像代理是為他們買家服務的一般。他們不是──他們或許很友善，但那是因為他們想要你的錢。這看起來或許微不足道，但是買家們使用的語言或許就決定了他們是按市場價格買了房還是多付了錢。以下是澳洲每日新聞網站建議的永遠不要對代理說的四件事情。

錯誤一：“我有多少多少錢來花！”

房地產代理想要知道你有多少錢能用來買房。但是買房與其它討價還價沒有區別，你不應該過早的透露你的底細。

買方代理公司（Property Mavens）的女發起人桑德庫勒（Miriam Sandkuhler）稱，你沒有義務告訴代理你有多少錢。

“當然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他們試圖確定是你是否有他們所希望的足夠資金買下那房子，”她說。

另一位買方代理布萊特（Patrick Bright）表示，最好是根據你所看的房子類型告訴代理一個大致的範圍。如果你把真實的預算都告訴了他們，那麼他們就會竭盡全力地去榨取你的每一份錢，特別是他們在沒有達到賣主的價格底線的時候。

盡管房地產代理說他是站在你這一邊的，他們只是為了把房子賣掉

錯誤二：“我喜歡它！”

桑德庫勒認為，這是一個非常大、非常大的錯誤，而且很難再回頭。買房中很多成分是感情因素，而代理正想從中漁利。

“你不必顯得特別冷靜，似乎全然不感興趣，但你總是可以說你是買來投資的，”她說，“肯定的是，不要到處轉，說孩子們將住哪間房，家具將放哪裡。”

她建議，如果你在買房過程中不能抑制感情，那就最好是找一個買方代理。

房地產投資人詹密卡爾（Stephen Zamykal）稱，他總是在代理的面前雞蛋裡面挑骨頭。“即使我喜歡那棟房子，我還是要著重看它的缺陷，”他說，“即使我沒有，我還會告訴他們我心中還想著另一棟房子。”

錯誤三：“迫不及待地要買！”

桑德庫勒建議，找房的人不要把買房的真正原因告訴代理，比如，不要說你的租約要到期了，你非買房不可。盡量少告訴代理你的個人情況，因為那些與買房是不相干的。

布萊特也持相同意見。他說，買家應該看上去是滿不在乎的樣子，“永不告訴他們你買房的真正動機是什麼。”

他認為，如果你與伴侶一起去，讓其中一人與代理交談。否則代理可以輕易地從你們兩人的話中套出你們的底細。

錯誤四：“我認為這房子值多少多少錢 ”

有些代理或許會問你估計這房子值多少錢。詹密卡爾建議買家盡量避免這個圈套，因為這只是代理來套你願意出多少錢的一個招。“我對這個問題的回答將是，我需要先調查一番再說，”他說，“或者你可以反問他們此值多少。告訴他們你來是為了從他們那裡知道房價是多少。”

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