Tag: 澳洲购房

澳洲官息下調至新低2.25% 房貸利率6年來最低

澳央行宣布降息至新低2.25%，是18個月來首次

澳大利亞央行在2月3日宣布下調現金利率後，財政部長何基（Joe Hockey）呼吁其它銀行馬上跟進降息。澳大利亞聯邦銀行（CBA）首先宣布跟進這一決定，隨後是西太銀行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基點，將官方利率將至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商業銀行應該馬上跟進這一決定。何基表示：“降息的跟進對於澳大利亞經濟的影響是極大的，而這種跟進最好馬上發生。我呼吁澳大利亞銀行，馬上完全跟隨降息，不僅僅在於澳洲購房者，小企業和信用卡也同等重要。”

聯邦銀行已經宣布將全部跟進央行的降息決定，把標准浮動房貸降低四分之一的基點，至5.65%。聯邦銀行還宣布降低5年固定房貸利率三分之一個基點，至4.69%，3年固定房貸利率降低至4.69%。

聯邦銀行是首批宣布跟進降息決定的澳大利亞商業銀行。大部分澳洲貸款購房者仍然在等待是否有其它銀行跟進，降低澳洲房貸利率。

西太銀行宣布，將降低標准浮動房貸利率0.28%至每年5.7%。新利率將從2015年2月20日起實施。那些使用西太銀行Premier Advantage Package 的顧客，將獲得最少0.7%的利率優惠，這樣他們的實際利率會跌至5%。這一調整後，西太銀行的房貸利率將至6年來的新低。如果購房者借貸30萬元，每月將能夠節省52元，一年624元。西太銀行零售和企業業務部總裁葉敦（Jason Yetton）表示：“今天削減利率對於購房者來說，是一個好消息，將提振澳大利亞經濟的前景，提振消費者和商業信心。”

國民銀行宣稱，他們正在審查貸款利率。澳新銀行在2月6日前都不會透露是否跟隨降息的消息。

其它非大型借貸機構，比如ME Bank和ING Direct都馬上跟進了降息。ME Bank的標准浮動貸款利率從2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的簡化房貸產品利率將從2月20日起降至4.97%。

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1元澳洲購房不是夢！悉尼房主底價1元拍賣房產

悉尼黑鎮（Blacktown）房主塔吉（Neil Tyagi）的房地產代理認為這是一個很糟糕的做法，他的妻子說他是個“傻瓜”，但這不能阻止塔吉將自己的住房以1澳元的底價上市，定於在2月14日情人節當天拍賣。

“我想把它變成一個有趣並值得回憶的活動，”他說。“我知道這是一個非常瘋狂的想法。我們可能只賣到1澳元，我將不得不虧損。是一巨大的損失！”他說，“現在我不確定在拍賣日之前，我還不能睡個安穩覺。”

悉尼房主塔吉和家人

塔吉和妻子瑪麗亞（Maria）在2004年以30萬澳元出頭的價格買下了位於 黑鎮路（Blacktown Rd）230號的一座4臥室的獨立房。但根據該地區的售房情況來看，現在這座房子屋價值在50萬-60萬澳元之間。

數據機構Core Logic RP Data的記錄顯示，黑鎮在過去12個月中獨立房的中位價為52.1萬澳元，而在2004年是36萬。在新州，以拍賣方式出售的房產，一旦達到預先設定的底價就必須售出，賣方沒有叫價的機會。

新州房地產協會的負責人麥基賓（Tim McKibbin）說：“如果房產聲明‘上市’，那麼他就必須做好准備，以1澳元出售。”但他認為澳洲房地產市場的行情能拯救塔吉。

