澳洲租金回报率

低息助長投機買房央行警告澳洲房價可暴跌

澳洲聯儲（RBA）警告，若由低廉信貸推動的“投機需求”繼續提振澳洲房價，那麼房價暴跌的風險將不斷加大。

尤其考慮到投資買家在新州推動房價熱潮的狀況，澳聯儲3月25日表示，住宅地產和行業地產風險正逐步加大，這可能會對更廣泛的經濟領域構成嚴重後果。

澳聯儲也再次警告銀行應維持健康的房貸標准，監管部門正尋求管制銀行對借貸投資者的高風險借貸行為。

澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像

澳聯儲的《金融穩定評估報告》（Financial Stability Review）重申對住房投機買家的憂慮。澳洲房產投資熱潮在2015年前幾個月毫無退燒跡像。“持續強勁的投機需求將擴大住房價格上漲幅度，增加了部分地區房價日後急速下滑的風險。”澳聯儲說。

澳聯儲認為，房價急跌的主要惡果為抑制經濟增長，迫使許多住房擁有者縮減開支。“值得注意的是，未來房價下滑將減少家庭財富和抑制更廣泛的家庭消費，尤其是背負巨額房貸的家庭。”

澳聯儲擔心，投資者在澳洲買房將變得更具投機性質，如今房價上漲會誤導消費者住房價格將越來越昂貴。盡管澳洲租金回報率下滑以及部分城市住房供應似乎過剩，商品房建造市場似乎也出現風險。

澳聯儲表示，目前還看不出澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）在管制投資者放貸行為上的成果，但它警告銀行應該保持謹慎的放貸標准。澳聯儲也將密切留意房地產發展動態。

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澳洲房產投資者指南：選擇資本增長還是高收益？

每一位澳洲房產投資者都面臨著這樣的決策，這是許多首次投資者都會討論的問題之一，即考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率。

收益率是某一房產非常具體的體現，但可以隨著支出發生改變。兩者之間需要平衡，但不一定折中。投資者既不希望投資房產每周費用太高，也不希望得到一些現金流而資本上漲水平太差。然而，一些投資者嚴格追逐收益率，希望最大限度提高他們的定期收入。

資本上漲與租金收入呈反比關系，但可以在可能的情況下提高租金回報率。以下有幾種方法來提高澳洲租金回報率，為房產配置家具、出租給多個租戶、增加老年套房或將其作為渡假出租房、裝修或添加如空調一類有使用價值的設施，這些可以幫助上調一點租金。

當該地區租房市場直線下降時，強勁的租金也沒有用。同樣，每周的支出很可觀時，強大的資本增長也難以持續，資本的增長將需要抵消費用的支出。

這些關系到投資者的短期和長期目標，以及目前的財務狀況。每一個投資者都各不相同。

投資澳洲房產，應考慮購買未來資本收益前景強勁的房產，還是實現目前較好的租金回報率？

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總收益率是體現年資本上漲與租金回報的概念，二者共同創造一個新數字，決定了澳洲房產投資的成功程度。例如，6％的年上漲率加上4％的收益率成為10％的總收益率。

如果從未打算出售持有的房產，許多人選擇的一個合理方案是，選擇高收益率的資產作為最終投資組合，以維持到退休的時候。

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澳洲儲備銀行警告租房空置率在上升

澳洲儲備銀行2月份的董事會議聲明警告澳洲房產投資者，隨著近年來住房空置率的上升，租金通脹正在放緩。

租房空置率不斷上升，導致澳洲租金回報率持續走低

澳洲儲備銀行在董事會會議上得知，2014年年初全澳房價上漲的步伐明顯放緩，但從波動情況來看，隨後的變化並不大。“盡管這樣，近幾個月來房價的上漲依然強勁，特別是在墨爾本和悉尼，”會議記錄稱，“房價上漲仍遠高於居民收入的增長速度，在8％左右。”

“在去年第四季度中，住房價格預期的調查數據有所下降，低於2013年後期所達到的水平。在現有住房的市場上，大多數非價格的住房市場活動指標依然強勁。它應該能為短期內的消費提供進一步的支持。”

澳洲儲備銀行表示，在全澳範圍內，租房空置率“自2000年代中期已逐漸上升”。“因此，租房價格上漲已有所放緩，加上強勁的住房價格增長，已導致租金回報率持續走低，”該聲明說。

聲明中還稱，隨著住房價格的持續上漲，低利率與高於平均水平的人口增長，住房投資出現了顯著的增加，比去年第三季度上漲了7％。

“最近住房的批准率，特別是那些高密度住房，已維持在了一個較高的水平。在截至去年11月份的一年中，新住房貸款審批數量上漲了5％。首次購房者獲得購買新房補助的人數也在不斷上升，比去年一年增多了22％。”