隨著對西悉尼地區住房需求的增高以及房源數量的降低，現在甚至連塔吉的房地產代理都對拍到一個強勁的價格充滿信心。

由於對西悉尼地區住房的大量需求，待售房產數量低落，甚至連特亞基的房地產代理都對賣出高價信心滿滿。

盡管塔吉房子首次開放日是從周六（24日）下午1點開開始，但其代理已接到了大量的諮詢。

負責拍賣這棟房子的拍賣師伯恩（Tony Byrne）表示，這是他30年的職業生涯中首次聽說以1澳元的底價拍賣。

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澳洲1/3首次置業者入市為投資 海外買家買走1/3維州新房

據新聞有限公司網站報道，澳洲每3個首次置業者中，就有1人以首次投資者的身份進入樓市。

海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓

國民銀行（NAB）公布的一項調查顯示，去年第四季度，17%的新房和18%的二手房被首次置業者買走，作為自住用途。然而，8%的新房和9%的二手房被首次置業的投資者買走。這也是第一份區分首次置業者購房意圖的報告。

去年10月，澳聯儲（RBA ）高級官員發出壓制投資者貸款業務的信號。澳洲房產投資者貸款量占總貸款量的一半。相比之下，該數值在21世紀前10年占40%。

國民銀行如今公布的數據顯示，采取投資者線路進入樓市的首次置業者也許會殃及自身。數據也顯示，海外買家需求依然強勁。1/7新房及1/12二手房被海外買家收入囊中。

在各州尋求新房的海外買家活躍程度也比以往下降，除了維州。數據顯示，海外買家在維州購買32.5%的新房，當中超過一半是新公寓、31%是獨立屋，還有16%是再開發項目。

國民銀行預料2015年總體房價上漲1.5%，維州、昆州和新州房價領漲全澳。該銀行也推測，在失業率和可負擔憂慮等因素的影響下，州府城市房價將平均下滑4%。

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澳洲政策利房產投資 35%首購房者買房出租增值

澳洲有35%首購房者買房用於投資而非自住

最新數據顯示，現在澳洲35%的首次購房者，買房子是用於投資，而非自住。分析認為這是多省、行政區政府取消了給首次自住購房者的多種補貼政策，而貸款購買投資房可以獲得稅務優惠的政策所致。

據澳洲廣播公司報導，很長一段時間內，澳洲統計局（ABS）的房產金融數據都已顯示出如上趨勢。最新數據還顯示，批准的自住購房貸款中，只有11.6%是首次購置物業者。

然而，數字金融分析公司（DFA）的分析師諾斯（Martin North）分析認為，該數字意味著現在已很少人購置物業是為了自住。他發現，自從政府取消了自住房補貼政策後，很多人選擇購買公寓用於投資，這樣還能獲得一些稅務優惠。

諾斯還說，但是這並不影響近幾年來首購房者的購房活動，首購房者的活躍程度保持穩定。自2013年中以來，每個月批准的首購房貸款都在9500件左右。

只是在2012年中以前，首次購房者中將澳洲購房作為投資的比例只有5%，現在已達35%，這是一個顯著的飛躍。

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澳洲貸款購房劃不來 百萬房貸買60萬房產成新常態

新研究表明，大多數澳洲購房者簽訂新貸款後支付的金額將突破100萬。

從長期看來，澳洲貸款購房要花費的金額可能比必要的更多

如果以房價中位值來購買墨爾本市的一處房產，房產價格為63.3萬元，其中20%為保證金，可變利率為5.5%，那麼在30年長期還貸期間，購房者將要花費103.5萬元。

這項由抵押貸款對比網站finder.com.au進行的研究發現，如果購買保證金為20%、可變利率為5.5%的61.1萬元以上房產，那麼借款者將要支付100萬元以上。

如果以房價中位值購買悉尼的一套82.5萬元房產，保證金也為20%，那麼買家要最終支付總共134.9萬元。

來自Finder.com.au的發言人Michelle Hutchinson說道，從長期看來借款人要花費的金額可能比必要的更多。

她表示，「當借款者思考他們有多少錢可以還貸時，他們可能不會想到他們最終會花費多少錢。」

她還說道，「雖然你的澳洲房產有可能在30年裡升值，但這或許無法彌補你最終所要支出的房貸金額，如果你的保證金數額小，同時沒有再仔細尋找其他優質的交易，那麼你的房產增值部分或許無法抵消你多花費的金額。」