“消費者物價指數與住房相關的通貨膨脹在去年第四季度總體上仍保持在適中的水平。新住房價格的通脹仍高於近年來平均水平，與住房建築活動的強勁表現相一致。結合著建築材料成本的提高，這也導致了新住房價格的通脹進一步升高。”

“相比之下，租金通脹在該季度中依然緩慢，與近年來空置率的增加保持一致。公用事業價格在去年第三季度廢除了碳稅而下降後，略微有所上升。”

儲備銀行的聲明提供的消費預測假定財富效應仍像以往一般持續，而家庭儲蓄率會出現進一步的下降。

“如果住房市場狀況進一步上升，特別是在全澳各地的後期房價上漲較少的地區，消費增長可能會強於預期。如果這與杠杆作用的顯著提高或貸款標准的下降有關，也可能會對宏觀經濟的穩定造成一定的風險。”

“然而，另一種可能性是，澳洲房地產市場持續活躍的狀況與以往對消費影響相比將會減少”這份聲明說，“這可能意味著儲蓄率會更高，根據歷史的經驗，消費增速將略低於預期。”

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悉尼房產租金收益率何處最高？

2014年悉尼房價飆升，悉尼遠郊區成為了澳洲房產投資者2014年度租金收益最有成效的地區，而整個城市其它地區普遍存在租金回報率低的趨勢。

悉尼房價飆升意味著現有房主獲得了相當大的資本收益，但同時本年度購買房產的人們租金收益減少了，就平均租金回報率而言，獨立房只有微簿的3.9%，公寓房僅有4.2%。這使大多數新投資者深陷負現金流，租金只能抵去很少的貸款債務。城市的邊緣市郊被證明是一個例外。

RP Data數據顯示，便宜的邊緣市郊占據了今年房地產最高收益市場榜單，一些地區租金收益率在6%以上。

2014年悉尼房價飆升，遠郊成為了租金收益最高地區

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獨立房租金回報率最高郊區如下：

瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
曼納林公園（Mannering Park）：6%
聖雷莫（San Remo）：5.7%
布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
藍色哈文（Blue Haven）：5.6%
伯克利威爾（Berkeley Vale）：5.6%
烏塔努比（Watanobbi）：5.5%
高洛坎（Gorokan）：5.5%
鏈谷灣（Chain Valley Bay）：5.5%
坎瓦爾（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回報率最高郊區以下：

塔和摩爾（Tahmor）：6.8%
戈羅坎（Gorokan）：6.3%
伯克利威爾（Berkeley Vale）：6.2%
韋瑟裡爾園（Wetheril Park）：6.2%
懷昂（Wyong）：6.2%
坎貝爾鎮（Campbelltown）：6.2%
海馬特（Haymarket）：6.1%
安南山（Mount Annan）：6.1%
阿木巴威爾（Ambarvale）：6.1%
歐林巴（Ourimbah）：6%

西南邊緣郊區瓦拉甘巴屬臥龍迪利（Wollondilly）市政區範圍，是悉尼獨立房租金回報率最高的郊區，平均達6.3%。

彭裡斯房地產代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯頓（Damian Sexton）稱，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房產中位價已很便宜。出租房供應有限，很多人希望居住在這樣的好社區。大多數租房者都是年輕的家庭。

懷昂地區的郊區進入了獨立房租金收益率榜單的前10名，曼納林公園、聖雷莫、布吉沃伊和藍色哈文位列前5名。房產中位價為300,000澳元，租金收益率高於5.6%，其中曼納林公園最高，達到了6%。

來自房地產代理公司Raine & Horne Charmhaven的索倫森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越來越吸引新婚夫婦、首次租房者和退休人員說：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同樣的租金在這裡可以租到獨立房。我們靠近高速公路，還有近湖泊，有眾多的海灘，因此租賃需求強勁。

公寓房租金收益率最高郊區為麥克阿瑟（Macarthur）地區的戈羅坎和伯克利威爾，還有坎貝爾鎮、安南山和阿木巴威爾。

臥龍迪利市行政區的塔和摩爾具有悉尼最高的租金回報率6.8%。

來自坎貝爾鎮聯合房地產代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率幫助投資者以便宜的價格買下高品質的公寓房，他說：“（有些）公寓房可獲得正現金流，因此澳洲房產投資者們發現他們盈利了。”

RP Data數據同時公布了距離市中心10公裡範圍內最高租金收益率的地區列表。烏魯姆魯（Woolloomooloo）、比肯斯菲爾德（Beaconsfield）和沃特盧（Waterloo）的獨立房租金收益率最高，為4.2%到4.8%之間。

澳洲房地產公司McGrath Edgecliff的銷售代理福賽思（Ben Forsyth）稱，這些地區出租房存在短缺的現像。例如在肯斯菲爾德，只有5、6條街才有較多獨立房，大概有200棟。

內城區的公寓房表現最佳，阿爾蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均達9.5%。

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