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澳洲房產十佳高收益區幾乎是最差購房區？

澳洲房產專家萊德（Terry Ryder）稱，由CoreLogic RP Data數據機構公布的10佳高收益市郊幾乎等同於澳洲最差購房地區榜單。

澳洲房產的高收益地區就等於是最佳購房區嗎？居外建議在澳洲購房之前一定要好市場研究

作為價格預測指數（Price Predictor Index）的一部份，圖表列出了全澳的上升市場。房產專家萊德發表了稱作The Dirty Dozen的12個最差購房地區報告。這些地區的市場處於嚴重的困境，銷售情況下降，接下來價格的下降不可避免。

數據機構的10佳高收益市郊中有5個列在最差澳洲購房地區中，有4個幾乎進入最差購房地區榜單。這些地區都有大量的空房，租金下降，市場疲軟。10佳高收益市郊中僅有布羅肯希爾（Broken Hill）值得投資者考慮。

位於10佳高收益區首位的市郊為昆省的邁爾斯（Miles）。這是一個真正的悲劇的選擇，因為邁爾斯房地產市場是澳洲最大的空架子，絕無僅有。1/3的房產為空置，還比不上莫蘭巴（Moranbah）地區。認為邁爾斯可以獲得9.8%的租金收益是可笑的，那裡大多數房主的租金收益為零，因為找不到租客就沒有收益。

萊德在最差購房區報告中寫道：“邁爾斯的房市已被摧毀（因為開發供過於求），空置率達30%，房產中位價在過去12個月裡已經下降了27%。現在出售房產需要6個月，還要提供20%的折扣。在前5個季度裡，邁爾斯的房產銷售數量從24下降到15，之後降至12，再降到6，最後為1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪裡去，在前5個季度的房產銷售數量分別為78、51、40、27、19，房產中位價下跌了10%。根據SQM調查，巾吉拉的空置率現在為19%。另一處房產市場旺多安（Wandoan）在2014年裡只售出兩棟房產。”

10佳高收益區排名第2的是西澳的紐曼（Newman）。紐曼的房屋空置率為11%，現在通常租金不到最高水平時的一半。根據澳洲房產監察數據，租金收益過去曾達到兩位數，現在僅為5.3%，而不是CoreLogic所稱的9.8%。

位於10佳高收益城區中第3位的東坎博爾達（Kambalda East）和第8位的西坎博爾達（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic數據機構的列表中聲稱租金回報率可達到8.9%。

塔省的皇後鎮（Queenstown）在10佳高收益城區上列第4位。萊德的報告中說：“如果澳洲有房產市場更加低迷的地區，請告訴我。這個鎮在塔省西邊野外，類似於電影中的西部情形，主要街道長著野草。”

“房產中位價90,000澳元還偏高。今年已經跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以來平均每年下降3%。房產市場上房子通常需要7個月時間才能售出，還需提供15%左右的折扣。根據SQM調查，空置率達17%。年中萊爾山（Mt Lyell）銅礦和亨提（Henty）金礦的關閉，致使數百個就業職位減少，更是無助於房地產市場。”

“附近的城鎮齊漢（Zeehan）和羅斯伯裡（Rosebery）同樣慘淡，齊漢的房產空置率大約為25%，不到50,000澳元就能購買房子。”

10佳高收益區榜上還包括其它嚴重衰退的市場，如南黑德蘭（South Hedland）、黑德蘭港（Port Hedland）及卡拉薩（Karratha）。據西澳房地產協會數據，該地區創下了西澳洲房價的最大跌幅（下跌40%）。

這種草率的調查問題在於，此會被媒體引用，作為可靠的信息重復發布。媒體報導這些地區為全澳領先的熱區。如果人們輕信這些地方為澳洲房產投資的好地區，在許多情況下，不會獲得任何收益。

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